Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Marktanalyse für Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet über alle Segmente hinweg moderate bis deutliche Preissteigerungen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die positive Marktdynamik fortgesetzt, wobei insbesondere der Eigentumswohnungsmarkt mit Preissteigerungen von bis zu 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr hervorsticht. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägt weiterhin das Marktgeschehen in der Hansestadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Bremen bei 2.632 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preisspanne je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.593 und 2.669 Euro pro Quadratmeter variiert. Dies bedeutet eine Steigerung von drei bis fünf Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch leicht unter der aktuellen Marke lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung: Die Kaufpreise für Häuser sind gegenüber dem dritten Quartal 2024 um vier bis sechs Prozent gestiegen.

Diese kontinuierliche Preisentwicklung unterstreicht die Attraktivität des Bremer Häusermarktes, der sich trotz der erhöhten Finanzierungskosten und makroökonomischer Unsicherheiten als bemerkenswert stabil erweist. Die moderate, aber stetige Wertsteigerung macht Immobilien in Bremen weiterhin zu einer attraktiven Anlageform für Eigennutzer und Kapitalanleger gleichermaßen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in Bremen bleibt ungebrochen hoch. Trotz der gestiegenen Zinsen für Baufinanzierungen zeigen sich Kaufinteressenten weiterhin entschlossen, in Wohneigentum zu investieren. Das Angebot hingegen bleibt begrenzt, was primär auf die gedämpfte Neubauaktivität zurückzuführen ist. Die Bauträger agieren angesichts gestiegener Baukosten und unsicherer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen zurückhaltend, was zu einer Verknappung des verfügbaren Angebots führt.

Die Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf die hohe Nachfrage und das knappe Angebot zurückzuführen ist. Besonders gepflegte Bestandsimmobilien in gefragten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die Leerstandsquote bei Häusern bewegt sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. Während in den zentrumsnahen und besonders begehrten Lagen wie Schwachhausen oder dem Viertel Spitzenpreise erzielt werden, zeigen sich in den Randgebieten moderatere Preisniveaus. Bremen-West verzeichnet mit einer Preissteigerung von 5,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr eine besonders dynamische Entwicklung und erreicht aktuell einen Durchschnittspreis von 2.612 Euro pro Quadratmeter.

Die traditionell beliebten Wohnlagen in Bremen-Nord und die grünen Stadtteile wie Oberneuland profitieren von ihrer Familienfreundlichkeit und verzeichnen ebenfalls stabile Preissteigerungen. Neubauprojekte in diesen Gebieten erreichen regelmäßig Preise oberhalb des stadtweiten Durchschnitts, was die anhaltende Attraktivität dieser Lagen unterstreicht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusersegment. Die fundamentalen Marktfaktoren – hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Eine Seitwärtsbewegung bis leichte Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent jährlich gelten als wahrscheinlichstes Szenario für den Zeitraum 2025 bis 2026.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen. Sollten die Zinsen wieder sinken, könnte dies zu einer zusätzlichen Nachfragebelebung führen. Gleichzeitig gewinnen Faktoren wie Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung, wodurch energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser mit guter Energiebilanz überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Wohnimmobiliensegmente. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.875 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem des Vorquartals. Die Preisspanne bewegt sich je nach Quelle zwischen 2.798 und 2.875 Euro pro Quadratmeter, wobei spezialisierte Immobilienportale einen Durchschnittswert von 2.874,96 Euro pro Quadratmeter ausweisen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bedeutet dies einen beachtlichen Anstieg von drei bis sieben Prozent. Noch eindrucksvoller fällt der Jahresvergleich aus: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei etwa 2.683 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt eine Preissteigerung von 7,16 Prozent. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung macht Eigentumswohnungen zu einem der performancestärksten Segmente des Bremer Immobilienmarktes.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau, wobei insbesondere Neubauwohnungen stark nachgefragt werden. Diese erreichen Spitzenpreise von bis zu 4.600 Euro pro Quadratmeter und unterstreichen damit den Premiumcharakter dieses Marktsegments. Die hohe Nachfrage trifft auf ein weiterhin begrenztes Angebot, was die Preisentwicklung zusätzlich antreibt.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich zwar etwas lebhafter als im Häusersegment, bleibt aber dennoch hinter dem Bedarf zurück. Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf hochwertige Wohnprojekte in guten Lagen, die trotz der hohen Preise schnell Abnehmer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich weiter verkürzt, wobei attraktive Objekte oft schon vor Fertigstellung vollständig verkauft sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen zeigt sich im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den beliebten zentralen Lagen wie Bremen-Mitte oder den gehobenen Vierteln werden regelmäßig Preise oberhalb des stadtweiten Durchschnitts erzielt. Bremen-West verzeichnet mit einem Plus von 4,8 Prozent im Jahresvergleich eine besonders positive Entwicklung und etabliert sich zunehmend als attraktive Alternative zu den traditionellen Toplagen.

Interessanterweise zeigen sich auch Unterschiede nach Stockwerken: Wohnungen im zweiten Stock erzielen mit durchschnittlich 2.964 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise, was auf die optimale Kombination aus Helligkeit, Aussicht und noch akzeptabler Erreichbarkeit ohne Aufzug zurückzuführen ist. Erdgeschosswohnungen und Dachgeschosswohnungen werden tendenziell etwas günstiger gehandelt, wobei letztere bei entsprechender Ausstattung und Dachterrassen ebenfalls Premiumpreise erzielen können.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine weitere Stabilisierung auf hohem Niveau mit leichten bis moderaten Preissteigerungen. Die starke Nachfrage, insbesondere nach energieeffizienten Neubauwohnungen, wird voraussichtlich anhalten und die Preise weiter stützen.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden als Preistreiber zunehmend wichtiger. Wohnungen mit guter Energiebilanz und moderner Ausstattung werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer verstärken, was sich ebenfalls preissteigernd auswirken dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Daten für Mietshäuser weniger detailliert verfügbar sind als für andere Segmente, lässt sich aus dem allgemeinen Mietpreisniveau von durchschnittlich 9,59 Euro pro Quadratmeter eine Orientierung ableiten. Häuser zur Miete liegen dabei tendenziell leicht über diesem Durchschnitt, insbesondere wenn es sich um freistehende Einfamilienhäuser mit Garten handelt.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 verzeichnet der Mietmarkt für Häuser einen moderaten Anstieg von etwa 0,8 Prozent. Im Jahresvergleich beläuft sich die Mietsteigerung auf circa 2,8 Prozent, was eine kontinuierliche, aber gemäßigte Preisentwicklung widerspiegelt. Diese verhaltene Steigerung steht im Kontrast zu den deutlicheren Preiszuwächsen im Kaufsegment und zeigt die regulierende Wirkung mietrechtlicher Rahmenbedingungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt auf einem konstant hohen Niveau, wobei sich insbesondere Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters für diese Wohnform interessieren. Der Wunsch nach mehr Platz, einem eigenen Garten und größerer Privatsphäre treibt die Nachfrage, die durch die Erfahrungen der Pandemiejahre zusätzlich verstärkt wurde.

Das Angebot an Mietshäusern bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Die Leerstandsquote im Wohnbereich liegt deutlich unter dem Gesamtleerstand von 5,4 Prozent, der primär durch Gewerbeflächen verursacht wird. Im Segment der Wohnhäuser zur Miete ist der Leerstand minimal, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht. Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist praktisch nicht existent, da Investoren sich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauprojekte konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark nach Lage und Ausstattung. In zentralen und zentrumsnahen Lagen sind Mietshäuser eine Rarität und erzielen entsprechend hohe Mieten. Die höchste Nachfrage und die geringsten Leerstände verzeichnen die beliebten Wohnviertel mit guter Infrastruktur und Familienfreundlichkeit.

In den Stadtrandbereichen zeigt sich ein differenziertes Bild: Während gut angebundene Randlagen mit S-Bahn-Anschluss oder Autobahnnähe stabile Mieten und geringe Leerstände aufweisen, kämpfen periphere Gebiete mit schlechterer Infrastruktur mit moderaten Leerständen und entsprechend niedrigeren Mietpreisen. Diese Stadtteile bieten jedoch oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Mieter, die mehr Wohnfläche und Garten zu moderaten Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreisentwicklung im Häusersegment. Die Steigerungen werden voraussichtlich im Bereich von zwei bis drei Prozent jährlich liegen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere da sich viele Haushalte angesichts der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten gegen einen Immobilienkauf entscheiden. Dies könnte mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Energetisch sanierte Häuser mit niedrigen Nebenkosten werden zunehmend bevorzugt und können höhere Mieten durchsetzen, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 9,59 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau 0,84 Prozent über dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete noch bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag. Diese quartalsweise Steigerung fügt sich in einen längerfristigen Aufwärtstrend ein.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietsteigerung von 2,79 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch 9,33 Euro pro Quadratmeter betrug. Diese moderate, aber stetige Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig wirksamen mietrechtlichen Regulierungen, die extreme Preissprünge verhindern. Die Mietpreisentwicklung verläuft damit deutlich moderater als die Kaufpreisentwicklung, was die unterschiedlichen Dynamiken der beiden Marktsegmente verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Bremen bleibt ungebrochen hoch. Dies ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen: die gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten, die viele potenzielle Käufer zum Verbleib im Mietmarkt bewegen, die Zuwanderung in die Stadt sowie die generelle Urbanisierungstendenz. Besonders in den zentralen Stadtteilen übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich.

Die Leerstandsquote in bevorzugten Wohnlagen bewegt sich auf sehr niedrigem Niveau, während in weniger gefragten Stadtrandlagen moderate Leerstände zu verzeichnen sind. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau bleibt trotz politischer Bemühungen hinter den Erwartungen zurück. Private Investoren agieren zurückhaltend, während kommunale und genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften versuchen, die Lücke zu schließen, jedoch mit begrenzten Kapazitäten kämpfen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungsmarkt deutlich ausgeprägt. Zentrale und besonders beliebte Viertel wie das Viertel, Schwachhausen oder die Neustadt verzeichnen Mieten deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt, oft im Bereich von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen und kulturellen Angeboten.

Die Stadtrandlagen zeigen ein differenziertes Bild: Gut angebundene Gebiete mit moderner Infrastruktur erreichen mittlere Mietpreise im Bereich von 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter, während periphere Lagen mit schlechterer Anbindung teilweise unter 8 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Preisunterschiede bieten verschiedenen Einkommensgruppen Zugang zum Wohnungsmarkt, führen aber auch zu einer zunehmenden sozialräumlichen Segregation.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Bremen deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen im Bereich von zwei bis vier Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird.

Energieeffiziente Wohnungen werden zunehmend zur begehrten Mangelware und können höhere Mieten durchsetzen. Die steigenden Energiekosten machen die Warmmiete zum entscheidenden Kriterium bei der Wohnungssuche, wodurch gut gedämmte Neubauten oder sanierte Altbauten mit niedrigen Nebenkosten einen Wettbewerbsvorteil haben. Gleichzeitig geraten unsanierte Wohnungen mit schlechter Energiebilanz unter Druck und müssen mit Mietabschlägen oder längeren Leerständen rechnen.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und älteren Menschen wird die Nachfrage nach kleineren, barrierefreien Wohnungen in zentralen Lagen weiter steigern. Gleichzeitig suchen junge Familien bezahlbare größere Wohnungen, was zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes führen wird.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und dynamischer Markt mit unterschiedlichen Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt, insbesondere bei Eigentumswohnungen, deutliche Preissteigerungen verzeichnet, entwickeln sich die Mieten moderater. Die fundamentalen Marktfaktoren – hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot – bleiben bestimmend und werden voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis leicht steigende Preise sorgen.

Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird sich verstärkt auf die Preisbildung auswirken und zu einer weiteren Differenzierung innerhalb der Marktsegmente führen. Investoren und Eigennutzer sollten diese Entwicklungen bei ihren Entscheidungen berücksichtigen und insbesondere auf die energetische Qualität der Immobilien achten.

Bremen bleibt als Wohn- und Investitionsstandort attraktiv, wobei die moderaten Preissteigerungen im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten noch Potenzial für weitere Wertsteigerungen bieten. Die Herausforderung für die Stadtentwicklung wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Attraktivität des Standorts zu erhalten.