Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach der Zinsschockphase der vergangenen Jahre kehrt verstärkt Vertrauen in den Markt zurück. Die Angebotsknappheit bleibt jedoch das bestimmende Element, während die Neubauaktivität weiterhin auf historisch niedrigem Niveau verharrt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle Wohnimmobiliensegmente positive Preisentwicklungen, wobei der Kaufmarkt dynamischer agiert als der Mietmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Bremen bei 2.669 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 3,2 % gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 2.586 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt der Preisanstieg sogar 5,6 %, was die anhaltende Erholung des Marktes nach der Zinsanpassungsphase unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich nach der Stabilisierung der Zinssituation verfestigt hat. Besonders begehrt sind Bestandsimmobilien in gutem Zustand sowie energetisch sanierte Objekte, die teilweise deutliche Aufpreise erzielen. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus bewegt sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 € und 650.000 €.

Marktdynamik

Die Angebotslage bleibt im Q3 2025 äußerst angespannt. Die Neubauaktivität verharrt auf einem historischen Tiefstand, was primär auf die zurückhaltende Bautätigkeit und die weiterhin erhöhten Baukosten zurückzuführen ist. Besonders dramatisch zeigt sich der Rückgang bei den verfügbaren Bauplätzen, die im Jahr 2024 um erschreckende 48,6 % zurückgegangen sind. Diese Entwicklung setzt sich auch im laufenden Jahr fort und verschärft die ohnehin prekäre Angebotssituation zusätzlich.

Die Nachfrage nach Kaufhäusern hat sich auf einem stabilen Niveau eingependelt. Nach der Zurückhaltung während der Hochzinsphase zeigen Kaufinteressenten wieder verstärktes Interesse, insbesondere an Objekten mit guter Energiebilanz. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 75 bis 90 Tagen für marktgerecht bewertete Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. In den begehrten Lagen wie Bremen-Süd werden im Q3 2025 Quadratmeterpreise von durchschnittlich 2.593 €/m² erzielt, wobei Spitzenobjekte deutlich darüber liegen können. Die gehobenen Wohnlagen in Schwachhausen, Horn-Lehe und Oberneuland verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.800 € und 3.200 €.

Im Gegensatz dazu bieten die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke wie Huchting, Gröpelingen oder Blumenthal günstigere Einstiegsmöglichkeiten mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.100 € und 2.400 €. Diese Preisdifferenz von bis zu 30 % zwischen Top- und einfacheren Lagen zeigt die heterogene Struktur des Bremer Immobilienmarktes.

Prognose und Ausblick

Die Markterholung wird sich nach Experteneinschätzungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten fortsetzen. Kurz- bis mittelfristig ist mit stabilen bis leicht steigenden Preisen zu rechnen, wobei die Wachstumsraten moderat bleiben dürften. Die anhaltende Neubauknappheit wird als größte Wachstumsbremse identifiziert und dürfte den Preisdruck auf Bestandsimmobilien aufrechterhalten.

Für das Jahr 2026 erwarten Marktbeobachter eine Preissteigerung von 3 bis 5 % gegenüber dem aktuellen Niveau. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, insbesondere da Bremen als Wohnstandort für Familien weiterhin attraktiv ist. Allerdings könnte eine mögliche Zinswende der EZB die Dynamik wieder abschwächen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im Q3 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 €/m² liegt das aktuelle Preisniveau um 4,1 % über dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis 2.686 €/m² betrug. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung beeindruckende 7,8 %, was die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in Bremen unterstreicht.

Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung reflektiert die starke Nachfrage nach Wohnungen in zentralen und gut angebundenen Lagen. Besonders Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen erzielen Spitzenpreise. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 75 m² große Wohnung liegt somit bei etwa 210.000 €, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung erheblich variiert.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit im Wohnungssegment bleibt bestehen, zeigt jedoch erste Anzeichen einer leichten Entspannung. Im Geschosswohnungsbau ist eine leichte Belebung der Neubautätigkeit zu verzeichnen, die allerdings noch nicht ausreicht, um die Nachfrage vollständig zu bedienen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, insbesondere bei modernen und energetisch sanierten Objekten. Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Energiebilanz werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für marktgerecht bewertete Wohnungen liegt bei 45 bis 60 Tagen und damit deutlich unter der von Häusern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Bremen-Süd führt die Preisskala mit durchschnittlich 3.067 €/m² an. Die beliebten innerstädtischen Quartiere wie das Viertel, die Neustadt und Findorff folgen mit Preisen zwischen 2.900 € und 3.100 €/m². In diesen Lagen erzielen energetisch sanierte Wohnungen Preisaufschläge von bis zu 20 % gegenüber unsanierten Vergleichsobjekten.

Die Überseestadt als dynamisches Entwicklungsgebiet verzeichnet ebenfalls überdurchschnittliche Preise mit etwa 3.000 €/m² für Neubauwohnungen. Deutlich günstiger sind Wohnungen in peripheren Stadtteilen wie Hemelingen, Osterholz oder Vegesack mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.200 € und 2.500 €. Diese Preisunterschiede von bis zu 40 % zwischen Top- und einfachen Lagen bieten unterschiedlichen Käufergruppen passende Einstiegsmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt bleibt kurz- bis mittelfristig positiv. Experten erwarten eine Stabilisierung mit leichter Preisdynamik, wobei die Nachfrage insbesondere bei modernen und sanierten Wohnungen hoch bleiben wird. Für die kommenden 12 Monate wird eine weitere Preissteigerung von 3 bis 4 % prognostiziert, während für den 24-Monats-Zeitraum eine kumulative Steigerung von 5 bis 7 % erwartet wird.

Die demografische Entwicklung Bremens mit einem anhaltenden Zuzug jüngerer Menschen und die Tendenz zu kleineren Haushalten stützen die Nachfrage nach Wohnungen nachhaltig. Allerdings könnte die begrenzte Neubautätigkeit mittelfristig zu einer weiteren Verknappung führen und den Preisdruck erhöhen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im Q3 2025 eine moderate aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 10,50 €/m², was einer Steigerung von 2,9 % gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht, in dem die Durchschnittsmiete 10,20 €/m² betrug. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt der Anstieg 6,1 %, was die kontinuierliche Verteuerung des Mietwohnungsmarktes verdeutlicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit moderater als die Kaufpreisentwicklung, bleibt aber dennoch über der allgemeinen Inflationsrate. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.260 €, wobei die tatsächlichen Mieten je nach Ausstattung und Lage erheblich variieren können.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt auch den Mietmarkt für Häuser nachhaltig. Die Nachfrage bleibt stabil auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Geringe Leerstände kennzeichnen den Markt, wobei freiwerdende Objekte meist schnell wiedervermietet werden. Die durchschnittliche Leerstandsdauer liegt bei unter 30 Tagen für marktgerecht bewertete Objekte.

Die Neubauaktivitäten können kaum zur Entlastung beitragen, da das niedrige Bauvolumen primär dem Eigentumsmarkt zugutekommt. Mietshäuser werden nur in sehr geringem Umfang neu errichtet, was die strukturelle Unterversorgung perpetuiert. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte führen zu intensivem Wettbewerb unter den Mietinteressenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant, wenn auch weniger ausgeprägt als im Kaufsegment. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie Schwachhausen, dem Viertel oder Horn-Lehe werden Spitzenmieten von 11,50 € bis 13,00 €/m² aufgerufen. Besonders familienfreundliche Lagen mit guter Infrastruktur und Schulanbindung erzielen Premiummieten.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Bezirken liegen die Mieten deutlich niedriger. In Stadtteilen wie Huchting, Gröpelingen oder Blumenthal bewegen sich die Mieten zwischen 8,50 € und 9,50 €/m². Diese Preisdifferenz von etwa 25 bis 30 % ermöglicht es auch einkommensschwächeren Familien, adäquaten Wohnraum zu finden, allerdings oft mit Abstrichen bei der Infrastruktur und Anbindung.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird sich nach Experteneinschätzung ruhiger entwickeln als der Kaufmarkt. Für die kommenden 12 Monate wird eine moderate weitere Steigerung der Mieten um 2 bis 3 % erwartet. Die anhaltende Angebotsknappheit wird als Haupttreiber für weitere Mieterhöhungen gesehen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Mittelfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, erwarten Marktbeobachter eine kumulative Mietsteigerung von 4 bis 6 %. Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich stabil bleiben, insbesondere von Familien, die sich angesichts der hohen Kaufpreise gegen einen Erwerb entscheiden. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern dürfte sich ohne signifikante Neubauimpulse nicht auflösen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Mietwohnungen zeigt sich im Q3 2025 eine verhaltene aber kontinuierliche Preisentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 9,59 €/m², was einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung 2,79 %, womit sich die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen moderater zeigt als bei Häusern.

Diese relativ verhaltene Entwicklung ist teilweise auf regulatorische Maßnahmen und einen leicht gestiegenen Leerstand zurückzuführen. Für eine durchschnittliche 70 m² große Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 671 €. Die tatsächlichen Mieten variieren jedoch erheblich je nach Baujahr, Ausstattung und energetischer Qualität der Wohnung.

Marktdynamik

Ein bemerkenswertes Phänomen im Q3 2025 ist der gestiegene Leerstand bei Mietwohnungen. Von 4,5 % im Jahr 2023 stieg er über 5,4 % im Jahr 2024 auf erwartete 5,6 % im Jahr 2025. Diese Entwicklung ist jedoch regional sehr unterschiedlich ausgeprägt. Während in zentralen Lagen der Leerstand weiterhin niedrig bleibt und die Nachfrage ungebrochen hoch ist, zeigen sich in peripheren Lagen deutliche Entspannungstendenzen.

Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Belebung, bleibt aber weiterhin unter dem Niveau, das für eine nachhaltige Marktentlastung notwendig wäre. Die begrenzte Neubauaktivität wird in Folge knapper Baulandressourcen und hoher Baukosten nur begrenzt zur Entspannung beitragen können. Die durchschnittliche Vermietungsdauer für Wohnungen in gefragten Lagen liegt bei unter 14 Tagen, während sie in weniger beliebten Stadtteilen bis zu 45 Tage betragen kann.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind besonders ausgeprägt. Zentrale Lagen wie die City und die Überseestadt verzeichnen sehr hohe Nachfrage mit niedrigen Leerständen unter 2 %. Hier werden Spitzenmieten von 11,00 € bis 13,50 €/m² für Neubauwohnungen erzielt. Die beliebten Stadtteile Schwachhausen, Findorff und das Viertel folgen mit Durchschnittsmieten zwischen 10,00 € und 11,50 €/m².

Am Stadtrand zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile wie Vegesack, Blumenthal oder Hemelingen weisen höhere Leerstände auf und bieten Mieten zwischen 7,50 € und 8,50 €/m². Diese Preisdifferenz von bis zu 40 % zwischen Premium- und einfachen Lagen spiegelt die sozioökonomische Heterogenität Bremens wider. In diesen günstigeren Lagen konzentriert sich zunehmend der soziale Wohnungsbau.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt zeigt ein gemischtes Bild. Experten erwarten für die kommenden 12 Monate einen verhaltenen aber kontinuierlichen Mietpreisanstieg von 2 bis 3 %, wobei die Entwicklung stark lageabhängig sein wird. In beliebten und zentralen Vierteln wird die Dynamik stärker ausfallen als in peripheren Lagen mit höheren Leerständen.

Für den 24-Monats-Zeitraum wird eine kumulative Mietsteigerung von 4 bis 5 % prognostiziert. Die leichte Erhöhung des Leerstands könnte in einigen Marktsegmenten zu einer Dämpfung der Mietpreisentwicklung führen. Allerdings wird erwartet, dass die Kernlagen weiterhin angespannt bleiben und dort die Mieten überdurchschnittlich steigen werden. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu Single- und Zwei-Personen-Haushalten stützt die Nachfrage nach kleineren Wohnungen nachhaltig.

Fazit und Gesamtausblick

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Die Erholung nach der Zinsschockphase setzt sich fort, wobei der Kaufmarkt dynamischer agiert als der Mietmarkt. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal über alle Segmente hinweg.

Die Neubauaktivität auf historisch niedrigem Niveau stellt die größte Herausforderung für eine nachhaltige Marktentspannung dar. Mit einem Rückgang der Bauplätze um fast 50 % verschärft sich die Situation weiter. Dies führt zu einem anhaltenden Preisdruck, insbesondere in gefragten Lagen.

Die Heterogenität des Bremer Marktes zeigt sich in den erheblichen Preisunterschieden zwischen den Stadtteilen. Während Premium-Lagen wie Bremen-Süd, Schwachhausen und die Überseestadt Höchstpreise erzielen, bieten periphere Stadtteile noch bezahlbare Alternativen. Diese Spreizung dürfte sich in den kommenden Jahren weiter verstärken.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, wobei die Objektauswahl zunehmend kritischer wird. Energetisch sanierte Immobilien und Neubauten erzielen deutliche Preisaufschläge und zeigen die beste Wertentwicklung. Die Bedeutung der energetischen Qualität wird angesichts steigender Energiekosten und verschärfter regulatorischer Anforderungen weiter zunehmen.

Insgesamt erwarten Experten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 5 % im Kaufsegment und 2 bis 3 % im Mietsegment. Die größten Risiken für diese Prognose liegen in einer möglichen Zinswende der EZB sowie in geopolitischen Unsicherheiten, die die wirtschaftliche Entwicklung beeinträchtigen könnten.