Immobilienmarktbericht Dortmund Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Aufwärtsdynamik geprägt. Die Stadt profitiert nachhaltig von ihrer strategischen Lage im Herzen des Ruhrgebiets, einer starken Wirtschaftsentwicklung und ihrer Bedeutung als Universitätsstadt. Diese Faktoren führen zu einer konstant hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, was sich in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes widerspiegelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 bis 3.403 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preisspanne je nach Datenquelle und Erhebungsmethode variiert. Die Analyse zeigt eine Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 3.306 Euro lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung moderate 1 bis 3 Prozent, ausgehend von einem damaligen Niveau von 3.144 Euro pro Quadratmeter.

Diese kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund wider. Die Preise für Einfamilienhäuser zeigen sich dabei stabiler als andere Marktsegmente, was auf die besondere Nachfrage nach dieser Wohnform und das gleichzeitig sehr begrenzte Angebot zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist von einer strukturellen Unterversorgung geprägt. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 180 neue Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, was ungefähr dem Niveau des Vorquartals entspricht. Die durchschnittliche Fertigstellungsrate von 150 Einheiten pro Quartal kann den bestehenden Bedarf jedoch nicht vollständig decken.

Besonders bemerkenswert ist die Leerstandsquote von unter 1 Prozent, die ein historisch niedriges Niveau darstellt und die extreme Anspannung des Marktes unterstreicht. Die Neubauaktivität wird weiterhin durch Baulandknappheit und gestiegene Baukosten gebremst, wodurch sich neue Bauprojekte hauptsächlich auf Stadtrandlagen konzentrieren.

Das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage bleibt stark unausgewogen zugunsten der Verkäufer. Interessenten müssen oft schnelle Entscheidungen treffen und haben nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten. Der Markt zeigt sich insgesamt stabil bis moderat wachsend, ohne Anzeichen einer spekulativen Überhitzung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb Dortmunds bleiben signifikant. In den zentralen Lagen und etablierten Wohnvierteln wie Hörde, Hombruch oder dem Kreuzviertel liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für moderne oder sanierte Einfamilienhäuser Preise von bis zu 4.200 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die Stadtrandlagen, insbesondere in den nördlichen und östlichen Bezirken, bieten hingegen noch moderatere Preise zwischen 2.800 und 3.100 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und der allgemeinen Knappheit in den Premiumlagen, was zu einer allmählichen Angleichung der Preise führt.

Besonders gefragt sind familienfreundliche Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Grünflächen. Die südlichen Stadtteile, die an den Phoenixsee angrenzen, verzeichnen weiterhin überdurchschnittliche Wertsteigerungen und gehören zu den begehrtesten Wohnlagen der Stadt.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weiterhin stabile bis leicht steigende Preisentwicklung im Segment der Häuser zum Kauf. Die erwartete jährliche Preissteigerung wird auf 2 bis 3 Prozent geschätzt, getrieben durch die anhaltend starke Wirtschaftslage und die kontinuierliche Nachfrage nach Wohneigentum.

Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen – Baulandknappheit, demografische Entwicklung und die Attraktivität Dortmunds als Wirtschaftsstandort – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die verfügbaren Baulandreserven begrenzt sind und die Neubauaktivität durch hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen gedämpft wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 die höchste Dynamik aller Wohnimmobiliensegmente. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.733 Euro, was eine beachtliche Steigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt, in dem der Preis noch bei 2.640 Euro pro Quadratmeter lag. Dies ist die höchste Quartalssteigerung unter allen untersuchten Marktsegmenten.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung 2,59 Prozent, ausgehend von einem damaligen Niveau von 2.664 Euro pro Quadratmeter. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von hoher Aktivität geprägt. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 320 neue Wohneinheiten fertiggestellt, während sich weitere 450 Einheiten in Bau befinden. Die Baugenehmigungen liegen bei etwa 380 Einheiten pro Quartal für neue Mehrfamilienhäuser und Wohnkomplexe.

Trotz dieser vergleichsweise regen Bautätigkeit bleibt die Leerstandsquote mit 0,8 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Fertigstellung neuer Wohneinheiten kann die hohe Nachfrage nicht ausgleichen, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt.

Die Neubauaktivitäten haben im Q3 2025 leicht zugenommen, konzentrieren sich jedoch hauptsächlich auf das höherpreisige Segment. Modernisierungen im Bestand führen häufig zu Preiserhöhungen und tragen zur allgemeinen Preissteigerung bei. Besonders auffällig ist der Trend zu kleineren, aber hochwertig ausgestatteten Wohnungen, die sich an Singles und Paare ohne Kinder richten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster. In den Top-Lagen wie dem Kaiserviertel, der Innenstadt-West und den Quartieren rund um den Phoenixsee werden Spitzenpreise von bis zu 3.800 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und exzellenten Verkehrsanbindungen.

Im mittleren Preissegment, zu dem Stadtteile wie Brackel, Aplerbeck und Scharnhorst zählen, bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.200 und 2.600 Euro. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders junge Familien und Erstkäufer an.

Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Eving und Mengede, wo die Preise teilweise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Bereiche profitieren zunehmend von Aufwertungsprogrammen und könnten mittelfristig überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich. Die solide Nachfrage wird durch die demografische Entwicklung und den anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten gestützt. Premium-Lagen könnten möglicherweise noch stärkere Zuwächse verzeichnen, insbesondere wenn größere Stadtentwicklungsprojekte realisiert werden.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird voraussichtlich weiterhin hoch bleiben, getrieben durch niedrige Zinsen für Immobilienkredite und die Suche nach inflationssicheren Anlagen. Gleichzeitig wird erwartet, dass die Neubautätigkeit auf dem aktuellen Niveau verharrt oder nur leicht zunimmt, was die Knappheit am Markt perpetuiert.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen für das dritte Quartal 2025 keine separaten spezifischen Daten vor, da diese in den meisten Markterhebungen mit dem allgemeinen Mietmarkt zusammengefasst werden. Basierend auf den Gesamtmarkttrends und Expertenschätzungen kann jedoch von einem durchschnittlichen Mietpreis von etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser ausgegangen werden, wobei die Preise je nach Ausstattung und Lage erheblich variieren.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 wird eine moderate Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent angenommen, was dem allgemeinen Trend auf dem Dortmunder Mietmarkt entspricht. Die Jahressteigerung gegenüber Q3 2024 dürfte bei etwa 3 bis 4 Prozent liegen.

Marktdynamik

Der Markt für Mietwohnhäuser ist traditionell klein und stark von individuellen Faktoren geprägt. Die meisten zur Miete angebotenen Häuser befinden sich in Privatbesitz und werden oft langfristig vermietet. Die Fluktuation ist deutlich geringer als bei Mietwohnungen, was zu einem sehr begrenzten Angebot führt.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und oft einen Garten schätzen. Auch Wohngemeinschaften und größere Haushalte zeigen verstärktes Interesse an diesem Segment. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und freiwerdende Objekte finden in der Regel innerhalb weniger Wochen neue Mieter.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietwohnhäuser ist minimal, da sich Investoren vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Vereinzelt werden ältere Einfamilienhäuser nach Modernisierung dem Mietmarkt zugeführt, was jedoch das grundlegende Angebotsdefizit nicht ausgleichen kann.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark nach Lage und Ausstattung. In den bevorzugten südlichen Stadtteilen wie Hörde, Hombruch und Brünninghausen werden für moderne oder renovierte Häuser Mieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen bieten eine Kombination aus städtischer Infrastruktur und grüner Umgebung.

In den Stadtrandlagen und den nördlichen Bezirken liegen die Mieten typischerweise zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Platz für ihr Budget suchen und längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Zentrumsnahe Reihenhäuser in Stadtteilen wie dem Kreuzviertel oder der Gartenstadt erzielen aufgrund ihrer Lage und des urbanen Charakters Premiummieten, die teilweise über 14 Euro pro Quadratmeter liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine kontinuierliche, moderate Mietsteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Das strukturelle Unterangebot wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Die Nachfrage nach Mietwohnhäusern könnte durch die steigenden Kaufpreise und die restriktiveren Kreditvergabebedingungen sogar noch zunehmen, da Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können, auf den Mietmarkt ausweichen. Gleichzeitig könnten energetische Sanierungsmaßnahmen zu weiteren Mietpreissteigerungen führen, insbesondere bei älteren Objekten, die modernisiert werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt, in dem die Miete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung beachtliche 4,51 Prozent, ausgehend von einem damaligen Niveau von 8,20 Euro pro Quadratmeter.

Diese Entwicklung zeigt eine Beschleunigung der Mietpreissteigerung, die auf die zunehmende Marktdynamik und die anhaltende Knappheit an verfügbarem Wohnraum zurückzuführen ist. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise setzt sich damit fort und verstärkt sich sogar leicht.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Wohnungen bleibt extrem angespannt mit einer hohen Nachfrage bei sehr begrenztem Angebot. Die Leerstandsquote liegt weiterhin deutlich unter 1 Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Diese Marktenge führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können und die Mietpreise kontinuierlich steigen.

Die Fluktuation auf dem Mietmarkt hat sich im Vergleich zu den Vorjahren verringert, da viele Mieter aufgrund der hohen Preise und des knappen Angebots länger in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Dies verstärkt die Knappheit zusätzlich und führt zu einer weiteren Verschärfung der Marktsituation für Wohnungssuchende.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich konzentriert sich hauptsächlich auf das mittlere bis gehobene Preissegment. Sozialwohnungen werden nur in begrenztem Umfang errichtet, was die Situation für einkommensschwächere Haushalte besonders schwierig macht. Die Modernisierung des Bestands führt häufig zu Mieterhöhungen und trägt zur allgemeinen Preissteigerung bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich und folgen einem klaren Muster. In den zentralen und südlichen Stadtteilen wie dem Kreuzviertel, der Innenstadt-West und Hörde werden Spitzenmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen.

Im mittleren Preissegment, zu dem Stadtteile wie Brackel, Aplerbeck und Dorstfeld gehören, liegen die Mieten zwischen 7,50 und 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Wohnqualität und Erschwinglichkeit und sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt.

Die günstigsten Mieten finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Eving, Scharnhorst und Mengede, wo die Quadratmetermieten teilweise noch unter 7 Euro liegen. Diese Bereiche leiden jedoch unter einem negativen Image und einer schwächeren Infrastruktur, was die niedrigeren Preise erklärt.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung in ehemals günstigen, aber zentrumsnahen Vierteln, die von Gentrifizierungsprozessen erfasst werden. Hier steigen die Mieten überdurchschnittlich schnell, was zu sozialen Spannungen und Verdrängungsprozessen führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate eindeutig aus: Die anhaltende Anspannung wird voraussichtlich zu weiteren stabilen bis steigenden Preisen führen. Experten rechnen mit einer jährlichen Mietsteigerung von 3 bis 5 Prozent, wobei in besonders gefragten Lagen noch höhere Steigerungen möglich sind.

Mehrere Faktoren werden diese Entwicklung treiben: Der kontinuierliche Zuzug nach Dortmund, insbesondere von Studenten und jungen Berufstätigen, die begrenzte Neubautätigkeit im bezahlbaren Segment und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung der Stadt. Die geplanten Infrastrukturprojekte und die weitere Entwicklung des Hochschulstandorts werden die Nachfrage zusätzlich stärken.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung und können die grundlegende Marktdynamik nicht verändern. Ohne eine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots, insbesondere im bezahlbaren Segment, wird sich die angespannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt nicht entspannen.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen moderate bis deutliche Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei der Kaufmarkt für Wohnungen mit 3,7 Prozent die dynamischste Entwicklung aufweist, gefolgt vom Mietwohnungsmarkt mit beachtlichen 4,51 Prozent Jahressteigerung.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis steigende Preise sorgen. Die Stadt Dortmund steht vor der Herausforderung, das Wohnungsangebot deutlich auszuweiten, um die Marktanspannung zu reduzieren und Wohnen wieder erschwinglicher zu machen. Ohne signifikante Interventionen und eine Beschleunigung der Bautätigkeit wird sich die Situation für Wohnungssuchende und Kaufinteressenten weiter verschärfen.

Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Renditeaussichten im Vermietungsbereich aufgrund der starken Mietpreisentwicklung attraktiv bleiben. Gleichzeitig wird die soziale Dimension des Wohnens zunehmend zur Herausforderung, da sich immer mehr Haushalte die steigenden Mieten und Kaufpreise nicht mehr leisten können.