Immobilienmarktbericht Bremen - 3. Quartal 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Stabilität mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Trotz anhaltend hoher Finanzierungskosten und historisch niedriger Neubauaktivität bleibt die Nachfrage robust. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich besonders im Kaufsegment deutliche Preisanstiege, während der Mietmarkt eine verhaltenere Entwicklung aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 2.650 Euro pro Quadratmeter, was einer Bandbreite von 2.632 bis 2.669 Euro entspricht. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von 3 bis 5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Durchschnittspreis noch bei 2.585 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung zwischen 4 und 6 Prozent.

Diese Preisentwicklung ist besonders bemerkenswert vor dem Hintergrund der weiterhin erhöhten Finanzierungskosten. Die Tatsache, dass die Preise trotz dieser dämpfenden Faktoren weiter ansteigen, unterstreicht die fundamentale Stärke des Bremer Häusermarktes. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 97 Tagen im zweiten Quartal auf nun 85 Tage verkürzt, was auf eine beschleunigte Marktdynamik hindeutet.

Marktdynamik

Der Markt für Hauskäufe in Bremen bleibt angespannt. Das Angebot ist weiterhin knapp, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Eine leichte Entspannung zeigt sich lediglich in den Randbezirken, wo die Verfügbarkeit von Objekten marginal zugenommen hat. Die Neubauaktivität befindet sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was durch einen drastischen Rückgang der Bauplatzverfügbarkeit von minus 48,6 Prozent im Jahr 2024 zusätzlich verschärft wird.

Diese strukturelle Unterversorgung mit Neubauobjekten führt zu einer verstärkten Konkurrenzsituation unter Kaufinteressenten. Die verkürzte Vermarktungsdauer ist ein klarer Indikator dafür, dass attraktive Objekte schneller vom Markt absorbiert werden. Gleichzeitig zeigt sich, dass Verkäufer ihre Preisvorstellungen durchsetzen können, was die kontinuierlichen Preissteigerungen erklärt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdynamik variiert erheblich zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens. Während die zentralen Lagen weiterhin die höchsten Preise aufweisen und nur minimale Angebotszuwächse verzeichnen, zeigen die Randbezirke eine differenziertere Entwicklung. Hier ist eine leicht erhöhte Verfügbarkeit von Objekten zu beobachten, was zu einer moderateren Preisentwicklung führt.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Überseestadt, die sich als dynamischer Neubau-Schwerpunkt etabliert hat. Dieses Quartier profitiert von seiner modernen Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt, was es sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren attraktiv macht. Die traditionell beliebten Wohnlagen in Bremen-Nord und Bremen-Süd zeigen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise bei gleichbleibend knappem Angebot.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der stabilen bis leicht ansteigenden Preisentwicklung. Die strukturelle Neubauknappheit wird den Markt weiterhin prägen und als Preistreiber fungieren. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Haushalten bei gleichzeitig sinkender Haushaltsgröße wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter befeuern.

Mittelfristig könnte eine Normalisierung der Zinssituation zu einer verstärkten Nachfrage führen, was den Preisdruck weiter erhöhen würde. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe oder eine deutliche Ausweitung der Neubauaktivität dämpfend wirken. Die Wahrscheinlichkeit für letzteres erscheint angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen jedoch gering.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Preisentwicklung aller Segmente. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro liegt das aktuelle Niveau deutlich über dem zweiten Quartal 2025, als noch 2.650 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Dies entspricht einem beachtlichen Quartalsanstieg von 5,6 Prozent. In besonders gefragten Lagen wie Bremen-Süd erreichen die Preise sogar bis zu 3.067 Euro pro Quadratmeter.

Im Premiumsegment, insbesondere bei Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung, werden Spitzenpreise von etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Preisentwicklung reflektiert die hohe Nachfrage nach modernem, energieeffizientem Wohnraum in zentralen Lagen. Die Preisdynamik wird zusätzlich durch die begrenzte Verfügbarkeit von Neubauprojekten verstärkt.

Marktdynamik

Trotz eines Angebotsanstiegs von etwa 6 Prozent gegenüber dem Vorquartal bleibt der Markt für Eigentumswohnungen angespannt. Die Nachfrage ist besonders robust im Segment der 2- bis 3-Zimmerwohnungen, die sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern gesucht werden. Die Neubauaktivität konzentriert sich stark auf die Überseestadt, wo 485 neue Wohnungen entstanden sind, was einem Zuwachs von 12 Prozent zum Vorquartal entspricht.

Die erhöhte Marktaktivität zeigt sich auch in der Transaktionsgeschwindigkeit. Gut positionierte Objekte in gefragten Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Konkurrenzsituation unter Käufern führt teilweise zu Bietergefechten, insbesondere bei Objekten mit optimaler Größe und Ausstattung in beliebten Stadtteilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Bremen-Süd und die Überseestadt führen die Preisskala an, gefolgt von etablierten Wohnlagen wie Schwachhausen und dem Viertel. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und einem attraktiven kulturellen Umfeld.

Interessanterweise gewinnen auch bisher weniger beachtete Stadtteile wie Hastedt und Utbremen zunehmend an Attraktivität. Diese Entwicklung wird durch neue Stadtentwicklungsprojekte und die relative Erschwinglichkeit im Vergleich zu den Toplagen getrieben. Investoren und Projektentwickler erkennen zunehmend das Potenzial dieser aufstrebenden Quartiere, was zu verstärkter Neubauaktivität führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Bremen bleibt positiv. Die demografischen Trends mit einer fortschreitenden Singularisierung der Haushalte und dem anhaltenden Urbanisierungstrend werden die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen. Besonders gefragt werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten barrierefreie und energieeffiziente Neubauten sein, die den steigenden Anforderungen an nachhaltiges Wohnen entsprechen.

Die Erwartung weiterer moderater Preissteigerungen basiert auf der strukturellen Unterversorgung mit Neubauwohnungen bei gleichzeitig robuster Nachfrage. Potenzielle Risikofaktoren wie steigende Baukosten oder verschärfte Kreditvergaberichtlinien könnten die Dynamik allerdings dämpfen. Mittelfristig wird die Entwicklung der Überseestadt als größtes Stadtentwicklungsprojekt eine Schlüsselrolle für die Angebotssituation spielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei etwa 9,50 Euro pro Quadratmeter, was einen leichten Anstieg von 1 bis 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Mietanstieg etwa 2,8 Prozent, was im Rahmen der allgemeinen Inflationsentwicklung liegt.

Diese verhaltene Preisentwicklung steht im Kontrast zur dynamischeren Entwicklung im Kaufsegment und reflektiert die regulatorischen Rahmenbedingungen des Mietmarktes. Die Mietpreisbremse und andere mietrechtliche Regelungen dämpfen die Preisentwicklung, während gleichzeitig die Nachfrage nach Mietobjekten hoch bleibt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt knapp, wobei die Leerstandsquote im Gesamtmarkt bei etwa 5,6 Prozent liegt. Diese scheinbar moderate Quote täuscht jedoch über die tatsächliche Marktanspannung hinweg, da sich der Leerstand hauptsächlich auf weniger attraktive Lagen und sanierungsbedürftige Objekte konzentriert. In zentralen Lagen und der Überseestadt ist die Leerstandsquote deutlich niedriger.

Die Vermietungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage hindeutet. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten und moderner Energieeffizienz. Die COVID-19-Pandemie hat den Wunsch nach mehr Wohnfläche und privatem Außenbereich verstärkt, was die Nachfrage nach Mietshäusern gegenüber Wohnungen begünstigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt einem klaren Muster. Zentrale Lagen und die Überseestadt weisen nicht nur die höchsten Mieten auf, sondern auch die geringste Verfügbarkeit. Die Leerstandsquote in diesen Bereichen liegt teilweise unter 2 Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht.

In den Stadtrandgebieten zeigt sich ein differenzierteres Bild. Hier sind sowohl höhere Leerstände als auch niedrigere Mieten zu beobachten. Diese Gebiete bieten Potenzial für Mieter mit begrenztem Budget, erfordern jedoch oft Kompromisse bei der Infrastruktur und Anbindung. Die suburban geprägten Bereiche von Bremen-Nord bieten dabei oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit einer Tendenz zu langsam steigenden Mieten. Die strukturelle Nachfrage bleibt hoch, getrieben durch die zunehmende Flexibilität in der Arbeitswelt und den Wunsch nach mehr Wohnqualität. Besonders in zentralen Lagen wird der Mietpreisdruck bestehen bleiben.

Langfristig könnten Neubauprojekte und die Umwandlung von Gewerbeimmobilien zu Wohnzwecken das Angebot erweitern. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend wichtiger und könnte zu Mieterhöhungen führen, die durch die eingesparten Energiekosten teilweise kompensiert werden. Die Balance zwischen bezahlbarem Wohnraum und notwendigen Investitionen in den Bestand wird eine zentrale Herausforderung bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Bremen bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was marginal über dem Niveau für Mietshäuser liegt. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht dies einer Steigerung von etwa 1 bis 3 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg etwa 2,8 Prozent, womit sich die Mietpreisentwicklung im moderaten Bereich bewegt.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Spreizung zwischen verschiedenen Marktsegmenten. Während Neubauwohnungen und modernisierte Altbauten in Toplagen Spitzenmieten erzielen, bleiben die Mieten im Bestandssegment weitgehend stabil. Die Mietpreisbremse zeigt hier ihre dämpfende Wirkung, verhindert jedoch nicht vollständig moderate Anpassungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau, wobei besonders 2- bis 3-Zimmerwohnungen stark nachgefragt werden. Diese Wohnungsgrößen entsprechen dem Bedarf der dominierenden Haushaltstypen - Singles, Paare und kleine Familien. Das Angebot hat sich minimal erhöht, was zu einer leichten Entspannung führt, jedoch bei weitem nicht ausreicht, um von einem ausgeglichenen Markt zu sprechen.

Die Leerstandsquote von durchschnittlich 5,6 Prozent variiert stark zwischen den Stadtteilen und Marktsegmenten. In gefragten Lagen liegt sie deutlich darunter, während in peripheren Lagen und bei sanierungsbedürftigen Objekten höhere Leerstände zu verzeichnen sind. Die Neubauaktivität bleibt gering, wobei sich die wenigen Neubauprojekte hauptsächlich auf die Überseestadt konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung im Mietwohnungsmarkt folgt etablierten Mustern. Die City und die Überseestadt weisen die niedrigsten Leerstandsquoten bei gleichzeitig höchsten Mieten auf. Beliebte Viertel wie Findorff und Schwachhausen kombinieren urbane Lebensqualität mit guter Infrastruktur, was sich in überdurchschnittlichen Mieten und sehr geringer Fluktuation niederschlägt.

Die Stadtteile im Bremer Westen und Osten bieten dagegen günstigere Alternativen. Hier finden sich noch bezahlbare Wohnungen, allerdings oft in älteren Beständen mit höherem Modernisierungsbedarf. Die Entwicklung dieser Quartiere wird maßgeblich davon abhängen, inwieweit Investitionen in die Infrastruktur und Aufwertungsmaßnahmen durchgeführt werden, ohne dabei zu starker Gentrifizierung zu führen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung. In den kommenden 12 bis 24 Monaten werden die Mieten voraussichtlich weiter leicht steigen, wobei die Dynamik durch regulatorische Maßnahmen gedämpft wird. Neubauprojekte werden eine Schlüsselrolle spielen, um das Angebot zu erweitern und den Marktdruck zu mildern.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die anhaltende Urbanisierung, die zunehmende Anzahl von Ein-Personen-Haushalten und die Attraktivität Bremens als Wirtschafts- und Bildungsstandort. Gleichzeitig werden energetische Standards und Nachhaltigkeitsaspekte zunehmend wichtiger für die Vermietbarkeit. Vermieter, die in die Modernisierung ihrer Bestände investieren, werden langfristig bessere Marktpositionen erreichen.

Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung bezahlbaren Wohnraums bei gleichzeitiger Erfüllung steigender Qualitäts- und Nachhaltigkeitsanforderungen. Die Politik ist gefordert, Rahmenbedingungen zu schaffen, die sowohl Investitionen fördern als auch soziale Ausgewogenheit gewährleisten.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und dynamischer Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den verschiedenen Segmenten. Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen deutliche Preissteigerungen verzeichnet, entwickeln sich die Mieten moderater. Die strukturelle Unterversorgung mit Neubauten bleibt die zentrale Herausforderung und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren den Markt prägen.

Die Überseestadt etabliert sich zunehmend als wichtigster Wachstumspol, während traditionelle Wohnlagen ihre Attraktivität behalten. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sowohl Käufer als auch Mieter mit weiterhin angespannten Marktbedingungen rechnen müssen. Investoren finden weiterhin attraktive Rahmenbedingungen vor, müssen jedoch zunehmend Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzkriterien berücksichtigen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen die Marktdynamik beeinflussen werden. Die Entwicklung der Zinsen, regulatorische Eingriffe und die Ausweitung der Neubauaktivität werden entscheidende Faktoren für die weitere Marktentwicklung sein.