Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung nach einer Phase der Konsolidierung. Mit durchgehend positiven Preisentwicklungen in allen Segmenten setzt sich der Aufwärtstrend des Vorquartals fort. Die Nachfrage bleibt robust, während das Angebot weiterhin begrenzt ist, was zu einer stabilen Marktdynamik führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.669 €/m². Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 2.559 €/m² lag. Die Erhöhung um 110 €/m² entspricht einem Wachstum von 4,3 % innerhalb eines Quartals. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Preis bei 2.517 €/m² lag, beträgt der Anstieg 152 €/m² oder 6,0 %.

Diese Preisentwicklung signalisiert eine klare Trendwende am Bremer Häusermarkt. Nach einer Phase der Stagnation und teilweisen Korrektur in den Vorjahren hat sich der Markt stabilisiert und zeigt nun wieder eine positive Dynamik. Die kontinuierliche Preissteigerung über zwei aufeinanderfolgende Quartale deutet auf eine nachhaltige Erholung hin.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf zeigt sich stabil bis leicht rückläufig. Die begrenzte Verfügbarkeit trifft auf eine leicht steigende Nachfrage, was zu einem angespannten Marktumfeld führt. Besonders in zentralen und beliebten Lagen übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot.

Die Leerstandsquote wird für das Jahr 2025 mit 5,6 % prognostiziert, was eine leichte Entspannung gegenüber den Vorjahren darstellt, jedoch keine grundlegende Trendumkehr bedeutet. Der Markt bleibt weiterhin von einem strukturellen Angebotsdefizit geprägt.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wobei der Schwerpunkt auf Aufwertungsgebieten wie Hastedt und Utbremen liegt. Diese Stadtteile profitieren von gezielten Entwicklungsprojekten und städtebaulichen Maßnahmen, die ihre Attraktivität für Käufer erhöhen. Dennoch reicht die Neubauaktivität nicht aus, um die bestehende Nachfrage vollständig zu decken, was weiterhin preistreibend wirkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Bremen zeigt deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen. Zentrale und etablierte Wohnlagen wie Hastedt und Utbremen verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. In diesen Gebieten übersteigt die Nachfrage das Angebot erheblich, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt.

Die peripheren Lagen zeigen hingegen eine moderatere Preisentwicklung. Hier ist die Nachfrage geringer, und das Angebot kann die Interessenten besser bedienen. Stadtteile am Rand Bremens profitieren jedoch zunehmend von der Verdrängung preissensibler Käufer aus den zentralen Bereichen, was auch hier zu einer allmählichen Preissteigerung führt.

Besonders begehrt sind Häuser in Stadtteilen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Grünflächen und guter Verkehrsanbindung. Die Überseestadt und angrenzende Bereiche zeigen eine besonders dynamische Entwicklung, getrieben durch die fortschreitende Quartiersentwicklung und die Ansiedlung neuer Wohn- und Gewerbeprojekte.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine stabile bis leicht positive Entwicklung des Häusermarktes in Bremen. Ein Preisverfall wird nicht erwartet, vielmehr rechnet man mit einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends. Die Marktstimmung ist stabil positiv, unterstützt durch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und die anhaltend niedrigen Zinsen.

Der knappe Neubau wird weiterhin als preistreibender Faktor wirken. Solange das Angebot nicht signifikant ausgeweitet wird, ist mit einer Fortsetzung der Preissteigerungen zu rechnen. Allerdings wird erwartet, dass sich das Wachstumstempo verlangsamt und sich auf einem nachhaltigen Niveau einpendelt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als der Häusermarkt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 €/m² liegt das Preisniveau über dem der Häuser. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem der Preis bei 2.686 €/m² lag, bedeutet dies einen Anstieg um 112 €/m² oder 4,1 %.

Besonders beeindruckend ist die Jahresentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Preis von 2.598 €/m² beträgt die Steigerung 200 €/m² oder 7,8 %. Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung unterstreicht die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in Bremen, insbesondere in zentralen Lagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen zeigt sich stabil, allerdings bei geringer Neubauaktivität. Die Nachfrage bleibt hingegen auf hohem Niveau, besonders für Wohnungen in zentralen und gut angebundenen Lagen. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem Verkäufermarkt mit entsprechenden Preiseffekten.

Die prognostizierte Leerstandsquote von 5,6 % für 2025 gilt auch für den Wohnungsmarkt und zeigt, dass trotz der hohen Preise keine signifikanten Leerstände zu verzeichnen sind. Dies deutet auf eine grundsätzlich gesunde Marktstruktur hin, in der die Nachfrage real und nachhaltig ist.

Die geringe Neubauaktivität im Wohnungssegment ist teilweise auf die gestiegenen Baukosten und strengeren regulatorischen Anforderungen zurückzuführen. Entwickler konzentrieren sich verstärkt auf hochpreisige Projekte in Premiumlagen, um die gestiegenen Kosten zu kompensieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Zentrale Lagen wie die City und die Überseestadt verzeichnen sehr hohe Nachfrage und entsprechend deutliche Preissteigerungen. In diesen Bereichen werden Spitzenpreise von über 3.500 €/m² für Neubauwohnungen erreicht.

Die Überseestadt hat sich zu einem der dynamischsten Quartiere Bremens entwickelt. Die moderne Infrastruktur, die Nähe zur Weser und die urbane Atmosphäre ziehen besonders junge Käufer und Investoren an. Hier ist die Nachfrage deutlich höher als das verfügbare Angebot, was zu kontinuierlichen Preissteigerungen führt.

In peripheren Lagen zeigt sich eine moderatere Preisentwicklung. Stadtteile wie Huchting oder Gröpelingen bieten noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier eine allmähliche Aufwertung zu beobachten ist. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Verdrängung preissensibler Käufer aus den zentralen Bereichen.

Prognose und Ausblick

Die Experten sehen weiterhin eine hohe Attraktivität für Eigentumswohnungen in Bremen. Besonders nachhaltige und energieeffiziente Objekte werden bevorzugt nachgefragt, was sich auch in höheren Verkaufspreisen für diese Immobilien niederschlägt. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz wird in den kommenden Jahren zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen.

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit stabilen bis leicht steigenden Preisen gerechnet. Die Dynamik dürfte sich allerdings etwas abschwächen, da die Preise bereits ein hohes Niveau erreicht haben und die Kaufkraft vieler Interessenten an ihre Grenzen stößt. Dennoch wird kein Preisrückgang erwartet, da die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei stabiler Nachfrage – weiterhin Bestand haben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 10,50 €/m², was eine Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem die Miete noch bei 10,20 €/m² lag. Der Anstieg um 0,30 €/m² entspricht einer Erhöhung von 2,9 % innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Miete bei 9,90 €/m² lag, beträgt die Steigerung 0,60 €/m² oder 6,1 %. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Anspannung am Mietmarkt für Häuser.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt stabil, wobei die geringe Neubauaktivität in diesem Segment keine Entspannung bringt. Die Nachfrage zeigt sich robust, besonders in zentralen Lagen, wo Familien verstärkt nach Alternativen zum Eigenheim suchen. Die hohen Kaufpreise führen dazu, dass viele potenzielle Käufer zunächst im Mietsegment verbleiben.

Die prognostizierte Leerstandsquote von 5,6 % gilt auch für den Mietshausmarkt, wobei die tatsächlichen Leerstände in attraktiven Lagen deutlich niedriger liegen. In gefragten Stadtteilen ist der Leerstand praktisch nicht existent, während in weniger beliebten Lagen durchaus Vakanzen zu verzeichnen sind.

Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist besonders gering, da Investoren verstärkt auf den lukrativeren Verkauf setzen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots und trägt zur Mietpreissteigerung bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In zentralen Lagen werden Spitzenmieten von über 12 €/m² für moderne Reihenhäuser oder freistehende Einfamilienhäuser erreicht. Diese Objekte sind besonders bei gutverdienenden Familien gefragt, die Flexibilität schätzen oder noch nicht zum Kauf bereit sind.

Stadtteile wie Schwachhausen, Horn-Lehe und Oberneuland zeigen die höchsten Mietpreise für Häuser. Hier treffen eine hohe Wohnqualität, gute Infrastruktur und begrenzte Verfügbarkeit aufeinander. Die Nachfrage in diesen Gebieten übersteigt das Angebot deutlich.

In peripheren Lagen sind die Mieten moderater, wobei auch hier eine allmähliche Steigerung zu beobachten ist. Stadtteile wie Blumenthal oder Vegesack bieten noch vergleichsweise günstige Mietmöglichkeiten, profitieren aber zunehmend von der Verdrängung aus den teureren Gebieten.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin moderate Mietsteigerungen im Häusersegment. Der knappe Neubau bleibt ein preistreibender Faktor, während die stabile Nachfrage für kontinuierlichen Druck auf die Mietpreise sorgt. Die Marktstimmung ist stabil positiv, wobei regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen die Dynamik dämpfen könnten.

Langfristig wird erwartet, dass sich die Mietpreisentwicklung auf einem moderaten Niveau stabilisiert. Die demographische Entwicklung Bremens mit einem stabilen Bevölkerungswachstum sorgt für eine anhaltende Grundnachfrage. Gleichzeitig könnten verstärkte Neubauaktivitäten in den kommenden Jahren zu einer gewissen Entspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 9,59 €/m², was einen Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem die Miete bei 9,33 €/m² lag. Die Erhöhung um 0,26 €/m² entspricht einem Wachstum von 2,79 % innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine identische Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Miete ebenfalls bei 9,33 €/m² lag, beträgt die Steigerung 0,26 €/m² oder 2,79 %. Diese moderate Entwicklung zeigt, dass sich der Mietwohnungsmarkt nach einer Phase stärkerer Steigerungen nun auf einem stabileren Wachstumspfad befindet.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt stabil, wobei die geringe Neubauaktivität keine signifikante Ausweitung des Angebots ermöglicht. Die Nachfrage zeigt sich weiterhin hoch, besonders in gefragten Lagen. Die anhaltende Zuwanderung nach Bremen, sowohl aus dem Umland als auch überregional, sorgt für eine kontinuierliche Nachfrage nach Mietwohnungen.

Die prognostizierte Leerstandsquote von 5,6 % für 2025 zeigt eine leichte Entspannung gegenüber den Vorjahren, bedeutet aber keinen grundlegenden Wandel der Marktsituation. In beliebten Stadtteilen liegt der Leerstand deutlich unter diesem Durchschnitt, während in weniger nachgefragten Gebieten höhere Leerstände zu verzeichnen sind.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment konzentriert sich verstärkt auf geförderten Wohnungsbau und größere Wohnungsbauprojekte. Private Kleinvermieter ziehen sich zunehmend aus dem Markt zurück, während professionelle Wohnungsunternehmen ihre Bestände ausbauen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Lagen wie der Altstadt, dem Viertel oder Schwachhausen werden Spitzenmieten von über 12 €/m² für moderne Wohnungen erreicht. Diese Gebiete profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeitangeboten.

Die Neustadt hat sich in den letzten Jahren zu einem besonders beliebten Stadtteil entwickelt. Die Mischung aus alternativer Kultur, gastronomischen Angeboten und der Nähe zur Weser macht das Viertel besonders für junge Menschen attraktiv. Hier sind die Mieten überdurchschnittlich gestiegen und liegen nun bei durchschnittlich 10,50 €/m².

In peripheren Lagen wie Hemelingen, Obervieland oder Burglesum sind die Mieten deutlich günstiger. Hier liegen die Durchschnittsmieten zwischen 7,50 und 8,50 €/m². Diese Stadtteile bieten eine wichtige Funktion als bezahlbare Alternativen für einkommensschwächere Haushalte und profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen. Der knappe Neubau bleibt ein preistreibender Faktor, während regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken. Die Marktstimmung bleibt stabil positiv, getragen von der robusten Nachfrage und dem begrenzten Angebot.

Langfristig wird eine Stabilisierung der Mietpreisentwicklung erwartet. Die geplanten Neubauvorhaben könnten mittelfristig zu einer Entspannung führen, allerdings nur, wenn die Bauaktivität tatsächlich signifikant gesteigert wird. Die demographische Entwicklung mit einem prognostizierten moderaten Bevölkerungswachstum sorgt für eine anhaltende Grundnachfrage.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Energieeffizienz der Wohnungen sein. Mit steigenden Energiekosten werden energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen mit guter Energiebilanz zunehmend bevorzugt, was sich in höheren erzielbaren Mieten niederschlägt. Gleichzeitig könnten unsanierte Altbauwohnungen unter Druck geraten.

Gesamtfazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchweg positive Entwicklung mit Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der Konsolidierungsphase setzt sich fort, getragen von einer robusten Nachfrage und einem weiterhin knappen Angebot. Besonders dynamisch entwickelt sich der Markt für Eigentumswohnungen mit einer Jahressteigerung von 7,8 %.

Die Unterschiede zwischen zentralen und peripheren Lagen bleiben bestehen und verstärken sich teilweise noch. Während in beliebten Stadtteilen wie der Überseestadt oder Schwachhausen Höchstpreise erreicht werden, bieten Randlagen noch bezahlbare Alternativen. Diese Polarisierung dürfte sich in den kommenden Quartalen fortsetzen.

Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung des moderaten Wachstums zu rechnen, wobei sich die Dynamik voraussichtlich abschwächen wird. Die fundamentalen Marktfaktoren – begrenztes Angebot bei stabiler Nachfrage – bleiben bestehen und sorgen für ein stabiles Marktumfeld. Regulatorische Eingriffe und eine mögliche Ausweitung der Neubauaktivität könnten mittelfristig zu einer Entspannung führen, kurzfristig ist jedoch keine grundlegende Änderung der Marktlage zu erwarten.