Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Erholung mit deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach einer Phase der Stagnation im zweiten Quartal kehrt der Markt zu einem stabilen Wachstumspfad zurück, getragen von verbessertem Verbrauchervertrauen und günstigeren Finanzierungsbedingungen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Preis bei 2.559 bis 2.586 Euro pro Quadratmeter lag. Die Veränderung zum Vorquartal beträgt somit zwischen 3,2 und 4,3 Prozent, was eine deutliche Trendwende nach der Stagnation im zweiten Quartal markiert.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 mit einem Preisniveau von 2.559 Euro pro Quadratmeter zeigt sich ein Anstieg von 4,3 bis 6,0 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die wiedergewonnene Dynamik des Häusermarktes in Bremen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, während Reihenhäuser typischerweise zwischen 350.000 und 480.000 Euro gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Kaufhäuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht rückläufig. Während im zweiten Quartal noch von einem ausgeglichenen Markt die Rede war, übersteigt die Nachfrage nun wieder das verfügbare Angebot, besonders in zentralen und beliebten Lagen. Diese Verknappung trägt maßgeblich zu den beobachteten Preissteigerungen bei.

Die Leerstandsquote ist von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent in 2024 gestiegen und wird für 2025 mit 5,6 Prozent prognostiziert. Diese leichte Erhöhung deutet auf eine moderate Entspannung des Marktes hin, bleibt jedoch weit unter kritischen Werten. Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin moderat und konzentriert sich hauptsächlich auf Aufwertungsgebiete wie Hastedt und Utbremen, wo neue Wohnquartiere entstehen. Der knappe Neubau bleibt ein zentraler preistreibender Faktor, da die Fertigstellungszahlen deutlich unter dem Bedarf liegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen bleiben signifikant. In zentralen Lagen und der beliebten Überseestadt bleiben die Leerstandsquoten niedrig, was die ungebrochene Attraktivität dieser Quartiere unterstreicht. Hier werden Spitzenpreise von über 3.200 Euro pro Quadratmeter erzielt. Bremen-West zeigt mit aktuell 2.612 Euro pro Quadratmeter im Q3 2025 eine besonders dynamische Entwicklung mit einem Anstieg von 5,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Die traditionell hochpreisigen Stadtteile wie Schwachhausen und das Viertel behaupten ihre Premiumposition mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.000 und 3.500 Euro. Dagegen bieten Stadtteile wie Gröpelingen oder Huchting mit Preisen zwischen 2.100 und 2.400 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwingliche Optionen. Die Randlagen profitieren zunehmend von der Verdrängung preissensitiver Käufer aus den zentralen Bereichen.

Prognose und Ausblick

Der Häusermarkt in Bremen wird von Experten als robust und stabil positiv eingeschätzt. Das wiederkehrende Vertrauen in den Markt, gestützt durch die Zinssenkungen der EZB, dürfte die Kaufnachfrage in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter stimulieren. Kurzfristig wird eine Stabilisierung oder ein leichter weiterer Anstieg erwartet, besonders in gefragten Lagen.

Marktkorrektionen sind möglich, ein Preisverfall wird jedoch nicht erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Kombination mit dem moderaten Neubauvolumen dürfte die Preise mittelfristig auf hohem Niveau halten. Für die nächsten 12 Monate wird mit einem moderaten Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent gerechnet, während für den Zeitraum bis Ende 2027 eine jährliche Steigerungsrate von 3 bis 5 Prozent prognostiziert wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen hat im dritten Quartal 2025 mit 2.798 Euro pro Quadratmeter ein neues Niveau erreicht. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Preis bei 2.686 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 4,1 Prozent. Diese Entwicklung übertrifft damit die Dynamik des Häusermarktes.

Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich mit einem Anstieg von 7,8 Prozent eine noch beeindruckendere Entwicklung. Eigentumswohnungen erweisen sich damit als das dynamischste Segment des Bremer Immobilienmarktes. Die absoluten Kaufpreise für durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnungen mit 75 Quadratmetern bewegen sich nun zwischen 210.000 und 260.000 Euro, während moderne 2-Zimmer-Wohnungen mit 60 Quadratmetern zwischen 165.000 und 195.000 Euro kosten.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, was die Preisdynamik zusätzlich befeuert. Im Gegensatz zum zweiten Quartal, in dem noch von einer leichten Entspannung die Rede war, hat sich die Angebotssituation im dritten Quartal wieder verschärft. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen.

Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Belebung, jedoch werden die Fertigstellungen erst in den kommenden Quartalen marktrelevant. Die hohen Erstellungskosten führen zu teilweise deutlichen Preisaufschlägen bei Neubauwohnungen im Vergleich zu Bestandswohnungen. Energetisch sanierte Wohnungen werden besonders stark nachgefragt und erzielen Preisaufschläge von bis zu 20 Prozent gegenüber unsanierten Vergleichsobjekten, was die Bedeutung der Energieeffizienz im aktuellen Marktumfeld unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Bremen-West stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 um 4,8 Prozent auf 2.823 Euro pro Quadratmeter, verglichen mit 2.692 Euro im Vorjahr. Die Überseestadt und das Viertel führen die Preisskala mit Quadratmeterpreisen von über 3.500 Euro an, während in Schwachhausen und Horn-Lehe Preise zwischen 3.200 und 3.400 Euro erzielt werden.

In den östlichen Stadtteilen wie Osterholz oder Hemelingen bewegen sich die Preise zwischen 2.200 und 2.500 Euro pro Quadratmeter, was diese Gebiete für Erstkaüfer attraktiv macht. Die Neustadt erfährt eine Renaissance mit steigenden Preisen, die mittlerweile bei durchschnittlich 2.900 Euro pro Quadratmeter liegen. Bestandswohnungen in guten Lagen entwickeln sich preislich stabiler als Neubauwohnungen, deren Preise stärker von den gestiegenen Baukosten beeinflusst werden.

Prognose und Ausblick

Die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in Bremen wird von Marktexperten bestätigt. Für die kommenden 12 Monate wird mit einer weiteren Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent gerechnet, wobei energieeffiziente und zentral gelegene Objekte überproportional profitieren dürften. Die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen bleibt hoch, getrieben von Singles und jungen Paaren.

Langfristig, im Zeitraum 2030 bis 2040, werden steigende Preise prognostiziert, bedingt durch das erwartete Bevölkerungswachstum und die zunehmende Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien. Gebäude, die den künftigen Energieeffizienzstufen nicht entsprechen, riskieren einen relativen Wertverlust von bis zu 25 Prozent. Die Investition in energetische Sanierung wird daher zu einem entscheidenden Werterhaltungsfaktor. Der Neubausektor dürfte ab 2026 wieder an Fahrt gewinnen, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 10,50 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem die Miete bei 10,20 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich mit einem Anstieg von 6,1 Prozent eine deutliche Verteuerung des Mietmarktes für Häuser.

Die absoluten Mietpreise für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern bewegen sich nun zwischen 1.200 und 1.400 Euro monatlich, während Reihenhäuser mit 100 Quadratmetern typischerweise zwischen 950 und 1.150 Euro kosten. Doppelhaushälften liegen preislich dazwischen mit Mieten zwischen 1.050 und 1.250 Euro für 110 Quadratmeter.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, wobei die Dynamik moderater ausfällt als im Kaufsegment. Die Nachfrage bleibt trotz leicht gestiegener Leerstandsquoten robust, was auf die anhaltende Attraktivität des Wohnens im eigenen Haus mit Garten zurückzuführen ist. Die COVID-19-Pandemie hat diesen Trend nachhaltig verstärkt, und die Nachfrage nach Mietobjekten mit Außenflächen bleibt hoch.

Das Angebot an Miethäusern ist strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Dies führt zu einer Verknappung im Mietsegment und treibt die Preise. Die Neubauaktivität im Mietsektor für Häuser ist minimal, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Neubauhäuser zur Miete erzielen Premiumpreise von über 12 Euro pro Quadratmeter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In beliebten Wohnlagen wie Schwachhausen, Oberneuland und der Überseestadt werden Spitzenmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Randlagen wie Borgfeld oder Lehesterdeich liegen die Mieten zwischen 9,50 und 11 Euro pro Quadratmeter, bieten dafür aber oft größere Grundstücke und ruhigere Wohnlagen. Die Stadtteile Bremen-Nord und Huchting zeigen mit Mieten zwischen 8,50 und 10 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, wobei hier in den letzten Quartalen ebenfalls deutliche Steigerungen zu verzeichnen waren. Bremen-West positioniert sich im Mittelfeld mit durchschnittlich 10,20 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird sich voraussichtlich verhaltener entwickeln als der Kaufmarkt, zeigt aber weiterhin Stabilität. Für die kommenden 12 Monate wird mit einer moderaten Steigerung von 2 bis 3 Prozent gerechnet, wobei die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnte. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird bestehen bleiben, da kaum Neubau in diesem Segment zu erwarten ist.

Langfristig dürfte die Nachfrage nach Miethäusern hoch bleiben, insbesondere von Familien, die sich den Hauskauf aufgrund der gestiegenen Preise nicht leisten können. Die demografische Entwicklung mit mehr Kleinfamilien und der Trend zum Home-Office unterstützen diese Nachfrage. Bis 2027 wird mit jährlichen Mietsteigerungen von durchschnittlich 2,5 bis 3,5 Prozent gerechnet, wobei energieeffiziente Objekte überdurchschnittlich profitieren werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 zwischen 9,59 und 10,93 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei etwa 10,26 Euro liegt. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als die Mieten bei durchschnittlich 10,06 Euro lagen, entspricht dies einem Anstieg von etwa 2 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 mit 9,33 Euro pro Quadratmeter zeigt sich ein Anstieg von etwa 2,79 Prozent.

Die absoluten Mietpreise variieren je nach Wohnungsgröße erheblich. Eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 55 Quadratmetern kostet zwischen 530 und 600 Euro monatlich, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern zwischen 720 und 820 Euro zu zahlen sind. Große 4-Zimmer-Wohnungen mit 95 Quadratmetern werden für 910 bis 1.040 Euro angeboten.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt zeigt im Q3 2025 die höchste Dynamik aller Segmente. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt außerordentlich hoch, getrieben von Zuzug, steigenden Studierendenzahlen und der Verschiebung vom Eigentums- zum Mietmarkt aufgrund der gestiegenen Kaufpreise. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einem angespannten Markt führt.

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist mit unter 2 Prozent kritisch niedrig, was deutlich unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve von 3 Prozent liegt. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt erste positive Signale, jedoch werden die geplanten Fertigstellungen frühestens ab 2026 marktrelevant. Besonders gefragt sind kleine und mittlere Wohnungen zwischen 40 und 70 Quadratmetern, die von Singles, Studierenden und jungen Paaren nachgefragt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen sind signifikant. In der Überseestadt und im Viertel werden Spitzenmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in Schwachhausen und Horn durchschnittlich 11 bis 12,50 Euro verlangt werden. Die zentrale Altstadt und die Neustadt liegen mit 10,50 bis 11,50 Euro im oberen Mittelfeld.

Die östlichen Stadtteile wie Vahr und Osterholz bieten mit 8,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstige Optionen. Bremen-Nord zeigt mit Mieten zwischen 8 und 9 Euro die niedrigsten Preise, verzeichnet aber prozentual die höchsten Steigerungsraten. Die studentisch geprägten Viertel wie das Steintor und die Neustadt erleben eine besonders hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen, was zu überproportionalen Preissteigerungen in diesem Segment führt.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird als stabiler Wachstumsmarkt eingeschätzt. Die strukturelle Unterversorgung wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten bestehen bleiben, was weitere moderate Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich erwarten lässt. Die Mietpreisbremse wirkt dämpfend, verhindert aber keine generellen Steigerungen bei Neuvermietungen.

Mittelfristig wird eine leichte Entspannung durch verstärkte Neubauaktivitäten erwartet, die ab 2026/2027 greifen könnte. Die Nachfrage nach energieeffizienten und modern ausgestatteten Wohnungen wird weiter zunehmen, während unsanierte Altbauwohnungen Preisabschläge hinnehmen müssen. Der demografische Wandel mit mehr Single-Haushalten und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage nach kleineren Wohnungen weiter treiben. Langfristig wird mit einer Stabilisierung der Mietpreise auf hohem Niveau gerechnet, wobei die jährlichen Steigerungen sich bei 2 bis 2,5 Prozent einpendeln dürften.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer deutlichen Erholung gegenüber dem Vorquartal. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Kaufobjekte sind um etwa 4 Prozent gegenüber Q2 2025 gestiegen, während die Mieten um rund 2 Prozent zulegten. Diese Entwicklung markiert eine klare Trendwende nach der Stagnationsphase des zweiten Quartals.

Die Markterholung wird durch mehrere Faktoren getragen: verbesserte Finanzierungsbedingungen durch die Zinssenkungen der EZB, gestiegenes Verbrauchervertrauen und die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum. Besonders dynamisch entwickelt sich der Markt für Eigentumswohnungen mit Preissteigerungen von über 7 Prozent im Jahresvergleich. Die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig robuster Nachfrage bleibt das dominierende Marktmerkmal.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet, wobei die Kaufpreise stärker steigen dürften als die Mieten. Die energetische Qualität der Immobilien wird zunehmend zum entscheidenden Preisfaktor. Langfristig bleibt Bremen ein attraktiver und stabiler Immobilienmarkt mit guten Perspektiven für Eigennutzer und Investoren gleichermaßen.