Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 von einer robusten Aufwärtsdynamik geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal verzeichnen alle Marktsegmente moderate bis deutliche Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die wirtschaftliche Stabilität der Region und das kontinuierliche Bevölkerungswachstum unterstützen diese positive Marktentwicklung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.352 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 3.256 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine Beschleunigung gegenüber dem Vorquartal, welches lediglich eine Steigerung von 1,5 Prozent verzeichnete.

Im Jahresvergleich ist die Aufwärtsbewegung noch deutlicher ausgeprägt: Die Preise für Häuser sind gegenüber dem dritten Quartal 2024 um beachtliche 8 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung übertrifft die allgemeine Inflationsrate deutlich und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 469.000 Euro, was einer Steigerung von rund 13.000 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Der Leerstand bleibt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Angebotssituation verdeutlicht. Im dritten Quartal 2025 kamen durchschnittlich auf jedes zum Verkauf stehende Haus etwa 12 bis 15 Interessenten, was gegenüber dem Vorquartal (10 bis 12 Interessenten) eine weitere Verschärfung der Konkurrenzsituation darstellt.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, jedoch unzureichend zur Deckung der bestehenden Nachfrage. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 180 neue Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, was einem leichten Rückgang gegenüber den 195 Genehmigungen des Vorquartals entspricht. Die tatsächliche Fertigstellungsrate liegt bei durchschnittlich 150 Einheiten pro Quartal, verglichen mit 142 Einheiten im zweiten Quartal 2025. Die Neubauaktivität wird hauptsächlich durch begrenzte Baulandverfügbarkeit und weiterhin erhöhte Baukosten eingeschränkt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Bestandsimmobilien hat sich von 65 Tagen im Vorquartal auf aktuell 58 Tage verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung innerhalb Dortmunds zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den Premium-Lagen wie Brünninghausen, Hombruch und dem Umfeld des Phoenix-Sees liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.200 und 4.800 Euro, was einer Steigerung von etwa 3,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Diese Stadtteile profitieren besonders von ihrer gehobenen Infrastruktur und der hohen Lebensqualität.

Im mittleren Preissegment, zu dem Stadtteile wie Brackel, Aplerbeck und Huckarde zählen, bewegen sich die Preise zwischen 3.100 und 3.600 Euro pro Quadratmeter. Hier war die Preissteigerung mit durchschnittlich 2,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal moderat. Die Stadtrandlagen und weniger zentral gelegenen Bereiche wie Mengede oder Scharnhorst weisen Quadratmeterpreise zwischen 2.400 und 2.900 Euro auf, verzeichneten jedoch mit 3,2 Prozent die höchste relative Preissteigerung, was auf eine zunehmende Attraktivität dieser Lagen für preissensible Käufer hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung im Häusersegment. Die erwartete jährliche Preissteigerung wird auf 3 bis 6 Prozent geschätzt, wobei das mittlere Preissegment zwischen 200.000 und 350.000 Euro voraussichtlich die stärkste Dynamik aufweisen wird. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: der anhaltend hohen Nachfrage durch Eigennutzer, dem weiterhin begrenzten Neubauangebot und der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung der Region.

Mittelfristig könnte sich die Marktdynamik durch geplante Baulandausweisungen und städtebauliche Entwicklungsprojekte etwas entspannen. Insbesondere die Erschließung neuer Wohngebiete in den Außenbezirken könnte ab 2026 zu einer leichten Angebotsausweitung führen. Dennoch wird erwartet, dass der Markt für Häuser zum Kauf in Dortmund ein Verkäufermarkt bleibt, geprägt von stabilen bis steigenden Preisen und kurzen Vermarktungszeiten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund beträgt im dritten Quartal 2025 2.733 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer bemerkenswerten Steigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 2.635 Euro lag. Die Preisentwicklung im Wohnungssegment zeigt damit die höchste Dynamik aller Marktsegmente und übertrifft sogar die Steigerungsrate bei Häusern.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine deutliche Aufwärtsbewegung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise um etwa 7,5 Prozent gestiegen. Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet aktuell rund 205.000 Euro, was einer Preissteigerung von etwa 7.300 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen im Preissegment zwischen 180.000 und 280.000 Euro, die den Großteil der Transaktionen ausmachen.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen präsentiert sich als äußerst dynamisch mit einer ausgeprägten Nachfrage bei knappem Angebot. Der Leerstand liegt mit 0,8 Prozent minimal unter dem ohnehin niedrigen Niveau des Vorquartals von 0,9 Prozent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 52 Tagen im zweiten Quartal auf aktuell 47 Tage verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich etwas lebhafter als bei Häusern: Im dritten Quartal wurden etwa 320 neue Wohneinheiten fertiggestellt, verglichen mit 285 Einheiten im Vorquartal. Weitere 450 Einheiten befinden sich aktuell in Bau, was eine leichte Steigerung gegenüber den 420 Einheiten des zweiten Quartals darstellt. Die Baugenehmigungen für neue Mehrfamilienhäuser und Wohnkomplexe liegen bei etwa 380 Einheiten pro Quartal, nach 365 im Vorquartal. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich hauptsächlich auf das höherpreisige Segment mit modernen Ausstattungsstandards und energieeffizienter Bauweise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zeigt deutliche stadtteilspezifische Unterschiede. Die Top-Lagen wie das Kreuzviertel, das Kaiserstraßenviertel und das Phoenix-See-Umfeld verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.200 Euro. Diese Premium-Standorte konnten ihre Werte mit einer Steigerung von durchschnittlich 4,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal besonders stark ausbauen. Die Nachfrage in diesen Lagen wird vor allem durch die exzellente Infrastruktur, die urbane Lebensqualität und die Nähe zu Grünflächen getrieben.

In den innenstadtnahen Bereichen und etablierten Wohnlagen wie der Nordstadt, dem Unionviertel oder Dorstfeld bewegen sich die Preise zwischen 2.400 und 3.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche verzeichneten eine Preissteigerung von etwa 3,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die peripheren Stadtteile wie Wickede, Asseln oder Kurl weisen Preise zwischen 1.900 und 2.400 Euro pro Quadratmeter auf, zeigten aber mit durchschnittlich 3,8 Prozent eine überdurchschnittliche Wertsteigerung, was auf eine zunehmende Attraktivität dieser preiswerteren Alternativen hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben durchweg positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung wird durch mehrere Faktoren gestützt: Die demographische Entwicklung mit dem anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten, die zunehmende Urbanisierung und die Attraktivität von Wohnungseigentum als Kapitalanlage bei historisch noch moderaten Zinsniveaus.

Besonders das mittlere Preissegment zwischen 200.000 und 350.000 Euro dürfte weiterhin stark nachgefragt bleiben. Die geplanten Neubauprojekte, insbesondere im Bereich der Quartiersentwicklung und innerstädtischen Nachverdichtung, werden voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen. Langfristig könnte sich durch die verstärkte Umwandlung von Büro- in Wohnflächen sowie durch größere Stadtentwicklungsprojekte eine leichte Entspannung ergeben, jedoch wird der Markt voraussichtlich auch in den kommenden zwei Jahren von einem Angebotsdefizit geprägt bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser liegt bei 10,80 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht (Q2 2025: 10,55 Euro). Für ein typisches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.296 Euro, ein Anstieg von rund 30 Euro gegenüber dem zweiten Quartal.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 5,2 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Reihenhäuser werden durchschnittlich für 9,50 Euro pro Quadratmeter kalt vermietet, während freistehende Einfamilienhäuser Preise von bis zu 12,50 Euro pro Quadratmeter erzielen. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen typischerweise 25 bis 30 Prozent über den Kaltmieten, wobei die gestiegenen Energiekosten zunehmend ins Gewicht fallen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin sehr begrenzt. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent und damit noch niedriger als im Vorquartal (0,6 Prozent). Auf jedes zur Vermietung angebotene Haus kommen durchschnittlich 20 bis 25 Interessenten, was die extreme Anspannung in diesem Marktsegment verdeutlicht. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich von 18 Tagen im zweiten Quartal auf aktuell 14 Tage verkürzt.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist marginal, da die meisten neu errichteten Häuser für den Eigennutz oder Verkauf bestimmt sind. Lediglich etwa 5 Prozent der neu fertiggestellten Häuser werden dem Mietmarkt zugeführt. Dies verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich. Institutionelle Anleger zeigen vermehrt Interesse an diesem Segment, was zu professionelleren Vermietungsstrukturen, aber auch zu Preissteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Stadtteil und Lage. In den gehobenen Wohnlagen wie Brünninghausen, Hombruch und rund um den Phoenix-See werden Kaltmieten zwischen 12,50 und 15,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premium-Lagen verzeichneten eine Steigerung von etwa 3,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal und profitieren besonders von der hohen Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum in attraktiver Umgebung.

Die mittleren Lagen wie Brackel, Aplerbeck oder Lütgendortmund weisen Mietpreise zwischen 9,50 und 11,50 Euro pro Quadratmeter auf, mit einer durchschnittlichen Steigerung von 2,3 Prozent zum Vorquartal. In den peripheren und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Mengede oder Scharnhorst liegen die Mieten zwischen 7,50 und 9,00 Euro pro Quadratmeter. Interessanterweise zeigten diese Lagen mit 2,8 Prozent eine überdurchschnittliche Preissteigerung, was auf eine zunehmende Ausweichbewegung preissensibler Mieter hindeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen für Häuser erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere von Familien mit Kindern und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche und eigenem Garten, trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot.

Die Einführung verschärfter Mietpreisbremsen könnte die Dynamik in Bestandsmietverhältnissen dämpfen, wird aber bei Neuvermietungen voraussichtlich nur begrenzte Wirkung zeigen. Mittelfristig könnte sich durch den verstärkten Bau von Reihenhausanlagen und die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand eine leichte Entspannung ergeben. Dennoch wird der Markt für Mietshäuser in Dortmund auf absehbare Zeit ein Vermietermarkt bleiben, geprägt von hoher Nachfrage und selektiven Auswahlmöglichkeiten für Vermieter.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 1,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 8,48 Euro lag. Die Entwicklung zeigt eine leichte Abschwächung der Dynamik im Vergleich zur Steigerungsrate des Vorquartals von 1,9 Prozent.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 4,5 Prozent, was deutlich über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Für eine durchschnittliche 65-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 557 Euro, was einem Anstieg von rund 6 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Warmmieten inklusive Betriebskosten und Heizung liegen typischerweise bei 11,20 bis 11,80 Euro pro Quadratmeter, wobei die Nebenkosten etwa 30 Prozent der Kaltmiete ausmachen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt im dritten Quartal 2025 stark angespannt. Die Leerstandsquote hat sich weiter auf 1,2 Prozent reduziert, verglichen mit 1,4 Prozent im Vorquartal. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung ist von 35 im zweiten Quartal auf aktuell 40 gestiegen, was die zunehmende Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden verdeutlicht. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich von 12 auf 10 Tage verkürzt.

Die Neubauaktivität zeigt eine positive Entwicklung: Im dritten Quartal wurden 380 neue Mietwohnungen fertiggestellt, gegenüber 345 im Vorquartal. Der Schwerpunkt liegt dabei auf kleineren bis mittleren Wohnungsgrößen zwischen 45 und 75 Quadratmetern. Modernisierungen im Bestand führen häufig zu Mieterhöhungen und tragen zur allgemeinen Preissteigerung bei. Etwa 15 Prozent des Wohnungsbestands wurden in den letzten zwei Jahren energetisch saniert, was zu durchschnittlichen Mieterhöhungen von 8 bis 12 Prozent in diesen Objekten führte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Dortmund zeigt deutliche räumliche Disparitäten. In den Top-Lagen wie dem Kreuzviertel, Klinikviertel und dem Phoenix-See-Umfeld liegen die Kaltmieten zwischen 11,00 und 13,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile verzeichneten mit durchschnittlich 1,8 Prozent die höchste absolute Preissteigerung gegenüber dem Vorquartal. Die hohe Nachfrage in diesen Bereichen wird durch die exzellente Infrastruktur, die Nähe zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen sowie das urbane Flair getrieben.

In den innenstadtnahen Bereichen und etablierten Wohnlagen wie der Innenstadt-West, Innenstadt-Ost und der südlichen Innenstadt bewegen sich die Mieten zwischen 8,50 und 10,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche zeigten eine moderate Steigerung von etwa 1,0 Prozent. Die Stadtrandlagen und weniger zentral gelegenen Bereiche wie Eving, Huckarde oder Menglinghausen weisen Mietpreise zwischen 6,50 und 8,00 Euro pro Quadratmeter auf. Interessanterweise verzeichneten diese Lagen mit 1,5 Prozent eine überdurchschnittliche relative Preissteigerung, was auf eine zunehmende Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus den zentraleren Lagen hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigen für die kommenden 12 bis 24 Monate eine anhaltende, wenn auch leicht abgeschwächte Aufwärtsdynamik. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen 3 und 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der Neubauaktivität abhängen wird. Die für 2026 geplante Verschärfung der Mietpreisbremse könnte die Dynamik bei Wiedervermietungen dämpfen, wird aber voraussichtlich zu einem weiteren Rückgang des Angebots führen.

Die demographische Entwicklung mit steigenden Studierendenzahlen und dem Zuzug von Fachkräften wird die Nachfrage weiterhin hoch halten. Besonders im Segment der Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen und im mittleren Preissegment wird die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigen. Die geplanten Neubauprojekte mit insgesamt etwa 1.500 Wohneinheiten jährlich werden die Marktanspannung nur teilweise lindern können. Langfristig könnte die verstärkte Umnutzung von Gewerbeflächen und die Entwicklung neuer Stadtquartiere zu einer moderaten Entspannung führen, jedoch wird der Dortmunder Mietwohnungsmarkt auf absehbare Zeit ein Vermietermarkt mit hohem Nachfragedruck bleiben.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten als robust und von moderaten bis deutlichen Preissteigerungen geprägt. Mit einer Steigerung von 3,7 Prozent zeigt das Segment der Eigentumswohnungen die höchste Dynamik, gefolgt von Häusern zum Kauf mit 2,9 Prozent. Der Mietmarkt entwickelt sich mit Steigerungsraten von 2,4 Prozent bei Häusern und 1,1 Prozent bei Wohnungen etwas moderater, bleibt aber weiterhin stark angespannt.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis steigende Preise sorgen. Die Stadt profitiert dabei von ihrer wirtschaftlichen Stärke, der zentralen Lage im Ruhrgebiet und der zunehmenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Dortmunder Immobilienmarkt trotz der gestiegenen Preise attraktiv, wobei mittelfristig mit einer Fortsetzung des moderaten Wachstumskurses zu rechnen ist.