Immobilienmarktbericht Bremen – Q3 2025

Wohnimmobilien im Fokus

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet in allen Segmenten moderate Preissteigerungen. Trotz anhaltender wirtschaftlicher Unsicherheiten und erhöhter Finanzierungskosten bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in der Hansestadt stabil. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich gestiegen, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen und Immobilientypen zeigen.

Die Neubauaktivität hat sich leicht intensiviert, konzentriert sich jedoch weiterhin auf ausgewählte Stadtteile wie die Überseestadt, Hastedt und Utbremen. Der folgende Bericht analysiert detailliert die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Bremer Wohnimmobilienmarktes und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei etwa 2.659 bis 2.669 Euro pro Quadratmeter, wobei der Gesamtdurchschnitt bei 2.632 Euro pro Quadratmeter notiert. Dies entspricht einer beachtlichen Steigerung von 3 bis 4,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als die Preise noch zwischen 2.559 und 2.585 Euro pro Quadratmeter lagen. In absoluten Zahlen bedeutet dies einen Anstieg um 110 bis 112 Euro pro Quadratmeter innerhalb von nur drei Monaten.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 2.559 Euro lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von 4 bis 6 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die Attraktivität des Bremer Immobilienmarktes, der sich trotz gesamtwirtschaftlicher Herausforderungen als wertstabil erweist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend, während das Angebot weiterhin knapp ist. Besonders im Neubaosegment zeigt sich eine deutliche Unterversorgung des Marktes. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal moderat erhöht, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf die Stadtteile Hastedt und Utbremen, die als aufstrebende Wohngebiete gelten.

Ein positiver Indikator für die Marktdynamik ist die verkürzte Vermarktungsdauer, die sich auf durchschnittlich 85 Tage reduziert hat. Dies zeigt, dass trotz gestiegener Preise die Nachfrage robust bleibt und Kaufinteressenten bereit sind, die höheren Preise zu akzeptieren. Das leicht erhöhte Angebot in den Randlagen trägt zur moderaten Entspannung bei, kann jedoch die grundsätzliche Knappheit nicht vollständig ausgleichen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. Zentrale Lagen verzeichnen weiterhin die höchste Nachfrage und entsprechend die höchsten Preise. Hier sind Häuser oft bereits kurz nach der Markteinführung verkauft, und Kaufinteressenten müssen mit Aufschlägen von 15 bis 20 Prozent gegenüber dem städtischen Durchschnitt rechnen.

Die Randbezirke profitieren von einem leicht erhöhten Angebot durch Neubauaktivitäten und bieten noch vergleichsweise moderate Preise. Besonders interessant entwickeln sich die Aufwertungsgebiete wie Hastedt und Utbremen, die zunehmend in den Fokus von Investoren und Eigennutzern rücken. Diese Stadtteile verbinden noch erschwingliche Preise mit guter Infrastruktur und Entwicklungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Hausmarkt. Die Preissteigerungen dürften sich voraussichtlich in einem Korridor von 3 bis 5 Prozent jährlich bewegen. Stabilisierend wirken dabei die solide Wirtschaftslage Bremens und die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wohnstandort.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch weitere Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte leicht erhöhen. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu größeren Wohnflächen bei Familien wird jedoch weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen. Risikofaktoren bleiben die Entwicklung der Bauzinsen und mögliche regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als das Haussegment. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen zwischen 2.798 und 2.875 Euro, was einer bemerkenswerten Steigerung von etwa 7 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 2.683 Euro pro Quadratmeter, sodass Käufer nun mit einem Aufschlag von etwa 192 Euro pro Quadratmeter rechnen müssen.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung im Neubaosegment, wo Premium-Wohnungen mittlerweile bei durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Diese Objekte sprechen vor allem kaufkräftige Zielgruppen an, die Wert auf moderne Ausstattung, Energieeffizienz und barrierefreie Gestaltung legen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 um etwa 6 Prozent erhöht, was zu einer leichten Entspannung des Marktes führt. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf verstärkte Neubauaktivitäten zurückzuführen, insbesondere in der Überseestadt, wo allein 485 neue Wohnungen fertiggestellt wurden – ein Plus von 12 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin stark auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, die sowohl von Singles und Paaren als auch von Kapitalanlegern gesucht werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf 72 Tage verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Trotz des erhöhten Angebots bleibt der Markt ein Verkäufermarkt mit schnellen Transaktionszeiten für gut positionierte Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Überseestadt etabliert sich zunehmend als Premium-Standort für Eigentumswohnungen in Bremen. Hier werden die höchsten Preise erzielt, und die Nachfrage nach den modernen Neubauwohnungen mit Wasserblick und urbaner Infrastruktur ist ungebrochen. Die Quadratmeterpreise liegen hier teilweise 30 bis 40 Prozent über dem städtischen Durchschnitt.

Beliebte Viertel wie das Viertel, Schwachhausen und die östliche Vorstadt bleiben ebenfalls hochpreisig, bieten jedoch hauptsächlich Bestandswohnungen. Aufstrebende Stadtteile wie Hastedt und Utbremen gewinnen zunehmend an Attraktivität und bieten noch vergleichsweise moderate Preise bei guter Anbindung und sich verbessernder Infrastruktur. Diese Gebiete ziehen besonders junge Familien und Erstkaüfer an.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt in Bremen bleiben positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit weiteren moderaten Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich gerechnet. Der demografische Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen.

Besonders gute Perspektiven haben barrierefreie und energieeffiziente Neubauten, die den steigenden Anforderungen an nachhaltiges Wohnen entsprechen. Die geplanten Großprojekte in der Überseestadt und anderen Entwicklungsgebieten werden das Angebot mittelfristig erweitern, jedoch voraussichtlich nicht zu einer Preiskorrektur führen, da die Nachfrage weiterhin hoch bleiben dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 vergleichsweise stabil. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei 10,93 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Anstieg von 1 bis 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Diese moderate Entwicklung steht im Kontrast zu den dynamischeren Bewegungen im Kaufsegment und reflektiert die regulatorischen Rahmenbedingungen des Mietmarktes.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls nur eine verhaltene Aufwärtsbewegung. Die Mietpreissteigerungen liegen tendenziell unter 3 Prozent, was deutlich unter der allgemeinen Inflationsrate liegt. Diese Entwicklung ist teilweise auf die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe zurückzuführen, die extreme Preissprünge verhindern.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Die Leerstandsquote liegt stabil bei 5,6 Prozent für den Gesamtmarkt, wobei zentrumnahe Lagen deutlich niedrigere Werte aufweisen. Die Neubautätigkeit im Mietbereich stagniert oder ist sogar leicht rückläufig, was die Angebotsknappheit verschärft.

Ein interessanter Trend zeigt sich in der leicht zunehmenden Neubautätigkeit speziell für den Mietmarkt, wobei sich viele Projekte noch in der Planungs- oder frühen Bauphase befinden. Die tatsächliche Marktentlastung durch diese Projekte wird erst in den kommenden Jahren spürbar werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind weniger ausgeprägt als im Kaufsegment, aber dennoch signifikant. Im Zentrum und in der Überseestadt werden die höchsten Mieten erzielt, mit Aufschlägen von 20 bis 30 Prozent gegenüber dem städtischen Durchschnitt. Hier sind Leerstände praktisch nicht existent, und Mietinteressenten müssen mit langen Wartezeiten rechnen.

Die Stadtrandgebiete bieten moderatere Mietpreise und eine etwas entspanntere Marktsituation. Stadtteile wie Huchting, Obervieland oder Borgfeld sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche und Gartenzugang zu erschwinglichen Preisen suchen. Die Infrastrukturentwicklung in diesen Gebieten macht sie zunehmend attraktiver.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen zeigen. Die regulatorischen Rahmenbedingungen werden weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Mittelfristig ist jedoch mit einem moderaten Wachstum zu rechnen, insbesondere wenn die Neubautätigkeit nicht signifikant zunimmt.

Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu größeren Haushalten in bestimmten Bevölkerungsgruppen und der Wunsch nach mehr Wohnraum im Zuge veränderter Arbeitsmodelle (Homeoffice) werden die Nachfrage stützen. Gleichzeitig könnte die energetische Sanierung des Bestands zu moderaten Mieterhöhungen führen, die durch die eingesparten Nebenkosten teilweise kompensiert werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspricht, als die Mieten noch bei 9,33 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 ist eine leichte Steigerung von etwa 2 Prozent zu verzeichnen.

Diese verhaltene Preisentwicklung spiegelt die regulierten Rahmenbedingungen des deutschen Mietmarktes wider. Die Mietpreisbremse und andere gesetzliche Vorgaben verhindern starke Preissprünge und sorgen für eine gewisse Stabilität im Marktsegment. Dennoch zeigt sich, dass die Grundtendenz weiterhin aufwärts gerichtet ist, getrieben von der anhaltend hohen Nachfrage.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Die niedrigen Leerstände in zentralen Lagen unterstreichen die angespannte Marktsituation. Trotz der Fertigstellung von etwa 485 neuen Eigentumswohnungen, von denen ein Teil auch dem Mietmarkt zur Verfügung steht, bleibt die Gesamtneubauaktivität hinter dem Bedarf zurück.

Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich weiter verkürzt, und in beliebten Lagen werden Wohnungen oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten hat sich verschärft, was zu einem Vermietermarkt mit hohen Anforderungen an potenzielle Mieter führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Mietwohnungsbereich deutlich ausgeprägt. In der City und der Überseestadt werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise bei über 12 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Lagen zeichnen sich durch extrem niedrige Leerstandsquoten und eine sehr hohe Nachfrage aus. Besonders begehrt sind hier moderne, gut geschnittene Wohnungen mit Balkon oder Terrasse.

Am Stadtrand sind die Mieten deutlich günstiger, liegen aber immer noch über dem Niveau vieler anderer deutscher Großstädte. Stadtteile wie Gröpelingen oder Walle bieten noch vergleichsweise moderate Mieten, kämpfen jedoch teilweise mit Imageproblemen. Die geplanten Aufwertungsmaßnahmen und Infrastrukturverbesserungen in diesen Gebieten könnten mittelfristig zu steigenden Mieten führen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen von 1 bis 3 Prozent jährlich gerechnet. In zentrumsnahen Lagen könnten die Steigerungen etwas höher ausfallen, während die Randgebiete stabiler bleiben dürften. Die langfristige Perspektive hängt stark von der Entwicklung des Wohnungsangebots ab.

Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Single-Haushalten und die Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage weiter stützen. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich kleine bis mittlere Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands könnte zu moderaten Mieterhöhungen führen, die jedoch durch niedrigere Nebenkosten teilweise ausgeglichen werden könnten.

Fazit und Gesamtausblick

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachstumsorientiert. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen positive Preisentwicklungen, wobei der Kaufmarkt dynamischer agiert als der regulierte Mietmarkt. Die moderate Steigerung der Neubauaktivität, insbesondere in der Überseestadt und den Aufwertungsgebieten, trägt zur teilweisen Entspannung bei, kann jedoch die grundlegende Angebotsknappheit nicht vollständig beheben.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den Stadtteilen bieten Chancen für verschiedene Käufer- und Mietergruppen. Während Premium-Lagen weiterhin hohe Preise erzielen, entwickeln sich Aufwertungsgebiete zu interessanten Alternativen mit Potenzial. Die Stadt Bremen steht vor der Herausforderung, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Attraktivität als Wohn- und Wirtschaftsstandort zu erhalten.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Bremer Immobilienmarkt attraktiv, wobei eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl entscheidend für den langfristigen Erfolg ist. Die erwarteten moderaten Preissteigerungen bei gleichzeitiger Marktstabilität sprechen für Bremen als soliden Immobilienstandort in Norddeutschland.