Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Alle Marktsegmente verzeichnen Preissteigerungen, wobei sich die positive Entwicklung aus dem Vorquartal fortsetzt. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägt sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 bis 3.403 Euro. Die Bandbreite resultiert aus unterschiedlichen Markterhebungen, wobei Engel & Völkers einen Wert von 3.203 Euro und immowelt einen Preis von 3.403 Euro pro Quadratmeter ausweist. Der Mittelwert von etwa 3.303 Euro zeigt eine bemerkenswerte Entwicklung im Vergleich zum Vorquartal.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 3.306 Euro pro Quadratmeter lag, ist eine Steigerung von 2,9 Prozent zu verzeichnen. Diese Quartalsveränderung deutet auf eine beschleunigte Marktdynamik hin, nachdem im Vorquartal noch eine moderatere Entwicklung von 1,6 Prozent zu beobachten war.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Preis bei 3.144 Euro lag, beträgt die Steigerung zwischen 1 und 3 Prozent. Diese moderate jährliche Preisentwicklung zeigt einen gesunden Markt ohne spekulative Übertreibungen. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der letzten Quartale setzt sich damit fort, wobei die Preissteigerungsrate im aktuellen Quartal deutlich über dem langfristigen Durchschnitt liegt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin knapp ist. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 45 bis 60 Tage reduziert, was im Vergleich zum Vorquartal eine weitere Beschleunigung darstellt.

Die Neubauaktivität zeigt sich stabil, wird jedoch durch mehrere Faktoren gebremst. Die Baulandknappheit in Dortmund stellt weiterhin eine zentrale Herausforderung dar. Zusätzlich belasten die gestiegenen Baukosten und die nach wie vor erhöhten Zinsen die Neubautätigkeit. Neue Bauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Stadtrandlagen, wo noch Entwicklungsflächen verfügbar sind. Die Fertigstellungszahlen bleiben deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was den Preisdruck im Bestandssegment weiter erhöht.

Die Leerstandsquote bei Häusern ist praktisch nicht existent. Objekte in gutem Zustand finden meist innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Selbst sanierungsbedürftige Immobilien werden aufgrund des Mangels an Alternativen schnell veräußert, häufig zu Preisen, die noch vor wenigen Jahren als unrealistisch gegolten hätten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Dortmund zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. Die höchsten Preise werden in den südlichen Stadtteilen wie Hörde, Hombruch und Barop erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 4.000 Euro keine Seltenheit mehr sind. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zur Universität, guter Infrastruktur und hohem Wohnwert.

Im Stadtzentrum und den zentrumsnahen Bereichen bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 3.000 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Hier ist besonders die Nachfrage nach modernisierten Altbauten und stadtnahen Reihenhäusern hoch. Die nördlichen Stadtteile wie Eving oder Scharnhorst zeigen mit Preisen zwischen 2.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter ein niedrigeres Niveau, verzeichnen jedoch die höchsten prozentualen Steigerungsraten.

Die Stadtrandlagen erleben eine Renaissance, besonders Familien suchen verstärkt nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten in Stadtteilen wie Wickede oder Asseln. Hier liegen die Preise zwischen 2.800 und 3.200 Euro pro Quadratmeter, mit steigender Tendenz aufgrund der zunehmenden Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des positiven Preistrends zu rechnen. Marktexperten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 5 bis 8 Prozent, wobei Premium-Lagen möglicherweise noch stärkere Zuwächse verzeichnen könnten. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Die anhaltende Zuwanderung in die Metropolregion Ruhr, die stabile Wirtschaftsentwicklung Dortmunds und die weiterhin bestehende Angebotsknappheit.

Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor. Sollten die Zinsen weiter sinken oder auf dem aktuellen Niveau verharren, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Andererseits könnten deutliche Zinserhöhungen zu einer Abkühlung des Marktes führen. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Förderungen für Familien oder energetische Sanierungen, werden ebenfalls Einfluss auf die Marktentwicklung haben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund beträgt im dritten Quartal 2025 2.733 Euro. Dieser Wert markiert einen neuen Höchststand im Eigentumswohnungssegment und unterstreicht die anhaltende Attraktivität dieser Immobilienart, besonders für Kapitalanleger und Singles sowie Paare ohne Kinder.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei 2.640 Euro lag, entspricht dies einer beachtlichen Steigerung von 3,7 Prozent. Diese Entwicklung übertrifft sogar die positive Dynamik im Häusersegment und zeigt die besondere Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Dortmund. Die Quartalsveränderung liegt deutlich über dem Vorquartalswachstum von 2,2 Prozent, was auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung hindeutet.

Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Preis bei 2.664 Euro lag, zeigt eine Steigerung von 2,59 Prozent. Diese etwas moderatere Jahresentwicklung im Vergleich zur Quartalsentwicklung deutet darauf hin, dass die Preisdynamik erst in den letzten Monaten wieder an Fahrt gewonnen hat, nachdem der Markt zwischenzeitlich eine Konsolidierungsphase durchlaufen hatte.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund ist durch eine außerordentlich hohe Nachfrage gekennzeichnet. Besonders Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen sind stark gefragt und werden oft innerhalb weniger Tage verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf 30 bis 45 Tage reduziert, bei besonders attraktiven Objekten sogar auf unter zwei Wochen.

Die Neubauaktivitäten haben im dritten Quartal 2025 leicht zugenommen, konzentrieren sich jedoch hauptsächlich auf das höherpreisige Segment. Luxuswohnungen mit hochwertiger Ausstattung und energieeffizienter Bauweise dominieren die Neubauprojekte. Die Fertigstellung neuer Wohneinheiten kann die hohe Nachfrage jedoch nicht ausgleichen, was zu anhaltender Marktanspannung führt. Pro Quartal werden durchschnittlich nur etwa 200 bis 300 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt, während die Nachfrage bei etwa dem Dreifachen liegt.

Modernisierungen im Bestand spielen eine zunehmend wichtige Rolle. Viele Eigentümer nutzen die hohe Nachfrage, um ihre Wohnungen zu modernisieren und anschließend zu deutlich höheren Preisen zu verkaufen. Diese Entwicklung trägt zur allgemeinen Preissteigerung bei und verbessert gleichzeitig die Energieeffizienz des Wohnungsbestands.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen in Dortmund ist erheblich und reicht von etwa 1.800 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 4.500 Euro in Premium-Lagen. Die höchsten Preise werden im Kreuzviertel und in der südlichen Innenstadt erzielt, wo moderne Neubauwohnungen teilweise über 5.000 Euro pro Quadratmeter kosten.

Das Stadtzentrum und die angrenzenden Viertel wie das Kaiserviertel oder das Unionviertel verzeichnen Preise zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Besonders gefragt sind hier sanierte Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuck.

In den Außenbezirken wie Aplerbeck, Brackel oder Mengede bewegen sich die Preise zwischen 2.000 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders Familien und Senioren an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Preissteigerungsraten in diesen Lagen sind überdurchschnittlich, da immer mehr Käufer aufgrund der hohen Zentrumspreise in die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben durchweg positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der soliden Nachfrage, die durch die demografische Entwicklung und den Trend zu kleineren Haushalten gestützt wird.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office und flexiblen Arbeitsmodellen könnte die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer verstärken. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach kleinen, zentral gelegenen Apartments für Singles und Studenten hoch. Die energetische Sanierung wird zu einem immer wichtigeren Preisfaktor, wobei energieeffiziente Wohnungen deutliche Preisaufschläge erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert spiegelt die anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern wider, die besonders von Familien mit Kindern und Haushalten mit höherem Platzbedarf ausgeht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 1,06 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine Stabilisierung der Steigerungsrate im Vergleich zum Vorquartal, als noch ein Anstieg von 1,4 Prozent zu verzeichnen war.

Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Miete bei 8,20 Euro lag, zeigt eine Steigerung von 4,5 Prozent. Diese überdurchschnittliche jährliche Mietsteigerung unterstreicht die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise im Häusersegment und liegt über der allgemeinen Inflationsrate.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser in Dortmund ist von einer extremen Knappheit geprägt. Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern ist minimal, da die meisten Eigentümer ihre Immobilien entweder selbst nutzen oder verkaufen. Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, oft zu Preisen über der ursprünglichen Ausschreibung.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen, sowie von Expatriates und befristet in Dortmund arbeitenden Fachkräften. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei etwa 5 bis 7 Jahren, deutlich länger als bei Wohnungen, was die geringe Fluktuation und das knappe Angebot erklärt.

Neubau-Miethäuser sind praktisch nicht existent, da Investoren und Bauträger sich auf den lukrativeren Verkauf konzentrieren. Vereinzelt entstehen Reihenhaussiedlungen zur Vermietung, meist als Teil größerer Wohnquartiersentwicklungen, diese werden jedoch meist von institutionellen Anlegern langfristig gehalten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In den begehrten südlichen Stadtteilen wie Brünninghausen oder Kirchhörde werden Mieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Moderne Neubauhäuser mit gehobener Ausstattung können sogar 13 bis 15 Euro erreichen.

In den zentrumsnahen Bereichen und etablierten Wohnvierteln wie Gartenstadt oder Hombruch liegen die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen urbaner Infrastruktur und Wohnqualität.

Die günstigsten Mieten finden sich in den nördlichen und östlichen Stadtteilen wie Derne oder Wickede, wo Häuser für 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Auch hier ist jedoch eine deutliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen in diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren einen jährlichen Anstieg von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: Die anhaltende Knappheit an Mietobjekten, die steigende Nachfrage durch Zuzug und die allgemeine Preisentwicklung am Immobilienmarkt.

Die Mietpreisbremse zeigt in diesem Segment kaum Wirkung, da viele Vermieter Ausnahmen nutzen können oder die Nachfrage so hoch ist, dass Mieter bereit sind, über den gesetzlichen Rahmen hinaus zu zahlen. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots zu einer Entspannung führen, was jedoch angesichts der aktuellen Marktbedingungen unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Dortmund beträgt im dritten Quartal 2025 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert zeigt die angespannte Situation auf dem Mietwohnungsmarkt, der von hoher Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot geprägt ist.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 8,48 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 1,06 Prozent. Diese Quartalsveränderung liegt leicht unter der Entwicklung des Vorquartals, als noch 1,3 Prozent Steigerung verzeichnet wurden, deutet aber weiterhin auf einen robusten Mietmarkt hin.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Miete bei 8,20 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung 4,51 Prozent. Diese überdurchschnittliche jährliche Mietpreisentwicklung zeigt die anhaltende Anspannung auf dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt und liegt deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt weiterhin extrem angespannt. Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent und damit weit unter dem als gesund geltenden Wert von 3 bis 4 Prozent. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 20 bis 50 Interessenten anwesend, besonders bei preisgünstigen Wohnungen in guter Lage.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment hat sich leicht erhöht, kann aber den Bedarf bei weitem nicht decken. Pro Quartal werden etwa 400 bis 500 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der Bedarf bei mindestens dem Doppelten liegt. Die meisten Neubauprojekte entstehen im mittleren bis gehobenen Preissegment, während bezahlbarer Wohnraum kaum geschaffen wird.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich auf unter 14 Tage reduziert. Gut geschnittene und preiswerte Wohnungen werden oft schon vor der offiziellen Markteinführung vergeben. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass auch renovierungsbedürftige Wohnungen schnell vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich. Im Kreuzviertel und in der Innenstadt werden für moderne Wohnungen Mieten von 10 bis 13 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung können sogar 14 bis 16 Euro erreichen. Diese Lagen sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt.

In den Stadtteilen wie Hörde, Aplerbeck oder Hombruch bewegen sich die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche bieten eine gute Infrastruktur und sind bei Familien sehr gefragt. Die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen macht diese Lagen attraktiv.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Stadtteilen Scharnhorst, Eving oder Marten, wo Wohnungen für 6 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Auch diese Stadtteile verzeichnen jedoch deutliche Preissteigerungen, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Mieten in zentralen Lagen hierher ausweichen. Die Verbesserung der Infrastruktur und Stadtteilentwicklungsprojekte tragen zusätzlich zur Aufwertung bei.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigen eine Fortsetzung des aktuellen Trends. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine jährliche Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent. Diese Prognose basiert auf der weiterhin hohen Nachfrage durch Zuzug, der steigenden Anzahl von Single-Haushalten und der begrenzten Neubautätigkeit.

Die demografische Entwicklung mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten wird die Nachfrage nach kleineren Wohnungen weiter erhöhen. Gleichzeitig führt der Trend zum Homeoffice zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Zimmer. Die energetische Qualität wird zu einem immer wichtigeren Entscheidungskriterium, wobei energieeffiziente Wohnungen höhere Mieten erzielen.

Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Eine nachhaltige Entspannung des Marktes wäre nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots möglich, was jedoch angesichts der Baulandknappheit und hohen Baukosten kurzfristig unrealistisch erscheint.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als ausgesprochen robust und wachstumsstark. Alle vier untersuchten Segmente - Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete - verzeichnen deutliche Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Mit einer Steigerung von 3,7 Prozent weisen Eigentumswohnungen die höchste Quartalsdynamik auf, gefolgt von Kaufhäusern mit 2,9 Prozent.

Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis steigende Preise sorgen. Die Stadt Dortmund profitiert dabei von ihrer strategischen Lage im Ruhrgebiet, der positiven Wirtschaftsentwicklung und ihrer Funktion als bedeutende Universitätsstadt. Die Prognosen für die nächsten 12 bis 24 Monate bleiben durchweg positiv, wobei je nach Segment jährliche Preissteigerungen zwischen 3 und 8 Prozent erwartet werden.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies weiterhin herausfordernde Marktbedingungen, während Eigentümer und Investoren von der positiven Wertentwicklung profitieren. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, um die soziale Balance in der Stadt zu erhalten.