Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von moderatem Wachstum geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vorangegangenen Quartalen setzt sich die positive Preisentwicklung bei Wohnimmobilien fort, wobei sowohl der Kauf- als auch der Mietmarkt von einer stabilen Nachfrage profitieren. Die nachfolgende Analyse betrachtet die vier zentralen Segmente des Wohnimmobilienmarktes in Dortmund und stellt die aktuelle Entwicklung dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preissteigerung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt aktuell bei 3.403 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als noch 3.306 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Diese Entwicklung bestätigt den positiven Trend, der sich bereits in den vergangenen Monaten abgezeichnet hatte.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Wertsteigerung von etwa 2 bis 3 Prozent, wobei die Preisentwicklung in Dortmund damit leicht unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt, aber dennoch eine solide Wertentwicklung aufweist. Die Stabilität der Preise wird durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum gestützt, während gleichzeitig das Angebot an verfügbaren Objekten begrenzt bleibt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich stabil bis leicht zunehmend. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt robust, was insbesondere auf das weiterhin vorhandene Interesse an Wohneigentum zur Selbstnutzung zurückzuführen ist. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, kann jedoch die bestehende Nachfrage noch nicht vollständig bedienen.

Besonders bemerkenswert ist die kontinuierliche Nachfrage nach Bestandsimmobilien, die durch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen und energetische Modernisierungen aufgewertet werden. Dies führt zu einer Qualitätssteigerung im Angebot und rechtfertigt teilweise die beobachteten Preissteigerungen. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Angebotsknappheit unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Dortmund zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Besonders gefragt und entsprechend hochpreisig sind Lagen im Zentrum sowie die beliebten Viertel rund um den Phoenix-See in Hörde. Diese Gebiete profitieren von ihrer hervorragenden Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen Wohnumfeld. Hier werden teilweise Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt erzielt.

Im Gegensatz dazu bleiben die Stadtrandlagen preislich attraktiver, wobei auch hier eine moderate Preissteigerung zu beobachten ist. Stadtteile wie Mengede, Scharnhorst oder Lütgendortmund bieten weiterhin erschwinglichere Optionen für Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Preisdifferenz zwischen Top-Lagen und peripheren Gebieten beträgt teilweise mehr als 30 Prozent.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Segment der Kaufhäuser. Die Preisentwicklung dürfte sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen Zinsentwicklung und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, insbesondere in den beliebten Wohnlagen. Gleichzeitig könnte eine leichte Entspannung durch verstärkte Neubauaktivitäten eintreten, sofern die Baukosten nicht weiter signifikant steigen. Langfristig wird Dortmund als wachsender Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet weiterhin von Zuzügen profitieren, was die Nachfrage nach Wohneigentum stützen sollte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als das Segment der Einfamilienhäuser. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 2.644 Euro pro Quadratmeter, was einem beachtlichen Anstieg von 3,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis noch bei 2.549 Euro lag.

Alternative Marktbeobachtungen zeigen leicht höhere Werte von bis zu 2.733 Euro pro Quadratmeter, was die positive Marktentwicklung unterstreicht. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung moderate 2,5 bis 3 Prozent, was auf eine nachhaltige und gesunde Marktentwicklung hindeutet, ohne Anzeichen einer spekulativen Überhitzung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ist von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt, die besonders in innenstadtnahen Lagen und attraktiven Vierteln wie dem Kreuzviertel zu beobachten ist. Die Neubauaktivitäten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht intensiviert, wobei insbesondere die Entwicklungen rund um den Phoenix-See für zusätzliches hochwertiges Angebot sorgen.

Die Vermarktungszeiten für gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen haben sich weiter verkürzt, während Objekte mit Sanierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen länger am Markt verweilen. Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment bleibt auf einem niedrigen Niveau, was die Attraktivität von Dortmund als Wohnstandort unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die Innenstadt und das beliebte Kreuzviertel führen die Preisskala an, gefolgt von den neu entwickelten Quartieren am Phoenix-See. In diesen Top-Lagen werden regelmäßig Preise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter für neuwertige oder kernsanierte Wohnungen erzielt.

Demgegenüber bieten Stadtrandgebiete weiterhin erschwinglichere Optionen mit Quadratmeterpreisen teilweise unter 2.000 Euro. Diese Preisdifferenzierung ermöglicht es verschiedenen Käufergruppen, passende Objekte zu finden, wobei die Nachfrage in allen Preissegmenten vorhanden ist. Besonders junge Familien und Erstkaüfer orientieren sich verstärkt in Richtung der preiswerteren Stadtteile, während etablierte Käufer und Kapitalanleger die zentralen Lagen bevorzugen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, getragen von der stabilen Nachfrage und dem begrenzten Neubauangebot in den begehrten Lagen. Die Zinsentwicklung wird dabei eine entscheidende Rolle spielen, wobei eine mögliche Stabilisierung oder leichte Senkung der Bauzinsen zusätzliche Kaufimpulse setzen könnte.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten unterstützt langfristig die Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Gleichzeitig könnten verstärkte Investitionen in die städtische Infrastruktur und die Aufwertung weiterer Stadtteile zu einer räumlichen Diversifizierung der Nachfrage führen. Die Entwicklung nachhaltiger und energieeffizienter Wohnkonzepte wird zunehmend zum Qualitätsmerkmal und Preistreiber im gehobenen Segment.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Entwicklung. Während exakte Mietpreise speziell für Häuser nicht separat ausgewiesen werden, orientiert sich das Preisniveau typischerweise über dem allgemeinen Mietpreisniveau für Wohnimmobilien. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter für Wohnimmobilien insgesamt und einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal, bewegen sich die Mietpreise für Häuser erwartungsgemäß in einem höheren Bereich, schätzungsweise zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung.

Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, aber moderate Steigerung, die sich im Rahmen der allgemeinen Inflationsentwicklung bewegt. Im Jahresvergleich ist von einer Steigerung von etwa 3 bis 4 Prozent auszugehen, was die anhaltende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einem moderaten Angebot und einer stabilen bis leicht zunehmenden Nachfrage geprägt. Besonders familienfreundliche Lagen in Randgebieten und etablierten Siedlungen erfreuen sich großer Beliebtheit. Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die den zusätzlichen Platz und die Gartenflächen schätzen.

Das Angebot an Miethäusern bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten, angesichts der attraktiven Verkaufspreise. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist minimal, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung, die die Preise stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren deutlich je nach Stadtteil. Im Zentrum und in gehobenen Wohngebieten wie Brünninghausen oder Hombruch werden die höchsten Mieten erzielt, oft über 12 Euro pro Quadratmeter für moderne oder renovierte Objekte. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Stadtrandgebieten und weniger zentralen Lagen sind Miethäuser deutlich günstiger zu haben, mit Preisen zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, was sie besonders für Familien attraktiv macht, die Wert auf Platz und ein naturnahes Umfeld legen. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist stabil, das Angebot jedoch ebenfalls begrenzt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Bereich der Häuser erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht wesentlich verbessern, da kaum Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Die Nachfrage dürfte stabil bleiben, getragen von der demografischen Entwicklung und dem anhaltenden Wunsch vieler Familien nach mehr Wohnraum.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendumkehr führen. Langfristig könnte eine verstärkte Suburbanisierung, unterstützt durch flexible Arbeitsmodelle und Homeoffice-Möglichkeiten, die Nachfrage nach Miethäusern in Randlagen weiter stärken. Eigentümer werden von stabilen Mieteinnahmen und einer geringen Fluktuation profitieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete noch 8,48 Euro betrug. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einem Anstieg von etwa 4,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei etwa 8,20 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund wider.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer stabilen bis leicht steigenden Nachfrage geprägt, die trotz moderater Leerstände anhält. Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt, darunter die kontinuierliche Zuwanderung von Studierenden und jungen Berufstätigen sowie die allgemeine Urbanisierungstendenz. Die Neubauaktivität bleibt hinter dem Bedarf zurück, was besonders in den beliebten Stadtteilen zu einer Angebotsverknappung führt.

Der Wohnungsleerstand in Dortmund bewegt sich auf einem niedrigen Niveau, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Gleichzeitig führt die begrenzte Neubautätigkeit dazu, dass sich der Wettbewerb um verfügbare Wohnungen intensiviert. Besonders im Segment der kleineren und mittleren Wohnungen, die von Singles und Paaren nachgefragt werden, ist die Marktanspannung spürbar.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise in Dortmund ist ausgeprägt. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und in beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel erzielt, wo moderne Wohnungen oft Mieten von über 11 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Gebiete profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vielfältigen kulturellen und gastronomischen Angebot.

In den innenstadtnahen Bezirken bewegen sich die Mieten typischerweise zwischen 9 und 10 Euro pro Quadratmeter, während in den Randbezirken günstigere Optionen zwischen 6 und 8 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind. Stadtteile wie Eving, Huckarde oder Aplerbeck bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders Familien und preisbewusste Mieter an. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie können mehr als 40 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Neubauangebot getrieben.

Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die fortschreitende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Maßnahmen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Bauvorschriften die Preisentwicklung dämpfen. Langfristig wird die Attraktivität Dortmunds als Universitätsstadt und wachsender Wirtschaftsstandort die Nachfrage nach Mietwohnungen aufrechterhalten.

Investoren zeigen weiterhin Interesse am Dortmunder Mietwohnungsmarkt, was zu einer allmählichen Ausweitung des Angebots führen könnte. Besonders im Segment der energieeffizienten und barrierefreien Wohnungen wird mit verstärkten Investitionen gerechnet. Die Entwicklung nachhaltiger Wohnkonzepte und die energetische Sanierung des Bestands werden zunehmend zu Differenzierungsmerkmalen und könnten zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise führen.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine positive Entwicklung mit Steigerungsraten zwischen 2,9 und 3,7 Prozent zum Vorquartal, während der Mietmarkt mit Steigerungen um etwa 1 Prozent etwas verhaltener agiert.

Die Stadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Transformation und der zunehmenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Besonders die Entwicklungen rund um den Phoenix-See und die kontinuierliche Aufwertung der Innenstadt tragen zur positiven Marktdynamik bei. Gleichzeitig sorgt die differenzierte Preisentwicklung zwischen verschiedenen Stadtteilen dafür, dass für verschiedene Zielgruppen passende Angebote verfügbar bleiben.

Für die Zukunft deutet sich eine Fortsetzung des moderaten Wachstums an, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von externen Faktoren wie der Zinsentwicklung, der gesamtwirtschaftlichen Lage und regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Investoren und Selbstnutzer finden in Dortmund weiterhin einen stabilen Markt mit Entwicklungspotenzial, während Mieter mit weiteren moderaten Preissteigerungen rechnen müssen.