Immobilienmarktbericht Dortmund – Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Die anhaltende Nachfrage nach Wohnimmobilien bei gleichzeitig begrenztem Angebot führt zu moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise in allen Segmenten gestiegen, wobei die Entwicklung je nach Immobilientyp unterschiedlich ausfällt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 ein stabiles Preisniveau mit moderater Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich in einer Spanne zwischen 3.203 Euro und 3.352 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von etwa 1,8 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise noch etwas niedriger lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Preissteigerung zwischen 3 und 8 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohnimmobilien in Dortmund unterstreicht.

Die moderate Preisentwicklung spiegelt eine gesunde Marktdynamik wider, ohne Anzeichen einer Überhitzung. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Größe, Ausstattung und Lage erheblich, wobei die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche zwischen etwa 448.000 und 469.000 Euro liegen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Kaufhäusern in Dortmund bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Treibende Faktoren sind die anhaltende Urbanisierung, der Wunsch nach Wohneigentum als Inflationsschutz sowie die historisch noch immer attraktiven Finanzierungsbedingungen. Das Angebot kann mit dieser starken Nachfrage jedoch nicht Schritt halten. Die Neubauaktivität zeigt sich mit etwa 180 Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser pro Quartal stabil, jedoch werden nur etwa 150 Einheiten tatsächlich fertiggestellt.

Der Leerstand bei Häusern liegt mit weniger als einem Prozent auf einem extrem niedrigen Niveau, was die Angebotsknappheit deutlich unterstreicht. Diese Marktenge führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten und häufig zu Bietergefechten bei besonders attraktiven Objekten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, und gut gepflegte Objekte in gefragten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Zentrale und etablierte Wohnviertel verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, während Stadtrandlagen noch vergleichsweise moderate Preise aufweisen. Besonders gefragt sind familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur, Grünflächen und Anbindung an Schulen und Kindergärten. Die südlichen Stadtteile wie Brünninghausen, Höchsten und Hombruch gehören weiterhin zu den begehrtesten und entsprechend hochpreisigen Lagen.

In den zentrumsnahen Bereichen ist das Angebot an Häusern naturgemäß begrenzt, was zu besonders hohen Preisen führt. Stadtrandgebiete wie Mengede oder Scharnhorst bieten hingegen noch erschwinglichere Optionen, profitieren aber zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und steigender Nachfrage von Familien, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Häusermarkt in Dortmund bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten moderate Preissteigerungen von jährlich 2 bis 3 Prozent. Diese verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die anhaltend hohe Nachfrage, das begrenzte Bauland im Stadtgebiet sowie die strukturellen Verbesserungen der städtischen Infrastruktur.

Die Zinssituation bleibt ein wichtiger Einflussfaktor. Sollten die Zinsen weiter moderat bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Andererseits könnte eine deutliche Zinserhöhung die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung oder leichten Korrektur der Preise führen. Insgesamt wird jedoch von einer robusten Marktentwicklung ausgegangen, die Dortmund als attraktiven Wohnstandort im Ruhrgebiet weiter festigt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine etwas dynamischere Preisentwicklung als der Häusermarkt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 2.733 Euro, was eine Steigerung von 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Preis noch bei etwa 2.664 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung beachtliche 8 Prozent.

Diese Preisentwicklung fügt sich in einen langfristigen Aufwärtstrend ein. Über einen Fünfjahreszeitraum betrachtet, haben Eigentumswohnungen in Dortmund eine Wertsteigerung von etwa 22,5 Prozent erfahren, was die Attraktivität dieser Anlageform unterstreicht. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 205.000 Euro, wobei je nach Ausstattung und Lage erhebliche Abweichungen nach oben und unten möglich sind.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich lebhafter als bei Einfamilienhäusern. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 320 neue Wohneinheiten fertiggestellt, während sich weitere 450 Einheiten im Bau befinden. Die Zahl der Baugenehmigungen liegt bei etwa 380 pro Quartal, was auf eine anhaltende Bautätigkeit in den kommenden Quartalen hindeutet. Trotz dieser vergleichsweise regen Neubautätigkeit kann das Angebot die starke Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt mit 0,8 Prozent ebenfalls auf einem sehr niedrigen Niveau. Dies zeigt, dass nahezu alle verfügbaren Wohnungen schnell Käufer finden. Die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt, und besonders Neubauwohnungen sind oft bereits vor Fertigstellung vollständig verkauft. Die hohe Nachfrage wird durch verschiedene Käufergruppen getragen: junge Paare und Singles, die ihre erste Eigentumswohnung erwerben, Kapitalanleger auf der Suche nach stabilen Renditen sowie ältere Menschen, die vom Haus in eine pflegeleichtere Wohnung wechseln.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Premiumlagen in der Innenstadt und in beliebten Szenevierteln verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und oft auch die stärksten Wertsteigerungen. Wohnungen in diesen Lagen fungieren häufig als Kapitalanlagen und profitieren von der hohen Vermietbarkeit.

Universitätsnahe Stadtteile wie die Bereiche um die Technische Universität Dortmund erfreuen sich besonderer Beliebtheit bei Investoren, die an Studierende vermieten möchten. Hier sind die Preise in den letzten Jahren überdurchschnittlich gestiegen. Gleichzeitig bieten Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke noch erschwinglichere Optionen für Eigennutzer, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund sind ausgesprochen positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden jährliche Preissteigerungen zwischen 5 und 8 Prozent erwartet, was über dem prognostizierten Wachstum des Häusermarkts liegt. Diese optimistische Einschätzung basiert auf mehreren fundamentalen Faktoren: Die anhaltende Urbanisierung führt zu steigender Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen, während das begrenzte Bauland die Angebotserweiterung limitiert.

Zusätzlich profitiert der Wohnungsmarkt von der steigenden Attraktivität Dortmunds als Wirtschafts- und Bildungsstandort. Die geplanten Infrastrukturprojekte und die kontinuierliche Aufwertung verschiedener Stadtteile werden voraussichtlich zu weiteren Wertsteigerungen führen. Investoren sehen in Dortmunder Eigentumswohnungen weiterhin eine solide Anlageform mit stabilen Renditen und Wertsteigerungspotenzial.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung, wenngleich konkrete Durchschnittsmieten für Häuser in den verfügbaren Daten nicht explizit ausgewiesen werden. Die allgemeine Mietpreisentwicklung für Wohnimmobilien deutet auf Steigerungen zwischen 1,5 und 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 hin. Im Jahresvergleich liegt die Mietsteigerung bei etwa 4,5 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten widerspiegelt.

Miethäuser sprechen vorwiegend Familien an, die den Komfort und Platz eines Hauses schätzen, sich aber noch nicht für einen Kauf entscheiden können oder wollen. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, wobei moderne, energieeffiziente Objekte deutliche Aufschläge erzielen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Dortmund bleibt knapp. Die geringe Neubautätigkeit im Einfamilienhaussegment führt dazu, dass nur wenige neue Mietobjekte auf den Markt kommen. Die meisten neu gebauten Häuser werden von den Eigentümern selbst bewohnt oder als Kapitalanlage verkauft, nur selten zur Vermietung angeboten. Der Leerstand ist entsprechend gering, und verfügbare Miethäuser finden in der Regel schnell neue Mieter.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können. Auch Expatriates und temporär in Dortmund arbeitende Fachkräfte suchen häufig nach Miethäusern, was zu einer stabilen Nachfrage in diesem Segment führt. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was für Vermieter attraktiv ist, aber gleichzeitig die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch wenn detaillierte Daten zu Lageunterschieden bei Miethäusern nicht vorliegen, lassen sich aus der allgemeinen Marktbeobachtung Tendenzen ableiten. Familienfreundliche Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen und Grünflächen sind besonders gefragt. Die südlichen Stadtteile Dortmunds, die bereits beim Kaufmarkt als Premium-Lagen identifiziert wurden, weisen auch die höchsten Mietpreise für Häuser auf.

In Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken finden sich noch moderate Mietpreise, wobei auch hier die Nachfrage steigt. Besonders Stadtteile, die von Aufwertungsmaßnahmen und Infrastrukturverbesserungen profitieren, verzeichnen steigende Mieten. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen werden voraussichtlich bestehen bleiben, wobei eine allmähliche Angleichung durch die allgemein hohe Nachfrage zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends erwartet. Die Mietpreise dürften weiter steigen, getrieben von der anhaltend hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot. Die Knappheit an Bauland und die Fokussierung der Neubautätigkeit auf Mehrfamilienhäuser werden dazu führen, dass das Angebot an Miethäusern weiterhin begrenzt bleibt.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendumkehr führen. Langfristig könnte sich das Segment der Miethäuser weiter spezialisieren, mit einem Fokus auf hochwertige Objekte für zahlungskräftige Mieter. Für Vermieter bleibt dieses Marktsegment attraktiv, da die lange Mietdauer und die oft solventen Mieter für stabile Einnahmen sorgen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als der Wert noch bei 8,48 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung beachtliche 4,51 Prozent, ausgehend von 8,20 Euro pro Quadratmeter.

Diese überdurchschnittliche Mietpreissteigerung zeigt die anhaltende Angebotsverknappung und die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro, wobei in gefragten Lagen und bei Neubauwohnungen deutlich höhere Mieten erzielt werden. Die Warmmieten liegen entsprechend höher und stellen für viele Haushalte eine zunehmende finanzielle Belastung dar.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich ist vergleichsweise dynamisch, kann aber die starke Nachfrage nicht vollständig bedienen. Mit etwa 320 fertiggestellten Wohneinheiten pro Quartal und weiteren 450 Einheiten im Bau zeigt sich eine rege Bautätigkeit. Die Zahl der Baugenehmigungen von etwa 380 Einheiten pro Quartal lässt auf eine Fortsetzung dieser Dynamik schließen. Dennoch bleibt der Leerstand mit 0,8 Prozent bei Eigentumswohnungen, die oft auch vermietet werden, auf einem extrem niedrigen Niveau.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird von verschiedenen Gruppen getragen: Studierende der Technischen Universität und anderer Hochschulen, junge Berufstätige, die Flexibilität schätzen, sowie Senioren, die in kleinere, barrierefreie Wohnungen umziehen. Die durchschnittliche Verweildauer in Mietwohnungen hat sich in den letzten Jahren verkürzt, was zu einer höheren Fluktuation führt, aber auch mehr Möglichkeiten für Mietanpassungen bietet. Besichtigungstermine für attraktive Wohnungen sind oft überfüllt, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Spitzenmieten werden in populären zentralen Vierteln und universitätsnahen Lagen erzielt. Die Nordstadt, einst als problematisch geltend, erfährt eine zunehmende Gentrifizierung mit steigenden Mieten. Die Innenstadt und angrenzende Szeneviertel wie das Kreuzviertel gehören zu den teuersten Mietlagen.

Stadtrandgebiete bieten noch moderate Mieten, profitieren aber von Infrastrukturverbesserungen und werden zunehmend attraktiver. Stadtteile wie Hörde, die von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten profitiert haben, verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt eine entscheidende Rolle bei der Mietpreisbildung, wobei U-Bahn-nahe Wohnungen deutliche Aufschläge erzielen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv im Sinne weiterer Preissteigerungen. Die angespannte Marktlage wird sich voraussichtlich fortsetzen, da die Neubautätigkeit mit der wachsenden Nachfrage nicht Schritt halten kann. Infrastrukturprojekte wie der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und die Aufwertung verschiedener Stadtquartiere werden die Attraktivität Dortmunds als Wohnstandort weiter erhöhen.

Die Mietpreisentwicklung wird voraussichtlich moderat bis leicht beschleunigt weitergehen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten. Dennoch wird erwartet, dass die strukturellen Faktoren – Bevölkerungswachstum, Urbanisierung, begrenzte Flächenverfügbarkeit – zu weiteren Mietsteigerungen führen werden. Für Mieter bedeutet dies eine zunehmende finanzielle Belastung, während Vermieter und Investoren von stabilen Renditen und Wertsteigerungen profitieren können.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Die Preissteigerungen bewegen sich je nach Segment zwischen 1 und 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal und zwischen 3 und 8 Prozent im Jahresvergleich. Die fundamentalen Marktfaktoren – hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot – bleiben bestimmend für die Preisentwicklung.

Besonders dynamisch zeigt sich der Markt für Eigentumswohnungen mit erwarteten jährlichen Preissteigerungen von 5 bis 8 Prozent. Der Mietwohnungsmarkt verzeichnet ebenfalls überdurchschnittliche Steigerungen, was die Wohnkostenbelastung für Mieter erhöht. Die Neubautätigkeit, obwohl im Wohnungsbereich relativ rege, kann die Nachfrage nicht vollständig bedienen, was zu anhaltend niedrigen Leerstandsquoten führt.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Dortmund ein attraktiver Standort mit Wertsteigerungspotenzial. Die Stadt profitiert von ihrer Lage im Ruhrgebiet, der guten Infrastruktur und der stetigen Weiterentwicklung als Wirtschafts- und Bildungsstandort. Die erwartete moderate Preisentwicklung in den kommenden 12 bis 24 Monaten verspricht eine Fortsetzung des stabilen Wachstums ohne Überhitzungserscheinungen, was für eine nachhaltige Marktentwicklung spricht.