Immobilienmarktbericht Bremen – Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach der Phase der Marktunsicherheit durch die Zinsanstiege der vergangenen Jahre hat sich die Nachfrage wieder gefestigt, während das Angebot weiterhin durch die schwache Neubautätigkeit limitiert bleibt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich durchweg positive Preisentwicklungen bei leicht verbesserter Angebotssituation.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Bremen bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 2.585 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung 4,3 Prozent, was die kontinuierliche Erholung des Marktes nach der Zinsschockphase unterstreicht.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich deutlich verkürzt und liegt aktuell bei etwa 85 Tagen – eine Reduzierung um 12 Tage gegenüber dem Vorquartal. Diese Entwicklung signalisiert eine erhöhte Marktdynamik und ein gestärktes Käufervertrauen. Der typische Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 373.660 Euro, was für viele Familien trotz gesunkener Zinsen eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht verbessert, wobei insbesondere in den Randbezirken neue Objekte auf den Markt gekommen sind. Dennoch bleibt das Gesamtangebot historisch niedrig. Die Neubauaktivität verharrt auf einem besorgniserregend geringen Niveau, was hauptsächlich auf die weiterhin hohen Baukosten und die zurückhaltende Bautätigkeit zurückzuführen ist.

Besonders alarmierend ist der Rückgang der verfügbaren Bauplätze um 48,6 Prozent im Jahr 2024, was die Perspektiven für Neubauprojekte erheblich einschränkt. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Bestandsimmobilien, wobei energetisch sanierte Objekte besonders gefragt sind. Der Markt zeigt sich zweigeteilt: Während gut erhaltene und modernisierte Häuser schnell Käufer finden, verweilen sanierungsbedürftige Objekte länger am Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche räumliche Unterschiede innerhalb des Bremer Stadtgebiets. Zentrale und zentrumsnahe Lagen verzeichnen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. Hier sind Einfamilienhäuser besonders knapp, was zu einem intensiven Wettbewerb unter potenziellen Käufern führt.

In den Randbezirken wie Blumenthal, Huchting oder Obervieland sind die Preise moderater, und das Angebot ist verhältnismäßig größer. Diese Stadtteile profitieren von der zunehmenden Akzeptanz längerer Pendelwege und der Suche nach bezahlbarem Wohneigentum. Besonders beliebte Wohnlagen wie Schwachhausen, Oberneuland oder Horn-Lehe bleiben preislich auf hohem Niveau mit geringem Angebot.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getrieben durch die demographische Entwicklung und den Wunsch nach Wohneigentum in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit.

Die größte Herausforderung bleibt die schwache Neubautätigkeit. Ohne signifikante Impulse in der Baulandentwicklung und eine Reduzierung der Baukosten wird sich die Angebotssituation kaum verbessern. Mittelfristig könnte dies zu einer weiteren Verschärfung der Marktlage führen, insbesondere wenn die Zinsen wieder sinken und die Nachfrage zusätzlich stimuliert wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine besonders dynamische Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal, das noch 2.650 Euro pro Quadratmeter aufwies. Dies entspricht einem beachtlichen Quartalsanstieg von 5,6 Prozent und unterstreicht die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen im aktuellen Marktumfeld.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung etwa 4 Prozent, wobei besonders hochpreisige Segmente im Stadtteil Bremen-Süd mit durchschnittlich 3.067 Euro pro Quadratmeter hervorstechen. Eine typische 75-Quadratmeter-Wohnung kostet somit durchschnittlich 209.850 Euro, wobei je nach Lage und Ausstattung erhebliche Abweichungen nach oben und unten möglich sind.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 verbessert, mit einem Anstieg der verfügbaren Objekte um etwa 6 Prozent. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf verstärkte Neubauaktivitäten zurückzuführen, insbesondere in der Überseestadt, wo im dritten Quartal etwa 485 neue Wohnungen fertiggestellt wurden – ein Plus von 12 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen, die sowohl von jungen Familien als auch von Kapitalanlegern gesucht werden. Barrierefreie und energieeffiziente Neubauten erfahren eine besonders hohe Nachfrage, was sich in überdurchschnittlichen Preisen für diese Objekte widerspiegelt. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen bleibt mit unter 2 Prozent auf sehr niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Bremen-Süd führt mit einem Durchschnittspreis von 3.067 Euro pro Quadratmeter die Preisskala an, gefolgt von der Überseestadt mit ihren exklusiven Neubauprojekten direkt an der Weser. Hier werden für hochwertige Neubauwohnungen teilweise über 4.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Aufstrebende Viertel wie Hastedt und das Viertel zeigen eine dynamische Preisentwicklung mit Steigerungsraten über dem städtischen Durchschnitt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der zunehmenden Gentrifizierung. Günstigere Alternativen finden sich in Gröpelingen, Walle oder Hemelingen, wo die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 2.000 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt sind optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 4 und 6 Prozent. Die fortschreitende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage weiter stützen.

Besonders positive Impulse werden von den geplanten Großprojekten in der Überseestadt und dem Hulsberg-Viertel erwartet. Diese werden nicht nur zusätzliches Angebot schaffen, sondern auch die Attraktivität der jeweiligen Quartiere steigern. Risikofaktoren bleiben die Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Eingriffe in den Wohnungsmarkt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Bremen zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil mit moderaten Preissteigerungen. Während differenzierte Daten speziell für Häuser nicht vorliegen, bewegt sich das allgemeine Mietniveau im Segment bei durchschnittlich 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 0,84 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung etwa 2,79 Prozent, was unterhalb der allgemeinen Inflationsrate liegt und auf eine moderate Entwicklung hindeutet. Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.150 Euro, wobei freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen deutlich höhere Mieten erzielen.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Segment der Mietshäuser zeigt eine interessante Entwicklung. Der Leerstand ist leicht gestiegen und liegt nun bei etwa 5,6 Prozent gegenüber 4,5 Prozent im Vorjahr. Diese Entwicklung ist jedoch nicht gleichmäßig über das Stadtgebiet verteilt, sondern konzentriert sich hauptsächlich auf weniger nachgefragte Randlagen.

Die Neubauaktivität im Mietshausbereich bleibt weiterhin sehr gering. Institutionelle Investoren fokussieren sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten, während der klassische Einfamilienhausbau zur Vermietung kaum noch stattfindet. Die Nachfrage konzentriert sich auf familiengerechte Objekte mit Garten in ruhigen Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale und beliebte Wohnlagen wie Schwachhausen, das Viertel oder Horn-Lehe weisen praktisch keinen Leerstand auf und erzielen Spitzenmieten von teilweise über 12 Euro pro Quadratmeter. Hier ist das Angebot an Mietshäusern besonders knapp, und Objekte werden oft ohne öffentliche Ausschreibung vergeben.

In den Stadtrandgebieten wie Blumenthal, Huchting oder Osterholz sind die Mieten deutlich moderater und liegen teilweise unter 8 Euro pro Quadratmeter. Hier ist auch das Angebot größer und die Verweildauer am Markt länger. Mittelpreisige Lagen wie Findorff, Walle oder die Neustadt zeigen eine stabile Nachfrage bei moderaten Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung des Miethausmarktes erwartet. Die Mietpreissteigerungen werden voraussichtlich moderat bleiben und sich im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich bewegen. Die leichte Entspannung durch gestiegenen Leerstand könnte dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Langfristig wird die Nachfrage nach Mietshäusern stabil bleiben, getrieben durch Familien, die sich Wohneigentum nicht leisten können oder wollen. Die größte Herausforderung bleibt das geringe Neubauvolumen in diesem Segment. Ohne zusätzliche Anreize für Investoren wird sich die Angebotssituation kaum verbessern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 0,84 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als der Durchschnittswert noch 9,51 Euro pro Quadratmeter betrug.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung 2,79 Prozent, womit Bremen im bundesweiten Vergleich eine moderate Entwicklung aufweist. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 671 Euro. Neubauwohnungen in gefragten Lagen erzielen dabei deutlich höhere Mieten von teilweise über 13 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert, was hauptsächlich auf Fertigstellungen von Neubauprojekten zurückzuführen ist. Besonders in der Überseestadt sind neue Mietwohnungen auf den Markt gekommen, die das gehobene Preissegment bedienen. Der Leerstand ist leicht gestiegen, liegt aber mit etwa 5,6 Prozent weiterhin auf einem für einen funktionierenden Markt akzeptablen Niveau.

Die Nachfrage bleibt robust, insbesondere für 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen. Singles und Paare ohne Kinder dominieren die Nachfrageseite, während größere Familienwohnungen etwas länger am Markt verweilen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 30 Tagen für attraktive Objekte in guten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede sind erheblich. Spitzenreiter ist die Überseestadt mit Durchschnittsmieten von teilweise über 12 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Auch in beliebten Stadtteilen wie Schwachhausen, dem Viertel oder der östlichen Vorstadt liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

In Stadtteilen wie Gröpelingen, Huchting oder Osterholz-Tenever sind die Mieten deutlich günstiger und liegen teilweise unter 7 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile weisen auch höhere Leerstandsquoten auf und haben mit Imageproblemen zu kämpfen. Mittelpreisige Alternativen finden sich in Findorff, Walle oder der Neustadt, wo die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter liegen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt sind verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die geplanten Neubauprojekte werden zusätzliches Angebot schaffen, was dämpfend auf die Preisentwicklung wirken könnte.

Langfristig wird die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch bleiben, getrieben durch die fortschreitende Urbanisierung und den Trend zu flexibleren Wohnformen. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im mittleren und unteren Preissegment. Ohne verstärkte öffentliche Förderung und sozialen Wohnungsbau droht eine weitere Polarisierung des Marktes.

Gesamtfazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit durchweg positiven Preisentwicklungen. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen deutliche Steigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei Eigentumswohnungen mit 5,6 Prozent Quartalswachstum die dynamischste Entwicklung aufweisen. Der Mietmarkt entwickelt sich moderater mit Steigerungsraten unter einem Prozent zum Vorquartal.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes bleiben bestehen: Die schwache Neubautätigkeit, insbesondere im Einfamilienhausbereich, limitiert das Angebot nachhaltig. Der dramatische Rückgang verfügbarer Bauplätze um fast 50 Prozent verschärft diese Situation zusätzlich. Positiv hervorzuheben sind die Neubauaktivitäten im Wohnungsbereich, besonders in der Überseestadt, die wichtige Impulse für den Markt setzen.

Die räumliche Differenzierung des Marktes verstärkt sich weiter. Während zentrale und beliebte Lagen Höchstpreise erzielen und praktisch leergefegt sind, bieten Randlagen noch bezahlbare Alternativen bei höherem Leerstand. Diese Entwicklung birgt die Gefahr einer zunehmenden sozialen Segregation.

Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zu rechnen. Die stabile Nachfrage, getrieben durch demographische Faktoren und den Wunsch nach Wohneigentum, trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot. Ohne signifikante Impulse in der Baulandentwicklung und Neubauförderung wird sich die angespannte Marktsituation nicht grundlegend entspannen.

Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik je nach Segment und Lage unterschiedlich ausfallen wird. Der Markt bietet Chancen, erfordert aber eine sorgfältige Analyse und schnelle Entscheidungen bei attraktiven Objekten. Die politischen Rahmenbedingungen und die weitere Zinsentwicklung werden entscheidende Faktoren für die künftige Marktentwicklung sein.