Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der kontinuierlichen Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt, wobei die Nachfrage nach Wohnraum in der Hansestadt weiterhin robust bleibt. Die folgenden Analysen basieren auf aktuellen Marktdaten und zeigen die Entwicklung der vier wichtigsten Segmente des Wohnimmobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Bremen bei 2.632 bis 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Jahresanstieg von 4,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Besonders dynamisch entwickelte sich der Stadtteil Bremen-West mit einem Preisanstieg von 5,4 Prozent auf durchschnittlich 2.612 Euro pro Quadratmeter. In Bremen-Süd, traditionell eine der gefragteren Wohnlagen, notieren die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 2.593 Euro, was einem Jahresplus von 3,2 Prozent entspricht.

Die absolute Preisentwicklung zeigt, dass sich der Markt nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023/2024 wieder in einem moderaten Aufwärtstrend befindet. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche müssen Käufer aktuell zwischen 368.000 und 374.000 Euro kalkulieren. Diese Preisstabilisierung auf hohem Niveau reflektiert die anhaltende Attraktivität Bremens als Wohnstandort sowie die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland im Stadtgebiet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird maßgeblich durch das knappe Angebot geprägt. Der Neubau von Einfamilienhäusern bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück, was zu einer anhaltenden Verknappung führt. Die Verkaufszahlen zeigten im Jahresverlauf 2025 einen bemerkenswerten Anstieg von 12,76 Prozent, was auf eine Wiederbelebung der Kaufbereitschaft nach der zinsbedingten Zurückhaltung der Vorjahre hindeutet.

Die Nachfrage konzentriert sich dabei verstärkt auf Bestandsimmobilien, da Neubauprojekte aufgrund hoher Baukosten und strenger Energieeffizienzstandards nur begrenzt realisiert werden. Besonders gefragt sind Objekte mit guter energetischer Ausstattung, während sanierungsbedürftige Immobilien längere Vermarktungszeiten aufweisen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut erhaltene Einfamilienhäuser liegt bei etwa drei bis vier Monaten, wobei besonders attraktive Objekte in Top-Lagen oft schon nach wenigen Wochen einen Käufer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Bremen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Zentrumsnahe Lagen verzeichnen stärkere Preissteigerungen als die Randgebiete. Premium-Stadtteile wie Schwachhausen, Horn-Lehe und die Neustadt profitieren von ihrer zentralen Lage und der guten Infrastruktur. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 3.000 Euro.

Im Gegensatz dazu bieten die Randlagen wie Huchting, Obervieland oder Blumenthal noch vergleichsweise moderate Preise zwischen 2.200 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend vom Homeoffice-Trend, da Pendeldistanzen für viele Arbeitnehmer an Bedeutung verloren haben. Bremen-Nord entwickelt sich dabei als interessante Alternative für Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei Hauspreisen. Die prognostizierte jährliche Preissteigerung liegt bei 1 bis 3 Prozent. Unterstützend wirken dabei die erwarteten weiteren Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank, die die Finanzierungskosten für Käufer reduzieren könnten.

Langfristig bis 2030 wird mit einer stabilen Wertentwicklung gerechnet, wobei energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird den Markt weiter differenzieren: Immobilien mit schlechter Energiebilanz könnten Wertverluste erleiden, während zukunftsfähige Objekte mit Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und guter Dämmung Premiumpreise erzielen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 2.798 bis 2.813 Euro. Im November 2025 wurde sogar ein Spitzenwert von 2.875 Euro pro Quadratmeter erreicht, was einem Jahresplus von 7,16 Prozent entspricht. Diese Entwicklung übertrifft damit deutlich die Preissteigerungen im Häusersegment.

Für eine typische 75-Quadratmeter-Wohnung müssen Käufer aktuell zwischen 210.000 und 211.000 Euro investieren, während größere Wohnungen mit 100 Quadratmetern Preise zwischen 280.000 und 299.000 Euro erzielen. In Bremen-Süd, wo sich viele gehobene Wohnlagen befinden, liegt der Quadratmeterpreis sogar bei durchschnittlich 3.067 Euro. Die Fünfjahresentwicklung zeigt mit einem Plus von 18,2 Prozent die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und Wohnform.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf solidem Niveau, wobei sich der Markt zunehmend differenziert. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die sowohl von Kapitalanlegern als auch von Selbstnutzern nachgefragt werden. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf mehrgeschossige Wohnungsbauprojekte in integrierten Lagen, kann aber die strukturelle Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Ein interessantes Phänomen zeigt sich in der etagenabhängigen Preisgestaltung: Wohnungen im zweiten Stock erzielen mit durchschnittlich 2.964 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise, gefolgt vom Erdgeschoss mit 2.940 Euro. Wohnungen ab dem dritten Stock werden mit 2.770 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger gehandelt. Diese Preisstruktur reflektiert die Präferenzen der Käufer hinsichtlich Erreichbarkeit und Aussicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Bremer Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In Top-Lagen wie dem Viertel, Schwachhausen oder der östlichen Vorstadt liegen die Quadratmeterpreise oft über 3.500 Euro, während in einfacheren Lagen wie Gröpelingen oder Hemelingen Preise zwischen 2.000 und 2.400 Euro pro Quadratmeter üblich sind.

Bremen-West verzeichnete mit einem Preisanstieg von 4,8 Prozent auf 2.823 Euro pro Quadratmeter eine überdurchschnittliche Entwicklung. Diese Dynamik ist auf Aufwertungsprozesse und Infrastrukturverbesserungen in ehemals weniger gefragten Quartieren zurückzuführen. Die Überseestadt als modernes Entwicklungsgebiet etabliert sich zunehmend als Premium-Standort mit Quadratmeterpreisen, die teilweise über 4.000 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt fallen positiv aus. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der Preissteigerungen, allerdings mit moderateren Wachstumsraten von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen, die für 2025 prognostiziert wurde, hat sich bisher nicht materialisiert - stattdessen zeigt der Markt eine erstaunliche Resilienz.

Besonders Wohnungen in zentralen Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung werden weiterhin gefragt bleiben. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten unterstützt die Nachfrage nach kompakten, gut geschnittenen Wohnungen. Gleichzeitig wird die energetische Qualität zunehmend zum entscheidenden Faktor: Wohnungen mit schlechten Energiekennwerten werden es schwerer haben, angemessene Preise zu erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Bremen zeigt sich im dritten Quartal 2025 als spezielles Segment mit begrenztem Angebot. Während konkrete Mietpreisdaten für Einfamilienhäuser nicht detailliert verfügbar sind, lassen sich aus den Renditeerwartungen für Mehrfamilienhäuser Rückschlüsse ziehen. Mit Brutto-Mietrenditen zwischen 4,2 und 5,5 Prozent für Mehrfamilienhäuser liegt Bremen im bundesdeutschen Mittelfeld.

Basierend auf den durchschnittlichen Kaufpreisen und üblichen Renditeerwartungen kann für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern von monatlichen Kaltmieten zwischen 1.400 und 1.800 Euro ausgegangen werden. Diese Preise variieren stark je nach Ausstattung, Lage und energetischem Standard der Immobilie. Moderne, energieeffiziente Häuser in guten Lagen erzielen dabei Spitzenmieten von über 2.000 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern bleibt strukturell knapp, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten werden. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen, die flexibel bleiben möchten, sowie von Expatriates und Führungskräften, die temporär in Bremen arbeiten. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei zwei bis drei Jahren, was eine höhere Fluktuation als bei Eigentumsverhältnissen bedeutet.

Die Vermietung von Einfamilienhäusern konzentriert sich auf professionelle Vermieter und institutionelle Anleger, die gezielt in diesem Segment investieren. Private Kleinvermieter ziehen häufig den Verkauf der langfristigen Vermietung vor, was das Angebot zusätzlich verknappt. Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist praktisch nicht vorhanden, da sich Neubauten wirtschaftlich nur bei sehr hohen Mietpreisen rechnen würden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung von Miet-Einfamilienhäusern zeigt eine klare Konzentration auf gehobene Wohnlagen. In Stadtteilen wie Oberneuland, Borgfeld oder Horn-Lehe finden sich die meisten Angebote, wobei hier auch die höchsten Mieten verlangt werden. Häuser in diesen Lagen werden oft möbliert oder teilmöbliert angeboten und richten sich an eine zahlungskräftige Klientel.

In den Randlagen und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen ist das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern extrem begrenzt. Wenn überhaupt Häuser zur Miete angeboten werden, handelt es sich meist um ältere Objekte mit Modernisierungsbedarf oder um Reihenhäuser in Siedlungen der 1960er bis 1980er Jahre. Die Mietpreise liegen hier etwa 30 bis 40 Prozent unter dem Niveau der Top-Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine wesentliche Veränderung der Marktsituation zu erwarten. Das Segment der Miet-Einfamilienhäuser wird weiterhin eine Nische bleiben. Die Mietpreise werden voraussichtlich moderat mit der allgemeinen Inflation steigen, wobei energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen dürften.

Langfristig könnte sich der Markt durch demographische Veränderungen wandeln. Die zunehmende Zahl älterer Menschen, die ihr Eigenheim verkaufen und zur Miete wohnen möchten, könnte sowohl Angebot als auch Nachfrage beleben. Gleichzeitig könnten strengere Energieeffizienzvorschriften dazu führen, dass mehr Eigentümer ihre Häuser verkaufen statt zu vermieten, was das Angebot weiter verknappen würde.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9,59 Euro liegt Bremen weiterhin unter dem Niveau vieler westdeutscher Großstädte, verzeichnet aber stetige Zuwächse. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 bedeutet dies einen Anstieg von 2,79 Prozent. Im Quartalsvergleich zum zweiten Quartal 2025 beträgt die Steigerung 0,84 Prozent, was auf eine Verlangsamung der Mietpreisdynamik hindeutet.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung müssen Mieter aktuell etwa 671 Euro Kaltmiete kalkulieren, während eine 100-Quadratmeter-Wohnung mit etwa 959 Euro zu Buche schlägt. Diese Preise positionieren Bremen als vergleichsweise erschwinglichen Wohnstandort im Vergleich zu Metropolen wie München oder Frankfurt, wo die Mieten teilweise doppelt so hoch liegen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch, getrieben durch Zuzug, studentische Nachfrage und die generell hohe Mietquote in Bremen. Das Angebot kann mit der Nachfrage kaum Schritt halten, obwohl die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich zunimmt. Besonders angespannt ist die Situation bei preisgünstigen Wohnungen unter 8 Euro pro Quadratmeter, die praktisch sofort vermietet werden.

Die Brutto-Mietrenditen variieren je nach Lage erheblich: In Top-Lagen liegen sie bei 3,0 bis 3,5 Prozent, während Randlagen Renditen von 3,8 bis 4,5 Prozent ermöglichen. Diese Renditespanne macht Bremen für Kapitalanleger interessant, insbesondere in B-Lagen mit Aufwertungspotenzial. Die durchschnittliche Leerstandsquote im Wohnungsbereich bleibt mit unter 2 Prozent auf sehr niedrigem Niveau, was den Vermietermarkt unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie dem Viertel, Schwachhausen oder der östlichen Vorstadt liegen die Quadratmetermieten oft über 12 Euro, während in einfacheren Lagen wie Gröpelingen, Huchting oder Kattenturm Mieten zwischen 7 und 8 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Diese Spreizung von über 70 Prozent zeigt die sozialräumliche Differenzierung des Bremer Wohnungsmarktes.

Die Überseestadt hat sich als moderne Alternative zu den klassischen Top-Lagen etabliert, mit Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Bremen-Nord bietet dagegen noch bezahlbaren Wohnraum mit durchschnittlich 7,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter. Interessant ist die Entwicklung in Stadtteilen wie Findorff oder der Neustadt, die durch Gentrifizierungsprozesse zunehmend höhere Mieten verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen zwischen 2 und 3 Prozent. Diese Entwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst: Die erwartete Konjunkturschwäche könnte die Mietpreisentwicklung dämpfen, während der anhaltende Zuzug und die strukturelle Wohnungsknappheit preistreibend wirken.

Langfristig wird die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen abhängen. Diskussionen über Mietpreisbremsen, sozialen Wohnungsbau und Klimaschutzauflagen werden den Markt prägen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten werden voraussichtlich überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten könnten. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice könnte zudem die Nachfrage nach größeren Wohnungen in Randlagen stärken, was dort zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen könnte.

Fazit und Gesamtausblick

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung. Nach der Konsolidierungsphase der Vorjahre hat sich der Markt auf einem neuen Niveau stabilisiert. Die moderate Preisentwicklung bei Kaufimmobilien und die kontinuierlichen Steigerungen bei Mieten zeigen einen funktionierenden Markt, der von soliden Fundamentaldaten getragen wird.

Bremen positioniert sich dabei als attraktive B-Stadt mit Potenzial. Die Preise liegen deutlich unter dem Niveau der A-Städte, bieten aber gleichzeitig städtische Lebensqualität und wirtschaftliche Perspektiven. Die erwarteten Zinssenkungen der EZB könnten dem Kaufmarkt zusätzliche Impulse verleihen, während der Mietmarkt von der strukturellen Wohnungsknappheit profitiert.

Zentrale Herausforderungen bleiben der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, die energetische Modernisierung des Bestands und die Schaffung ausreichenden Neubauvolumens. Die Marktakteure müssen sich zudem auf verschärfte Nachhaltigkeitsanforderungen und veränderte Wohnbedürfnisse einstellen. Insgesamt bietet der Bremer Immobilienmarkt jedoch stabile Perspektiven für Eigennutzer, Kapitalanleger und Mieter gleichermaßen.