Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale stabilisiert sich der Markt zunehmend und weist in allen vier Hauptsegmenten positive Tendenzen auf. Die Nachfrage bleibt trotz gestiegener Preise auf einem soliden Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist, insbesondere in den begehrten zentralen Lagen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine beachtliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis noch zwischen 2.559 und 2.586 Euro pro Quadratmeter lag. Der Quartalsanstieg beträgt somit zwischen 110 und 113 Euro pro Quadratmeter, was einer prozentualen Steigerung von 3,2 bis 4,3 Prozent entspricht. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Erholung des Marktes nach der vorangegangenen Konsolidierungsphase.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung. Mit einer Steigerung von etwa 6,0 Prozent oder rund 150 Euro pro Quadratmeter hat sich der Markt für Kaufhäuser merklich erholt. Diese Entwicklung signalisiert eine Rückkehr des Vertrauens in den Bremer Immobilienmarkt und zeigt, dass die Nachfrage nach Wohneigentum in Form von Häusern trotz gestiegener Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten robust bleibt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf zeigt sich stabil bis moderat rückläufig. Während das verfügbare Angebot nicht dramatisch gesunken ist, zieht die Nachfrage besonders in zentralen und beliebten Lagen leicht an. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage trägt zur beobachteten Preissteigerung bei. Die Neubauaktivität bleibt begrenzt und konzentriert sich hauptsächlich auf ausgewählte Aufwertungsgebiete wie Hastedt und Utbremen, wo städtebauliche Entwicklungsprojekte vorangetrieben werden.

Ein wichtiger Indikator für die Marktdynamik ist die Leerstandsquote, die einen leichten Anstieg verzeichnet. Von 4,5 Prozent im Jahr 2023 über 5,4 Prozent in 2024 wird für 2025 eine Quote von 5,6 Prozent prognostiziert. Dieser Anstieg betrifft jedoch hauptsächlich Gebiete außerhalb der City und der beliebten Viertel, während in den gefragten Lagen weiterhin Knappheit herrscht. Die begrenzte Neubauaktivität trägt dazu bei, dass das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann, was mittelfristig zu weiteren Preisanstiegen führen könnte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. Zentrale Lagen und begehrte Stadtteile wie die City und die Überseestadt weisen weiterhin eine sehr knappe Angebotssituation mit niedriger Leerstandsquote auf. In diesen Gebieten sind die Preise überdurchschnittlich hoch und die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Käufer müssen hier mit Quadratmeterpreisen rechnen, die teilweise deutlich über dem Stadtdurchschnitt liegen.

Aufwertungsgebiete wie Hastedt und Utbremen profitieren von gezielten Neubauaktivitäten und städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen. Diese Viertel erleben eine dynamische Preisentwicklung und ziehen zunehmend Käufer an, die nach Alternativen zu den hochpreisigen zentralen Lagen suchen. Die Investitionen in diese Gebiete führen zu einer allmählichen Aufwertung und machen sie für eine breitere Käuferschicht attraktiv. Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln bleiben die Preise moderater, wobei auch hier eine leichte Aufwärtsbewegung zu verzeichnen ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preiserholung bei Häusern zum Kauf. Die robuste Nachfrage, gepaart mit dem knappen Angebot, wird voraussichtlich zu weiteren, wenn auch gemäßigten Preissteigerungen führen. Die Marktstimmung bleibt stabil positiv, und es werden keine starken Preiskorrekturen erwartet. Die begrenzte Neubautätigkeit wird weiterhin als preistreibender Faktor wirken.

Mittelfristig dürfte der Markt von der demographischen Entwicklung Bremens und dem anhaltenden Zuzug in die Stadt profitieren. Allerdings könnten steigende Baukosten und mögliche Zinserhöhungen die Nachfrage dämpfen. Insgesamt wird für Häuser zum Kauf eine stabile bis leicht positive Marktentwicklung prognostiziert, wobei die Preisdynamik stark von der jeweiligen Lage abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als der Häusermarkt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 bis 2.813 Euro liegen Eigentumswohnungen preislich über dem Niveau von Häusern. Besonders bemerkenswert ist der Quartalsanstieg: Von etwa 2.686 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal auf das aktuelle Niveau entspricht dies einem Zuwachs von rund 4,1 Prozent innerhalb nur eines Quartals.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 variiert die Preisentwicklung je nach Lage zwischen 4,8 und 7,8 Prozent. Diese breite Spanne verdeutlicht die heterogene Entwicklung innerhalb des Stadtgebiets. Besonders in Bremen-West und anderen gefragten Vierteln wurden überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnet. Die starke Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen reflektiert die hohe Nachfrage nach dieser Wohnform, die besonders bei jungen Familien und Kapitalanlegern beliebt ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem hohen Niveau, während das Angebot insbesondere in beliebten und zentralen Lagen weiterhin knapp ist. Diese Angebots-Nachfrage-Konstellation führt zu einem anhaltenden Verkäufermarkt, bei dem Käufer oft schnelle Entscheidungen treffen müssen und wenig Verhandlungsspielraum bei den Preisen haben. Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wobei der Fokus auf der Entwicklung neuer Wohnquartiere in trendigen Stadtteilen liegt.

Die Differenzierung zwischen Neubau und Bestand wird zunehmend deutlicher. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und hoher Energieeffizienz erzielen Premiumpreise, während bei Bestandswohnungen die Lage und der Sanierungszustand entscheidende Preisfaktoren darstellen. Der Leerstand im Zentrum bleibt gering, während er in peripheren Lagen etwas höher ausfällt. Diese Marktdynamik führt zu einer zunehmenden Polarisierung zwischen gefragten und weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung des Wohnungsmarktes zeigt sich besonders deutlich in den Preisunterschieden zwischen verschiedenen Stadtteilen. Bremen-West, die City und die Überseestadt verzeichnen die höchsten Nachfrage- und Preissteigerungsraten. In diesen Gebieten übersteigen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich den Stadtdurchschnitt, und verfügbare Wohnungen werden oft innerhalb kurzer Zeit verkauft.

Die Überseestadt als modernes Entwicklungsgebiet zieht besonders kaufkräftige Käufer an, die Wert auf urbanes Wohnen mit moderner Infrastruktur legen. Hier werden für Neubauwohnungen Spitzenpreise erzielt. In traditionellen Wohnvierteln wie Schwachhausen oder dem Viertel bleiben die Preise ebenfalls auf hohem Niveau, wobei hier vor allem der Charme der Altbauwohnungen und die gewachsene Infrastruktur preistreibend wirken. Stadtrandlagen und weniger zentrale Bereiche bieten hingegen noch moderate Preise, wobei auch hier eine Aufwärtsbewegung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der Preissteigerungen, wenn auch möglicherweise in abgeschwächter Form. Die Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird weiter zunehmen und sich verstärkt im Preisgefüge niederschlagen. Wohnungen mit guter Energiebilanz werden voraussichtlich überproportional im Wert steigen.

Der Nachfrageüberhang wird besonders in gefragten Vierteln bestehen bleiben, was zu weiteren moderaten Preissteigerungen führen dürfte. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Bremen, insbesondere von jungen Menschen und Familien, wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Allerdings könnten steigende Zinsen und verschärfte Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage mittelfristig dämpfen. Insgesamt wird für Eigentumswohnungen eine stabilere Preisentwicklung als in den Boomjahren erwartet, jedoch auf einem deutlich höheren Niveau als noch vor einigen Jahren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 10,50 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Preisniveau über dem des Vorquartals, in dem noch durchschnittlich 10,20 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Diese Steigerung um 30 Cent pro Quadratmeter entspricht einem Quartalsanstieg von etwa 2,9 Prozent und zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten robust bleibt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Mieten für Häuser um beachtliche 6,1 Prozent erhöht. Diese überdurchschnittliche Steigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern, die besonders von Familien geschätzt werden, die sich den Kauf eines Eigenheims derzeit nicht leisten können oder wollen. Die Mietpreisentwicklung bei Häusern liegt damit über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die Attraktivität dieser Wohnform im Bremer Markt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern zeigt sich robust und weiterhin steigend. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach dieser Wohnform, die mehr Platz und oft einen Garten bietet. Trotz eines leichten Anstiegs der Leerstandsquote gibt es noch kein Überangebot am Markt. Die moderate Mietpreissteigerung erfolgt bei stabiler Vermietungsquote, was auf einen ausgewogenen, leicht angespannten Markt hindeutet.

Die Vermietungsdauer für attraktive Objekte bleibt kurz, insbesondere in gefragten Lagen. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und durchsetzen zunehmend höhere Anforderungen an die Bonität. Die begrenzte Verfügbarkeit von Mietshäusern, kombiniert mit der stabilen Nachfrage, führt zu einem Vermietermarkt, in dem Mietinteressenten nur wenig Verhandlungsspielraum haben. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser bleibt begrenzt, da Investoren eher auf Mehrfamilienhäuser setzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Bremens sind erheblich. Zentrale Stadtteile und begehrte Wohnlagen wie Schwachhausen, die Neustadt oder Horn-Lehe weisen deutlich höhere Mieten und einen geringeren Leerstand auf. In diesen Gebieten können für Mietshäuser mit guter Ausstattung und Lage Mieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Die Nachfrage übersteigt hier das Angebot deutlich, was zu sehr kurzen Leerstandszeiten führt.

In Randlagen und weniger gefragten Stadtteilen zeigt sich ein moderaterer Mietanstieg, wobei die Märkte insgesamt stabil bleiben. Stadtteile wie Huchting, Gröpelingen oder Teile von Bremen-Nord bieten noch bezahlbare Mieten unter dem Stadtdurchschnitt. Hier finden sich Mietshäuser teilweise für unter 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Familien, die aus den teuren zentralen Lagen verdrängt werden und bezahlbaren Wohnraum suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten weitere moderate Mietpreiserhöhungen im Segment der Mietshäuser. Die Stabilität des Vermietungsmarktes wird trotz der leicht angestiegenen Leerstände erwartet fortzubestehen. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Bedarf an familiengerechtem Wohnraum wird die Nachfrage weiter stützen. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Mieterschutzbestimmungen die Preisentwicklung dämpfen.

Mittelfristig wird die Attraktivität von Mietshäusern weiter zunehmen, da viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen vom Eigentumserwerb absehen. Dies könnte zu einer verstärkten Nachfrage und damit zu weiteren Mietpreissteigerungen führen. Investoren könnten vermehrt in den Bau von Mietshäusern investieren, um von dieser Entwicklung zu profitieren, was langfristig zu einer Entspannung des Marktes führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Miete von 9,59 Euro pro Quadratmeter laut dem aktuellen Mietspiegel. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem Vorjahresniveau dar, als die durchschnittliche Miete noch bei 9,33 Euro pro Quadratmeter lag. Der Jahresanstieg von 26 Cent pro Quadratmeter entspricht einer prozentualen Steigerung von 2,79 Prozent und liegt damit im moderaten Bereich.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen zeigt sich damit etwas verhaltener als bei Mietshäusern, bleibt aber dennoch im positiven Bereich. Diese moderate Entwicklung ist teilweise auf regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zurückzuführen, die extreme Preissteigerungen verhindert. Dennoch liegt die Mietpreissteigerung über der allgemeinen Teuerungsrate, was die anhaltende Attraktivität des Bremer Wohnungsmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Der Leerstand in gefragten Lagen bleibt weiterhin gering, während er außerhalb der beliebten Viertel leicht ansteigt. Für das Jahr 2025 wird eine Leerstandsquote von etwa 5,6 Prozent prognostiziert, was im bundesdeutschen Vergleich noch als moderat gilt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt stabil bis leicht steigend, wobei besonders kleinere Wohnungen für Singles und Paare sowie familiengerechte Drei- bis Vierzimmerwohnungen gesucht werden.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt sich moderat, konzentriert sich aber auf ausgewählte Entwicklungsgebiete. Investoren und Projektentwickler fokussieren sich verstärkt auf energieeffiziente Neubauten, die trotz höherer Mieten aufgrund der niedrigeren Nebenkosten attraktiv für Mieter sind. Die Vermietungsdauer für gut ausgestattete und zentral gelegene Wohnungen bleibt sehr kurz, während in peripheren Lagen längere Vermarktungszeiten zu beobachten sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung des Mietwohnungsmarktes zeigt deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen. Zentrale Lagen wie die City, das Viertel und die Überseestadt verzeichnen die höchste Nachfrage und die niedrigsten Leerstandsraten. In diesen Gebieten liegen die Mieten oft deutlich über dem Stadtdurchschnitt, wobei für moderne oder sanierte Altbauwohnungen in Toplagen auch Mieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

Die Überseestadt als modernes Quartier mit hochwertiger Bebauung und guter Infrastruktur zieht besonders zahlungskräftige Mieter an. Hier werden für Neubauwohnungen mit Wasserblick Spitzenmieten verlangt. Traditionelle Wohnviertel wie Schwachhausen oder Findorff bleiben ebenfalls sehr gefragt, wobei hier der Mix aus urbanem Leben und gewachsener Struktur preistreibend wirkt. Stadtrandgebiete und weniger zentrale Bereiche wie Huchting oder Teile von Bremen-Nord bieten hingegen noch bezahlbare Mieten, wobei auch hier ein moderater Aufwärtstrend zu verzeichnen ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Bremen für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Entwicklung hin. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat ansteigen, wobei die Dynamik stark von der jeweiligen Lage abhängen wird. Der langfristige Trend zu höheren Mieten, insbesondere in attraktiven Vierteln, wird sich fortsetzen.

Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird sich verstärkt auf die Mietpreisgestaltung auswirken. Wohnungen mit guter Energiebilanz werden einen Mietpreisaufschlag rechtfertigen können, während energetisch schlechte Wohnungen unter Druck geraten könnten. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Bremen, insbesondere von Studenten und jungen Berufstätigen, wird die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter stützen. Regulatorische Eingriffe und sozialpolitische Maßnahmen könnten jedoch die Preisentwicklung dämpfen und für eine sozialverträglichere Entwicklung sorgen.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die stärkste Dynamik zeigt sich bei Eigentumswohnungen mit einem Quartalsanstieg von über 4 Prozent, während Mietmärkte moderatere Steigerungen aufweisen. Die anhaltende Nachfrage bei knappem Angebot, besonders in zentralen und beliebten Lagen, wird voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen führen. Allerdings deutet sich eine Normalisierung der Marktdynamik an, die nach den turbulenten Jahren eine Phase der Stabilisierung einläutet. Für Marktteilnehmer bedeutet dies weiterhin attraktive, aber nicht mehr außergewöhnliche Entwicklungsperspektiven in einem zunehmend differenzierten Marktumfeld.