Immobilienmarktbericht Dortmund - 3. Quartal 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend dynamische Entwicklung mit steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die Marktlage bleibt weiterhin angespannt, geprägt von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preissteigerungen fortgesetzt, wobei die Kaufpreise stärker zulegten als die Mietpreise.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund ein Niveau von 3.352 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 3.306 Euro pro Quadratmeter lag. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Preise setzt sich damit fort, wobei die Steigerungsrate im Vergleich zu den Vorquartalen moderat ausfällt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Preisdynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 stiegen die Preise um beachtliche 8 Prozent, was die anhaltende Attraktivität des Dortmunder Häusermarktes unterstreicht. Diese Entwicklung liegt über dem bundesweiten Durchschnitt und reflektiert die spezifische Marktsituation in der Ruhrgebietsmetropole, die von einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung und einem anhaltenden Zuzug profitiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist geprägt von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt und die Preise weiter nach oben treibt.

Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage moderat. Hauptursache hierfür ist die anhaltende Baulandknappheit in Dortmund, die eine stärkere Ausweitung des Angebots verhindert. Die vorhandenen Neubauaktivitäten konzentrieren sich vorwiegend auf die südlichen Stadtteile sowie die Stadtrandlagen, wo noch vereinzelt Bauland zur Verfügung steht. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch deutlich hinter dem Bedarf zurück, was die Marktanspannung weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds. Premium-Lagen, insbesondere in den südlichen Stadtteilen und in Zentrumsnähe, verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Die Stadtrandlagen bieten hingegen noch moderate Preisniveaus und sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche und Gartenflächen suchen. Hier konzentrieren sich auch die meisten Neubauaktivitäten, da in diesen Bereichen noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist. Die nördlichen Stadtteile zeigen eine stabilere, aber weniger dynamische Preisentwicklung als die südlichen Bereiche.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung und den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank abhängen wird.

Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum bei gleichzeitiger Sicherung der Bezahlbarkeit. Die Stadt Dortmund arbeitet an verschiedenen Konzepten zur Mobilisierung von Bauland und zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren. Langfristig wird der Markt jedoch angespannt bleiben, solange das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage besteht.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Im zweiten Quartal 2025 betrug der Durchschnittspreis noch zwischen 2.640 und 2.664 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,6 bis 3,7 Prozent entspricht.

Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls eine positive Tendenz mit einer Preissteigerung von etwa 2,59 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung liegt zwar unter der Dynamik des Häusermarktes, zeigt aber dennoch eine solide Wertsteigerung, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz der gestiegenen Zinsen weiter anziehen, was die fundamentale Stärke des Dortmunder Wohnungsmarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt präsentiert sich als hochdynamisch mit einer außerordentlich starken Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt, und gut ausgestattete Wohnungen in attraktiven Lagen werden oft innerhalb weniger Tage verkauft. Diese Marktdynamik führt zu einem intensiven Bieterwettbewerb, insbesondere bei Objekten im mittleren Preissegment.

Die Neubautätigkeit im Wohnungssegment nimmt leicht zu, kann jedoch die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter den Erwartungen zurück, was teilweise auf gestiegene Baukosten und Finanzierungsherausforderungen zurückzuführen ist. Parallel dazu führen umfangreiche Modernisierungen im Bestand zu einer qualitativen Aufwertung des Angebots, was sich in höheren Preisen niederschlägt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt eine deutliche Spreizung zwischen verschiedenen Stadtteilen. Neubauprojekte konzentrieren sich vorrangig auf das höherpreisige Segment und entstehen bevorzugt in attraktiven, zentrumsnahen Lagen sowie in aufstrebenden Vierteln mit guter Verkehrsanbindung.

Die Innenstadtlagen und beliebte Viertel wie das Kreuzviertel oder die Stadtteile in Universitätsnähe profitieren von einem besonders starken Preisdruck. Hier werden für moderne, gut ausgestattete Wohnungen Spitzenpreise erzielt. Demgegenüber bieten die Außenbezirke und weniger zentrale Lagen noch moderate Preisniveaus, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt fallen positiv aus. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die anhaltende demografische Veränderung mit einem Trend zu kleineren Haushalten erhöht die Nachfrage nach Wohnungen kontinuierlich.

Zusätzlich sorgt die wachsende Attraktivität Dortmunds als Wirtschafts- und Bildungsstandort für einen stetigen Zuzug, der die Nachfrage weiter befeuert. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere und die Revitalisierung ehemaliger Industrieflächen bieten mittelfristig Potenzial für zusätzliches Angebot, wobei die Realisierung dieser Projekte Zeit benötigt. Kurzfristig wird der Markt daher angespannt bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietwohnhäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Preisentwicklung. Während keine separaten Quadratmeterpreise speziell für Häuser zur Miete veröffentlicht wurden, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten eine geringfügige Steigerung von etwa 1 Prozent gegenüber dem Vorquartal ableiten. Diese verhaltene Entwicklung steht im Kontrast zu den deutlicheren Steigerungen im Kaufsegment.

Die Mietpreise für Häuser orientieren sich stark an Lage, Größe und Ausstattung, wobei Einfamilienhäuser in guten Lagen durchschnittlich zwischen 1.200 und 2.000 Euro Kaltmiete erzielen. Die Preisspanne ist dabei erheblich und reicht von günstigen Reihenhäusern in Randlagen bis zu Premium-Objekten in bevorzugten Wohngebieten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnhäusern bleibt auf hohem Niveau, wobei besonders familienfreundliche Viertel mit guter Infrastruktur stark nachgefragt sind. Das Angebot an Mietobjekten ist weiterhin knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten und einer hohen Anzahl von Interessenten pro Objekt führt. Die geringe Fluktuation im Bestand verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich.

Neubauaktivitäten im Mietbereich für Häuser sind äußerst begrenzt. Die meisten Neubauhäuser werden für den Eigennutz oder als Kaufobjekte entwickelt. Dies führt dazu, dass das Mietangebot hauptsächlich aus dem Bestand gespeist wird, wobei private Kleinvermieter den Markt dominieren. Institutionelle Anleger fokussieren sich hingegen stärker auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsportfolios.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Stadtrandlagen bieten in der Regel günstigere Mietkonditionen, während zentrale oder besonders beliebte Wohnviertel deutlich höhere Mieten aufweisen. Familienfreundliche Stadtteile mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten erfahren eine besonders hohe Nachfrage.

Die südlichen Stadtteile Dortmunds, traditionell als gehobene Wohnlagen bekannt, weisen die höchsten Mietpreise auf. Hier sind Mietwohnhäuser oft nur im oberen Preissegment verfügbar. Die nördlichen und östlichen Stadtteile bieten hingegen noch moderate Mietpreise, wobei auch hier eine allmähliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden moderate Mietpreissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere durch den anhaltenden Trend zum Home-Office, der den Wunsch nach größeren Wohnflächen mit Garten verstärkt.

Die begrenzte Neubautätigkeit und die geringe Fluktuation im Bestand werden die Angebotsseite weiterhin einschränken. Gleichzeitig könnten steigende Betriebskosten und energetische Sanierungsanforderungen zu zusätzlichem Preisdruck führen. Langfristig ist mit einer stabilen, aber moderaten Aufwärtsentwicklung der Mietpreise zu rechnen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und regulatorischen Eingriffen abhängen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine spürbare Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg um 0,09 Euro oder 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem die Durchschnittsmiete noch 8,48 Euro pro Quadratmeter betrug.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher sichtbar: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 stiegen die Mieten um beachtliche 4,5 Prozent von 8,20 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass der Dortmunder Mietwohnungsmarkt eine eigenständige Preisdynamik entwickelt hat, die von strukturellen Faktoren wie Wohnungsknappheit und steigender Nachfrage getrieben wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer ausgeprägten Anspannung gekennzeichnet. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt. Der Leerstand ist minimal und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve, was die Wohnungssuche erheblich erschwert.

Modernisierungsmaßnahmen im Bestand treiben die Mieten zusätzlich nach oben. Viele Vermieter nutzen die aktuelle Marktlage, um notwendige energetische Sanierungen durchzuführen und die Ausstattungsqualität zu verbessern, was sich in höheren Mietforderungen niederschlägt. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment kann den Bedarf nicht decken, wodurch sich die Marktanspannung weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Dortmund zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. Zentrale und beliebte Viertel wie das Kreuzviertel, die Innenstadt-West oder die Stadtteile in Universitätsnähe weisen deutlich höhere Mieten auf als periphere Lagen. In diesen Premium-Lagen werden oft Mieten von über 10 Euro pro Quadratmeter für gut ausgestattete Wohnungen erzielt.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln sind hingegen noch Wohnungen zu moderaten Preisen zwischen 6 und 7 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Die Preisunterschiede werden zusätzlich durch Faktoren wie Ausstattungsqualität, Baujahr und Energieeffizienz beeinflusst. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauten erzielen dabei regelmäßig Spitzenmieten, während unsanierte Bestandswohnungen noch zu günstigeren Konditionen angeboten werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der Aufwärtsentwicklung hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: Das anhaltende Bevölkerungswachstum Dortmunds, verstärkt durch den Zuzug von Studierenden und Fachkräften, sorgt für eine kontinuierlich hohe Nachfrage.

Die demografischen Veränderungen mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die wachsende Zahl von Single-Haushalten verstärken den Bedarf an Wohnungen zusätzlich. Gleichzeitig bleibt das Neubauvolumen hinter dem Bedarf zurück, was die strukturelle Wohnungsknappheit perpetuiert. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremse oder mögliche neue Mieterschutzgesetze könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich das grundlegende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nicht lösen können. Langfristig ist daher mit einer anhaltenden Marktanspannung und steigenden Mieten zu rechnen, wobei die Bezahlbarkeit von Wohnraum zunehmend zur gesellschaftlichen Herausforderung wird.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und dynamisch. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment setzen sich die Preissteigerungen fort, wobei der Kaufmarkt eine stärkere Dynamik aufweist. Die strukturelle Wohnungsknappheit, kombiniert mit einer anhaltend hohen Nachfrage, wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Für Investoren bietet der Markt weiterhin attraktive Perspektiven, während die Herausforderungen für Wohnungssuchende und Mieter zunehmen. Die Stadt Dortmund steht vor der Aufgabe, durch gezielte Maßnahmen das Wohnungsangebot zu erhöhen und gleichzeitig die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu sichern.