Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung mit durchweg positiven Preistendenzen. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale zeichnet sich nun eine deutliche Erholung ab, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt manifestiert. Die vorliegende Analyse untersucht die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt diese den Daten des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen beträgt im dritten Quartal 2025 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 2.586 Euro pro Quadratmeter lag. Die quartalsweise Preissteigerung beläuft sich somit auf 3,2 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Preis bei 2.559 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein Preisanstieg von 5,6 Prozent.

Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Trendwende gegenüber dem Vorquartal. Während im zweiten Quartal 2025 noch erhebliche Preisrückgänge bei bestimmten Haustypen zu verzeichnen waren – insbesondere bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften mit Rückgängen von bis zu 18 Prozent im Jahresvergleich – zeigt sich nun eine deutliche Stabilisierung mit ersten Aufwärtstendenzen in allen Segmenten des Häusermarktes.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Bremer Häusermarkt bleibt weiterhin äußerst angespannt. Die Neubauaktivität verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau, was hauptsächlich auf die zurückhaltende Bautätigkeit und die nach wie vor erhöhten Baukosten zurückzuführen ist. Besonders dramatisch gestaltet sich die Entwicklung bei den verfügbaren Bauplätzen: Mit einem Rückgang von 48,6 Prozent im Jahr 2024 hat sich das Angebot nahezu halbiert. Diese Entwicklung schränkt die langfristigen Perspektiven für den Neubaumarkt erheblich ein und wird voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots in den kommenden Jahren führen.

Die Nachfrage nach Häusern zeigt sich demgegenüber wieder deutlich belebter als noch im Vorquartal. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen, insbesondere die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank, haben zu einer spürbaren Zunahme der Kaufbereitschaft geführt. Während im zweiten Quartal 2025 noch eine gewisse Zurückhaltung bei potenziellen Käufern zu beobachten war, zeigt sich nun eine deutlich aktivere Marktteilnahme.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in den verschiedenen Stadtteilen Bremens zeigt ein differenziertes Bild. In Bremen-West liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser im dritten Quartal 2025 bei 2.612 Euro, was einem Anstieg von 5,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung zeigt, dass auch die traditionell etwas günstigeren Stadtteile von der allgemeinen Marktbelebung profitieren.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als noch deutliche Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Haustypen und Lagen zu verzeichnen waren, zeigt sich nun eine gleichmäßigere Entwicklung über alle Segmente hinweg. Die im Vorquartal noch beobachteten extremen Preisschwankungen haben sich deutlich abgemildert, was auf eine Normalisierung des Marktes hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur zukünftigen Entwicklung des Häusermarktes in Bremen sind überwiegend positiv. Kurzfristig wird mit einer weiteren Stabilisierung oder leichten Preissteigerungen gerechnet, besonders in den gefragten Lagen der Stadt. Die bereits erwähnten EZB-Zinssenkungen dürften die Kaufnachfrage in den kommenden Quartalen zusätzlich stimulieren und zu einer weiteren Belebung des Marktes beitragen.

Für den mittelfristigen Horizont von 2030 bis 2040 prognostizieren Marktexperten steigende Preise, die hauptsächlich durch das erwartete Bevölkerungswachstum und die zunehmende Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Immobilien getrieben werden. Die strukturelle Angebotsknappheit, verschärft durch den dramatischen Rückgang bei den Bauplätzen, wird voraussichtlich zu einem anhaltenden Preisdruck nach oben führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine besonders dynamische Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.798 Euro pro Quadratmeter, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Im Vorquartal bewegten sich die Preise in einer Spanne zwischen 2.650 und 2.686 Euro pro Quadratmeter, woraus sich eine quartalsweise Steigerung zwischen 4,1 und 5,6 Prozent ergibt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg beeindruckende 7,8 Prozent. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in Bremen und zeigt, dass dieses Marktsegment eine besonders starke Nachfrage erfährt. Die Entwicklung steht in deutlichem Kontrast zum zweiten Quartal 2025, als die Preissteigerungen noch moderater ausfielen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, was die beobachtete Preisdynamik zusätzlich befeuert. Während im zweiten Quartal 2025 noch von einer sehr zurückhaltenden Neubauaktivität berichtet wurde, zeigt der Geschosswohnungsbau nun erste Anzeichen einer Belebung. Allerdings werden die daraus resultierenden Fertigstellungen erst in den kommenden Quartalen marktrelevant werden und kurzfristig keine spürbare Entlastung bringen.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bewegt sich auf einem marginalen Niveau und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen. Diese Situation hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht wesentlich verändert, wobei die Nachfrage nach hochwertigen und energetisch sanierten Wohnungen weiterhin das verfügbare Angebot deutlich übersteigt.

Ein bemerkenswerter Trend zeigt sich bei energetisch sanierten Wohnungen, die besonders stark nachgefragt werden und Preisaufschläge von bis zu 20 Prozent gegenüber unsanierten Vergleichsobjekten erzielen. Diese Entwicklung war bereits im zweiten Quartal 2025 zu beobachten und hat sich im dritten Quartal weiter verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung auf dem Bremer Wohnungsmarkt zeigt deutliche Unterschiede. Bremen-Süd sticht mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.067 Euro besonders hervor und unterstreicht den anhaltenden Aufwärtstrend in diesem beliebten Stadtteil. Diese Entwicklung setzt die bereits im zweiten Quartal 2025 beobachtete Tendenz fort, wonach die südlichen Stadtteile besonders von der Marktbelebung profitieren.

In Bremen-West zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit Preisen von 2.823 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025, was einer Steigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als Bremen-West noch zu den preislich moderateren Stadtteilen zählte, hat sich die Attraktivität dieses Stadtteils deutlich erhöht.

Die im Vorquartal noch beobachtete starke Spreizung zwischen den verschiedenen Stadtteilen hat sich etwas abgemildert, wobei die Premium-Lagen weiterhin deutliche Preisaufschläge erzielen. Zentrumsnahe Lagen und Stadtteile mit guter Infrastruktur profitieren überproportional von der Markterholung.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung bei Bestandswohnungen zeigt sich stabiler als jene für Neubauwohnungen, bei denen die hohen Erstellungskosten zu teilweise deutlichen Preisaufschlägen führen. Diese Differenzierung wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben, da die Baukosten auf absehbare Zeit auf erhöhtem Niveau verharren werden.

Der Markt für Eigentumswohnungen hat sich trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen als bemerkenswert robust erwiesen. Experten erwarten für den Zeitraum bis 2030 eine neutrale Basiserwartung von jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 3 Prozent, wobei zentrumsnahe Lagen und energieeffiziente Objekte stärker profitieren werden. Die anhaltende Urbanisierung und der demografische Wandel werden die Nachfrage nach gut geschnittenen Wohnungen in attraktiven Lagen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 10,50 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die durchschnittliche Miete bei 10,20 Euro pro Quadratmeter lag. Die quartalsweise Mietsteigerung beträgt somit 2,9 Prozent.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 weist der Mietmarkt für Häuser ein Plus von 6,1 Prozent auf, was auf eine deutliche Verteuerung in diesem Segment hindeutet. Diese Entwicklung übertrifft die allgemeine Inflationsrate und zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser unter einem erheblichen Nachfragedruck steht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Mietsteigerungen noch moderater ausfielen, hat sich die Dynamik deutlich beschleunigt.

Marktdynamik

Ein bemerkenswerter Aspekt der Marktdynamik ist die Entwicklung der Leerstandsquote. Diese ist von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024 gestiegen, mit einer erwarteten weiteren Erhöhung auf 5,6 Prozent für das Jahr 2025. Diese auf den ersten Blick überraschende Entwicklung angesichts der steigenden Mieten erklärt sich durch eine deutliche Spreizung zwischen verschiedenen Teilmärkten.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietwohnhäuser bleibt weiterhin verhalten. Die hohen Baukosten und die unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen führen dazu, dass Investoren zurückhaltend agieren. Dies verschärft die Angebotsknappheit in den gefragten Segmenten zusätzlich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich an dieser grundsätzlichen Situation wenig geändert, wobei erste Anzeichen für eine leichte Belebung der Bautätigkeit erkennbar sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung des Mietmarktes für Häuser zeigt ausgeprägte Unterschiede. In zentralen Lagen wie der City und der Überseestadt bleiben die Leerstandsquoten trotz der allgemeinen Erhöhung niedrig, was ihre ungebrochene Attraktivität unterstreicht. Diese Stadtteile verzeichnen auch die höchsten Mietpreise und die stärksten Steigerungsraten.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen konzentriert sich der erhöhte Leerstand. Hier sind die Mieten zwar nominell niedriger, die Steigerungsraten fallen jedoch ebenfalls moderater aus. Diese Entwicklung setzt den bereits im zweiten Quartal 2025 beobachteten Trend einer zunehmenden Polarisierung des Marktes fort.

Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur. Diese Objekte erzielen Mietpreise deutlich über dem Durchschnitt und sind praktisch ohne Leerstand. Die Nachfrage nach dieser Art von Objekten hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals verstärkt.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietmarkt für Häuser in Bremen bleiben mittelfristig von steigenden Preisen geprägt. Die strukturelle Angebotsknappheit, kombiniert mit der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum mit Garten, wird voraussichtlich zu weiteren Mietsteigerungen führen. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent.

Ein dämpfender Faktor könnte die weitere Entwicklung der Leerstandsquote sein. Sollte diese weiter steigen, könnte dies in einigen Marktsegmenten zu einer Entspannung führen. Allerdings wird erwartet, dass sich der Leerstand hauptsächlich auf weniger attraktive Objekte konzentriert, während hochwertige Häuser in guten Lagen weiterhin stark nachgefragt bleiben.

Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen und mögliche Verschärfungen des Mietrechts könnten mittelfristig einen Einfluss auf die Marktdynamik haben. Investoren zeigen sich bereits jetzt zurückhaltender bei Neuinvestitionen in den Mietmarkt, was die Angebotsknappheit langfristig verschärfen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Mietwohnungen in Bremen liegen im dritten Quartal 2025 bei 9,59 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Miete bei 9,33 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein jährlicher Anstieg von etwa 2,79 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine moderatere Dynamik als bei den anderen Marktsegmenten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, für das keine expliziten Daten für Mietwohnungen vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ableiten, dass auch hier eine kontinuierliche, aber verhaltene Aufwärtsbewegung stattgefunden hat. Der Mietmarkt für Wohnungen entwickelt sich insgesamt verhaltener im Vergleich zum Kaufmarkt, was auf eine gewisse Marktberuhigung nach den starken Steigerungen der Vorjahre hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktcharakteristiken im Segment der Mietwohnungen werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter Lage, Ausstattung und die allgemeine Nachfragesituation. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf moderne, energieeffiziente Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung. Altbauwohnungen in unsaniertem Zustand haben zunehmend Schwierigkeiten, Mieter zu finden, was zu einer wachsenden Spreizung im Markt führt.

Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt aber weiterhin unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Die Fertigstellungszahlen bewegen sich auf historisch niedrigem Niveau, was die Angebotsknappheit im mittleren und oberen Preissegment verschärft. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Situation nur marginal verbessert.

Der Leerstand bei Mietwohnungen zeigt ein differenziertes Bild. Während moderne, gut ausgestattete Wohnungen praktisch keinen Leerstand aufweisen, häufen sich Leerstände bei älteren, unsanierten Objekten. Diese Polarisierung hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung bei Mietwohnungen folgt einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Stadtteilen, der Überseestadt und den beliebten Quartieren wie Schwachhausen und dem Viertel erzielt. Hier liegen die Mieten teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 9,59 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtteilen Bremen-Nord und den östlichen Randgebieten bewegen sich die Mieten hingegen unter dem Durchschnitt. Diese Gebiete profitieren weniger von der allgemeinen Marktbelebung und zeigen teilweise stagnierende oder nur minimal steigende Mieten. Die im zweiten Quartal 2025 beobachtete Tendenz einer zunehmenden räumlichen Differenzierung setzt sich damit fort.

Ein besonderer Trend zeigt sich bei kleinen Wohnungen unter 40 Quadratmetern, die überproportional hohe Quadratmetermieten erzielen. Diese sind besonders in Universitätsnähe und in den zentralen Stadtteilen gefragt. Familienwohnungen ab 80 Quadratmetern sind hingegen verhältnismäßig günstiger pro Quadratmeter, aber aufgrund der absoluten Miethöhe für viele Haushalte schwer erschwinglich.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Bremen deuten auf eine fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängen wird.

Die politischen Rahmenbedingungen werden eine zunehmend wichtige Rolle spielen. Die Diskussionen um Mietpreisbremsen, Kappungsgrenzen und mögliche weitere Regulierungen schaffen Unsicherheit bei Vermietern und Investoren. Dies könnte mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn Investitionen in den Mietwohnungsmarkt zurückgehen.

Langfristig wird die demografische Entwicklung Bremens entscheidend für die Marktentwicklung sein. Das prognostizierte Bevölkerungswachstum, insbesondere durch Zuzug, wird die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnte der Trend zum Homeoffice zu einer veränderten Nachfragestruktur führen, bei der größere Wohnungen in weniger zentralen Lagen an Attraktivität gewinnen.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Erholung und Stabilisierung. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen positive Preisentwicklungen, wobei der Kaufmarkt dynamischer agiert als der Mietmarkt. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen verzeichnen mit 7,8 Prozent Jahressteigerung die stärkste Entwicklung, während Mietwohnungen mit 2,79 Prozent die moderateste Steigerung aufweisen.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes bleiben bestehen: Die dramatisch reduzierte Neubauaktivität, der Rückgang verfügbarer Bauplätze um fast 50 Prozent und die anhaltend hohen Baukosten werden den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Diese Angebotsknappheit trifft auf eine durch verbesserte Finanzierungsbedingungen wieder erstarkende Nachfrage, was mittelfristig weiteren Preisdruck erzeugen wird.

Die räumliche Differenzierung des Marktes verstärkt sich weiter. Während zentrale Lagen und moderne, energieeffiziente Objekte deutliche Wertsteigerungen verzeichnen, entwickeln sich periphere Lagen und unsanierte Bestandsimmobilien deutlich verhaltener. Diese Polarisierung wird sich voraussichtlich in den kommenden Jahren fortsetzen und möglicherweise noch verstärken.

Für Marktteilnehmer ergeben sich daraus klare Handlungsempfehlungen: Käufer sollten die aktuell noch moderaten Zinsen nutzen, bevor weitere Preissteigerungen eintreten. Verkäufer profitieren von einem sich stabilisierenden Marktumfeld mit steigenden Preisen. Investoren sollten den Fokus auf energieeffiziente Objekte in guten Lagen legen, da diese die besten Wertsteigerungspotenziale bieten. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die positive Marktentwicklung nachhaltig ist oder ob externe Faktoren zu einer erneuten Korrektur führen werden.