Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes. Die Analyse der aktuellen Marktdaten offenbart eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung sowohl bei Kaufpreisen als auch bei Mieten, wobei die Dynamik je nach Immobilientyp und Lage innerhalb der Stadt variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.203 Euro. Diese Entwicklung stellt eine Steigerung von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 3.144 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 2,9 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohnhäusern in Dortmund unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert nach Haustypen. Während Einfamilienhäuser in besonders gefragten Lagen teilweise Quadratmeterpreise von bis zu 3.352 Euro erzielen, liegen die Preise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften tendenziell etwas darunter. Die moderate aber stetige Preissteigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, insbesondere in den bevorzugten Wohnlagen der Stadt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist durch ein leicht rückläufiges Angebot bei stabil hoher Nachfrage gekennzeichnet. Besonders auffällig ist die starke Nachfrage nach Einfamilienhäusern in den südlichen und westlichen Stadtteilen Dortmunds. Die Neubauaktivität konzentriert sich vorrangig auf die Entwicklung von Reihen- und Doppelhäusern, wobei das Gesamtvolumen der Bautätigkeit als moderat einzustufen ist.

Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Marktenge zusätzlich verstärkt. Verkäufer profitieren von kurzen Vermarktungszeiten, während Käufer sich einem intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte ausgesetzt sehen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der jeweiligen Wohnlagen wider. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den Stadtteilen Borsigplatz, Hörde, Brackel und Hombruch erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der hohen Wohnqualität.

Deutlich günstigere Kaufpreise finden sich hingegen in Stadtteilen wie der Nordstadt, Aplerbeck und Scharnhorst. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise bis zu 30 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Preisdifferenzen bieten jedoch auch Potenzial für Wertsteigerungen, insbesondere in Stadtteilen, die von städtischen Aufwertungsprogrammen profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten, dass die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigen wird, was zu einem anhaltenden Preisdruck führt. Allerdings könnten die gestiegenen Finanzierungskosten mittelfristig dämpfend auf die Nachfrage wirken und zu einer Verlangsamung der Preisentwicklung führen.

Die demografische Entwicklung Dortmunds mit stetigem Bevölkerungswachstum und die anhaltende Urbanisierung sprechen für eine langfristig positive Marktentwicklung. Investoren und Eigennutzer sollten jedoch die Entwicklung der Zinsen und die allgemeine wirtschaftliche Lage im Blick behalten, da diese Faktoren erheblichen Einfluss auf die zukünftige Preisentwicklung haben werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 2.664 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 2,6 Prozent, was auf eine konstante Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Preisspanne bei Eigentumswohnungen ist beträchtlich und reicht von etwa 2.550 Euro pro Quadratmeter für ältere Bestandswohnungen in einfacheren Lagen bis zu 2.742 Euro und mehr für neuwertige oder sanierte Objekte in bevorzugten Stadtteilen. Neubauwohnungen in Premiumlagen können sogar deutlich höhere Quadratmeterpreise erzielen, insbesondere in den neu entwickelten Quartieren rund um den Phoenix-See.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einem leicht rückläufigen Angebot bei gleichzeitig sehr hoher Nachfrage geprägt. Besonders stark nachgefragt sind Neubauwohnungen sowie sanierte Bestandswohnungen in zentralen Lagen. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Innenstadt, das Gebiet rund um den Phoenix-See und den Stadtteil Hörde, wo mehrere größere Wohnbauprojekte realisiert werden.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, und die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt. Gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben, darunter die anhaltende Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre, die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage und der Wunsch vieler Menschen nach Wohneigentum in urbanen Zentren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster. Die höchsten Preise werden in der Innenstadt, am Phoenix-See, in Hörde und am Borsigplatz erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Verkehrsanbindung und dem umfangreichen Angebot an Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und kulturellen Einrichtungen.

Günstigere Alternativen finden Kaufinteressenten in Stadtteilen wie der Nordstadt, Aplerbeck und Scharnhorst. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise 20 bis 25 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Preisunterschiede eröffnen jedoch auch Chancen für Käufer mit begrenztem Budget sowie für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerungen setzen.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für die kommenden 12 bis 24 Monate gehen von einer weiteren, wenn auch moderateren Preissteigerung aus. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Urbanisierung, trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot. Allerdings könnten die gestiegenen Finanzierungskosten die Nachfrage mittelfristig dämpfen und zu einer Stabilisierung der Preise führen.

Langfristig wird die Entwicklung des Eigentumswohnungsmarktes in Dortmund von mehreren Faktoren abhängen. Die geplanten Infrastrukturprojekte, die weitere Entwicklung des Phoenix-Sees und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung der Region werden maßgeblichen Einfluss haben. Investoren sollten besonders die Stadtteile im Auge behalten, die von Aufwertungsmaßnahmen profitieren könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die durchschnittliche Kaltmiete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung 4,51 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern zeigt sich differenziert nach Haustyp und Ausstattung. Moderne Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung in bevorzugten Lagen erzielen Kaltmieten von bis zu 10 Euro pro Quadratmeter und mehr, während ältere Reihenhäuser in einfacheren Lagen teilweise für 7 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Die Warmmieten liegen aufgrund der gestiegenen Energiekosten durchschnittlich etwa 2,50 bis 3 Euro über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist durch ein leicht rückläufiges Angebot bei stabil hoher Nachfrage charakterisiert. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser zur Miete in den südlichen und westlichen Stadtteilen Dortmunds, wo Familien bevorzugt nach Wohnraum suchen. Die Neubauaktivität im Mietbereich bleibt moderat und konzentriert sich hauptsächlich auf Reihen- und Doppelhäuser in neu erschlossenen Wohngebieten.

Die durchschnittliche Leerstandsquote bei Miethäusern bewegt sich auf einem sehr niedrigen Niveau von unter einem Prozent. Die Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, und attraktive Objekte finden oft innerhalb weniger Tage neue Mieter. Der Wettbewerb unter Mietinteressenten ist intensiv, insbesondere bei Häusern mit Garten in familienfreundlichen Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind signifikant. Die höchsten Mieten werden in den Stadtteilen Borsigplatz, Hörde, Brackel und Hombruch erzielt. Diese Viertel zeichnen sich durch ihre gute Infrastruktur, die Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie die hohe Wohnqualität aus. Hier liegen die Kaltmieten oft 15 bis 20 Prozent über dem städtischen Durchschnitt.

Deutlich günstigere Mieten finden sich in Stadtteilen wie der Nordstadt, Aplerbeck und Scharnhorst. Die Preisunterschiede bieten Mietern mit begrenztem Budget die Möglichkeit, auch größere Häuser zu mieten. Gleichzeitig zeigen sich in einigen dieser Stadtteile erste Gentrifizierungstendenzen, die mittelfristig zu Mietsteigerungen führen könnten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietmarkt der Häuser in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen hin. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können, wird weiterhin für Preisdruck sorgen. Allerdings könnte die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen die Steigerungsraten begrenzen.

Langfristig wird die Entwicklung des Mietmarktes für Häuser von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Familien, die Entwicklung der Kaufpreise und Finanzierungskonditionen sowie die allgemeine wirtschaftliche Lage werden entscheidend sein. Vermieter sollten in die energetische Sanierung ihrer Objekte investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung entspricht einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Kaltmiete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung 4,51 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise verdeutlicht.

Die Mietpreisspanne bei Wohnungen ist erheblich und reicht von etwa 6,50 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen in Randlagen bis zu über 12 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen in Premiumlagen. Die durchschnittlichen Warmmieten liegen aufgrund der gestiegenen Nebenkosten etwa 2 bis 2,50 Euro über den Kaltmieten, wobei energieeffiziente Neubauten hier Vorteile bieten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von einem leicht rückläufigen Angebot bei sehr hoher Nachfrage geprägt. Besonders stark nachgefragt sind Neubauwohnungen und sanierte Bestandswohnungen in zentralen Lagen. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Innenstadt, das Phoenix-See-Areal und Hörde, wo mehrere große Mietwohnungsprojekte realisiert werden.

Der Leerstand bei Mietwohnungen ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht vorhanden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf wenige Tage verkürzt, und bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig mehrere Dutzend Interessenten anwesend. Der intensive Wettbewerb unter Mietinteressenten führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt einem klaren Muster, das die Attraktivität der verschiedenen Stadtteile widerspiegelt. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt, am Phoenix-See, in Hörde und am Borsigplatz erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Verkehrsanbindung und dem vielfältigen Freizeit- und Kulturangebot. Hier liegen die Durchschnittsmieten oft 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Mittelwert.

Günstigere Alternativen bieten Stadtteile wie die Nordstadt, Aplerbeck und Scharnhorst. Die Mietpreisunterschiede ermöglichen es auch Menschen mit geringerem Einkommen, adäquaten Wohnraum zu finden. Allerdings zeigen sich auch in diesen Stadtteilen erste Anzeichen von Aufwertungsprozessen, die mittelfristig zu Mietsteigerungen führen könnten. Besonders die Nordstadt entwickelt sich zunehmend zu einem beliebten Quartier für Studierende und junge Berufstätige.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen für die kommenden 12 bis 24 Monate gehen von einer weiteren, wenn auch moderateren Mietsteigerung aus. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch Zuzug, demografischen Wandel und die Tendenz zu kleineren Haushalten, trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden jedoch die Steigerungsraten begrenzen.

Langfristig wird die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes von mehreren Schlüsselfaktoren abhängen. Die geplanten Wohnungsbauprojekte, die Entwicklung der Studierendenzahlen an den Dortmunder Hochschulen und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung der Region werden maßgeblichen Einfluss haben. Vermieter sollten verstärkt in die energetische Sanierung und Modernisierung ihrer Bestände investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben und von den steigenden Anforderungen an Energieeffizienz zu profitieren.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und wachsender Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die von der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot getrieben wird. Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben signifikant und bieten sowohl Chancen als auch Herausforderungen für Marktteilnehmer.

Die Prognosen für die kommenden Monate deuten auf eine Fortsetzung der positiven Marktentwicklung hin, wobei die Dynamik durch steigende Finanzierungskosten und regulatorische Maßnahmen gebremst werden könnte. Investoren und Eigennutzer sollten die Marktentwicklung aufmerksam verfolgen und ihre Entscheidungen auf Basis fundierter Analysen treffen. Der Dortmunder Immobilienmarkt bietet weiterhin attraktive Möglichkeiten, erfordert jedoch eine differenzierte Betrachtung der verschiedenen Segmente und Lagen.