Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Die folgende Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und stellt eine detaillierte Gegenüberstellung zum zweiten Quartal 2025 dar.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Bremen ein Niveau von 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem bemerkenswerten Anstieg von 4,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 2.559 Euro pro Quadratmeter lag. Die Entwicklung im Jahresvergleich zeigt ebenfalls eine positive Tendenz mit einer Steigerung von 4,4 bis 5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Hauspreise setzt den mehrjährigen Trend in Bremen fort, wobei die Steigerungsraten sich im moderaten Bereich bewegen. Die absolute Preisentwicklung bedeutet für Käufer, dass ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche aktuell etwa 400.350 Euro kostet, was einer Verteuerung von rund 16.500 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird weiterhin durch ein knappes Neubauangebot bei gleichzeitig stabiler Nachfrage geprägt. Die Neubauaktivität bleibt auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und begrenzte Flächenverfügbarkeit zurückzuführen ist. Der Leerstand bei Wohnhäusern in Bremen verharrt auf einem sehr geringen Niveau, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf attraktive und etablierte Stadtteile, wo die Verfügbarkeit von Bestandsimmobilien zusätzlich limitiert ist. Verkäufer profitieren von der günstigen Marktlage durch kurze Vermarktungszeiten und die Möglichkeit, Preisvorstellungen weitgehend durchzusetzen. Die Anzahl der Transaktionen blieb im Vergleich zum Vorquartal relativ konstant, wobei eine leichte Verschiebung zugunsten höherpreisiger Objekte zu beobachten war.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb Bremens zeigt sich deutlich in der Spanne zwischen verschiedenen Stadtteilen. In den Toplagen und zentrumsnahen Bereichen werden Quadratmeterpreise von etwa 3.300 Euro erreicht, während in Randlagen die Preise zwischen 2.400 und 2.600 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Preisspreizung von fast 40 Prozent verdeutlicht die heterogene Struktur des Bremer Immobilienmarktes.

Bremen-Süd positioniert sich mit einem durchschnittlichen Hauspreis von 2.593 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem stadtweiten Durchschnitt, bietet aber dennoch eine solide Wertentwicklung. Besonders gefragt sind weiterhin die etablierten Wohnviertel mit guter Infrastruktur und Grünanbindung. Die östlichen Stadtteile sowie die Nähe zur Weser zeigen sich als besondere Preistreiber, während periphere Lagen trotz günstigerer Preise eine verhaltene Nachfrage verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung. Die Prognosen gehen von einer Seitwärtsbewegung bis zu leichten Preissteigerungen von 1 bis 3 Prozent pro Jahr aus. Diese verhaltene Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Die weiterhin restriktive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank dämpft die Nachfrage durch höhere Finanzierungskosten, während das strukturell knappe Angebot preisunterstützend wirkt.

Mittelfristig wird keine dramatische Korrektur erwartet. Die demografische Entwicklung Bremens mit einem stabilen bis leicht wachsenden Bevölkerungstrend sowie die anhaltende Urbanisierung stützen die Nachfrage nach Wohneigentum. Allerdings könnten steigende Energieeffizienzanforderungen und Sanierungsverpflichtungen zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energetisch sanierten und unsanierten Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis zwischen 2.798 und 2.875 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal, das bei etwa 2.682 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einer Steigerung von 4,3 bis 7,2 Prozent innerhalb eines Quartals, je nach betrachteter Datenquelle und Marktsegment.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Jahresvergleich, wo die Preise um 3,3 bis 7,2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 zulegten. Aktuelle Erhebungen vom November 2025 deuten sogar auf eine weitere Beschleunigung hin, mit Quadratmeterpreisen von bis zu 2.961 Euro. Diese Preisentwicklung übertrifft damit deutlich die allgemeine Inflationsrate und zeigt die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Bremen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, während das Neubauangebot weiterhin stark limitiert ist. Diese Konstellation führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt, in dem Kaufinteressenten nur begrenzte Verhandlungsmöglichkeiten haben. Die Neubauaktivität hat sich noch nicht von den Einbrüchen der vergangenen Jahre erholt, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten, Fachkräftemangel und komplexe Genehmigungsverfahren zurückzuführen ist.

Die Vermarktungszeiten für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen haben sich weiter verkürzt. Objekte in begehrten Stadtteilen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft, teilweise kommt es zu Bieterwettbewerben. Im Bestandssegment zeigt sich eine zunehmende Zurückhaltung von Eigentümern beim Verkauf, da Alternativanlagen fehlen und die Preisentwicklung weitere Wertsteigerungen erwarten lässt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Bremer Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Bremen-Süd sticht mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.067 Euro deutlich hervor und liegt damit etwa 10 Prozent über dem stadtweiten Durchschnitt. Die zentrumsnahen Lagen und beliebte Viertel wie die Östliche Vorstadt verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise.

In den Randbezirken sind Eigentumswohnungen zu deutlich günstigeren Konditionen erhältlich, allerdings zeigt sich hier auch eine schwächere Nachfrage. Die Preisunterschiede reflektieren nicht nur die Lagequalität, sondern auch Faktoren wie Verkehrsanbindung, Nahversorgung und das soziale Umfeld. Besonders gefragt sind Wohnungen in fußläufiger Entfernung zu Grünanlagen und mit guter ÖPNV-Anbindung in die Innenstadt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen deuten auf eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung hin, allerdings mit abgeschwächter Dynamik. Für die nächsten 12 Monate wird mit Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich gerechnet, während für den Zeitraum 2026 bis 2027 jährliche Steigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent erwartet werden.

Die Nachfrage wird voraussichtlich robust bleiben, getrieben durch den Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Bedeutung von altersgerechtem Wohnraum. Gleichzeitig könnten regulatorische Anforderungen wie verschärfte Energieeffizienzstandards zu einer stärkeren Differenzierung im Markt führen. Neubauwohnungen und energetisch sanierte Bestandswohnungen dürften überproportional von der Nachfrage profitieren, während unsanierte Altbauwohnungen unter Preisdruck geraten könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Entwicklung. Während spezifische Daten ausschließlich für Mietshäuser begrenzt verfügbar sind, kann aus dem allgemeinen Mietpreisniveau von durchschnittlich 9,59 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen abgeleitet werden, dass Mietshäuser tendenziell im Bereich von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter liegen dürften, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Die Mietpreisentwicklung folgt einem moderaten Aufwärtstrend mit einer Steigerung von etwa 0,84 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Jahresvergleich liegt die Steigerung bei etwa 2,79 Prozent, was in etwa der allgemeinen Inflationsentwicklung entspricht. Diese verhaltene Entwicklung steht im deutlichen Kontrast zu den Kaufpreisen und reflektiert die unterschiedlichen Marktmechanismen im Mietsektor.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt grundsätzlich stabil, wobei sich eine zunehmende Differenzierung zeigt. Während moderne, energieeffiziente Häuser mit Garten in guten Lagen weiterhin stark nachgefragt werden, zeigen ältere, unsanierte Objekte in peripheren Lagen erste Anzeichen von Vermietungsschwierigkeiten. Der Leerstand im gesamten Mietsektor ist leicht gestiegen, von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024, mit einer weiteren prognostizierten Erhöhung auf 5,6 Prozent für 2025.

Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist minimal, da sich Investoren verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauprojekte konzentrieren. Bestandshalter zeigen sich zurückhaltend bei Modernisierungen, was teilweise auf regulatorische Unsicherheiten und begrenzte Umlagemöglichkeiten zurückzuführen ist. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und weniger Marktdynamik führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Mietshausmarkt sind signifikant. In zentralen und zentrumsnahen Lagen mit guter Infrastruktur bleiben die Leerstände minimal und die Mietpreise stabil bis leicht steigend. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in etablierten Wohnvierteln mit Gartenzugang und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

In den Randlagen und weniger attraktiven Stadtteilen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Hier steigen die Leerstände selektiv an, besonders bei älteren, unsanierten Objekten ohne moderne Ausstattung. Die Mietpreisspreizung zwischen Top- und einfachen Lagen beträgt teilweise bis zu 40 Prozent, wobei in peripheren Gebieten vereinzelt Mietpreisrückgänge zu beobachten sind, um die Vermietbarkeit zu gewährleisten.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht positive Entwicklung erwartet. Die Mietpreise dürften moderat um 1 bis 2 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage und dem Objektzustand abhängen wird. Der demografische Wandel mit einer zunehmenden Zahl kleinerer Haushalte könnte die Nachfrage nach Mietshäusern mittelfristig dämpfen.

Regulatorische Entwicklungen wie mögliche Verschärfungen im Mietrecht oder neue Anforderungen an die Energieeffizienz könnten den Markt beeinflussen. Vermieter werden verstärkt in die energetische Sanierung investieren müssen, um die Vermietbarkeit ihrer Objekte langfristig zu sichern. Dies könnte zu einer weiteren Marktbereinigung führen, bei der nicht modernisierungsfähige Objekte aus dem Mietmarkt ausscheiden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 9,59 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau 0,84 Prozent über dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und zeigt eine gewisse Stabilität im Mietmarkt.

Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 2,79 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 9,33 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung liegt leicht unter der allgemeinen Teuerungsrate und deutet auf eine relative Entspannung im Mietwohnungsmarkt hin. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 671 Euro, was einer Mehrbelastung von etwa 6 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird zunehmend durch einen steigenden Leerstand geprägt. Die Leerstandsquote erhöhte sich von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024 und wird für 2025 auf 5,6 Prozent prognostiziert. Diese Entwicklung ist teilweise auf Rückgaben von Flächen und umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen, die temporär zu einer Verknappung des verfügbaren Angebots führen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich bleibt weiterhin gedämpft, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die unsichere Renditeerwartung zurückzuführen ist. Gleichzeitig zeigt sich eine selektivere Nachfrage: Während moderne, energieeffiziente Wohnungen in guten Lagen weiterhin schnell vermietet werden, haben ältere, unsanierte Wohnungen zunehmend Schwierigkeiten, Mieter zu finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich leicht erhöht, besonders in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind im Mietwohnungsmarkt deutlich ausgeprägt. In zentralen Lagen wie der City und der Überseestadt bleiben die Leerstandsquoten niedrig und die Mieten überdurchschnittlich hoch. Hier werden teilweise Quadratmetermieten von über 12 Euro erzielt, während in peripheren Lagen Mieten von unter 8 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

Die Randbezirke weisen deutlich höhere Leerstandsquoten auf, teilweise über 7 Prozent. Besonders betroffen sind Großwohnsiedlungen aus den 1960er und 1970er Jahren, die ohne umfassende Modernisierung zunehmend an Attraktivität verlieren. Dagegen zeigen sich innenstadtnahe Quartiere mit guter Infrastruktur und attraktivem Wohnumfeld weiterhin als stabile Märkte mit geringen Fluktuationen und stabilen Mietpreisen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Bremen deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Entwicklung hin. Für die nächsten 12 Monate wird mit Mietpreissteigerungen im Bereich von 1 bis 2 Prozent gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängen wird. Der Markt wird zunehmend zweigeteilt: Während moderne, energieeffiziente Wohnungen in guten Lagen weiterhin Mietpreissteigerungen verzeichnen werden, könnten unsanierte Altbauwohnungen unter Druck geraten.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen werden eine zunehmend wichtige Rolle spielen. Die Diskussion um Mietpreisbremsen und Mietendeckel könnte die Investitionsbereitschaft privater Vermieter dämpfen. Gleichzeitig zwingen steigende Energieeffizienzanforderungen zu Investitionen, die nur teilweise auf die Mieter umgelegt werden können. Mittelfristig könnte dies zu einer Marktbereinigung führen, bei der nicht modernisierungsfähige Wohnungen vom Markt verschwinden oder in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Der demografische Wandel mit einer zunehmenden Zahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach kleineren, gut geschnittenen Wohnungen weiter stärken. Gleichzeitig könnte die fortschreitende Digitalisierung und die Etablierung von Homeoffice-Modellen zu einer veränderten Nachfragestruktur führen, bei der Wohnungen mit zusätzlichen Arbeitszimmern oder flexiblen Grundrissen bevorzugt werden.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber differenzierter Markt. Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen deutliche Steigerungen von 4 bis 7 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnen, entwickeln sich die Mietpreise mit Steigerungen von unter einem Prozent wesentlich moderater.

Die Marktdynamik wird weiterhin durch ein knappes Angebot bei gleichzeitig robuster Nachfrage im Kaufsegment geprägt. Im Mietmarkt zeigt sich hingegen eine leichte Entspannung mit steigenden Leerständen, die jedoch hauptsächlich unsanierte Objekte in weniger attraktiven Lagen betrifft.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Bremen ein attraktiver Standort mit stabilen Fundamentaldaten. Die erwartete moderate Preisentwicklung in den kommenden Jahren bietet sowohl Chancen für langfristig orientierte Anleger als auch Planungssicherheit für Selbstnutzer. Allerdings werden die Anforderungen an Energieeffizienz und Modernisierung zunehmend zu einem entscheidenden Faktor für die Wertentwicklung und Vermietbarkeit von Immobilien.