Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Im Vergleich zum Vorquartal zeigen sich kontinuierliche Aufwärtstrends, die auf eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot zurückzuführen sind. Die folgende Analyse bietet einen detaillierten Überblick über die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen zwischen 2.593 Euro und 2.669 Euro, wobei der Mittelwert bei 2.632 Euro pro Quadratmeter liegt. Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 2.520 Euro lag. Die Quartalssteigerung beläuft sich somit auf etwa 4,4 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung. Während im dritten Quartal 2024 der Quadratmeterpreis bei 2.559 Euro lag, bedeutet das aktuelle Preisniveau einen Anstieg von 4,3 Prozent. Die Preisentwicklung verläuft dabei regional unterschiedlich: Bremen-West verzeichnete mit einer Steigerung von 5,4 Prozent auf 2.612 Euro pro Quadratmeter eine besonders positive Entwicklung gegenüber dem Vorjahr.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem konstant hohen Niveau. Das Angebot hingegen zeigt sich weiterhin begrenzt, insbesondere im Neubausegment. Die Neubauaktivität verharrt auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die erhöhten Finanzierungskosten zurückzuführen ist. Diese Angebotsknappheit wirkt als Preistreiber und sorgt für eine kontinuierliche Stabilität der Kaufpreise.

Das Transaktionsvolumen hat sich im Vergleich zum Vorquartal moderat erhöht. Dies deutet darauf hin, dass sich sowohl Käufer als auch Verkäufer zunehmend an das neue Zinsniveau gewöhnt haben und wieder verstärkt am Marktgeschehen teilnehmen. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten für gut positionierte Objekte bleiben mit durchschnittlich 60 bis 90 Tagen kurz, was die anhaltend hohe Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. In zentralen Lagen wie der City und der Überseestadt werden die höchsten Quadratmeterpreise erzielt, wobei hier Preise von über 3.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Lagen profitieren von ihrer hervorragenden Infrastruktur und der hohen Lebensqualität, was sich in niedrigen Leerstandsquoten von unter 3 Prozent widerspiegelt.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während etablierte Wohngebiete mit guter Verkehrsanbindung stabile bis leicht steigende Preise aufweisen, bleiben periphere Lagen mit schlechter Infrastruktur preislich zurück. Bremen-West hat sich als besonders dynamischer Stadtteil etabliert, der mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen auf sich aufmerksam macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Hauspreisen. Die anhaltende Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Neubauangebot, wird voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich führen. Langfristig könnte sich die Marktlage weiter verschärfen, insbesondere wenn das prognostizierte Bevölkerungswachstum in Bremen eintritt.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Preisentwicklung wird die energetische Qualität der Immobilien sein. Häuser, die den aktuellen und zukünftigen Energieeffizienzstandards nicht entsprechen, riskieren einen relativen Wertverlust gegenüber energetisch sanierten oder neu gebauten Objekten. Dies könnte zu einer zunehmenden Spreizung der Preise innerhalb des Marktsegments führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.813 Euro, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem der Preis noch bei 2.680 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einer Quartalssteigerung von knapp 5 Prozent. Neubauwohnungen bewegen sich auf einem erheblich höheren Preisniveau von durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter, was die starke Nachfrage nach modernem, energieeffizientem Wohnraum widerspiegelt.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Während im dritten Quartal 2024 der Quadratmeterpreis bei 2.686 Euro lag, bedeutet das aktuelle Preisniveau einen Anstieg von 4,7 Prozent. Besonders dynamisch entwickelte sich der Markt in Bremen-West, wo die Preise für Eigentumswohnungen um 4,8 Prozent auf 2.823 Euro pro Quadratmeter stiegen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt sich besonders robust. Die Anzahl der Kauffälle stieg bereits im Vorjahr um beeindruckende 17,65 Prozent von 2.351 auf 2.766 Verträge, und dieser positive Trend setzt sich im dritten Quartal 2025 fort. Die hohe Transaktionsaktivität deutet auf ein wiedergewonnenes Vertrauen der Marktteilnehmer hin.

Der Leerstand bei Wohnungen ist leicht von 5,4 auf 5,6 Prozent gestiegen, was jedoch nicht zu einer spürbaren Marktentspannung führt. Die freigewordenen Einheiten entsprechen häufig nicht den aktuellen Qualitäts- und Lagenanforderungen der Nachfrager, wodurch der effektive Leerstand deutlich niedriger ausfällt. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gedämpft, was die Angebotsknappheit im gehobenen Segment perpetuiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Premium-Lagen wie der Überseestadt oder dem Viertel werden Spitzenpreise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und bis zu 5.500 Euro für Neubauten erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Attraktivität, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der exzellenten Infrastruktur.

Im Gegensatz dazu zeigen periphere Stadtteile wie Huchting oder Gröpelingen deutlich niedrigere Preisniveaus von unter 2.000 Euro pro Quadratmeter. Interessanterweise zeigt Bremen-West mit einem durchschnittlichen Preisniveau von 2.823 Euro pro Quadratmeter eine überdurchschnittliche Performance, was auf die zunehmende Attraktivität dieses Stadtteils für junge Familien und Ersterweber hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen bleiben positiv. Die jüngsten Zinssenkungen der EZB könnten die Kaufnachfrage in den kommenden Monaten weiter stimulieren und zu einer Stabilisierung oder einem leichten Anstieg der Preise führen, besonders in gefragten Lagen. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 6 Prozent jährlich.

Langfristig wird mit einer weiteren Differenzierung des Marktes gerechnet. Wohnungen mit hohen Energieeffizienzstandards und moderner Ausstattung werden überproportional an Wert gewinnen, während sanierungsbedürftige Objekte mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten könnten. Diese Entwicklung wird durch die zunehmenden regulatorischen Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden noch verstärkt werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Häuser zur Miete zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, wenngleich spezifische Durchschnittsmieten für dieses Segment nicht separat ausgewiesen werden. Basierend auf der allgemeinen Mietmarktentwicklung kann von einer Steigerung der Mietpreise um 1 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal ausgegangen werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo bereits eine moderate Steigerung zu verzeichnen war, setzt sich der Aufwärtstrend fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich trotz der gestiegenen Finanzierungskosten und wirtschaftlicher Unsicherheiten ein kontinuierlicher Aufwärtstrend der Mietpreise für Häuser. Die Entwicklung wird maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot getrieben.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethhäusern bleibt auf einem sehr hohen Niveau, was sich besonders in den verkürzten Vermarktungszeiten widerspiegelt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietobjekte im Bestand hat sich dramatisch von 23,4 Tagen im August 2020 auf nur noch 15,5 Tage im Juli 2025 verkürzt. Diese Entwicklung unterstreicht die extreme Anspannung des Marktes.

Das Angebot an Miethhäusern bleibt weiterhin knapp. Die geringe Neubauaktivität im Segment der zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäuser trägt zur Verschärfung der Situation bei. Viele potenzielle Mieter, die sich aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten keinen Hauskauf leisten können, verstärken zusätzlich die Nachfrage im Mietsegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In zentralen Lagen wie der City und der Überseestadt sind Miethhäuser besonders begehrt und zeigen die niedrigsten Leerstandsquoten. Hier werden Premiummieten erzielt, die teilweise 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Die hohe Attraktivität dieser Lagen resultiert aus der exzellenten Infrastruktur und der urbanen Lebensqualität.

In den Stadtrandlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Familienfreundliche Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Grünflächen wie Oberneuland oder Borgfeld verzeichnen stabile bis steigende Mietpreise. Periphere Lagen mit schlechterer Infrastruktur bleiben preislich zurück, bieten aber gerade für preissensible Mieter noch bezahlbare Optionen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Stabilisierung der Mietpreise für Häuser auf hohem Niveau erwartet. Die anhaltende Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Angebot, wird voraussichtlich zu weiteren moderaten Mietsteigerungen führen. Besonders gefragte Lagen werden dabei überproportional an Wert gewinnen.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der gesamtwirtschaftlichen Situation und der Einkommensentwicklung der Haushalte abhängen. Sollte sich die wirtschaftliche Lage stabilisieren und die Realeinkommen steigen, könnte dies zu einer weiteren Verstärkung der Nachfrage führen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen die Dynamik dämpfen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Aufwärtsdynamik. Die Angebotsmieten sind gegenüber dem Vorquartal um 1 bis 3 Prozent gestiegen, wobei das Neubausegment mit Steigerungen im oberen Bereich dieser Spanne besonders hervorzuheben ist. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich damit der kontinuierliche Anstieg der Mietpreise fort, der seit 2022 zu beobachten ist.

Die Entwicklung der Mietpreise zeigt sich robust gegenüber makroökonomischen Unsicherheiten. Trotz des leicht gestiegenen Leerstands von 5,4 auf 5,6 Prozent bleiben die Mietpreise stabil bis steigend, was auf die hohe Qualität der Nachfrage und die Diskrepanz zwischen angebotenen und nachgefragten Wohnungstypen zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen ist außerordentlich hoch. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 23,4 Tagen im August 2020 auf beeindruckende 15,5 Tage im Juli 2025 verkürzt. Bei Neubau-Mietwohnungen sank die Vermarktungsdauer im gleichen Zeitraum von 33,9 auf etwa 25,0 Tage. Diese Zahlen unterstreichen die extreme Nachfrage nach Mietwohnungen in Bremen.

Trotz der leichten Erhöhung der Leerstandsrate bleibt der effektive Leerstand deutlich niedriger, da viele der verfügbaren Wohnungen nicht den aktuellen Anforderungen der Mieter entsprechen. Dies betrifft insbesondere unsanierte Altbauwohnungen mit schlechter Energieeffizienz oder Wohnungen in unattraktiven Lagen. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt weiterhin gedämpft, was die Angebotsknappheit perpetuiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind erheblich. In zentralen Lagen wie der City, dem Viertel und der Überseestadt werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise 30 bis 40 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Attraktivität, der exzellenten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die Stadtteile der mittleren Preislage wie Schwachhausen, Findorff oder die Neustadt zeigen eine stabile Nachfrage mit moderaten Mietsteigerungen. Hier finden sich viele junge Familien und Berufstätige, die eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Bezahlbarkeit suchen. Periphere Stadtteile wie Huchting oder Gröpelingen bieten weiterhin die günstigsten Mieten, leiden aber unter Image-Problemen und teilweise unzureichender Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bremen bleibt positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einem weiteren Wachstum der Mietpreise gerechnet, insbesondere in gefragten Lagen und bei Objekten mit hohen Energieeffizienzstandards. Die Mietsteigerungen dürften sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die energetische Qualität der Wohnungen sein. Objekte, die den steigenden Anforderungen an Energieeffizienz nicht genügen, könnten an Attraktivität verlieren und Mietpreisabschläge hinnehmen müssen. Gleichzeitig werden moderne, energieeffiziente Wohnungen eine Premiumposition im Markt einnehmen. Die demografische Entwicklung mit einem erwarteten Bevölkerungswachstum in Bremen wird die Nachfrage weiter stützen und für anhaltenden Druck auf dem Mietwohnungsmarkt sorgen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer stabilen Aufwärtsentwicklung über alle Segmente hinweg. Die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen zeigen moderate bis gute Preissteigerungen von 4 bis 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während die Mietmärkte mit Steigerungen von 1 bis 3 Prozent etwas verhaltener, aber dennoch positiv tendieren.

Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch das Bevölkerungswachstum und die Attraktivität Bremens als Wohnstandort, trifft auf ein weiterhin begrenztes Angebot. Die gedämpfte Neubauaktivität, bedingt durch hohe Baukosten und regulatorische Herausforderungen, verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich. Diese Konstellation führt zu einem stabilen Verkäufermarkt mit kurzen Vermarktungszeiten und steigenden Preisen.

Bremen positioniert sich erfolgreich als attraktiver Wohnstandort mit moderateren Preisen als die großen Metropolen, aber mit vergleichbarer Lebensqualität und guten wirtschaftlichen Perspektiven. Die unterschiedlichen Stadtteile entwickeln sich dabei heterogen, wobei zentrale und gut angebundene Lagen die Gewinner der aktuellen Marktentwicklung sind.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Bremer Immobilienmarkt weiterhin interessante Opportunitäten, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen und bei energieeffizienten Objekten. Die erwartete weitere Zinsentwicklung und die demografischen Trends sprechen für eine Fortsetzung der positiven Marktentwicklung in den kommenden Jahren.