Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit stabilen bis steigenden Preisen in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes. Die Dynamik wird weiterhin durch eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot geprägt, was zu einer fortgesetzten Preissteigerung führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Preis noch bei 3.114 Euro pro Quadratmeter lag, was einem Anstieg von etwa 2,9 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 3.144 Euro lag, beträgt die Steigerung rund 1,9 Prozent.

Die langfristige Betrachtung unterstreicht die kontinuierliche Wertsteigerung von Häusern in Dortmund. Seit 2020 haben sich die Preise um beeindruckende 22,5 Prozent erhöht, was die Attraktivität des Standorts für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen belegt. Diese Entwicklung spiegelt nicht nur die lokale Marktdynamik wider, sondern auch überregionale Trends wie die anhaltende Urbanisierung und die Suche nach Wohneigentum in wirtschaftlich stabilen Regionen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit gekennzeichnet. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einer angespannten Marktlage führt. Die Neubauaktivität kann die bestehende Nachfrage nicht ausreichend bedienen, was die Preise zusätzlich unter Aufwärtsdruck setzt. Regional zeigen sich unterschiedliche Intensitäten der Bautätigkeit, wobei insgesamt die Fertigstellungszahlen hinter dem Bedarf zurückbleiben.

Der Leerstand bei Häusern bewegt sich auf einem sehr niedrigen Niveau, was die hohe Liquidität des Marktes unterstreicht. Objekte, die zum Verkauf angeboten werden, finden in der Regel schnell neue Eigentümer, insbesondere in attraktiven Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was die anhaltend hohe Nachfrage verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der einzelnen Stadtteile wider. Den Spitzenplatz nimmt der Stadtteil Lücklemberg mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter ein. Diese gehobene Lage zeichnet sich durch ihre ruhige Wohnumgebung und die gute Infrastruktur aus. Ebenfalls zu den hochpreisigen Lagen zählen die Innenstadt, Hörde mit dem attraktiven Phoenix-See-Areal sowie Kirchhörde. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, guten Verkehrsanbindung und hochwertigen Freizeitmöglichkeiten.

Am anderen Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Somborn, wo die Quadratmeterpreise mit durchschnittlich 2.185 Euro deutlich moderater ausfallen. Diese Preisdifferenz von über 1.400 Euro pro Quadratmeter zwischen den teuersten und günstigsten Lagen zeigt die Heterogenität des Dortmunder Immobilienmarktes. Die Stadtrandlagen bieten dabei oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des moderaten, aber stabilen Preiswachstums hin. Marktexperten erwarten, dass die Nachfrage weiterhin das Angebot übersteigen wird, was die Preise stützt. Der Verband der Pfandbriefbanken prognostiziert für 2025 und 2026 ein leichtes, aber stetiges Wachstum im Häusersegment.

Als kritische Einflussfaktoren für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die Entwicklung der Baukosten gesehen. Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen, während sinkende Zinsen zu einer weiteren Marktbelebung führen könnten. Die anhaltend hohen Baukosten stellen eine Herausforderung für Neubauprojekte dar und könnten das Angebot weiter verknappen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um 3,7 Prozent über dem Vorquartal, als noch 2.644 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Diese Entwicklung übertrifft sogar die Dynamik im Häusersegment und unterstreicht die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen, insbesondere für Kapitalanleger und Singles sowie Paare ohne Kinder.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von etwa 2,6 Prozent. Diese kontinuierliche Wertsteigerung macht Eigentumswohnungen zu einer attraktiven Anlageform, zumal die Renditen im aktuellen Niedrigzinsumfeld im Vergleich zu anderen Anlageformen weiterhin attraktiv erscheinen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Das Angebot kann jedoch mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment entspricht nicht dem tatsächlichen Bedarf, was insbesondere in zentralen Lagen zu Engpässen führt.

Interessant ist die Beobachtung, dass die Zahl der veräußerten Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal gestiegen ist, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet. Dies könnte teilweise auf Umschichtungen im Immobilienportfolio privater und institutioneller Investoren zurückzuführen sein, die die aktuellen Preisniveaus für Verkäufe nutzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen folgen einem ähnlichen Muster wie bei Häusern, zeigen jedoch eine noch stärkere Konzentration auf zentrale Lagen. Besonders gefragt und entsprechend hochpreisig sind Wohnungen in der Innenstadt, im beliebten Kreuzviertel sowie in Hörde, wo die Entwicklung rund um den Phoenix-See für eine nachhaltige Aufwertung gesorgt hat.

Diese bevorzugten Stadtteile profitieren von ihrer Nähe zu Arbeitsplätzen, kulturellen Einrichtungen und einer gut ausgebauten Infrastruktur. Die Universitätsnähe spielt ebenfalls eine wichtige Rolle, da sowohl Studenten als auch Universitätsmitarbeiter eine konstante Nachfrage generieren. In den Randlagen sind die Preise deutlich moderater, wobei hier teilweise auch höhere Leerstände zu beobachten sind, was Käufern mehr Verhandlungsspielraum bietet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Eigentumswohnungssegment. Die Nachfrage wird voraussichtlich weiterhin hoch bleiben, insbesondere in den Universitäts- und Innenstadtlagen. Trotz möglicher Zinserhöhungen gehen Analysten von einer stabilen Marktentwicklung aus, da Dortmund als Wirtschaftsstandort weiterhin attraktiv bleibt.

Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten unterstützt zusätzlich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten zu einer veränderten Nachfragestruktur führen, bei der größere Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer bevorzugt werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Daten speziell für Miethäuser begrenzt verfügbar sind, lassen sich aus dem allgemeinen Mietmarkt wichtige Rückschlüsse ziehen. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnimmobilien liegt bei etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter, wobei Häuser typischerweise im oberen Bereich dieser Spanne oder darüber angesiedelt sind.

Im Vergleich zum Vorquartal ist ein Anstieg von etwa 1,06 Prozent zu verzeichnen, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise unterstreicht. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Wachstum von circa 4,5 Prozent eine noch deutlichere Steigerung, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die Attraktivität von Mietimmobilien als Kapitalanlage unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt auf einem hohen Niveau, was primär durch Familien getrieben wird, die den zusätzlichen Platz und oft auch einen Garten schätzen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Der Leerstand ist entsprechend gering, und attraktive Objekte finden schnell neue Mieter.

Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist begrenzt, da Investoren häufig den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Wohnungen bevorzugen, die eine höhere Rendite versprechen. Dies führt zu einem knappen Angebot und verstärkt den Konkurrenzkampf unter potenziellen Mietern. Besonders in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur ist die Nachfrage deutlich höher als das verfügbare Angebot.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen einem klaren Muster: Zentrale und besonders attraktive Lagen wie die Innenstadt und Hörde weisen die höchsten Mietpreise auf. Hier profitieren Mieter von kurzen Wegen, einer guten Infrastruktur und attraktiven Freizeitmöglichkeiten. Die Mieten in diesen Lagen können deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

In den Stadtrandlagen sind die Mieten moderater, wobei hier tendenziell mehr Mietobjekte zur Verfügung stehen. Diese Bereiche sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen. Die Verkehrsanbindung spielt hier eine entscheidende Rolle für die Preisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietmarkt bei Häusern deuten auf eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise hin. Der anhaltende Wohnraummangel in Kombination mit Bebauungsbeschränkungen und steigenden Baukosten wird die Mietpreise weiter nach oben treiben. Besonders in gefragten Lagen ist mit überdurchschnittlichen Steigerungen zu rechnen.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik in bestimmten Bereichen dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum wird durch demografische Faktoren und die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten weiter gestützt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate, aber stetige Erhöhung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wider.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 4,51 Prozent eine deutlichere Dynamik. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den Druck auf dem Mietwohnungsmarkt. Die kontinuierlichen Preissteigerungen der vergangenen Quartale setzen sich somit fort, wenn auch mit leicht abgeschwächter Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik ist weiterhin durch eine deutliche Anspannung gekennzeichnet. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einer Verknappung verfügbarer Mietwohnungen führt. Die Neubautätigkeit kann die bestehende Nachfrage nicht vollständig befriedigen, obwohl verschiedene Bauprojekte in der Pipeline sind. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was Mietern wenig Auswahlmöglichkeiten lässt.

Die Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, was darauf hindeutet, dass Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation länger in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies reduziert zusätzlich das verfügbare Angebot und verstärkt die Marktanspannung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind signifikant und folgen einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und in Universitätsnähe erzielt, wobei das Kreuzviertel als besonders beliebtes und entsprechend hochpreisiges Viertel hervorsticht. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen.

Die Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Mieten, erfahren jedoch eine wachsende Nachfrage, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen ausweichen. Diese Entwicklung führt zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise zwischen Zentrum und Peripherie, wobei die Unterschiede dennoch erheblich bleiben. Stadtteile mit guter S-Bahn- oder U-Bahn-Anbindung erfahren dabei eine überdurchschnittliche Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums hin. Die anhaltende Nachfrage, getrieben durch Zuzug, demografischen Wandel und die Bildung kleinerer Haushalte, wird die Mietpreise weiter stützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel die Dynamik in gewissem Maße dämpfen.

Experten erwarten, dass die Neubautätigkeit mittelfristig zunehmen wird, was zu einer gewissen Entspannung führen könnte. Allerdings wird diese Entwicklung voraussichtlich erst in 18 bis 24 Monaten spürbare Auswirkungen auf den Markt haben. Die kontinuierlichen Erhöhungen im Mietspiegel zeigen die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum und deuten auf weitere moderate Preissteigerungen hin.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer klaren Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Die Preisentwicklung sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten zeigt eine Fortsetzung des Wachstumstrends, wobei die Steigerungsraten im Vergleich zu den Vorjahren moderater ausfallen.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – hohes Nachfrageniveau bei begrenztem Angebot – bleiben bestehen und werden voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen die Marktentwicklung prägen. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, während Mieter mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Mieterhöhungen rechnen müssen.

Die Heterogenität des Marktes mit deutlichen Preisunterschieden zwischen verschiedenen Stadtteilen bietet jedoch weiterhin Opportunitäten für verschiedene Zielgruppen. Während Premium-Lagen ihre Attraktivität behalten, gewinnen auch Randlagen durch verbesserte Infrastruktur und moderate Preise an Bedeutung.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen, wobei externe Faktoren wie die Zinsentwicklung, regulatorische Eingriffe und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung die Dynamik beeinflussen werden. Der Dortmunder Immobilienmarkt bleibt damit ein attraktiver, wenn auch zunehmend herausfordernder Markt für alle Marktteilnehmer.