Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend robuste Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot trotz verstärkter Neubauaktivitäten weiterhin knapp ist. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend fort, wobei die Dynamik je nach Marktsegment unterschiedlich ausgeprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund liegt im Q3 2025 bei 3.352 EUR/m². Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 3.306 EUR/m² lag. Die verschiedenen Marktbeobachter zeigen dabei eine gewisse Bandbreite in ihren Einschätzungen, wobei die Werte zwischen 3.203 EUR/m² und 3.403 EUR/m² schwanken.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung. Gegenüber dem Q3 2024 sind die Preise um etwa 8 Prozent gestiegen, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohnhäusern in Dortmund unterstreicht. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die Attraktivität von Häusern als Kapitalanlage sowie die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum in der Ruhrgebietsmetropole.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf wird maßgeblich von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt. Im Q3 2025 wurden etwa 180 neue Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, während die Fertigstellungen bei circa 150 Einheiten pro Quartal liegen. Diese Neubauaktivität reicht jedoch bei weitem nicht aus, um die bestehende Nachfrage zu befriedigen.

Die Baulandknappheit stellt dabei das größte Hindernis für eine Ausweitung des Angebots dar. In Kombination mit den weiterhin erhöhten Baukosten, die sich aus gestiegenen Material- und Arbeitskosten ergeben, bleibt die Neubautätigkeit gedämpft. Der Leerstand liegt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Anspannung am Markt deutlich macht. Besonders im mittleren Preissegment zwischen 200.000 und 350.000 Euro übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot erheblich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds. In den Top-Lagen wie dem Kreuzviertel, dem Kaiserstraßenviertel und dem Bereich rund um den Phoenix-See bleiben die Preise auf hohem Niveau stabil bis leicht steigend. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.

In den Stadtrandgebieten konzentriert sich hingegen die verbliebene Neubauaktivität, da hier noch vereinzelt Bauland zur Verfügung steht. Stadtteile wie Scharnhorst, Mengede oder Huckarde bieten noch Entwicklungspotenzial und ziehen insbesondere Familien an, die bezahlbaren Wohnraum mit guter Verkehrsanbindung suchen. Die Preise in diesen Lagen liegen typischerweise 15 bis 25 Prozent unter denen der Premiumlagen, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für den Häusermarkt in Dortmund bleiben positiv. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 6 Prozent gerechnet. Diese Prognose basiert auf mehreren stabilen Faktoren: Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Metropolregion Ruhrgebiet, die weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen trotz gestiegener Zinsen im Vergleich zu anderen Großstädten, sowie die strukturelle Unterversorgung mit Wohneigentum.

Die erwartete Entwicklung der Bauzinsen und mögliche regulatorische Änderungen im Baurecht könnten dabei als moderierende Faktoren wirken. Sollten sich die Rahmenbedingungen für den Neubau verbessern, etwa durch vereinfachte Genehmigungsverfahren oder staatliche Förderungen, könnte dies mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen. Kurzfristig ist jedoch von einer Fortsetzung des aktuellen Trends auszugehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im Q3 2025 eine dynamische Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 EUR/m² liegt das aktuelle Niveau um 3,7 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 2.640 EUR/m² notiert wurde. Die verschiedenen Marktanalysen zeigen dabei eine gewisse Bandbreite mit Werten zwischen 2.550 und 2.733 EUR/m², was die Heterogenität des Marktes widerspiegelt.

Die Preissteigerung bei Eigentumswohnungen fällt damit stärker aus als bei Häusern, was mehrere Ursachen hat. Zum einen ist die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohneinheiten besonders hoch, zum anderen konzentriert sich die Neubautätigkeit verstärkt auf dieses Segment. Im Jahresvergleich setzt sich der moderate, aber kontinuierliche Aufwärtstrend fort, wobei die genauen Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung variieren.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität bei Eigentumswohnungen zeigt sich deutlich dynamischer als im Häusersegment. Im Q3 2025 wurden etwa 320 Wohneinheiten fertiggestellt, während sich weitere 450 Einheiten im Bau befinden und 380 Einheiten neu genehmigt wurden. Diese verstärkte Bautätigkeit konzentriert sich jedoch überwiegend auf das höherpreisige Segment, was die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum nur bedingt verbessert.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen liegt mit etwa 0,8 Prozent auf einem minimal niedrigen Niveau, was die hohe Marktanspannung unterstreicht. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals verkürzt, wobei gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Das Angebot kann trotz der verstärkten Neubautätigkeit die Nachfrage nicht vollständig bedienen, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen wie dem Kreuzviertel und dem Kaiserstraßenviertel werden für Neubauwohnungen Spitzenpreise von über 4.000 EUR/m² erzielt. Die Nachfrage in diesen Vierteln wird sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern getragen, die die Wertstabilität und das Vermietungspotenzial schätzen.

Am Phoenix-See hat sich ein eigenständiger Premiummarkt entwickelt, der mit seinen modernen Neubauprojekten und der attraktiven Wasserlage besonders zahlungskräftige Käufer anzieht. Hier liegen die Preise oft noch über dem städtischen Durchschnitt. In den Stadtrandgebieten und den sich entwickelnden Quartieren wie der Nordstadt oder dem Unionviertel finden sich hingegen noch bezahlbare Optionen, wobei auch hier die Preise aufgrund von Gentrifizierungsprozessen stetig steigen.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund erwarten Experten in den kommenden 12 bis 24 Monaten moderate jährliche Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, die durch demografische Trends wie den Trend zu kleineren Haushalten und die fortschreitende Urbanisierung gestützt wird.

Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere die weitere Entwicklung des Phoenix-Areals und die Aufwertung der Nordstadt, werden voraussichtlich positive Impulse für den Wohnungsmarkt setzen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen die Neubaupreise weiter nach oben treiben. Mittelfristig wird die Entwicklung auch davon abhängen, inwieweit es gelingt, durch verdichtetes Bauen und die Konversion von Gewerbeflächen zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im Q3 2025 eine steigende Tendenz, auch wenn die verfügbaren Marktdaten keine expliziten Durchschnittswerte für Mietpreise von Häusern ausweisen. Die allgemeine Mietpreisentwicklung in Dortmund mit einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 4,5 Prozent gilt auch für das Segment der Miet-Häuser. Im Vergleich zum Q2 2025 haben sich die Mietpreise moderat erhöht, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung variieren.

Die Nachfrage nach Miet-Häusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die den zusätzlichen Platz und den eigenen Garten schätzen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit drei bis vier Zimmern und einer Wohnfläche zwischen 100 und 150 Quadratmetern.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zur Miete wird durch ein extrem knappes Angebot geprägt. Mit einem Leerstand von unter einem Prozent ist der Markt praktisch leergefegt. Neue Miet-Häuser kommen nur vereinzelt auf den Markt, da sich der Neubau aufgrund der hohen Baulandpreise und Baukosten für Investoren oft nicht rechnet. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Die Neubauaktivität im Miet-Häuser-Segment ist durch die bereits erwähnten Faktoren Baulandmangel und hohe Baukosten stark eingeschränkt. Investoren konzentrieren sich eher auf Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen, da diese eine bessere Rendite versprechen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots an Miet-Häusern und verstärkt den Preisdruck nach oben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verfügbarkeit und Preisgestaltung von Miet-Häusern unterscheidet sich erheblich zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den beliebten innenstadtnahen Lagen sind Miet-Häuser eine absolute Rarität und erzielen entsprechend hohe Mietpreise. Familien weichen daher verstärkt auf die Stadtrandgebiete aus, wo das Angebot etwas größer ist und die Mietpreise moderater ausfallen.

In Stadtteilen wie Hombruch, Brackel oder Aplerbeck finden sich noch vereinzelt Miet-Häuser zu bezahlbaren Konditionen. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und der vorhandenen Infrastruktur mit Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Die Neubaugebiete am Stadtrand bieten teilweise moderne Reihenhäuser zur Miete an, die sich jedoch im oberen Preissegment bewegen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Miet-Häuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Die Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen, wobei die Dynamik durch die Mietpreisbremse und soziale Faktoren etwas gedämpft werden könnte. Die strukturelle Unterversorgung mit Miet-Häusern wird sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern.

Mittelfristig könnte sich die Situation leicht entspannen, wenn mehr institutionelle Investoren den Markt für Miet-Häuser entdecken und entsprechende Projekte realisieren. Auch könnten veränderte Arbeitsmodelle mit mehr Homeoffice dazu führen, dass Familien verstärkt ins Umland ziehen und damit den Druck auf den städtischen Markt reduzieren. Kurzfristig ist jedoch von einer Fortsetzung der aktuellen Marktbedingungen auszugehen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im Q3 2025 eine kontinuierliche, moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 EUR/m², was einem Anstieg von 0,09 EUR/m² oder etwa 1 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht, in dem die Durchschnittsmiete bei 8,48 EUR/m² lag. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung etwa 4,5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die anhaltende Anspannung am Mietwohnungsmarkt widerspiegelt.

Die Mietpreisentwicklung zeigt dabei eine deutliche Spreizung zwischen verschiedenen Wohnungstypen und -größen. Während kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studenten überproportionale Steigerungen verzeichnen, entwickeln sich die Mieten für größere Familienwohnungen moderater. Neubauwohnungen liegen preislich oft 20 bis 30 Prozent über dem Bestandsdurchschnitt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen ist von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt. Gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen erhalten oft schon am Tag der Veröffentlichung dutzende Anfragen. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt, kann aber die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken.

Im Q3 2025 befinden sich mehrere größere Wohnbauprojekte in der Realisierung, die in den kommenden Quartalen zusätzlichen Wohnraum schaffen werden. Die Fertigstellungen konzentrieren sich jedoch überwiegend auf das mittlere bis gehobene Preissegment, während im unteren Preissegment kaum Neubauaktivitäten zu verzeichnen sind. Dies verstärkt die soziale Segregation und macht es für einkommensschwächere Haushalte zunehmend schwieriger, adäquaten Wohnraum zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. In der Innenstadt und den beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für moderne, gut ausgestattete Wohnungen Spitzenmieten von über 12 EUR/m² erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtrandgebiete bieten hingegen noch bezahlbaren Wohnraum mit Durchschnittsmieten zwischen 6 und 8 EUR/m². Stadtteile wie Wickede, Asseln oder Kurl sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Nordstadt entwickelt sich zunehmend zum Szeneviertel mit steigenden Mieten, bietet aber noch immer vergleichsweise günstigen Wohnraum für Studenten und junge Menschen.

Ein besonderer Trend zeigt sich in den Quartieren rund um die Technische Universität Dortmund. Hier führt die hohe Nachfrage von Studenten und wissenschaftlichem Personal zu überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen, insbesondere bei kleinen und mittleren Wohnungen. Die geplante Erweiterung der Universität wird diesen Trend voraussichtlich noch verstärken.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleiben verhalten optimistisch. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere moderate Mietpreissteigerungen von jährlich 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: die anhaltend hohe Zuwanderung in die Metropolregion Ruhrgebiet, die fortschreitende Singularisierung der Gesellschaft mit mehr Ein-Personen-Haushalten sowie die weiterhin niedrige Neubauquote im bezahlbaren Segment.

Die politischen Rahmenbedingungen werden eine wichtige Rolle für die weitere Entwicklung spielen. Die Diskussion um eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Einführung eines Mietendeckels könnte die Preisentwicklung dämpfen, gleichzeitig aber auch die Investitionsbereitschaft im Neubau reduzieren. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte und die Schaffung neuer Wohnquartiere könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen.

Ein wichtiger Faktor wird auch die Entwicklung des Homeoffice-Trends sein. Sollte sich das mobile Arbeiten dauerhaft etablieren, könnte dies zu einer Verlagerung der Nachfrage von zentrumsnahen kleinen Wohnungen hin zu größeren Wohnungen in peripheren Lagen führen. Dies würde die Preisdynamik in den verschiedenen Marktsegmenten nachhaltig beeinflussen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Dortmund präsentiert sich im Q3 2025 als robuster, wachsender Markt mit anhaltender Nachfragestärke in allen Segmenten. Die Preisentwicklung zeigt eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung, die sich voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen fortsetzen wird. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, insbesondere im Mietsektor.

Die Stadt Dortmund steht vor der Aufgabe, durch aktive Bodenpolitik und Förderung des sozialen Wohnungsbaus gegenzusteuern. Die positive wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und die Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort werden die Nachfrage weiter stützen. Investoren und Eigennutzer können von einer stabilen Wertentwicklung ausgehen, müssen sich aber auf weiterhin knappe Angebote und entsprechend intensive Konkurrenzsituationen einstellen.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen werden sich voraussichtlich weiter verstärken, was Chancen für Investitionen in aufstrebenden Quartieren bietet, gleichzeitig aber auch die soziale Durchmischung der Stadt vor Herausforderungen stellt. Insgesamt bleibt Dortmund ein attraktiver Immobilienstandort mit Potenzial für weitere positive Entwicklungen.