Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin in robuster Verfassung mit anhaltenden Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Nachfrage übersteigt kontinuierlich das verfügbare Angebot, was zu einer fortgesetzten Marktanspannung führt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die positiven Preistrends fortgesetzt, wobei insbesondere der Eigentumswohnungsmarkt eine dynamische Entwicklung aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.352 Euro. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von etwa 3,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 3.306 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich bereits seit mehreren Quartalen fortsetzt.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher sichtbar. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 haben sich die Preise um beachtliche 8 Prozent erhöht, was die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund unterstreicht. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und macht Immobilien zu einer bevorzugten Anlageform.

Marktdynamik

Die Marktdynamik ist geprägt von einem extremen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Der Leerstand bei Häusern zum Kauf ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent. Diese Knappheit wird durch die moderate Neubauaktivität noch verstärkt. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 180 Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, während die tatsächliche Fertigstellung bei etwa 150 Einheiten pro Quartal liegt.

Die Baulandknappheit und gestiegene Baukosten limitieren die Neubauaktivität erheblich. Die vorhandene Bautätigkeit kann den strukturellen Nachfrageüberhang nicht ansatzweise kompensieren, was zu einer weiteren Verschärfung der Marktsituation führt. Käufer müssen sich auf längere Suchzeiten und schnelle Entscheidungsprozesse einstellen, da attraktive Objekte oft binnen weniger Tage verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Verteilung der Marktaktivitäten zeigt deutliche Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets. Neubauaktivitäten konzentrieren sich vorrangig auf den Süden Dortmunds und die Stadtrandlagen, wo noch vereinzelt Bauland zur Verfügung steht. Diese Gebiete profitieren von der Entwicklung neuer Wohnquartiere und der damit einhergehenden Infrastrukturverbesserung.

Die etablierten Top-Lagen der Stadt, insbesondere das Kreuzviertel, das Kaiserstraßenviertel und die Umgebung des Phoenix-Sees, behaupten ihre Position als besonders begehrte Wohnstandorte. Hier bleiben die Preise auf konstant hohem Niveau, wobei Transaktionen aufgrund des sehr begrenzten Angebots selten sind. Diese Viertel profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der urbanen Lebensqualität und der Nähe zu kulturellen und gastronomischen Angeboten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung des aktuellen Trends mit stabilen bis leicht steigenden Preisen. Experten erwarten jährliche Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent, getragen von der anhaltend soliden Wirtschaftslage Dortmunds und dem ungebrochenen Wohnraumbedarf. Die demografische Entwicklung mit stetigem Zuzug in die Metropolregion Ruhr unterstützt diese positive Einschätzung.

Der Neubau wird auch mittelfristig nicht ausreichen, um den bestehenden Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren. Die strukturellen Herausforderungen wie Baulandmangel, langwierige Genehmigungsverfahren und hohe Baukosten werden weiterhin als limitierende Faktoren wirken. Käufer sollten sich daher auf eine anhaltend angespannte Marktsituation einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 besonders dynamisch. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 3,7 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 2.640 Euro pro Quadratmeter notierte. Diese Entwicklung übertrifft damit die Preissteigerung bei Häusern und unterstreicht die besondere Attraktivität von Eigentumswohnungen.

Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg 2,6 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet. Die Preisdynamik wird durch verschiedene Faktoren getrieben, darunter die verstärkte Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum, die Attraktivität von Wohnungen als Kapitalanlage und der Trend zu kleineren, pflegeleichten Wohneinheiten.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich etwas lebhafter als bei Häusern, bleibt aber dennoch hinter dem Bedarf zurück. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 320 neue Wohneinheiten fertiggestellt, während sich weitere 450 Einheiten im Bau befinden. Mit 380 erteilten Baugenehmigungen pro Quartal zeigt sich eine moderate Belebung der Bautätigkeit, die jedoch nicht ausreicht, um die hohe Nachfrage zu befriedigen.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt mit etwa 0,8 Prozent auf einem minimal niedrigen Niveau. Diese Kennzahl verdeutlicht die extreme Marktanspannung und erklärt den kontinuierlichen Preisdruck. Käufer stehen in starkem Wettbewerb zueinander, was zu schnellen Verkaufsprozessen und oft zu Preisen oberhalb der ursprünglichen Angebotspreise führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Neubauaktivität konzentriert sich vorrangig auf das höherpreisige Segment und findet besonders in Stadtrandlagen statt, wo noch Entwicklungsflächen verfügbar sind. Diese neuen Quartiere bieten moderne Wohnkonzepte mit zeitgemäßer Energieeffizienz und attraktiven Grundrissen, die besonders bei jungen Familien und Kapitalanlegern gefragt sind.

Die etablierten innerstädtischen Top-Lagen wie das Kreuzviertel, die Kaiserstraße und die Umgebung des Phoenix-Sees behaupten ihre Spitzenposition im Preisgefüge. Hier dominiert der Bestandsmarkt mit sanierten Altbauwohnungen und vereinzelten hochwertigen Neubauprojekten. Die Preise in diesen Lagen liegen deutlich über dem Stadtdurchschnitt und zeigen eine besonders stabile Wertentwicklung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten moderate, aber beständige Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend stabilen Nachfrage, die durch demografische Entwicklungen und den fortschreitenden Trend zu kleineren Haushalten gestützt wird. Die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft und der wachsende Anteil älterer Menschen, die von Häusern in barrierefreie Wohnungen umziehen, werden die Nachfrage weiter antreiben.

Die Investorennachfrage bleibt aufgrund der niedrigen Zinsen und fehlender alternativer Anlagemöglichkeiten hoch. Gleichzeitig wird erwartet, dass die Neubautätigkeit auf dem aktuellen moderaten Niveau verharrt, was die Angebotsknappheit perpetuiert und weitere Preissteigerungen wahrscheinlich macht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnimmobilien liegt bei etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter, wobei dieser Wert als Richtwert für Miethäuser herangezogen werden kann. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 entspricht dies einer Steigerung von etwa einem Prozent, was eine moderate, aber kontinuierliche Mietpreisentwicklung signalisiert.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von 4,5 Prozent eine deutlichere Dynamik. Diese überdurchschnittliche Erhöhung reflektiert die allgemeine Marktanspannung und die gestiegenen Kosten für Instandhaltung und Modernisierung, die Vermieter zunehmend an ihre Mieter weitergeben.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist durch eine angespannte Angebotssituation gekennzeichnet. Neubauaktivitäten im Mietbereich sind begrenzt, da sich Investoren vorrangig auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Stattdessen dominieren Modernisierungen im Bestand das Marktgeschehen, wobei energetische Sanierungen und Komfortverbesserungen im Vordergrund stehen.

Der Leerstand ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Häuser in weniger attraktiven Lagen. Die generell angespannte Nachfragesituation führt dazu, dass selbst durchschnittliche Objekte schnell vermietet werden können. Mieter müssen sich auf Kompromisse einstellen und oft schnelle Entscheidungen treffen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Miethäusern zeigt deutliche räumliche Unterschiede innerhalb Dortmunds. Besonders begehrt sind Objekte in guten Lagen mit Gartenzugang und in familienfreundlichen Stadtteilen. Die Stadtrandlagen profitieren von ihrer ruhigen Wohnlage bei gleichzeitig guter Verkehrsanbindung an das Zentrum.

In den innerstädtischen Bereichen ist das Angebot an Miethäusern naturgemäß begrenzt. Hier dominieren Mehrfamilienhäuser, die oft in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden. Die wenigen verfügbaren Miethäuser in zentralen Lagen erzielen Spitzenmieten und sind besonders bei einkommensstarken Mietern begehrt, die die Vorteile eines Hauses mit der urbanen Infrastruktur verbinden möchten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt sieht eine Fortsetzung der moderaten, aber stetigen Mietpreissteigerungen vor. Die Haupttreiber bleiben die Modernisierungsmaßnahmen im Bestand, steigende Betriebskosten und die anhaltende Angebotsknappheit. Besonders die energetischen Sanierungen werden in den kommenden Jahren zu weiteren Mieterhöhungen führen, da Vermieter die Investitionskosten teilweise umlegen werden.

Die Neubauengpässe werden sich voraussichtlich fortsetzen, da die hohen Baukosten und die unsichere regulatorische Situation viele potenzielle Investoren abschrecken. Dies wird die Marktanspannung aufrechterhalten und Mietern wenig Verhandlungsspielraum lassen. Langfristig könnte sich der Trend zu kleineren Wohneinheiten verstärken, was das Angebot an Miethäusern weiter verknappen würde.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine Erhöhung um 0,09 Euro oder etwa ein Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Diese moderate Steigerung setzt den kontinuierlichen Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort und spiegelt die anhaltende Nachfrage nach Mietwohnungen wider.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von 4,5 Prozent eine deutlich dynamischere Entwicklung. Diese überdurchschnittliche Erhöhung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den Druck auf dem Mietwohnungsmarkt. Besonders Neuvertragsmieten liegen oft deutlich über dem Durchschnitt, während Bestandsmieten durch gesetzliche Regelungen moderater steigen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Trotz zunehmender Neubauaktivitäten reicht das Angebot nicht aus, um die hohe und ungebrochene Nachfrage zu befriedigen. Die Fertigstellung neuer Mietwohnungen kann den strukturellen Mangel nicht beheben, zumal viele Neubauprojekte sich auf das höherpreisige Segment konzentrieren.

Der Leerstand ist mit Werten deutlich unter zwei Prozent sehr gering und beschränkt sich hauptsächlich auf Fluktuationsleerstand und sanierungsbedürftige Objekte. Diese extrem niedrige Quote führt zu einem Vermietermarkt, in dem Interessenten oft in Konkurrenz zueinander stehen und sich mit zahlreichen Mitbewerbern messen müssen. Besichtigungstermine sind oft überfüllt, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind signifikant und folgen einem klaren Muster. Die Innenstadt und beliebte Stadtteile wie das Kreuzviertel, die Nordstadt oder das Kaiserviertel verlangen die höchsten Mieten. Hier profitieren Mieter von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und einem vielfältigen kulturellen Angebot. Die Mieten in diesen Lagen liegen oft 20 bis 30 Prozent über dem Stadtdurchschnitt.

Die Stadtrandgebiete bieten dagegen vergleichsweise niedrigere Mieten bei oft größeren Wohnflächen. Stadtteile wie Scharnhorst, Mengede oder Huckarde sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen. Die Verkehrsanbindung durch S-Bahn und Stadtbahn macht diese Lagen zunehmend attraktiv für Pendler, was zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt sieht eine Fortsetzung des moderaten, aber kontinuierlichen Mietpreisanstiegs vor. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Steigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: das anhaltend knappe Angebot, steigende Modernisierungskosten und die wachsende Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und der Mietspiegel, werden die Preisentwicklung weiterhin dämpfen, können aber den grundlegenden Marktdruck nicht vollständig kompensieren. Besonders im Neubausegment werden die Mieten weiter steigen, da hier keine Preisbindungen gelten und die hohen Baukosten refinanziert werden müssen.

Langfristig wird die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft und dem Trend zu kleineren Haushalten die Nachfrage nach Mietwohnungen hochhalten. Gleichzeitig wird erwartet, dass die Neubautätigkeit auf dem aktuellen Niveau verharrt oder sogar zurückgeht, was die Marktanspannung perpetuiert. Mieter sollten sich daher auf weiter steigende Preise und eine anhaltend schwierige Wohnungssuche einstellen.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit anhaltenden Preissteigerungen über alle Segmente. Die Marktdynamik wird weiterhin von einem strukturellen Angebotsdefizit bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. Während der Eigentumsmarkt, insbesondere bei Wohnungen, die stärkste Dynamik aufweist, entwickeln sich auch die Mietmärkte mit moderaten, aber stetigen Preissteigerungen.

Die räumlichen Disparitäten innerhalb des Stadtgebiets bleiben bestehen, wobei zentrale und etablierte Lagen ihre Premiumposition behaupten. Die Neubautätigkeit, obwohl leicht zunehmend, reicht nicht aus, um den Nachfrageüberhang zu kompensieren. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sie sich auch mittelfristig auf eine angespannte Marktsituation mit steigenden Preisen einstellen müssen. Die Stadt Dortmund bleibt damit ein attraktiver, aber herausfordernder Immobilienstandort im Herzen des Ruhrgebiets.