Immobilienmarktbericht Dortmund – Q3 2025
Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt. Die Marktdynamik wird maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig rückläufiger Neubauaktivität bestimmt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Preise über alle Segmente hinweg stabilisiert oder sind moderat gestiegen, wobei die Entwicklung je nach Immobilientyp und Lage differiert.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.200 bis 3.203 Euro. Dies entspricht einer marginalen Steigerung von 0,1 bis 0,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 3.200 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Preissteigerung von etwa 2 bis 3 Prozent, was die kontinuierliche Wertstabilität des Dortmunder Hausmarktes unterstreicht.
Die Preisentwicklung wird wesentlich durch die leichte Entspannung bei den Finanzierungskonditionen gestützt. Mit einem durchschnittlichen Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite von etwa 3,41 Prozent Anfang 2025 haben sich die Rahmenbedingungen für Käufer gegenüber den Hochzinsphasen der vergangenen Jahre verbessert. Dennoch bleiben die Preise auf einem historisch hohen Niveau, was die Kaufkraft vieler Interessenten weiterhin einschränkt.
Marktdynamik
Die Angebotsknappheit prägt den Markt für Häuser in Dortmund nachhaltig. Die Neubauaktivität ist im dritten Quartal 2025 weiter rückläufig, was primär auf die anhaltend hohen Baukosten und die Zurückhaltung der Bauträger zurückzuführen ist. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien kann die starke Nachfrage nicht ausreichend bedienen, wodurch sich ein deutlicher Verkäufermarkt etabliert hat.
Die Nachfrage wird durch mehrere Faktoren gestützt: Der anhaltende Zuzug in die Ruhrmetropole, die demografische Entwicklung mit dem Wunsch nach mehr Wohnraum sowie die relative Attraktivität Dortmunds im Vergleich zu anderen Großstädten in Nordrhein-Westfalen. Besonders gefragt sind Objekte mit hoher Energieeffizienz, wobei Häuser der Energieeffizienzklassen A und B Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent erzielen können.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin deutlich ausgeprägt. In den beliebten und zentralen Lagen Dortmunds werden Spitzenpreise erzielt, die teilweise erheblich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders nachgefragt sind etablierte Wohnviertel mit guter Infrastruktur und Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz.
Die Stadtrandlagen bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier eine zunehmende Nachfrage zu verzeichnen ist. Familien schätzen besonders die ruhigeren Wohnlagen am Stadtrand mit größeren Grundstücken und besserer Verfügbarkeit von Einfamilienhäusern. Die Preisunterschiede zwischen zentrumsnahen Top-Lagen und peripheren Gebieten können bis zu 30 Prozent betragen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern in Dortmund. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivitäten zu erwarten ist. Die demografische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug in die Region wird die Nachfrage weiter stützen.
Mittelfristig könnte die Bedeutung energetischer Standards noch weiter zunehmen, insbesondere vor dem Hintergrund verschärfter gesetzlicher Anforderungen und steigender Energiekosten. Investoren und Käufer werden verstärkt auf nachhaltige und energieeffiziente Immobilien setzen, was zu einer weiteren Preisdifferenzierung zwischen modernisierten und sanierungsbedürftigen Objekten führen dürfte.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Preisentwicklung als das Haussegment. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 1 bis 3 Prozent über dem Vorquartal, in dem Preise zwischen 2.640 und 2.700 Euro pro Quadratmeter notiert wurden. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung beachtliche 5,8 Prozent, was die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in der urbanen Lage Dortmunds unterstreicht.
Die stärkere Preisentwicklung bei Wohnungen im Vergleich zu Häusern reflektiert mehrere Markttrends: Die zunehmende Urbanisierung, veränderte Wohnbedürfnisse mit Präferenz für zentrale Lagen sowie die bessere Leistbarkeit von Wohnungen gegenüber Häusern für viele Käufergruppen. Besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und effizienter Raumaufteilung erzielen Premiumpreise.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst knapp. Der Leerstand ist minimal und die Neubauaktivität weiterhin rückläufig, was zu einer verschärften Konkurrenzsituation unter Kaufinteressenten führt. Objekte in guten Lagen sind oft innerhalb weniger Wochen verkauft, wobei häufig mehrere Interessenten um dieselbe Wohnung konkurrieren.
Die Nachfrage wird durch verschiedene Käufergruppen getragen: Junge Berufstätige suchen ihre erste Eigentumswohnung, Kapitalanleger investieren in vermietbare Objekte, und die Generation 50+ downsized von Häusern in barrierefreie Stadtwohnungen. Diese Nachfragediversität sorgt für eine stabile Marktdynamik über verschiedene Preissegmente hinweg. Energieeffizienz entwickelt sich zunehmend zum entscheidenden Kaufkriterium, wobei energetisch optimierte Wohnungen deutliche Preisvorteile erzielen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds. In der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln werden Spitzenpreise erzielt, die teilweise bei über 3.500 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, kurzen Wegen zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl.
In den Stadtrandbereichen sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben, wobei die Preise hier zwischen 2.000 und 2.500 Euro pro Quadratmeter rangieren. Dennoch zeigt sich auch in diesen Lagen eine zunehmende Nachfrage, insbesondere nach größeren Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen. Die Quartiersentwicklung spielt eine wichtige Rolle: Stadtteile mit positiver Entwicklungsdynamik und Aufwertungspotenzial verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, getragen von der anhaltend hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot. Die urbane Attraktivität Dortmunds als Wohn- und Arbeitsstandort wird weiter zunehmen, was insbesondere dem Wohnungsmarkt zugutekommt.
Langfristig werden energetische Standards und Nachhaltigkeit zu den wichtigsten Preistreibern gehören. Die EU-Taxonomie und nationale Gesetzgebung werden den Druck auf energetische Sanierungen erhöhen, was zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energieeffizienten und sanierungsbedürftigen Wohnungen führen wird. Investoren und Selbstnutzer sollten diese Entwicklung bei ihren Kaufentscheidungen berücksichtigen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser in den verfügbaren Marktdaten nicht detailliert ausgewiesen sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung im Wohnbereich, die bundesweit bei etwa 4,3 Prozent Steigerung im Jahresvergleich liegt, auf eine vergleichbare Dynamik in Dortmund schließen. Die Mietpreise für Häuser haben sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 moderat erhöht, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Ausstattung variieren.
Die Mietpreisentwicklung wird durch mehrere Faktoren beeinflusst: Die allgemeine Inflation, gestiegene Bewirtschaftungskosten, höhere energetische Anforderungen sowie die strukturelle Wohnraumknappheit in Dortmund. Besonders Häuser mit moderner Energieversorgung und niedrigen Nebenkosten können überdurchschnittliche Mieten erzielen, da Mieter zunehmend auf die Gesamtkosten der Warmmiete achten.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Der Leerstand für Wohnhäuser ist minimal, was die starke Position der Vermieter unterstreicht. Die Neubautätigkeit für Mietshäuser ist gering, was die bestehende Angebotsknappheit weiter verstärkt. Viele potenzielle Käufer, die aufgrund der hohen Kaufpreise und Finanzierungskosten vom Erwerb absehen, bleiben im Mietmarkt aktiv, was zusätzlichen Nachfragedruck erzeugt.
Das verfügbare Angebot an Mietshäusern konzentriert sich hauptsächlich auf Bestandsimmobilien, wobei energetisch sanierte Objekte besonders schnell vermietet werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Mietshäuser liegt bei wenigen Wochen. Vermieter können sich häufig aus mehreren Bewerbern den passenden Mieter aussuchen, was zu einer Selektion nach Bonität und Zahlungsfähigkeit führt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisstruktur für Häuser zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtgebieten Dortmunds. In zentralen und beliebten Wohnlagen werden die höchsten Mieten erzielt, wobei hier insbesondere moderne Reihenhäuser und sanierte Altbauten gefragt sind. Diese Objekte profitieren von der guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der schnellen Erreichbarkeit des Stadtzentrums.
Am Stadtrand sind die Mietpreise für Häuser traditionell günstiger, wobei hier vor allem Familien mit Kindern nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten suchen. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist stabil, da viele Mieter die ruhigere Wohnlage und das grünere Umfeld schätzen. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und entwickelter Infrastruktur verzeichnen auch in peripheren Lagen steigende Mietpreise.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Die strukturellen Faktoren, die den Mietmarkt prägen – insbesondere die Wohnraumknappheit und die geringe Neubauaktivität – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Der anhaltende Zuzug nach Dortmund und die veränderten Wohnbedürfnisse mit dem Wunsch nach mehr Platz werden die Nachfrage weiter stützen.
Mittelfristig könnte die Entwicklung der Energiekosten und verschärfte energetische Anforderungen zu einer stärkeren Differenzierung der Mietpreise führen. Häuser mit schlechter Energiebilanz könnten unter Druck geraten, während energieeffiziente Objekte ihre Mietpreise weiter steigern können. Vermieter sollten daher in die energetische Modernisierung ihrer Objekte investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten sind im Jahresvergleich um etwa 4,3 Prozent gestiegen, was dem bundesweiten Trend entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten kontinuierlich nach oben entwickelt, wobei die Steigerungsraten je nach Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung variieren. Besonders stark nachgefragt und entsprechend teurer sind kleine bis mittelgroße Wohnungen in zentralen Lagen, die von Singles und Paaren ohne Kinder bevorzugt werden.
Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die extreme Knappheit am Wohnungsmarkt getrieben. Mit einer minimalen Leerstandsquote befinden sich Vermieter in einer ausgezeichneten Verhandlungsposition. Neuvertragsmieten liegen häufig deutlich über den Bestandsmieten, was die soziale Dimension der Wohnraumversorgung zunehmend in den Fokus rückt. Die Stadt Dortmund versucht durch verschiedene Maßnahmen gegenzusteuern, jedoch bleibt der Marktdruck bestehen.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist im dritten Quartal 2025 von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Die Neubauaktivität bei Mietwohnungen ist weiter rückläufig, was die ohnehin angespannte Situation verschärft. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, wodurch Wohnungssuchende oft Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung eingehen müssen.
Die Nachfrage wird durch verschiedene Gruppen getragen: Studierende und Auszubildende zu Semesterbeginn, Berufstätige, die nach Dortmund ziehen, sowie Menschen, die sich den Immobilienkauf nicht leisten können oder wollen. Diese breite Nachfragebasis sorgt für einen konstanten Druck auf das begrenzte Angebot. Wohnungen werden häufig bereits nach der ersten Besichtigung vergeben, Massenbesichtigungen mit 20 oder mehr Interessenten sind keine Seltenheit. Energieeffiziente Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten sind besonders begehrt und erzielen Premiummieten.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. In der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Wohnvierteln werden die höchsten Mieten verlangt. Hier profitieren Mieter von kurzen Wegen, einem vielfältigen kulturellen Angebot und einer exzellenten Infrastruktur. Besonders gefragt sind modernisierte Altbauwohnungen und Neubauten mit zeitgemäßer Ausstattung.
In den Stadtrandbereichen sind die Mieten traditionell günstiger, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Die Preisunterschiede zwischen zentrumsnahen Top-Lagen und peripheren Gebieten können bei vergleichbaren Wohnungen 30 bis 40 Prozent betragen. Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, da viele Mieter auf ein eigenes Auto verzichten möchten oder müssen. Die Quartiersqualität mit Faktoren wie Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen und sozialem Umfeld spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Mietpreisbildung.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends. Experten erwarten weitere moderate bis deutliche Mietsteigerungen, da sich an den strukturellen Rahmenbedingungen kurzfristig wenig ändern wird. Die Wohnraumknappheit wird bestehen bleiben, solange die Neubauaktivität nicht signifikant gesteigert werden kann. Die demographische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug in die Städte und die Bildung kleinerer Haushalte wird die Nachfrage weiter befeuern.
Langfristig werden nachhaltige und energieeffiziente Wohnungen einen noch größeren Wettbewerbsvorteil haben. Die steigenden Energiekosten und verschärfte gesetzliche Anforderungen werden die Nachfrage nach Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten weiter erhöhen. Vermieter, die in die energetische Modernisierung investieren, können höhere Mieten durchsetzen und gleichzeitig zur Klimaneutralität beitragen. Sozialpolitisch wird die Frage bezahlbaren Wohnraums in Dortmund weiter an Bedeutung gewinnen, wobei innovative Konzepte wie genossenschaftlicher Wohnungsbau und kommunale Wohnraumförderung an Relevanz gewinnen dürften.
Fazit
Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, von Angebotsknappheit geprägter Markt mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Entwicklung gegenüber dem Vorquartal zeigt eine Stabilisierung auf hohem Niveau mit leichten Aufwärtstendenzen, wobei Eigentumswohnungen die dynamischste Preisentwicklung aufweisen. Die strukturellen Herausforderungen – geringe Neubauaktivität, hohe Baukosten und starke Nachfrage – werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.
Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer sollten mit weiter steigenden Preisen rechnen und bei attraktiven Objekten schnell entscheiden. Verkäufer befinden sich in einer günstigen Position. Mieter müssen sich auf einen angespannten Markt mit steigenden Mieten einstellen, während Vermieter von der hohen Nachfrage profitieren. Die Bedeutung energetischer Standards wird weiter zunehmen und zu einer stärkeren Preisdifferenzierung führen. Dortmund bleibt als Wohnstandort attraktiv, wobei die Herausforderung der Schaffung bezahlbaren Wohnraums eine zentrale gesellschaftliche Aufgabe darstellt.
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