Immobilienmarktbericht Dortmund Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Die Analyse der vier Hauptsegmente – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – offenbart durchweg moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der positive Trend fort, wobei die Preisentwicklung je nach Segment und Lage differenziert zu betrachten ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.203 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 3.113 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem Anstieg von etwa 3,1 Prozent, ausgehend von einem Niveau von 3.144 Euro pro Quadratmeter.

Die kontinuierliche Preissteigerung reflektiert die anhaltend hohe Attraktivität des Dortmunder Immobilienmarktes für Eigenheimkäufer. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Preisdynamik trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten und gestiegener Zinsen auf einem stabilen Niveau hält. Die moderate aber stetige Aufwärtsbewegung deutet auf einen gesunden Markt hin, der weder von spekulativen Übertreibungen noch von dramatischen Einbrüchen geprägt ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in Dortmund bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, während das verfügbare Angebot weiterhin knapp ist. Die Neubauaktivität hat zwar leicht zugenommen, kann jedoch die bestehende Nachfrage nicht ausreichend bedienen. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist mit unter einem Prozent außerordentlich niedrig, was die Preise zusätzlich stützt und für eine angespannte Marktsituation sorgt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal von 75 auf 68 Tage verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Besonders Objekte in guten Lagen mit moderner Ausstattung finden oft schon innerhalb weniger Wochen einen Käufer. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Einfamilienhäuser ist im Vergleich zum Vorquartal um 12 Prozent gestiegen, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen könnte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung innerhalb Dortmunds zeigt deutliche geografische Unterschiede. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den südlichen Stadtteilen, insbesondere in Hörde mit dem attraktiven Phoenix-See-Areal, erzielt. Hier liegen die Preise teilweise bei über 4.000 Euro pro Quadratmeter. Ebenfalls überdurchschnittlich teuer sind Häuser in den zentrumsnahen Lagen sowie in etablierten Wohnvierteln wie Brünninghausen und Hombruch.

Die Stadtrandlagen, besonders im Norden Dortmunds, weisen mit durchschnittlich 2.500 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter deutlich günstigere Preise auf. Allerdings zeigt sich auch hier eine positive Preisentwicklung, da immer mehr Käufer aufgrund der hohen Preise in den beliebten Lagen auf die Peripherie ausweichen. Stadtteile wie Mengede und Lütgendortmund profitieren von dieser Entwicklung und verzeichnen überdurchschnittliche Wertzuwächse.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Kaufhäusern in Dortmund. Die Prognose geht von einer jährlichen Steigerungsrate zwischen 2 und 4 Prozent aus. Unterstützend wirken dabei die anhaltend hohe Nachfrage, die solide wirtschaftliche Entwicklung der Region und die Attraktivität Dortmunds als Wohn- und Arbeitsstandort.

Mittelfristig könnten verstärkte Neubauaktivitäten und mögliche Zinsanpassungen zu einer Stabilisierung der Preise führen. Die geplanten Infrastrukturprojekte und Stadtentwicklungsmaßnahmen, insbesondere in den Konversionsflächen, werden voraussichtlich neue attraktive Wohnlagen schaffen und könnten regional zu Verschiebungen in der Preisstruktur führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 2.733 Euro, was einer Steigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem der Preis bei 2.635 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg etwa 2,6 Prozent, ausgehend von einem Niveau von 2.664 Euro pro Quadratmeter.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas dynamischer als bei Häusern, was auf die verstärkte Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohneinheiten zurückzuführen ist. Besonders Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung und modernem Grundriss erzielen Spitzenpreise und sind trotz des höheren Preisniveaus schnell vergriffen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Dies gilt insbesondere für Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen, die sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern stark nachgefragt werden. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent und damit auf einem historisch niedrigen Niveau.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht. Mehrere größere Bauprojekte, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Phoenix-West und am Hauptbahnhof, befinden sich in der Realisierungsphase. Dennoch reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage zu befriedigen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich von 62 auf 55 Tage verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenreiter ist das Kreuzviertel mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von über 3.500 Euro. Ebenfalls hochpreisig sind Wohnungen in der Innenstadt-Ost, in Hörde rund um den Phoenix-See sowie in den gehobenen Wohnlagen von Hombruch.

In den nördlichen Stadtteilen wie Eving, Scharnhorst und Nette liegen die Preise mit durchschnittlich 1.800 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Besonders die Nähe zu Hochschulstandorten und die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wirken sich positiv auf die Preisentwicklung aus.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung zwischen 3 und 5 Prozent. Die anhaltende Urbanisierung, der Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Bedeutung von Home-Office-tauglichen Wohnungen werden die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig könnten die geplanten Großprojekte im Wohnungsbau, insbesondere die Entwicklung der ehemaligen Kasernengelände und Industrieflächen, zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen. Die Fertigstellung dieser Projekte wird jedoch frühestens in 18 bis 24 Monaten erwartet, sodass kurzfristig keine signifikante Marktentspannung zu erwarten ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem die Miete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 4,5 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit moderater als die Kaufpreisentwicklung, was teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist. Dennoch zeigt sich auch hier ein klarer Aufwärtstrend, der die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in Dortmund widerspiegelt. Besonders gefragt sind moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die sich ideal für Familien eignen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Dortmund ist traditionell begrenzt, da viele Häuser von Eigentümern selbst genutzt oder zum Kauf angeboten werden. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einer sehr niedrigen Leerstandsquote von unter einem Prozent führt. Besonders Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters suchen verstärkt nach Häusern zur Miete.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist gering, da Investoren vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser setzen. Einige institutionelle Anleger haben jedoch begonnen, gezielt in den Bau von Reihenhaussiedlungen zur Vermietung zu investieren, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen könnte. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit 7,5 Jahren überdurchschnittlich lang, was die geringe Fluktuation in diesem Segment unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage innerhalb Dortmunds. In den beliebten Wohnlagen wie dem Kreuzviertel, Hörde und den südlichen Stadtteilen werden Spitzenmieten von bis zu 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen zeichnen sich durch eine gute Infrastruktur, Nähe zu Grünflächen und eine hohe Lebensqualität aus.

In den Stadtrandlagen und den nördlichen Stadtteilen liegen die Mieten mit 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Stadtteile wie Mengede, Lütgendortmund und Wickede bieten jedoch oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche fürs Geld, was sie besonders für Familien attraktiv macht. Die Preisentwicklung in diesen Gebieten zeigt eine positive Tendenz, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in den zentralen Lagen auf die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die Prognose geht von einer jährlichen Steigerungsrate zwischen 2 und 3 Prozent aus. Die anhaltende Nachfrage, insbesondere von Familien, und das begrenzte Angebot werden die Preise weiter nach oben treiben.

Mittelfristig könnten neue Wohngebiete am Stadtrand und die Konversion ehemaliger Gewerbeflächen zu einer Ausweitung des Angebots führen. Die geplanten Infrastrukturverbesserungen, insbesondere im Bereich des öffentlichen Nahverkehrs, werden auch periphere Lagen attraktiver machen und könnten zu einer gleichmäßigeren Verteilung der Nachfrage führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem die Miete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 liegt die Steigerung bei etwa 4,5 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen folgt damit einem stabilen Aufwärtstrend, der die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in Dortmund widerspiegelt. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter, die vor allem von Studierenden und jungen Berufstätigen nachgefragt werden. Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung erzielen dabei Spitzenmieten von über 11 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund übersteigt das Angebot bei weitem. Die Leerstandsquote liegt bei unter 1,5 Prozent und damit deutlich unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von etwa 3 Prozent. Besonders angespannt ist die Situation bei bezahlbaren Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, kann aber die hohe Nachfrage nicht ausreichend bedienen. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 450 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei über 1.000 Einheiten pro Quartal liegt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich von 14 auf 11 Tage verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Bei attraktiven Angeboten in guten Lagen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit mehreren Dutzend Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und den angrenzenden Szenevierteln wie dem Kreuzviertel und dem Unionviertel erzielt. Hier liegen die durchschnittlichen Quadratmetermieten bei 10 bis 12 Euro, in Einzelfällen auch darüber. Ebenfalls hochpreisig sind Wohnungen in Hörde, insbesondere im Bereich des Phoenix-Sees, sowie in den gehobenen Wohnlagen von Hombruch und Brünninghausen.

Am Stadtrand und in den nördlichen Stadtteilen wie Eving, Scharnhorst und Nette sind die Mieten mit durchschnittlich 6 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger. Diese Stadtteile profitieren jedoch von Aufwertungsmaßnahmen und einer verbesserten Infrastruktur, was zu steigenden Mieten führt. Besonders Stadtteile mit guter Anbindung an die Technische Universität und die Fachhochschule verzeichnen eine verstärkte Nachfrage von Studierenden und wissenschaftlichem Personal.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine weitere Steigerung der Mieten um 3 bis 5 Prozent pro Jahr. Die anhaltende Zuwanderung, der Trend zu Single-Haushalten und die steigende Zahl von Studierenden werden die Nachfrage weiter befeuern.

Mittelfristig könnten die geplanten Großprojekte im sozialen und geförderten Wohnungsbau zu einer leichten Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen. Die Stadt Dortmund hat angekündigt, in den nächsten Jahren mehrere Tausend geförderte Wohnungen zu schaffen. Die Realisierung dieser Projekte wird jedoch Zeit in Anspruch nehmen, sodass kurzfristig keine signifikante Entspannung zu erwarten ist.

Die Einführung weiterer regulatorischer Maßnahmen, wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder die Ausweitung von Milieuschutzgebieten, könnte die Mietpreisentwicklung dämpfen. Allerdings besteht die Gefahr, dass solche Maßnahmen zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen, wenn private Vermieter ihre Wohnungen vom Markt nehmen oder in Eigentumswohnungen umwandeln.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von moderaten Preissteigerungen geprägt. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen eine positive Preisentwicklung bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die Stadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Dynamik, der guten Infrastruktur und der hohen Lebensqualität, was sie zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort macht.

Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum. Die geplanten Neubau- und Entwicklungsprojekte lassen mittelfristig eine leichte Entspannung erwarten, kurzfristig wird der Markt jedoch angespannt bleiben. Investoren und Käufer sollten sich auf weiter steigende Preise einstellen, während Mieter mit moderaten Mieterhöhungen rechnen müssen.

Die unterschiedliche Entwicklung in den verschiedenen Stadtteilen bietet Chancen für Käufer und Mieter, die bereit sind, auf periphere Lagen auszuweichen. Die geplanten Infrastrukturverbesserungen werden diese Gebiete in Zukunft noch attraktiver machen und könnten zu überdurchschnittlichen Wertsteigerungen führen.