Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet in allen Segmenten moderate Preissteigerungen. Die anhaltende Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot prägt das Marktgeschehen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise über alle Segmente hinweg gestiegen, wobei sich die Dynamik je nach Immobilientyp unterschiedlich entwickelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich aktuell in einer Spanne zwischen 3.203 und 3.403 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Preissteigerung von 1,8 bis 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch bei etwa 3.144 bis 3.306 Euro pro Quadratmeter lagen.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine moderate Wertsteigerung von einem bis drei Prozent, wobei einzelne Quellen auch von Steigerungsraten bis zu acht Prozent berichten. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum als Kapitalanlage und Inflationsschutz. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser liegen damit je nach Größe und Ausstattung zwischen 400.000 und 550.000 Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch ein knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was den Verkäufermarkt weiter stärkt. Die Neubauaktivität konzentriert sich vorrangig auf den Süden Dortmunds sowie auf infrastrukturell gut erschlossene Lagen, reicht jedoch bei weitem nicht aus, um den bestehenden Nachfrageüberhang zu reduzieren.

Die anhaltende Urbanisierung und der Wunsch nach Wohneigentum als sichere Anlageform treiben die Nachfrage kontinuierlich an. Besonders Familien suchen verstärkt nach Einfamilienhäusern mit Garten in ruhigen, aber dennoch gut angebundenen Wohnlagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Dortmund zeigt deutliche Unterschiede je nach Stadtteil und Lage. Top-Lagen wie das Kreuzviertel, das Kaiserstraßenviertel und der Bereich um den Phoenix-See verzeichnen nicht nur die höchsten Preise, sondern auch die stabilste Wertentwicklung. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 4.000 Euro, während in peripheren Lagen noch Häuser für unter 3.000 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.

Die südlichen Stadtteile Dortmunds, insbesondere Hörde, Hombruch und Barop, erfreuen sich aufgrund ihrer grünen Umgebung und guten Verkehrsanbindung besonderer Beliebtheit. Hier konzentriert sich auch ein Großteil der Neubauaktivitäten. Die nördlichen Stadtteile hingegen zeigen eine moderatere Preisentwicklung, bieten aber interessante Entwicklungspotenziale für Investoren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von zwei bis drei Prozent jährlich. Die anhaltende Angebotsknappheit wird voraussichtlich den Preisdruck aufrechterhalten, während die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die konstante Nachfrage das Fundament für eine gesunde Marktentwicklung bilden.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkte Neubauaktivitäten und mögliche Zinsveränderungen leicht entspannen. Dennoch wird Dortmund als wichtiger Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet weiterhin attraktiv für Immobilienkäufer bleiben, insbesondere durch die fortschreitende Strukturwandlung und die Ansiedlung neuer Technologieunternehmen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine besonders dynamische Entwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen aktuell zwischen 2.644 und 2.733 Euro, wobei die höhere Preisangabe von spezialisierten Marktbeobachtern stammt. Dies bedeutet einen Anstieg von 2,6 bis 3,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, was einer absoluten Steigerung von etwa 69 Euro pro Quadratmeter entspricht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2,6 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis zwischen 198.000 und 205.000 Euro, wobei Neubauwohnungen in guten Lagen deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ist deutlich ausgeprägter als bei Häusern. Die hohe Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot, was zu einer schnellen Abverkaufsgeschwindigkeit führt. Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf attraktive Zonen mit guter Infrastruktur, können aber den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen.

Der Leerstand ist minimal, und qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen sind oft innerhalb weniger Wochen verkauft. Besonders gefragt sind moderne Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer. Die Investorennachfrage bleibt ebenfalls hoch, da Wohnungen als Kapitalanlage weiterhin attraktive Renditen versprechen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Im Stadtzentrum und in beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel oder dem Klinikviertel liegen die Quadratmeterpreise oft über 3.000 Euro. Moderne Neubauwohnungen am Phoenix-See erzielen sogar Spitzenpreise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter.

In gut angebundenen, aber weniger zentralen Lagen wie Brackel oder Aplerbeck bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 2.400 und 2.800 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Wohnungen finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Eving oder Scharnhorst, wo die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 2.000 Euro liegen, allerdings mit steigender Tendenz.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt in Dortmund wird voraussichtlich seine positive Entwicklung fortsetzen. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine gesunde Aufwärtsdynamik ohne Überhitzungserscheinungen. Die Preissteigerungen dürften sich im Bereich von drei bis vier Prozent jährlich bewegen, getragen von der anhaltend hohen Nachfrage und dem begrenzten Neubauvolumen.

Langfristig könnte die geplante Entwicklung neuer Stadtquartiere und die Konversion ehemaliger Industrieflächen für zusätzliches Angebot sorgen. Dennoch wird Dortmund als Universitätsstadt mit über 50.000 Studierenden und als wichtiger Wirtschaftsstandort weiterhin einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Kaltmieten liegen aktuell bei etwa 8,50 bis 8,60 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Damals lagen die Mieten noch bei durchschnittlich 8,48 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung etwa 4,5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die anhaltende Anspannung am Mietmarkt widerspiegelt. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.020 bis 1.032 Euro, zuzüglich Nebenkosten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miedhäusern übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Der Leerstand ist minimal, und qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die Neubauaktivität im Mietbereich bleibt moderat, da sich Investoren verstärkt auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren.

Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Lagen mit guter Anbindung an Schulen, Kindergärten und den öffentlichen Nahverkehr. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter aufgrund der hohen Kaufpreise länger zur Miete wohnen bleiben als ursprünglich geplant.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil und Ausstattung. In beliebten Wohnvierteln wie Hombruch, Hörde oder Brackel liegen die Mieten oft bei 9 bis 10 Euro pro Quadratmeter, während in Stadtrandlagen und weniger gefragten Vierteln noch Mieten von 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter möglich sind.

Das Stadtzentrum und die umliegenden Viertel weisen die höchsten Mietpreise auf, hier sind für moderne oder sanierte Stadthäuser Mieten von über 11 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. Die nördlichen Stadtteile bieten hingegen noch bezahlbarere Alternativen, verzeichnen aber ebenfalls steigende Mieten aufgrund der allgemeinen Marktentwicklung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von drei bis vier Prozent, sofern keine regulatorischen Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen erfolgen. Die Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da nur wenige neue Mietobjekte auf den Markt kommen.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch die Fertigstellung größerer Neubaugebiete etwas entspannen. Dennoch wird die grundsätzliche Nachfrage nach Miedhäusern hoch bleiben, insbesondere von Familien, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen kein Eigenheim leisten können oder wollen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des lokalen Immobilienmarktes. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Im Vorquartal lag der Durchschnittspreis noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter.

Die Jahresentwicklung zeigt mit einer Steigerung von 4,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro, wobei in gefragten Lagen deutlich höhere Mieten aufgerufen werden.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist durch eine außerordentlich hohe Nachfrage gekennzeichnet, die das verfügbare Angebot bei weitem übersteigt. Insbesondere im Innenstadtbereich und in beliebten Stadtteilen ist der Wettbewerb um verfügbare Wohnungen intensiv. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig dutzende Interessenten anwesend, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich verstärkt auf nachhaltige Stadtentwicklungsprojekte mit energieeffizienten Wohnungen. Trotz dieser Bemühungen reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um den Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren. Der Leerstand liegt praktisch bei null, und selbst sanierungsbedürftige Wohnungen finden schnell neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. Im Stadtzentrum, im Kreuzviertel und am Phoenix-See werden Spitzenmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Neubauwohnungen in diesen Premiumlagen können sogar Mieten von über 13 Euro pro Quadratmeter erreichen.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Vierteln liegen die Mieten zwischen 6,50 und 8 Euro pro Quadratmeter. Interessanterweise verzeichnen gerade diese günstigeren Lagen derzeit die höchsten prozentualen Preissteigerungen, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Mieten in den Toplagen auf alternative Wohngebiete ausweichen. Die Universitätsnähe spielt ebenfalls eine wichtige Rolle: Stadtteile mit guter Anbindung an die Technische Universität oder die Fachhochschule weisen überdurchschnittliche Mieten auf.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund deuten auf eine Fortsetzung des Wachstumstrends hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung in die Metropolregion Ruhr, die steigende Zahl von Single-Haushalten und die wachsende Studierendenzahl.

Langfristig könnte die geplante Schaffung von mehreren tausend neuen Wohnungen in verschiedenen Stadtentwicklungsprojekten für eine gewisse Entspannung sorgen. Projekte wie die weitere Entwicklung des Phoenix-Areals oder die Konversion ehemaliger Kasernengelände werden zusätzlichen Wohnraum schaffen. Dennoch wird der Dortmunder Mietwohnungsmarkt voraussichtlich angespannt bleiben, insbesondere im bezahlbaren Segment.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachstumsstark. Alle Marktsegmente verzeichnen Preissteigerungen, wobei sich die Dynamik je nach Immobilientyp unterscheidet. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen steigen moderat um zwei bis drei Prozent pro Quartal, während der Mietmarkt mit Steigerungen von über vier Prozent im Jahresvergleich eine höhere Dynamik aufweist.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – werden auch in absehbarer Zukunft bestehen bleiben. Die Neubauaktivitäten, obwohl verstärkt, reichen nicht aus, um die Marktanspannung signifikant zu reduzieren. Dies gilt insbesondere für bezahlbaren Wohnraum in guten Lagen.

Dortmund profitiert weiterhin von seiner Rolle als wichtiger Wirtschafts- und Bildungsstandort im Ruhrgebiet. Der erfolgreiche Strukturwandel von der Montanindustrie zur Dienstleistungs- und Technologiemetropole macht die Stadt für Zuzügler und Investoren gleichermaßen attraktiv. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere wie Phoenix-West und die kontinuierliche Aufwertung bestehender Viertel tragen zur positiven Marktentwicklung bei.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiter steigende Preise einstellen müssen. Gleichzeitig bietet der Markt für Investoren weiterhin attraktive Chancen, insbesondere in Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial. Die erwarteten moderaten Preissteigerungen von zwei bis drei Prozent jährlich bei Kaufimmobilien und drei bis fünf Prozent bei Mieten sprechen für eine gesunde, nachhaltige Marktentwicklung ohne Überhitzungserscheinungen.

Risikofaktoren für die prognostizierte Entwicklung könnten steigende Zinsen, regulatorische Eingriffe oder eine Verschlechterung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sein. Dennoch überwiegen aus heutiger Sicht die positiven Faktoren, sodass der Dortmunder Immobilienmarkt auch in den kommenden Jahren eine solide Performance erwarten lässt.