Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Wohnimmobilien im Fokus: Marktentwicklung und Quartalsvergleich

Executive Summary

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach der Konsolidierungsphase des Vorquartals setzt sich der moderate Aufwärtstrend fort. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen verzeichnen im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 Steigerungen zwischen einem und fünf Prozent, während der Mietmarkt mit Zuwächsen von ein bis drei Prozent eine verhaltene Dynamik aufweist. Besonders bemerkenswert ist die anhaltend hohe Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten, die trotz erheblicher Preisaufschläge stark nachgefragt werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis zwischen 2.593 und 2.669 Euro. Diese Preisspanne repräsentiert einen moderaten Anstieg von ein bis fünf Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Im Jahresvergleich zu Q3 2024 manifestiert sich eine deutlichere Preissteigerung von vier bis sechs Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung des Marktes unterstreicht.

Die Preisdynamik wird maßgeblich durch die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig stabiler Nachfrage getrieben. Während im zweiten Quartal 2025 noch eine gewisse Zurückhaltung bei Käufern aufgrund der makroökonomischen Unsicherheiten zu beobachten war, zeigt sich im dritten Quartal eine deutliche Belebung des Transaktionsvolumens. Käufer und Verkäufer haben sich offensichtlich an das erhöhte Zinsniveau gewöhnt und agieren wieder aktiver am Markt.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Die Leerstandsquote ist praktisch nicht existent, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht. Trotz leichter Erholungstendenzen bleiben die Neubauaktivitäten auf niedrigem Niveau. Einzelne Projekte wie das Balgequartier setzen zwar positive Impulse, können jedoch die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen.

Die Neubautätigkeit leidet weiterhin unter den gestiegenen Baukosten und den restriktiven Finanzierungsbedingungen. Dies führt zu einer Verlangsamung bei der Projektentwicklung und verstärkt die Knappheit am Markt zusätzlich. Gleichzeitig konzentriert sich die verfügbare Bautätigkeit verstärkt auf hochpreisige Segmente, was die Preisspirale weiter antreibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb Bremens zeigt sich bei Häusern weniger ausgeprägt als in anderen Marktsegmenten. Zentrale Lagen und etablierte Neubaugebiete erzielen erwartungsgemäß die höchsten Quadratmeterpreise. Besonders gefragt sind Häuser in den beliebten Vierteln Schwachhausen, Horn-Lehe und dem Viertel, wo Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Stadtrandlagen bieten zwar günstigere Einstiegspreise, jedoch sind die Preisunterschiede nur marginal. Dies liegt vor allem an der generellen Knappheit von Häusern zum Kauf, die selbst in peripheren Lagen zu einer robusten Preisentwicklung führt. Familien weichen verstärkt auf diese Gebiete aus, was dort zu einer zusätzlichen Nachfragesteigerung führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden zwölf bis vierundzwanzig Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs zu rechnen. Die strukturellen Faktoren – knappes Angebot bei stabiler Nachfrage – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Die Neubautätigkeit wird zwar langsam anziehen, kann aber die akkumulierte Nachfrage nicht zeitnah befriedigen.

Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von drei bis fünf Prozent für die nächsten zwei Jahre. Risikofaktoren bleiben die weitere Entwicklung der Bauzinsen sowie mögliche regulatorische Eingriffe. Die Attraktivität Bremens als Wohnstandort mit vergleichsweise moderaten Preisen im norddeutschen Vergleich stützt jedoch die positive Markteinschätzung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 2.796 und 2.798 Euro. Diese Werte repräsentieren eine Steigerung von einem bis fünf Prozent gegenüber dem Vorquartal. Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung im Neubausegment, wo Quadratmeterpreise von durchschnittlich 4.600 Euro erreicht werden – ein deutlicher Aufschlag von über sechzig Prozent gegenüber dem Gesamtdurchschnitt.

Im Jahresvergleich zu Q3 2024 beträgt die Preissteigerung beachtliche 6,5 Prozent, was die Eigentumswohnungen zum dynamischsten Segment des Bremer Wohnimmobilienmarktes macht. Diese überdurchschnittliche Entwicklung wird primär durch die hohe Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen in zentralen Lagen getrieben.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz verstärkter Neubauaktivitäten begrenzt. Projekte wie das Hulsberg-Viertel und das Kaffeequartier erhöhen zwar langsam das verfügbare Angebot, können jedoch die akkumulierte Nachfrage nicht vollständig bedienen. Der Leerstand bei Wohnungen ist leicht von 5,4 Prozent im Vorquartal auf 5,6 Prozent gestiegen, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf weniger attraktive Lagen und sanierungsbedürftige Altbauten.

Die Nachfragestruktur hat sich qualitativ verändert. Käufer legen verstärkten Wert auf Energieeffizienz und moderne Ausstattung. Dies führt zu einer Zweiteilung des Marktes: Während hochwertige Neubauwohnungen praktisch vom Markt absorbiert werden, verharren ältere, unsanierte Objekte länger im Angebot.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen ist deutlich ausgeprägter als bei Häusern. Bremen-Süd führt mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 3.067 Euro die Preisliste an. Die zentralen Viertel und etablierten Neubaugebiete folgen mit Preisen deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Besonders die Überseestadt hat sich als Premium-Standort etabliert, wo moderne Wohnungen Spitzenpreise erzielen.

In Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln wie Gröpelingen oder Huchting liegen die Preise teilweise dreißig bis vierzig Prozent unter dem Spitzenniveau. Diese Gebiete weisen auch höhere Leerstandsquoten auf, was den direkten Zusammenhang zwischen Lagequalität und Marktdynamik verdeutlicht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt bleibt positiv, wenngleich mit abflachenden Wachstumsraten zu rechnen ist. Für die nächsten zwölf Monate wird eine Preissteigerung von vier bis sechs Prozent erwartet, für die darauf folgenden zwölf Monate eine Normalisierung auf drei bis vier Prozent.

Treibende Faktoren bleiben die demografische Entwicklung mit zunehmendem Trend zu kleineren Haushalten sowie die anhaltende Urbanisierung. Die geplanten Neubauprojekte werden das Angebot sukzessive erhöhen, jedoch erst mittelfristig zu einer spürbaren Marktentlastung führen. Energieeffiziente Neubauten werden weiterhin Premiumpreise erzielen, während der Preisdruck auf unsanierte Altbauten zunehmen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Entwicklung mit Mietpreissteigerungen von ein bis drei Prozent gegenüber dem Vorquartal. Diese verhaltene Dynamik steht im Kontrast zur Kaufpreisentwicklung und reflektiert die unterschiedlichen Marktmechanismen im Mietsegment. Spitzenmieten werden vorrangig in Neubauten und kürzlich sanierten Objekten erzielt, während ältere Häuser moderatere Mietpreissteigerungen verzeichnen.

Die durchschnittliche Entwicklung maskiert jedoch erhebliche Unterschiede innerhalb des Segments. Während energetisch modernisierte Häuser Mietsteigerungen von bis zu fünf Prozent realisieren konnten, stagnierten die Mieten für ältere, unsanierte Objekte weitgehend oder stiegen nur minimal.

Marktdynamik

Der Leerstand bei Mietobjekten im Haussegment bleibt gering, was auf eine grundsätzlich hohe Nachfrage hindeutet. Die gedämpfte Neubautätigkeit im Mietsektor führt zu einer Verknappung des Angebots, insbesondere im gehobenen Segment. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf energetisch moderne und hochwertig ausgestattete Mietobjekte, was zu einer qualitativen Marktverschiebung führt.

Institutionelle Investoren zeigen verstärktes Interesse am Bremer Mietmarkt, was zu einer Professionalisierung des Angebots führt. Gleichzeitig ziehen sich private Kleinvermieter teilweise aus dem Markt zurück, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale Lagen und beliebte Wohnviertel weisen ein deutlich knapperes Angebot und entsprechend höhere Mieten auf. In Stadtteilen wie Schwachhausen oder der Neustadt übersteigt die Nachfrage das Angebot erheblich, was zu Mietpreisen führt, die zwanzig bis dreißig Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Randlagen bieten günstigere Mietkonditionen, kämpfen jedoch mit einem leicht erhöhten Leerstand. Besonders in Stadtteilen mit schlechterer Infrastrukturanbindung oder geringerer Lebensqualität stagnieren die Mieten oder entwickeln sich nur marginal. Diese Polarisierung des Marktes verstärkt sich zunehmend.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden zwölf bis vierundzwanzig Monaten eine kontinuierliche, aber moderate Entwicklung erwartet. Jährliche Mietsteigerungen von zwei bis vier Prozent erscheinen realistisch, wobei der obere Rand dieser Spanne nur in Premium-Lagen und bei hochwertigen Objekten erreicht werden dürfte.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden die Dynamik weiterhin dämpfen. Gleichzeitig führt der Trend zu höheren Qualitätsansprüchen dazu, dass modernisierte und energieeffiziente Häuser überproportional nachgefragt werden. Langfristig könnte dies zu einer weiteren Spreizung zwischen Premium- und Standardsegment führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Neubauwohnungen erreichen durchschnittliche Mieten von 13,40 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 4,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert von 12,80 Euro entspricht. Die Gesamtmietpreise über alle Segmente hinweg stiegen moderat um ein bis drei Prozent im Vergleich zum Vorquartal.

Diese Entwicklung zeigt eine Stabilisierung des Mietmarktes nach der dynamischeren Phase der Vorquartale. Die Mietpreisentwicklung bleibt trotz des leicht gestiegenen Leerstands positiv, was auf die anhaltend hohe Grundnachfrage und die Qualitätspräferenzen der Mieter zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Der Leerstand bei Mietwohnungen ist von 5,4 Prozent im zweiten Quartal auf 5,6 Prozent im dritten Quartal 2025 gestiegen. Diese Entwicklung konzentriert sich jedoch primär auf sanierungsbedürftige Altbauten und weniger attraktive Lagen. Das Angebot wurde durch verschiedene Neubauprojekte leicht ausgeweitet, kann jedoch mit der Nachfrageentwicklung nicht vollständig Schritt halten.

Die Präferenz für energieeffiziente und modern ausgestattete Wohnungen verstärkt sich kontinuierlich. Dies führt zu einer zweigeteilten Marktentwicklung: Während moderne Wohnungen praktisch keinen Leerstand aufweisen und Wartelisten für Interessenten existieren, haben ältere, unsanierte Wohnungen zunehmend Vermietungsprobleme.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Bremens weisen weiterhin die niedrigsten Leerstandsquoten und die höchsten Mietpreise auf. In Stadtteilen wie dem Viertel, Schwachhausen und der Neustadt liegt der Leerstand unter drei Prozent, während die Mieten hier zwanzig bis fünfundzwanzig Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Periphere und weniger attraktive Lagen verzeichnen einen leicht erhöhten Leerstand von teilweise über acht Prozent. Stadtteile wie Huchting, Gröpelingen oder Teile von Bremen-Nord kämpfen mit strukturellen Herausforderungen, die sich in stagnierender oder sogar leicht rückläufiger Mietpreisentwicklung niederschlagen. Diese Divergenz verstärkt die sozialräumliche Segregation innerhalb der Stadt.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten zwölf bis vierundzwanzig Monaten voraussichtlich eine moderate Entwicklung mit jährlichen Mietsteigerungen von zwei bis vier Prozent zeigen. Der leichte Anstieg des Leerstands wird nicht als marktbereinigend eingeschätzt, da die frei werdenden Wohnungen meist nicht den qualitativen Ansprüchen der Nachfrager entsprechen.

Die geplanten Neubauprojekte werden mittelfristig zu einer gewissen Entspannung im oberen Marktsegment führen. Gleichzeitig wird der Modernisierungsdruck auf Bestandshalter zunehmen, da unsanierte Wohnungen zunehmend schwerer zu vermieten sind. Die energetische Sanierung des Bestands wird zu einem zentralen Thema der kommenden Jahre, wobei die damit verbundenen Mietpreissteigerungen regulatorisch begrenzt bleiben.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und stabiler Markt mit moderaten Wachstumsraten. Die Kaufpreise entwickeln sich dynamischer als die Mietpreise, was die unterschiedlichen Marktmechanismen und regulatorischen Rahmenbedingungen widerspiegelt. Besonders bemerkenswert ist die zunehmende Qualitätsorientierung der Nachfrager, die zu einer Zweiteilung des Marktes in moderne, energieeffiziente Objekte und sanierungsbedürftige Altbestände führt.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das zentrale Charakteristikum des Bremer Marktes. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten kann das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Dies stützt die Preise und Mieten nachhaltig, führt jedoch auch zu sozialpolitischen Herausforderungen, da bezahlbarer Wohnraum zunehmend knapp wird.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Bremer Markt weiterhin attraktive Perspektiven, wenngleich die Renditeerwartungen angesichts der bereits erreichten Preisniveaus realistisch angepasst werden müssen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die moderate Aufwärtsentwicklung sich fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinserhöhungen oder wirtschaftliche Eintrübungen zu einer Korrektur führen.

Die Herausforderung für die Stadtentwicklung wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Attraktivität Bremens als Wohnstandort zu gefährden. Die Balance zwischen Nachverdichtung, Neubaugebieten und dem Erhalt von Grünflächen wird dabei eine zentrale Rolle spielen. Gleichzeitig muss die energetische Modernisierung des Bestands vorangetrieben werden, um den Klimazielen gerecht zu werden und die Wohnqualität zu verbessern.

Insgesamt zeigt sich Bremen als ein Immobilienmarkt im Wandel, der sich zwischen Tradition und Moderne, zwischen Bestandserhalt und notwendiger Expansion bewegt. Die kommenden Jahre werden entscheidend dafür sein, ob die Stadt die Weichen für eine nachhaltige und sozialverträgliche Wohnraumversorgung stellen kann.