Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend fort, wobei die strukturelle Angebotsknappheit und die verhaltene Neubautätigkeit die Marktdynamik maßgeblich prägen. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Bremen und stellt die aktuellen Daten des dritten Quartals den Ergebnissen des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 2.669 Euro pro Quadratmeter, was gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit 2.585 Euro pro Quadratmeter einer Steigerung von etwa 3,2 Prozent entspricht. Diese Entwicklung fügt sich nahtlos in den längerfristigen Trend ein, zeigt der Jahresvergleich doch eine Wertsteigerung von circa 4,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die moderate aber stetige Preisentwicklung spiegelt die fundamentale Stabilität des Bremer Häusermarktes wider. Während in anderen deutschen Großstädten teilweise volatilere Entwicklungen zu beobachten sind, zeigt sich Bremen als verlässlicher Markt mit berechenbarer Wertentwicklung. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei besonders nachgefragte Objekte in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf konstant hohem Niveau. Besonders erfreulich aus Verkäufersicht ist die Verkürzung der durchschnittlichen Vermarktungsdauer von 97 Tagen im zweiten Quartal auf nunmehr 85 Tage. Diese Beschleunigung deutet auf eine erhöhte Marktdynamik und verbesserte Nachfragesituation hin, die sich trotz des leicht gestiegenen Angebots manifestiert.

Das Angebot zeigt eine leichte Aufwärtstendenz, wobei sich die neuen Objekte verstärkt in den Randgebieten Bremens konzentrieren. Die Neubautätigkeit verharrt allerdings weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Der dramatische Rückgang der Bauplatzangebote um 48,6 Prozent im Jahr 2024 wirkt noch immer nach und limitiert die Möglichkeiten zur Ausweitung des Angebots erheblich. Die Leerstandsquote ist marginal von 5,4 Prozent im zweiten Quartal auf 5,6 Prozent im dritten Quartal gestiegen, was jedoch keine spürbare Marktentspannung bewirkt, da die freigewordenen Objekte häufig Mängel in Lage oder Qualität aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen bleibt im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. Während die beliebten innenstadtnahen Wohnviertel wie Schwachhausen, die Östliche Vorstadt und das Viertel weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise aufweisen und nur minimale Leerstände verzeichnen, zeigen sich in den Randgebieten differenziertere Entwicklungen. Stadtteile wie Huchting, Osterholz oder Gröpelingen bieten nach wie vor die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten in den Eigenheimmarkt, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Besonders dynamisch entwickeln sich aktuell die sogenannten Schwellenlagen – Stadtteile, die zwischen den etablierten Premiumvierteln und den klassischen Randgebieten liegen. Gebiete wie Horn-Lehe, Oberneuland oder Borgfeld profitieren von ihrer guten Infrastruktur bei gleichzeitig noch moderateren Preisen im Vergleich zu den Toplagen. Die verstärkte Neubauaktivität in diesen Bereichen trägt zur Attraktivitätssteigerung bei und führt zu einer allmählichen Angleichung der Preisniveaus.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Segment der Kaufhäuser erwartet. Die strukturelle Knappheit, bedingt durch die anhaltend niedrige Neubauaktivität und den Mangel an verfügbaren Baugrundstücken, wird den Markt weiterhin prägen. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird.

Die demografische Entwicklung Bremens mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von nachhaltigem und energieeffizientem Wohnen zu einer verstärkten Differenzierung im Markt führen, wobei energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser mit hohen Energiestandards überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal entspricht dies einer Steigerung im Bereich von 3 bis 4 Prozent, womit sich die Preisentwicklung bei Wohnungen ähnlich dynamisch wie bei Häusern gestaltet. Besonders bemerkenswert ist die Preisspreizung zwischen Bestands- und Neubauwohnungen: Während Bestandswohnungen im genannten Durchschnittsbereich gehandelt werden, erreichen Neubauwohnungen, insbesondere im Premiumsegment, Quadratmeterpreise von bis zu 4.600 Euro.

Die absolute Preisentwicklung zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt in Bremen auf einem historisch hohen Niveau stabilisiert hat. Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die den Großteil der Nachfrage ausmachen, werden je nach Lage und Ausstattung zwischen 200.000 und 400.000 Euro gehandelt. Die kontinuierliche Wertsteigerung macht Eigentumswohnungen weiterhin zu einer attraktiven Kapitalanlage, wobei die Renditeerwartungen durch die gestiegenen Finanzierungskosten gedämpft werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 robust, wobei besonders Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen stark nachgefragt werden. Diese Entwicklung reflektiert den gesellschaftlichen Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Urbanisierung. Das Angebot ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa 6 Prozent gestiegen, was zu einer leichten Marktentspannung führt, ohne jedoch von einem Käufermarkt sprechen zu können.

Die Neubauaktivität konzentriert sich weiterhin stark auf die Überseestadt, wo im dritten Quartal etwa 485 neue Wohnungen fertiggestellt wurden – ein Plus von 12 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal. Diese Konzentration der Bautätigkeit auf einzelne Entwicklungsgebiete führt zu einer ungleichmäßigen Verteilung des Angebots über das Stadtgebiet. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bleibt insgesamt gering, was die anhaltende Attraktivität dieser Wohnform unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Überseestadt hat sich als das dynamischste Entwicklungsgebiet für Neubauwohnungen etabliert. Hier entstehen vorwiegend hochwertige Wohnungen mit modernen Grundrissen und gehobener Ausstattung, die sich an eine kaufkräftige Zielgruppe richten. Die Quadratmeterpreise in diesem Quartier liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt und konkurrieren mittlerweile mit den etablierten Premiumlagen.

Wachsende Attraktivität verzeichnen auch Stadtteile wie Hastedt und die Bremer Neustadt, die zunehmend in den Fokus von Projektentwicklern rücken. Diese Gebiete profitieren von ihrer zentralen Lage bei gleichzeitig noch moderateren Preisen im Vergleich zu den klassischen Toplagen. Die innenstadtnahen Bereiche und die Überseestadt weisen weiterhin die geringsten Leerstände auf, während in peripheren Lagen eine größere Auswahl an verfügbaren Objekten besteht.

Die etablierten Wohnviertel wie Schwachhausen oder die Östliche Vorstadt behaupten ihre Position als Premiumlagen mit entsprechend hohen Preisen. Hier ist das Angebot an Eigentumswohnungen traditionell knapp, und Neubauprojekte sind aufgrund der dichten Bebauung selten. In diesen Lagen werden vorwiegend sanierte Altbauwohnungen oder vereinzelte Neubauprojekte auf Konversionsflächen angeboten.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von einer stabilen Nachfrage geprägt sein. Die fortschreitende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen. Experten erwarten moderate Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei Neubauwohnungen mit hohen Energiestandards überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von barrierefreien und altersgerechten Wohnungen. Die demografische Entwicklung mit einer alternden Bevölkerung führt zu einer steigenden Nachfrage nach entsprechend ausgestatteten Objekten. Gleichzeitig gewinnen energieeffiziente Neubauten an Bedeutung, da Käufer zunehmend Wert auf niedrige Nebenkosten und Nachhaltigkeit legen. Die Entwicklung in der Überseestadt wird weiterhin eine zentrale Rolle spielen, wobei auch andere Stadtteile von Konversionsprojekten und Nachverdichtung profitieren könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die Mieten sind im Vergleich zum zweiten Quartal um etwa 1 bis 3 Prozent gestiegen, was die kontinuierliche, aber verhaltene Preisentwicklung in diesem Segment unterstreicht. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 1.200 und 2.500 Euro monatlich, wobei Premium-Objekte in bevorzugten Lagen auch deutlich höhere Mieten erzielen.

Die moderate Mietpreisentwicklung steht im Kontext der allgemeinen Marktdynamik und reflektiert die Balance zwischen anhaltend hoher Nachfrage und den regulatorischen Rahmenbedingungen des Mietmarktes. Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten bewegen sich die Mietpreise für Häuser in Bremen auf einem mittleren Niveau, was die Stadt für Familien attraktiv macht, die mehr Wohnraum benötigen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf konstant hohem Niveau. Besonders Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf noch nicht leisten können, fragen verstärkt nach. Der Leerstand ist leicht von 5,2 Prozent im zweiten Quartal auf etwa 5,6 Prozent gestiegen, was jedoch keine nennenswerte Marktentspannung bewirkt.

Das Angebot an Miethäusern bleibt weiterhin knapp, was primär auf die geringe Neubauaktivität in diesem Segment zurückzuführen ist. Investoren und Bauträger fokussieren sich vorwiegend auf den Bau von Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern mit einzelnen Mietwohnungen, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung wirtschaftlich weniger attraktiv erscheint. Diese strukturelle Angebotsknappheit prägt den Markt nachhaltig und führt zu einer stabilen Nachfragesituation für die vorhandenen Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Bremer Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und besonders nachgefragten Lagen wie Schwachhausen, der Östlichen Vorstadt oder Horn-Lehe werden die höchsten Mieten erzielt. Hier sind Miethäuser besonders knapp und werden häufig ohne öffentliche Ausschreibung im Bekanntenkreis weitervermittelt.

In den Randgebieten und weniger zentralen Stadtteilen wie Huchting, Obervieland oder Blumenthal sind die Mieten deutlich moderater, und das Angebot ist tendenziell größer. Diese Gebiete profitieren von ihrer familienfreundlichen Infrastruktur mit Gärten und ruhiger Wohnlage, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die suburban geprägten Ortsteile wie Borgfeld oder Oberneuland nehmen eine Sonderstellung ein, da hier traditionell ein höherer Anteil an Eigenheimen besteht und Miethäuser entsprechend selten und begehrt sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich prognostiziert. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Neubautätigkeit wird sich weiterhin auf andere Segmente konzentrieren, wodurch das Angebot an Miethäusern begrenzt bleibt.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben oder sogar leicht steigen, getrieben durch demografische Faktoren wie die Zunahme von Familienhaushalten und den Zuzug nach Bremen. Gleichzeitig könnten steigende Kaufpreise und höhere Finanzierungskosten dazu führen, dass mehr Haushalte zunächst zur Miete wohnen und den Immobilienkauf aufschieben. Dies würde den Druck auf den Mietmarkt für Häuser zusätzlich erhöhen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Preisentwicklung mit Steigerungen von etwa 1 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Diese moderate Entwicklung ist niedriger als im Kaufsegment und reflektiert die regulatorischen Einflüsse sowie die soziale Verantwortung vieler Vermieter. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten bewegen sich je nach Wohnungsgröße und Lage zwischen 8 und 14 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in Premiumlagen auch höhere Mieten erzielen.

Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten positioniert sich Bremen weiterhin im moderaten Preissegment, was die Stadt für verschiedene Bevölkerungsgruppen attraktiv macht. Besonders im Segment der kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter ist die Preisentwicklung dynamischer, da hier die Nachfrage durch Singles und Paare besonders hoch ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, wobei sich eine leichte Verschiebung in den Präferenzen zeigt. Während kleinere Wohnungen weiterhin stark nachgefragt werden, steigt auch das Interesse an größeren Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern, was auf veränderte Wohnbedürfnisse durch vermehrtes Homeoffice zurückzuführen ist.

Der Leerstand ist marginal von 5,4 Prozent auf etwa 5,6 Prozent gestiegen, was jedoch keine spürbare Marktentspannung bewirkt. Die Qualität und Lage der verfügbaren Wohnungen entsprechen häufig nicht den Ansprüchen der Nachfrager, wodurch trotz des leicht gestiegenen Leerstands keine echte Entspannung eintritt. Das Angebot bleibt insgesamt knapp, was durch die stagnierende Neubauaktivität und strukturelle Marktprobleme bedingt ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung des Mietwohnungsmarktes zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin deutlich. Die zentralen Lagen wie die Innenstadt, das Viertel und die Überseestadt weisen die niedrigsten Leerstände und die höchste Nachfrage auf. Hier werden Spitzenmieten erzielt, und freiwerdende Wohnungen finden meist innerhalb weniger Tage neue Mieter.

Die Überseestadt nimmt eine Sonderstellung ein, da hier kontinuierlich neue Mietwohnungen entstehen, die moderne Standards erfüllen und entsprechend höhere Mieten erzielen. Die klassischen Arbeiterviertel wie Gröpelingen oder Walle erleben eine Renaissance, da sie bezahlbaren Wohnraum in relativer Nähe zum Zentrum bieten. Diese Stadtteile profitieren von Aufwertungsprozessen, wobei die Gentrifizierung noch moderat verläuft.

In den Randgebieten wie Osterholz, Huchting oder Blumenthal sind die Mieten deutlich günstiger, und das Angebot ist tendenziell größer. Diese Stadtteile bieten insbesondere für Haushalte mit geringerem Einkommen noch bezahlbaren Wohnraum, wobei auch hier die Mieten kontinuierlich steigen. Die Qualität der Wohnungen und die Infrastruktur variieren stark, was sich in der Nachfrage und den erzielbaren Mieten widerspiegelt.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von moderaten Preissteigerungen geprägt sein. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes werden bestehen bleiben. Die stagnierende Neubautätigkeit und der anhaltende Zuzug nach Bremen werden den Markt weiterhin unter Druck setzen. Gleichzeitig könnten politische Maßnahmen wie Mietpreisbremse oder Milieuschutz die Preisentwicklung dämpfen. Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Energiekosten sein, da energetisch sanierte Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten zunehmend nachgefragt werden.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Die fortschreitende Urbanisierung, der Trend zu kleineren Haushalten und die Attraktivität Bremens als Studien- und Arbeitsstandort werden weiterhin für eine hohe Nachfrage sorgen. Besonders im Segment der kleineren und mittleren Wohnungen wird die Nachfrage hoch bleiben. Investoren könnten verstärkt in den Neubau von Mietwohnungen investieren, wenn sich die Rahmenbedingungen verbessern, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen könnte.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die strukturelle Angebotsknappheit, bedingt durch die niedrige Neubautätigkeit und den Mangel an Bauland, bleibt das bestimmende Element der Marktdynamik. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen um 3 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen sind, entwickeln sich die Mieten mit 1 bis 3 Prozent Wachstum verhaltener.

Die unterschiedlichen Stadtteile Bremens zeigen weiterhin deutliche Preisdifferenzierungen, wobei die Überseestadt als dynamischstes Entwicklungsgebiet hervorsticht. Die moderate Marktentwicklung macht Bremen zu einem attraktiven Standort für verschiedene Zielgruppen, von Familien über Kapitalanleger bis hin zu Mietern, die bezahlbaren Wohnraum suchen.

Für die Zukunft wird eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung erwartet, wobei die tatsächliche Dynamik von verschiedenen Faktoren wie der wirtschaftlichen Entwicklung, den Finanzierungskonditionen und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die fundamentale Knappheit an Wohnraum wird den Markt jedoch weiterhin stützen und für eine stabile Wertentwicklung sorgen.