Immobilienmarktbericht Dortmund – Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien moderate Preissteigerungen zu verzeichnen. Der Markt bleibt angespannt, das Angebot kann die starke Nachfrage nicht vollständig bedienen. Nachfolgend eine detaillierte Analyse der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund bei 3.203 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 59 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 3.144 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine Preissteigerung von 1,9 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Hauspreise in Dortmund unterstreicht.

Diese moderate, aber stetige Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Wohneigentum in Form von Häusern wider. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Doppelhaushälften bleibt ungebrochen hoch, was maßgeblich zur Preisstabilität und den kontinuierlichen Steigerungen beiträgt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die sehr hohe Nachfrage trifft auf ein äußerst begrenztes Angebot, wodurch sich der Markt weiterhin als Verkäufermarkt präsentiert. Leerstand ist im Häusersektor praktisch nicht vorhanden – nahezu jede zum Verkauf stehende Immobilie findet zeitnah einen Abnehmer.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf den Süden Dortmunds sowie die Stadtrandgebiete. Trotz verstärkter Bemühungen im Neubaubereich reicht die Anzahl der fertiggestellten Objekte nicht aus, um die anhaltend hohe Nachfrage zu decken. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots und unterstützt die Preisentwicklung nach oben. Bauträger und Projektentwickler fokussieren sich verstärkt auf die Erschließung neuer Wohngebiete in den Außenbezirken, wo noch ausreichend Bauland zur Verfügung steht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb des Dortmunder Stadtgebiets. Besonders begehrt sind Objekte im Süden der Stadt sowie in den Stadtrandlagen. Diese Gebiete profitieren von ihrer grünen Umgebung, der guten Verkehrsanbindung und der familienfreundlichen Infrastruktur. Stadtteile wie Hörde, Hombruch und Aplerbeck verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage.

Die zentralen Lagen bleiben weiterhin attraktiv, allerdings ist hier die Neubauaktivität aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit deutlich geringer. In den innenstadtnahen Vierteln dominiert der Bestand, wobei sanierte Altbauten und modernisierte Bestandsimmobilien besonders gefragt sind. Die Preise in diesen Lagen liegen tendenziell über dem städtischen Durchschnitt, während die Außenbezirke durch ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis punkten können.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Dortmund bleibt positiv. Experten erwarten, dass sich der moderate Aufwärtstrend in den kommenden 12 bis 24 Monaten fortsetzen wird. Für die nächsten Quartale werden Preissteigerungen zwischen 1,9 und 2,6 Prozent pro Quartal prognostiziert. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, dem begrenzten Angebot und den weiterhin attraktiven Finanzierungsbedingungen.

Mittelfristig könnte die verstärkte Neubauaktivität zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen, allerdings wird nicht erwartet, dass dies zu Preisrückgängen führt. Vielmehr dürfte sich das Wachstumstempo der Preise auf einem moderaten Niveau stabilisieren. Die demografische Entwicklung und der Zuzug in die Metropolregion Ruhr werden die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um 69 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 2,6 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 2.664 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 entspricht dies ebenfalls einer Steigerung von 2,6 Prozent.

Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung im Wohnungssegment reflektiert die besondere Attraktivität von Eigentumswohnungen für verschiedene Käufergruppen. Sowohl Selbstnutzer als auch Kapitalanleger zeigen ein verstärktes Interesse an diesem Marktsegment, was die Preisdynamik zusätzlich befeuert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist von einer sehr hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot charakterisiert. Der Markt zeigt sich noch angespannter als im Häusersegment, was sich in den höheren Preissteigerungsraten widerspiegelt. Neubauwohnungen sind besonders gefragt und werden häufig bereits in der Planungsphase verkauft.

Die Neubauaktivität konzentriert sich, ähnlich wie im Häusersektor, auf den Süden Dortmunds und die Stadtrandgebiete. Hier entstehen vermehrt moderne Wohnanlagen mit zeitgemäßer Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Trotz der regen Bautätigkeit kann das Angebot die Nachfrage nicht vollständig bedienen. Projektentwickler berichten von Wartelisten für neue Projekte und einer schnellen Vermarktung der verfügbaren Einheiten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Neubauwohnungen hat sich weiter verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Eigentumswohnungen zeigen sich deutliche Preisunterschiede je nach Lage innerhalb des Stadtgebiets. Die höchste Nachfrage verzeichnen der Süden Dortmunds sowie die Stadtrandlagen, wo vermehrt familiengerechte Neubauwohnungen mit Balkonen oder Terrassen entstehen. Diese Gebiete profitieren von ihrer Kombination aus urbanem Leben und naturnaher Umgebung.

In den zentralen Lagen ist die Nachfrage ebenfalls hoch, allerdings ist hier das Neubauvolumen aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit geringer. Die Innenstadtlagen und innenstadtnahen Quartiere sind besonders bei jungen Berufstätigen und Senioren beliebt, die die kurzen Wege und die urbane Infrastruktur schätzen. In diesen Lagen dominieren Bestandswohnungen und vereinzelte Nachverdichtungsprojekte. Die Preise in Top-Lagen des Zentrums können deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, während in den Außenbezirken noch vergleichsweise günstige Einstiegspreise zu finden sind.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben ausgesprochen positiv. Marktexperten prognostizieren eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends mit erwarteten Preissteigerungen zwischen 2,6 und 3,7 Prozent pro Quartal in den kommenden 12 bis 24 Monaten. Diese optimistische Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: der anhaltend hohen Nachfrage, dem strukturellen Angebotsdefizit und der zunehmenden Attraktivität Dortmunds als Wohn- und Arbeitsstandort.

Langfristig wird erwartet, dass sich der Wohnungsmarkt auf einem höheren Preisniveau stabilisiert. Die geplanten Infrastrukturprojekte und die weitere Entwicklung des Wirtschaftsstandorts Dortmund dürften die Nachfrage nach Wohnraum weiter stützen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen die Neubaupreise zusätzlich nach oben treiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 0,09 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete noch 8,48 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich mit einer Steigerung von 0,37 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 4,51 Prozent eine deutlichere Aufwärtsbewegung.

Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf einer Immobilie noch nicht leisten können. Die moderaten Steigerungen im Quartalsvergleich deuten auf eine gewisse Stabilisierung des Mietmarktes hin, wobei das Niveau im Jahresvergleich dennoch spürbar gestiegen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist von einer sehr hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot geprägt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden – freiwerdende Objekte finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter. Diese Marktenge führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten.

Das Angebot an Mietshäusern bleibt strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten, anstatt sie zu vermieten. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden häufig von institutionellen Vermietern oder privaten Kleinvermietern angeboten. Neubauaktivitäten im Mietshaussektor sind selten und konzentrieren sich hauptsächlich auf gehobene Objekte in bevorzugten Lagen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu kurzen Inseratszeiten und häufigen Massenbesichtigungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Mietshäusern zeigen sich deutliche Unterschiede je nach Stadtteil und Lage. Die höchste Nachfrage verzeichnen die zentralen Lagen sowie die beliebten Wohnviertel mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Stadtteile wie Hörde, Hombruch und die innenstadtnahen Quartiere sind besonders begehrt und weisen überdurchschnittliche Mietpreise auf.

Der Stadtrand und der Süden Dortmunds sind ebenfalls stark nachgefragt, insbesondere von Familien, die mehr Wohnfläche und einen Garten suchen. In diesen Gebieten finden sich häufiger Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften zur Miete, die trotz höherer Absolutmieten aufgrund der größeren Wohnfläche ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bieten können. Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen können erheblich sein, wobei Top-Lagen bis zu 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen können.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietshausmarkt in Dortmund bleibt verhalten optimistisch. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends mit Preissteigerungen zwischen 1 und 4 Prozent pro Quartal in den kommenden 12 bis 24 Monaten. Die große Bandbreite der Prognose reflektiert die Unsicherheiten bezüglich der weiteren regulatorischen Entwicklung im Mietrecht sowie möglicher konjunktureller Einflüsse.

Mittelfristig wird erwartet, dass der Mietmarkt für Häuser angespannt bleibt. Die strukturelle Knappheit an Mietobjekten in diesem Segment wird sich voraussichtlich nicht wesentlich verbessern. Gleichzeitig könnte die Nachfrage durch den weiteren Zuzug nach Dortmund und die steigenden Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt halten, weiter zunehmen. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie das Segment der Mietshäuser. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was exakt dem Niveau der Mietshäuser entspricht. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 bedeutet dies eine Steigerung von 0,09 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 1,06 Prozent. Die Durchschnittsmiete lag im zweiten Quartal bei 8,48 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ergibt sich eine Steigerung von 0,37 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 4,51 Prozent.

Diese Preisentwicklung zeigt, dass der Mietwohnungsmarkt einer stetigen, aber moderaten Aufwärtsdynamik folgt. Die identischen Durchschnittsmieten für Häuser und Wohnungen sind bemerkenswert und deuten auf eine Angleichung der Marktsegmente hin, wobei zu beachten ist, dass sich dahinter unterschiedliche Teilmärkte mit verschiedenen Preisstrukturen verbergen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer sehr hohen Nachfrage und einem äußerst begrenzten Angebot geprägt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Freiwerdende Wohnungen werden häufig innerhalb weniger Tage neu vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder Wartelisten.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich konzentriert sich auf größere Wohnbauprojekte, die von institutionellen Investoren oder kommunalen Wohnungsbaugesellschaften entwickelt werden. Trotz verschiedener Förderprogramme und politischer Bemühungen reicht das Neubauvolumen nicht aus, um die stetig wachsende Nachfrage zu decken. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Bedarfsprognosen zurück, was die Marktanspannung weiter verstärkt. Besonders im bezahlbaren Segment ist das Angebot knapp, während im gehobenen Preissegment etwas mehr Bewegung zu verzeichnen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Wohnungen variieren erheblich je nach Lage innerhalb Dortmunds. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen und beliebten Vierteln erzielt. Die Innenstadt und innenstadtnahe Quartiere wie das Kreuzviertel oder das Kaiserviertel sind besonders bei jungen Berufstätigen, Studierenden und Singles beliebt. Hier liegen die Mieten oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Der Stadtrand und der Süden Dortmunds bieten hingegen ein differenziertes Bild. Während moderne Neubauwohnungen in guten Lagen auch hier überdurchschnittliche Mieten erzielen, finden sich in den Außenbezirken noch bezahlbare Bestandswohnungen. Stadtteile wie Mengede, Eving oder Scharnhorst weisen teilweise deutlich niedrigere Durchschnittsmieten auf. Die Spreizung zwischen günstigen und teuren Lagen hat sich in den letzten Jahren weiter vergrößert, was die sozialräumliche Segregation verstärkt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten positiv aus Vermietersicht. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends mit Mietsteigerungen zwischen 1 und 4 Prozent pro Quartal. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, dem strukturellen Angebotsdefizit und dem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum in Dortmund.

Langfristig wird der Mietwohnungsmarkt voraussichtlich angespannt bleiben. Verschiedene Faktoren werden die weitere Entwicklung beeinflussen: Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Single- und Kleinhaushalten erhöht die Nachfrage nach Wohnungen. Gleichzeitig könnten regulatorische Maßnahmen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Mieterschutzgesetze die Preisentwicklung dämpfen. Die geplanten Investitionen in den sozialen Wohnungsbau könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen, werden aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die grundlegende Marktanspannung zu lösen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage getragen. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate bis deutliche Preissteigerungen, wobei das Kaufsegment mit Steigerungsraten von 1,9 Prozent bei Häusern und 2,6 Prozent bei Wohnungen dynamischer ist als der Mietmarkt mit einheitlichen 1,06 Prozent Quartalssteigerung.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das bestimmende Merkmal des Dortmunder Immobilienmarktes. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten, insbesondere im Süden und an den Stadträndern, kann das Angebot die hohe Nachfrage nicht decken. Dies führt zu einem anhaltenden Verkäufer- und Vermietermarkt mit kurzen Vermarktungszeiten und intensivem Wettbewerb unter Kauf- und Mietinteressenten.

Die geografischen Preisunterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei zentrale Lagen und beliebte Wohnviertel Premiumpreise erzielen, während in den Außenbezirken noch vergleichsweise moderate Preise zu finden sind. Diese Entwicklung trägt zu einer zunehmenden sozialräumlichen Differenzierung bei.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung, allerdings auf moderatem Niveau. Die Nachhaltigkeit dieser Entwicklung wird von verschiedenen Faktoren abhängen, darunter die weitere wirtschaftliche Entwicklung, regulatorische Eingriffe und die Erfolge beim Wohnungsneubau. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, während Mieter mit moderaten, aber stetigen Mieterhöhungen rechnen müssen.

Der Dortmunder Immobilienmarkt bleibt damit ein attraktiver, aber herausfordernder Markt, der sowohl Chancen als auch Risiken birgt. Die Stadt profitiert von ihrer Lage im Herzen des Ruhrgebiets, der guten Infrastruktur und der dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung. Diese Faktoren werden voraussichtlich auch in Zukunft für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum sorgen und den Immobilienmarkt stützen.