Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Berichtszeitraum: Juli - September 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Marktdynamik wird weiterhin von einer stabilen Nachfrage und einem sich allmählich erweiternden Angebot geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen insbesondere Kaufimmobilien deutliche Wertzuwächse, während sich der Mietmarkt verhaltener entwickelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 2.585 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich die positive Marktentwicklung noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 2.559 Euro lag, ergibt sich ein Anstieg von 4,3 Prozent.

Diese kontinuierliche Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Bremer Häusermarktes wider. Besonders bemerkenswert ist die Verkürzung der durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 97 Tagen im zweiten Quartal auf nunmehr 85 Tage im dritten Quartal 2025. Diese Beschleunigung des Verkaufsprozesses unterstreicht die starke Nachfrage und die zunehmende Marktdynamik.

Marktdynamik

Die Nachfragesituation auf dem Bremer Häusermarkt bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen Niveau. Gleichzeitig hat sich das Angebot leicht erhöht, wobei insbesondere in den Randbezirken neue Objekte auf den Markt gekommen sind. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich verstärkt auf dezentrale Lagen, haben jedoch noch keine marktdominierende Position erreicht.

Die verbesserte Angebotssituation führt zu einer gewissen Entspannung des Marktes, ohne jedoch die grundsätzlich positive Preisentwicklung zu beeinträchtigen. Käufer profitieren von einer größeren Auswahl, während Verkäufer weiterhin von kurzen Vermarktungszeiten und stabilen Preisen profitieren können. Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt auf niedrigem Niveau, was die anhaltende Wohnraumknappheit in Bremen unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. Beliebte Viertel wie Schwachhausen, die Östliche Vorstadt und Horn-Lehe verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen zentrumsnahen und etablierten Wohnlagen werden für Einfamilienhäuser Preise von über 3.000 Euro pro Quadratmeter erreicht.

Die Randlagen Bremens, darunter Stadtteile wie Huchting, Obervieland und Blumenthal, profitieren vom erhöhten Angebot und bieten Käufern attraktivere Einstiegspreise. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 2.200 Euro, was diese Gebiete besonders für junge Familien und Ersterweber interessant macht. Die Infrastrukturverbesserungen in diesen Stadtteilen tragen zusätzlich zur steigenden Attraktivität bei.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Bremer Häusermarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Marktexperten erwarten, dass die Preise weiterhin um jährlich 3 bis 5 Prozent steigen werden, unterstützt durch die anhaltend stabile Nachfrage und den weiterhin knappen Neubau im innerstädtischen Bereich.

Die demografische Entwicklung Bremens, gekennzeichnet durch einen kontinuierlichen Zuzug und die wachsende Attraktivität als Wirtschaftsstandort, wird die Nachfrage nach Wohnhäusern weiter stützen. Gleichzeitig könnten mögliche Zinserhöhungen und strengere Kreditvergaberichtlinien das Marktwachstum in der zweiten Hälfte 2026 leicht dämpfen. Insgesamt wird jedoch von einer robusten Marktentwicklung ohne größere Korrekturen ausgegangen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine besonders dynamische Entwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich in einer Spanne von 2.798 bis 2.875 Euro, was einer beachtlichen Steigerung von 4,5 bis 7,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Preise noch zwischen 2.682 und 2.735 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ergibt sich ein Anstieg von etwa 3,3 Prozent.

Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung im Vergleich zu Häusern reflektiert die besonders hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen, insbesondere in zentralen und gut erschlossenen Lagen. Die Fertigstellung von 485 neuen Eigentumswohnungen im dritten Quartal, was einem Anstieg von 12 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, konnte die starke Nachfrage nur teilweise befriedigen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist im dritten Quartal 2025 um etwa 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Diese Angebotsausweitung konzentriert sich hauptsächlich auf Neubauobjekte, wobei besonders kompakte 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen stark nachgefragt werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 72 Tagen und damit deutlich unter der von Häusern, was die hohe Marktdynamik in diesem Segment unterstreicht.

Neubauprojekte entstehen verstärkt in der Überseestadt sowie in aufstrebenden Gebieten wie Hastedt und dem Utbremer Bereich. Diese Stadtteile profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsmaßnahmen und bieten moderne Wohnkonzepte, die den aktuellen Anforderungen an Energieeffizienz und Barrierefreiheit entsprechen. Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei auf gehobene und mittlere Marktsegmente, während der Bedarf an preisgünstigem Wohnraum weiterhin nur unzureichend gedeckt wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Bremer Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen der Altstadt, Mitte und der Östlichen Vorstadt werden Spitzenpreise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erreicht. Die Überseestadt als modernes Entwicklungsgebiet verzeichnet Preise zwischen 3.200 und 3.800 Euro pro Quadratmeter und etabliert sich zunehmend als Premium-Wohnstandort.

In den Stadtteilen Findorff, Neustadt und Walle bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 2.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Anbindung an die Innenstadt und der gewachsenen Infrastruktur. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den Stadtrandlagen wie Gröpelingen, Hemelingen und Osterholz, wo die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 2.300 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine anhaltend positive Entwicklung des Wohnungsmarktes erwartet. Die demografische Entwicklung mit dem Trend zu kleineren Haushalten und fortschreitender Urbanisierung wird die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Experten prognostizieren stabile bis leicht steigende Preise mit jährlichen Wachstumsraten von 3 bis 4 Prozent.

Besonders gefragt bleiben voraussichtlich barrierefreie und energieeffiziente Neubauwohnungen, die den steigenden Anforderungen an nachhaltiges Wohnen entsprechen. Die geplanten Großprojekte in der Überseestadt und anderen Entwicklungsgebieten werden das Angebot in den kommenden Jahren erweitern, jedoch wird erwartet, dass die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigen wird. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin kurze Entscheidungszeiträume bei attraktiven Objekten einstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Entwicklung. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Anstieg von 0,84 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Durchschnittsmiete noch bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Mietpreis bei 9,33 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung von 2,79 Prozent.

Diese verhaltene Mietpreisentwicklung steht in deutlichem Kontrast zu den Kaufpreisen und zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser weniger volatil ist. Die moderaten Steigerungen bewegen sich im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate und deuten auf einen ausgeglichenen Markt hin, der sowohl für Mieter als auch für Vermieter stabile Verhältnisse bietet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen Niveau, wobei eine leichte Zunahme gegenüber dem Vorquartal zu verzeichnen ist. Das Angebot hat sich insbesondere in den Randlagen leicht erhöht, was zu einer gewissen Entspannung des Marktes beiträgt. Die Leerstandsquote bleibt jedoch weiterhin auf einem moderaten Niveau ohne signifikante Veränderungen zum Vorquartal.

Die Vermarktungsdauer für Mietshäuser zeigt sich tendenziell stabil, wobei attraktive Objekte in guten Lagen weiterhin schnell vermietet werden. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und moderner Ausstattung, die den gestiegenen Ansprüchen an Wohnqualität und Homeoffice-Möglichkeiten entsprechen. Die Neubauaktivität im Miethaussegment bleibt begrenzt, da sich Investoren verstärkt auf den Wohnungsbau konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen verschiedenen Bremer Stadtteilen sind deutlich ausgeprägt. In den zentralen Lagen und beliebten Bezirken wie Schwachhausen, Horn-Lehe und der Östlichen Vorstadt werden Mieten von teilweise über 10 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Die Stadtrandlagen wie Borgfeld, Oberneuland und Teile von Huchting weisen geringere Mieten auf, die sich meist zwischen 8 und 9 Euro pro Quadratmeter bewegen. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und ruhigere Wohnlagen, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die moderate Nachfrage in diesen Bereichen sorgt für ein ausgeglichenes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Miethausmarkt in Bremen deuten auf eine kontinuierliche, aber moderate Entwicklung hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 1 bis 3 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung wird durch den aktuellen Mietspiegel und die regulatorischen Rahmenbedingungen gestützt, die extreme Mietpreissteigerungen verhindern.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich stabil bleiben, wobei insbesondere familienfreundliche Objekte mit guter Anbindung an Schulen und Kitas weiterhin gesucht sein werden. Die begrenzte Neubauaktivität in diesem Segment könnte mittelfristig zu einer leichten Verknappung führen, was moderate Mietpreissteigerungen unterstützen würde. Vermieter sollten sich auf stabile, langfristige Mietverhältnisse einstellen, während Mieter von der relativen Preisstabilität profitieren können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der Miethausmarkt. Die durchschnittliche Miete liegt bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einem Quartalswachstum von etwa 0,8 Prozent und einem Jahreswachstum von circa 2,8 Prozent entspricht. Diese moderate Preisentwicklung spiegelt die regulierten Marktbedingungen und die ausgewogene Angebots-Nachfrage-Situation wider.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen zeigt sich differenziert nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Während kleine, zentral gelegene Apartments überproportionale Steigerungen verzeichnen, entwickeln sich die Mieten für größere Familienwohnungen moderater. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erzielen Spitzenmieten von bis zu 12 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen sich meist im Bereich zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter bewegen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen wird weiterhin durch eine starke Nachfrage charakterisiert, die jedoch durch zunehmende Neubauaktivitäten teilweise aufgefangen wird. Besonders die Überseestadt trägt mit zahlreichen neuen Mietwohnungsprojekten zur Angebotsausweitung bei. Die Fertigstellung neuer Wohnkomplexe hat das verfügbare Angebot im dritten Quartal 2025 spürbar erhöht.

Die Leerstandsquoten in zentralen Lagen bleiben weiterhin auf sehr niedrigem Niveau, während in Randgebieten eine moderate Angebotssteigerung zu verzeichnen ist. Stark nachgefragt werden vor allem zentral gelegene und gut ausgestattete Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich leicht verlängert, was auf das erweiterte Angebot und die dadurch entstehenden Wahlmöglichkeiten für Mieter zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders deutlich. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen der City und der Überseestadt erreicht, wo moderne Neubauwohnungen Mieten von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter erzielen. Diese Gebiete profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, kurzen Wegen und dem urbanen Lebensgefühl.

Die etablierten Wohnviertel wie Findorff, Neustadt und das Viertel bewegen sich mit Durchschnittsmieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter im mittleren Preissegment. Diese Stadtteile bieten eine gute Mischung aus urbanem Leben und gewachsenen Nachbarschaften. In den Randlagen wie Gröpelingen, Huchting und Osterholz liegen die Mieten meist zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter, wobei diese Gebiete zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und Infrastrukturverbesserungen profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur zukünftigen Entwicklung des Mietwohnungsmarktes in Bremen sind überwiegend von einer moderaten Fortsetzung der aktuellen Trends geprägt. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine jährliche Mietsteigerung von 2 bis 3 Prozent erwartet, wobei die Nachfrage weiterhin robust bleiben wird.

Energieeffiziente und barrierefreie Wohnungen werden voraussichtlich besonders gefragt bleiben und überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen. Die geplanten Neubauprojekte, insbesondere in der Überseestadt und anderen Entwicklungsgebieten, werden zur weiteren Marktentspannung beitragen, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Trend zu Single- und Zweipersonenhaushalten wird die Nachfrage nach kleineren bis mittleren Wohnungen weiter stützen.

Mieter können sich auf einen weitgehend stabilen Markt mit moderaten Preissteigerungen einstellen, während Vermieter von der anhaltend hohen Nachfrage und niedrigen Leerstandsquoten profitieren werden. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, einschließlich der Mietpreisbremse, werden weiterhin für eine gedämpfte Preisentwicklung sorgen und extreme Mietsprünge verhindern.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachstumsorientiert. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen deutliche Steigerungen von 3 bis 7 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während sich der Mietmarkt mit Steigerungen unter einem Prozent deutlich moderater entwickelt. Diese Zweiteilung des Marktes reflektiert die unterschiedlichen Dynamiken zwischen Eigentums- und Mietmarkt.

Die Neubauaktivität, insbesondere im Wohnungssegment, trägt zur allmählichen Entspannung des Marktes bei, kann jedoch die anhaltend hohe Nachfrage noch nicht vollständig befriedigen. Zentrale Lagen bleiben weiterhin hochpreisig und stark nachgefragt, während Randlagen durch verbesserte Infrastruktur und moderate Preise zunehmend an Attraktivität gewinnen.

Die Aussichten für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der positiven Marktentwicklung hin, wobei moderate Preis- und Mietsteigerungen erwartet werden. Der Bremer Immobilienmarkt bietet somit sowohl für Käufer und Verkäufer als auch für Mieter und Vermieter stabile und berechenbare Rahmenbedingungen mit weiterem Wachstumspotenzial.