Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach der Stabilisierungsphase des zweiten Quartals setzt sich die positive Entwicklung fort, wobei sowohl Kauf- als auch Mietmärkte von der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot geprägt sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 Euro. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 2.450 Euro lag – ein Anstieg von bemerkenswerten 8,9 Prozent. Die Preisspanne bewegt sich dabei zwischen 2.593 Euro und 2.669 Euro pro Quadratmeter, wobei der Gesamtdurchschnitt bei etwa 2.632 Euro liegt.

Besonders hervorzuheben ist das Segment der Neubauwohnungen, das sich auf einem deutlich höheren Preisniveau von durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter bewegt. Diese Premiumpositionierung neuer Objekte spiegelt sowohl die gestiegenen Baukosten als auch die hohe Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnlösungen wider. Im Vergleich zum Vorjahr, als der Quadratmeterpreis im dritten Quartal 2024 noch bei 2.559 Euro lag, ergibt sich ein Jahresanstieg von etwa 4,3 Prozent.

Marktdynamik

Die Angebotslage im Hausmarkt bleibt weiterhin angespannt. Die Neubauaktivität verharrt auf historisch niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die zurückhaltende Bautätigkeit und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Besonders dramatisch zeigt sich die Entwicklung bei den Bauplätzen: Mit einem Minus von 48,6 Prozent im Jahr 2024 hat sich das Angebot nahezu halbiert. Diese Entwicklung verschärft sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem bereits eine schwache Neubautätigkeit zu verzeichnen war.

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt trotz der gestiegenen Preise auf hohem Niveau. Der Markt wird durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage charakterisiert, wobei insbesondere im Neubausegment die Verfügbarkeit stark limitiert ist. Die anhaltend niedrige Leerstandsquote unterstreicht die Anspannung des Marktes zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während für das dritte Quartal 2025 keine detaillierte Aufschlüsselung nach einzelnen Stadtteilen für Häuser vorliegt, zeigt sich generell ein differenziertes Bild je nach Lage. Die zentralen Bereiche und etablierten Wohnviertel verzeichnen weiterhin die höchsten Preise, während die Randlagen moderate Preisniveaus aufweisen. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf gut angebundene Stadtteile mit entwickelter Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die mittelfristige Perspektive erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends. Für den Zeitraum 2025-2026 wird mit einer Seitwärtsbewegung und nur minimalen Preiskorrekturen gerechnet. Die langfristige Prognose für 2027-2028 deutet auf jährliche Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent hin. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch den anhaltend knappen Neubau und die strukturelle Unterversorgung des Marktes getragen. Die dramatische Reduzierung der Bauplätze wird die Angebotsseite auch in den kommenden Jahren stark beeinflussen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.798 Euro. Dies markiert einen signifikanten Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis noch bei 2.650 Euro lag – eine Steigerung um 5,6 Prozent. Ein zusätzlicher Referenzwert vom November 2025 zeigt sogar einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2.874,96 Euro pro Quadratmeter, was die anhaltende Aufwärtsdynamik unterstreicht.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung: Während im dritten Quartal 2024 der Quadratmeterpreis noch bei 2.686 Euro lag, entspricht der aktuelle Wert einem Jahresanstieg von etwa 4,2 Prozent. Die durchschnittlichen Kaufpreise sind von 2.682,90 Euro im Jahr 2024 auf 2.874,96 Euro im Jahr 2025 gestiegen, was einer Veränderung um 192,06 Euro beziehungsweise 7,16 Prozent entspricht.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt durchläuft eine deutliche Erholungsphase nach der Zinsschockphase der vergangenen Quartale. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt solide, während das Angebot durch die schwache Neubauaktivität weiterhin begrenzt ist. Käufer zeigen sich zunehmend angepasst an das neue Preisniveau und sind wieder verstärkt bereit, Kaufentscheidungen zu treffen.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet. Die Neubauaktivität bleibt jedoch weiterhin auf niedrigem Niveau, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes perpetuiert. Der Leerstand im Wohnungssegment ist minimal und trägt zur Preisstabilität bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen zeigt deutliche Unterschiede. Bremen-Süd verzeichnet mit 3.067 Euro pro Quadratmeter besonders hohe Werte und unterstreicht damit den Aufwärtstrend in diesem beliebten Stadtteil. Im Vergleich zum Vorquartal, als Bremen-Süd noch bei etwa 2.850 Euro lag, zeigt sich hier eine überproportionale Entwicklung.

Nach Lagequalität differenziert sich das Preisniveau wie folgt: In einfachen Lagen werden durchschnittlich 2.683 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während mittlere Lagen bei etwa 2.875 Euro liegen. Gute Lagen erreichen Spitzenwerte von durchschnittlich 3.614 Euro pro Quadratmeter. Diese Spreizung hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verstärkt, was auf eine zunehmende Differenzierung des Marktes hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Erholung nach der Zinsschockphase wird sich voraussichtlich fortsetzen. Strukturelle Herausforderungen, insbesondere die schwache Neubauaktivität und der dramatische Rückgang bei Bauplätzen, werden den Markt auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten prägen. Für Toplagen wird eine anhaltende Preisstabilität auf hohem Niveau erwartet, während Randlagen möglicherweise vom fortgesetzten Homeoffice-Trend profitieren könnten.

Experten prognostizieren für die nächsten zwei Jahre moderate Preissteigerungen im einstelligen Prozentbereich. Die Nachfrage wird voraussichtlich robust bleiben, getragen von der demographischen Entwicklung und dem Zuzug in die Hansestadt. Die begrenzte Neubauaktivität wird weiterhin als preistreibender Faktor wirken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Detaildaten vor. Basierend auf den allgemeinen Marktentwicklungen und den Trends aus dem Vorquartal lässt sich jedoch eine moderate Aufwärtsentwicklung ableiten. Im zweiten Quartal 2025 bewegten sich die Mietpreise für Häuser in Bremen in einer Spanne zwischen 8,50 und 12,00 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Die Entwicklung im Häusermietmarkt folgt generell dem Trend des gesamten Mietmarktes, zeigt jedoch eine etwas geringere Dynamik als der Wohnungsmietmarkt. Dies ist auf das begrenzte Angebot und die spezifische Nachfragestruktur nach Mietobjekten in diesem Segment zurückzuführen.

Marktdynamik

Der Markt für Mietobjekte zeigt eine stabile, aber verhaltene Entwicklung. Das Angebot an Häusern zur Miete bleibt weiterhin sehr begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte bevorzugt verkaufen statt vermieten. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich noch nicht für einen Hauskauf entscheiden können.

Die Neubauaktivität im Mietbereich für Häuser ist nahezu nicht existent, was das ohnehin knappe Angebot weiter verknappt. Die meisten verfügbaren Objekte stammen aus dem Bestand, wobei energetisch sanierte Häuser besonders gefragt sind und entsprechend höhere Mieten erzielen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Häusermietmarkt spiegeln grundsätzlich die Struktur des Kaufmarktes wider. Zentrumsnahe Lagen und etablierte Wohnviertel verzeichnen die höchsten Mietpreise, während periphere Stadtteile moderatere Preise aufweisen. Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Die Randlagen profitieren zunehmend von der Nachfrage nach größeren Wohnflächen mit Garten, was durch die veränderten Wohnbedürfnisse im Nachgang der Pandemie verstärkt wurde. Hier zeigt sich eine stabilere Nachfrage als in den Vorquartalen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Entwicklung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die strukturelle Knappheit des Angebots wird weiterhin preistreibend wirken, während regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen die Dynamik begrenzen könnten. Es ist davon auszugehen, dass die Mietpreise für Häuser jährlich um 2 bis 3 Prozent steigen werden.

Das Segment wird voraussichtlich weiterhin von der begrenzten Verfügbarkeit geprägt sein. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die Neubauaktivität schwach bleibt und viele Eigentümer weiterhin den Verkauf der Vermietung vorziehen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Mietwohnungen in Bremen liegen im dritten Quartal 2025 bei 9,59 Euro. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 9,51 Euro lag – ein Anstieg von 0,84 Prozent. Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Aufwärtsentwicklung: Im dritten Quartal 2024 lag der Durchschnitt noch bei 9,33 Euro pro Quadratmeter, was einem jährlichen Anstieg von etwa 2,79 Prozent entspricht.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich damit deutlich verhaltener als die Entwicklung im Kaufmarkt. Während Kaufpreise für Häuser und Wohnungen Steigerungsraten zwischen 1 und 5 Prozent aufweisen, entwickeln sich die Mietmärkte mit Zuwächsen von 1 bis 3 Prozent moderater. Diese gedämpfte Dynamik ist teilweise auf regulatorische Eingriffe und die allgemeine wirtschaftliche Situation zurückzuführen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt eine stabile Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot. Die Leerstandsquote bleibt auf niedrigem Niveau, was die anhaltende Marktanspannung unterstreicht. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist weiterhin schwach, wobei sich die meisten Neubauprojekte auf das gehobene Preissegment konzentrieren.

Die typischen Brutto-Mietrenditen für Eigentumswohnungen bewegen sich je nach Lage zwischen 3,0 und 4,5 Prozent. In Toplagen werden Renditen von 3,0 bis 3,5 Prozent erzielt, während Randlagen mit 3,8 bis 4,5 Prozent höhere Renditen ermöglichen. Mehrfamilienhäuser erreichen sogar Renditen zwischen 4,2 und 5,5 Prozent, was sie zu attraktiven Investitionsobjekten macht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise variieren erheblich je nach Lage und Ausstattung. In zentralen und beliebten Stadtteilen werden Spitzenmieten von über 11 Euro pro Quadratmeter erreicht, während in einfacheren Lagen Mieten von etwa 8 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut angebundene Stadtteile mit entwickelter Infrastruktur.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine leichte Verstärkung der Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Lagen. Besonders in den beliebten innenstadtnahen Vierteln und in Bremen-Nord zeigt sich eine überdurchschnittliche Preisentwicklung, während periphere Lagen eine moderatere Entwicklung aufweisen.

Prognose und Ausblick

Das Mietpreisniveau wird voraussichtlich in den kommenden 12 bis 24 Monaten weitgehend stabil bleiben mit moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Mietmärkte werden weiterhin durch anhaltend knappen Neubau und solide Nachfrage geprägt sein. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden die Dynamik weiterhin begrenzen.

Experten erwarten, dass sich die verhaltene Entwicklung der Mietpreise fortsetzen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird zwar preistreibend wirken, jedoch werden die begrenzten finanziellen Möglichkeiten vieler Haushalte und mögliche weitere regulatorische Eingriffe die Preisentwicklung dämpfen. Langfristig ist mit jährlichen Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent zu rechnen, wobei gefragte Lagen möglicherweise stärkere Anstiege verzeichnen könnten.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer differenzierten Entwicklung in den verschiedenen Marktsegmenten. Die deutlichsten Preissteigerungen zeigen sich im Kaufmarkt, wo sowohl Häuser als auch Wohnungen signifikante Zuwächse gegenüber dem Vorquartal verzeichnen. Mit einem Anstieg von 8,9 Prozent bei Häusern und 5,6 Prozent bei Wohnungen setzt sich die Erholung des Kaufmarktes dynamisch fort.

Die Mietmärkte entwickeln sich hingegen moderater, was die unterschiedlichen Marktmechanismen und regulatorischen Rahmenbedingungen widerspiegelt. Die strukturellen Herausforderungen des Bremer Immobilienmarktes – insbesondere die historisch schwache Neubauaktivität und der dramatische Rückgang verfügbarer Bauplätze um fast 50 Prozent – werden den Markt nachhaltig prägen und voraussichtlich zu einer anhaltenden Angebotsknappheit führen.

Die Marktperspektiven für die kommenden Quartale deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung hin, wobei die Dynamik je nach Segment variieren wird. Während der Kaufmarkt weiterhin von der strukturellen Unterversorgung und der robusten Nachfrage profitieren wird, dürften die Mietmärkte eine gedämpftere Entwicklung zeigen. Investoren und Marktteilnehmer sollten die anhaltende Knappheit im Neubaubereich als langfristigen preistreibenden Faktor in ihre Überlegungen einbeziehen.