Immobilienmarktbericht Dortmund – Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt aufgrund des kontinuierlichen Zuzugs und der wirtschaftlichen Stabilität der Region hoch, während das Angebot trotz verstärkter Neubauaktivitäten weiterhin knapp bleibt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle vier Marktsegmente Preisanstiege, wobei Eigentumswohnungen mit 3,7 Prozent die stärkste Dynamik aufweisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Dortmund zwischen 3.352 und 3.403 Euro, wobei je nach Quelle und Erhebungsmethodik leichte Variationen auftreten. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 3.306 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine moderate Wertsteigerung zwischen einem und drei Prozent, was die kontinuierliche, aber nicht überhitzte Preisentwicklung in diesem Segment unterstreicht.

Die Preisentwicklung spiegelt die solide Nachfrage nach Eigenheimen wider, die durch die anhaltend niedrigen Zinsen und den Wunsch nach Wohneigentum getrieben wird. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern mit Garten, was die Preise in diesem Segment stabilisiert und für kontinuierliche Wertsteigerungen sorgt.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt mit etwa 180 neuen Baugenehmigungen und circa 150 Fertigstellungen pro Quartal auf einem stabilen, aber für die hohe Nachfrage unzureichenden Niveau. Die Leerstandsquote liegt mit weniger als einem Prozent auf einem historisch niedrigen Stand, was die angespannte Marktlage deutlich macht. Das knappe Angebot trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, insbesondere von Familien und Kapitalanlegern, die in der aktuellen Niedrigzinsphase verstärkt in Immobilien investieren.

Die Baulandknappheit in zentralen Lagen führt dazu, dass Neubauprojekte hauptsächlich in Stadtrandlagen realisiert werden. Dies verschärft den Wettbewerb um Bestandsimmobilien in etablierten Wohnlagen zusätzlich und trägt zur Preisstabilität bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Während in beliebten und zentrumsnahen Stadtteilen wie dem Kreuzviertel oder der Gartenstadt Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, sind Häuser in Stadtrandlagen wie Scharnhorst oder Mengede noch vergleichsweise erschwinglich. Die Stadtrandbereiche profitieren dabei von den verstärkten Neubauaktivitäten, die moderne Wohnkonzepte und energieeffiziente Bauweisen bieten.

Besonders gefragt sind Lagen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Diese Stadtteile verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen und eine besonders hohe Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Wachstums mit jährlichen Preissteigerungen zwischen zwei und drei Prozent erwartet. Der Markt gilt als stabil und gesund ohne Anzeichen einer spekulativen Überhitzung. Die demografische Entwicklung mit einem kontinuierlichen Zuzug in die Region Dortmund sowie die anhaltend niedrigen Zinsen werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Risikofaktoren für die weitere Preisentwicklung sind mögliche Zinserhöhungen sowie regulatorische Eingriffe in den Immobilienmarkt. Die Baulandknappheit wird voraussichtlich ein limitierender Faktor für das Angebotswachstum bleiben, was den Preisdruck aufrechterhalten dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund beträgt im dritten Quartal 2025 2.733 Euro. Dies markiert einen Anstieg von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Preis bei 2.640 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von 2,59 Prozent, wobei dieser Wert etwas unter der allgemeinen Marktentwicklung von etwa acht Prozent für Wohnimmobilien insgesamt liegt.

Die Preisdynamik im Wohnungssegment ist damit die stärkste aller vier betrachteten Marktsegmente, was die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und für Selbstnutzer unterstreicht. Besonders Neubauwohnungen mit modernen Grundrissen und energieeffizienter Ausstattung erzielen Spitzenpreise.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt eine positive Entwicklung mit etwa 320 fertiggestellten Einheiten und circa 380 erteilten Baugenehmigungen pro Quartal. Trotz dieser Steigerung reicht das Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Die Leerstandsquote liegt mit etwa 0,8 Prozent auf einem minimal niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht.

Die verstärkte Bautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf das höherpreisige Segment, was die durchschnittlichen Kaufpreise zusätzlich nach oben treibt. Investoren und Projektentwickler fokussieren sich auf qualitativ hochwertige Neubauprojekte, die den gestiegenen Ansprüchen an Wohnkomfort und Energieeffizienz gerecht werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Neubauprojekte entstehen überwiegend in Stadtrandlagen, wo noch Bauland verfügbar ist. Diese Projekte zeichnen sich durch moderne Architektur und gehobene Ausstattung aus, was zu entsprechend höheren Preisen führt. Im Zentrum und in beliebten Vierteln wie dem Kaiserviertel oder Phoenix-See sind Eigentumswohnungen besonders begehrt und erzielen Spitzenpreise, die teilweise deutlich über 3.500 Euro pro Quadratmeter liegen.

Die etablierten Wohnlagen profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur und der urbanen Lebensqualität. Hier dominiert der Handel mit Bestandswohnungen, die bei entsprechender Modernisierung ebenfalls hohe Preise erzielen. Stadtteile mit Entwicklungspotenzial wie das Unionviertel verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Markterwartungen für Eigentumswohnungen bleiben positiv mit prognostizierten jährlichen Preissteigerungen zwischen drei und vier Prozent. Die Nachfrage wird durch demografische Faktoren wie den Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Urbanisierung weiter unterstützt. Auch die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die steigende Lebenserwartung tragen zur stabilen Nachfrage bei.

Die dynamische Entwicklung des Wohnungsmarktes wird voraussichtlich anhalten, solange die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben. Potenzielle Risiken ergeben sich aus möglichen Zinserhöhungen und strengeren Kreditvergaberichtlinien, die die Nachfrage dämpfen könnten. Die fortschreitende Digitalisierung und der Trend zum Homeoffice könnten zudem die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer verstärken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Häuser in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Dies entspricht dem allgemeinen Dortmunder Mietspiegel, wobei eine separate Differenzierung zwischen Häusern und Wohnungen bei Mietpreisen oft weniger detailliert ausgewiesen wird. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 stiegen die Mietpreise um 1,06 Prozent von 8,48 Euro auf 8,57 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ein Anstieg von 4,5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise verdeutlicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern wird maßgeblich durch die hohe Nachfrage von Familien getrieben, die ausreichend Wohnraum und idealerweise einen Garten suchen. Das begrenzte Angebot an Miethäusern führt zu einem kontinuierlichen Preisdruck nach oben.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser bleibt weiterhin angespannt mit einer sehr hohen Nachfrage und einem äußerst begrenzten Angebot. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Neue Miethäuser kommen nur selten auf den Markt, da Investoren und Bauträger sich überwiegend auf den lukrativeren Verkauf konzentrieren.

Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden oft innerhalb kürzester Zeit vermietet, wobei häufig mehrere Interessenten um ein Objekt konkurrieren. Dies führt zu einer starken Verhandlungsposition der Vermieter und trägt zur stetigen Mietpreissteigerung bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale und beliebte Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr weisen tendenziell höhere Mieten auf. Besonders gefragt sind familienfreundliche Stadtteile mit guten Schulen und Kindergärten in der Nähe. Hier können die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Stadtrandgebiete bieten hingegen oft etwas günstigere Mieten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen sind weniger ausgeprägt als im Kaufsegment, da die generelle Knappheit an Miethäusern zu einer Angleichung der Preise führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreisanstiege erwartet. Der Preisdruck bleibt aufgrund des begrenzten Angebots und der hohen Nachfrage bestehen. Die Einführung von Mietpreisbremsen und anderen regulatorischen Maßnahmen könnte die Preisentwicklung dämpfen, wird aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes führen.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien und dem Trend zu mehr Wohnfläche pro Person wird die Nachfrage nach Miethäusern weiter stützen. Gleichzeitig ist nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen, da der Neubau von Miethäusern wirtschaftlich oft unattraktiv ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mittelwert der Kaltmiete für Wohnungen in Dortmund beträgt im dritten Quartal 2025 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die durchschnittliche Miete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Steigerung von 4,51 Prozent, was die dynamische Entwicklung des Mietwohnungsmarktes unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren getrieben, darunter die anhaltende Zuwanderung in die Stadt, die steigende Zahl von Single-Haushalten und die generelle Urbanisierungstendenz. Modernisierte Altbauwohnungen und Neubauten erzielen dabei die höchsten Mietpreise.

Marktdynamik

Die Neubauaktivitäten im Mietwohnungssegment haben sich leicht gesteigert, bleiben jedoch weiterhin unter dem tatsächlichen Bedarf. Die Leerstandsquote liegt bei etwa 0,8 Prozent, was einer praktischen Vollvermietung entspricht und die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass freiwerdende Wohnungen meist innerhalb weniger Tage neu vermietet werden.

Modernisierungen im Bestand führen häufig zu Mieterhöhungen, was zusätzlich zum allgemeinen Preisanstieg beiträgt. Viele Vermieter nutzen die aktuelle Marktlage, um notwendige Sanierungen durchzuführen und die Mieten entsprechend anzupassen. Die Neubaukapazitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf das mittlere bis gehobene Preissegment, was das Angebot an bezahlbarem Wohnraum weiter verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Top-Lagen in Innenstadtnähe und beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel, Kaiserviertel oder am Phoenix-See verzeichnen starke Mietpreisaufschläge. Hier können die Mieten deutlich über 10 Euro pro Quadratmeter liegen, insbesondere bei Neubauten oder sanierten Altbauwohnungen mit gehobener Ausstattung. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Stadtrandgebiete bieten moderatere Mietpreise, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Stadtteile wie Huckarde oder Brackel bieten noch vergleichsweise günstige Mieten, entwickeln sich aber zunehmend zu attraktiven Wohnlagen für Familien und Pendler. Die verbesserte Verkehrsanbindung und Infrastruktur in diesen Gebieten trägt zur steigenden Attraktivität bei.

Prognose und Ausblick

Die Erwartungen für den Mietwohnungsmarkt bleiben positiv mit einer prognostizierten jährlichen Preissteigerung zwischen drei und fünf Prozent. Die grundlegenden Nachfragetreiber wie Zuzug, Wohnraummangel und demografischer Wandel bleiben bestehen und werden den Markt weiterhin prägen. Die fortschreitende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter verstärken.

Die Mietpreisentwicklung wird voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten dynamisch bleiben. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für einkommensschwächere Haushalte.

Investitionen in den sozialen Wohnungsbau und kommunale Wohnungsbauprogramme könnten mittelfristig zu einer Entlastung des Marktes beitragen. Die Digitalisierung und neue Wohnkonzepte wie Co-Living könnten zusätzliche Impulse für den Mietwohnungsmarkt setzen und neue Zielgruppen erschließen.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachstumsstark. Alle vier Marktsegmente verzeichnen Preissteigerungen, wobei Eigentumswohnungen mit 3,7 Prozent Quartalswachstum die größte Dynamik aufweisen. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Leerstandsquoten liegen in allen Segmenten unter einem Prozent, was die Marktenge verdeutlicht.

Die Preisentwicklung bleibt moderat und ohne Anzeichen einer spekulativen Überhitzung. Die wirtschaftliche Stabilität der Region, der kontinuierliche Zuzug und die demografischen Trends stützen die positive Marktentwicklung. Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Dortmunder Immobilienmarkt attraktiv, wobei die Herausforderung in der Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum liegt.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die verstärkten Neubauaktivitäten zu einer Entspannung der Marktsituation beitragen können. Die grundlegenden Markttrends deuten jedoch auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin, was Dortmund als stabilen und attraktiven Immobilienstandort im Ruhrgebiet positioniert.