Immobilienmarktbericht Dortmund Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägt weiterhin das Marktgeschehen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die positiven Trends fortgesetzt, wobei die Dynamik je nach Immobilientyp und Lage variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.403 Euro, was einen Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 3.306 Euro pro Quadratmeter. Diese moderate, aber stetige Preissteigerung setzt den bereits im Vorquartal beobachteten Trend fort, als die Preise im Vergleich zum ersten Quartal um 2,1 Prozent gestiegen waren.

Die Preisentwicklung zeigt sich robust gegenüber den makroökonomischen Unsicherheiten. Während im Vorjahr die Preissteigerungen auf Jahressicht bei etwa 0,3 Prozent lagen, hat sich die Dynamik im laufenden Jahr deutlich verstärkt. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kostet aktuell rund 476.000 Euro, was einer Steigerung von etwa 13.500 Euro gegenüber dem zweiten Quartal entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern bleibt begrenzt, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte nur marginal erhöht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 65 Tagen, was eine leichte Verkürzung gegenüber den 72 Tagen im Vorquartal darstellt.

Die Neubauaktivität bleibt aufgrund der eingeschränkten Baulandverfügbarkeit und gestiegener Baukosten weiterhin gedämpft. Im dritten Quartal wurden lediglich 145 neue Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt, verglichen mit 162 im zweiten Quartal. Diese rückläufige Tendenz verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich. Der Leerstand im Bestand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent und liegt damit auf dem gleichen Niveau wie im Vorquartal.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben erheblich. Spitzenreiter ist weiterhin der Stadtteil Lücklemberg mit Quadratmeterpreisen von über 3.600 Euro, was einer Steigerung von etwa 100 Euro gegenüber dem zweiten Quartal entspricht. Ebenfalls hochpreisig sind die Stadtteile Brünninghausen und Syburg mit Preisen zwischen 3.400 und 3.500 Euro pro Quadratmeter.

Im mittleren Preissegment befinden sich zentrumsnahe Stadtteile wie Hörde und die Gartenstadt mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.200 und 3.300 Euro. Am unteren Ende der Preisskala rangiert weiterhin Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine leichte Steigerung von etwa 50 Euro gegenüber dem Vorquartal zu verzeichnen ist. Die Stadtrandlagen im Norden, wie Mengede und Nette, bewegen sich im Bereich von 2.400 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen von drei bis fünf Prozent jährlich führen. Die anhaltend hohen Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden die Neubauaktivität weiterhin dämpfen.

Mittelfristig könnte sich die Marktdynamik durch die erwartete Stabilisierung des Zinsniveaus etwas abschwächen. Dennoch wird Dortmund als attraktiver Wohnstandort im Ruhrgebiet seine Position behaupten. Die geplanten Infrastrukturprojekte und die kontinuierliche Stadtentwicklung werden die Nachfrage nach Wohneigentum weiter stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als der Häusermarkt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro verzeichnet das Segment einen Anstieg von 3,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal, als der Preis bei 2.644 Euro lag. Diese Entwicklung übertrifft damit deutlich die Steigerungsrate des Vorquartals, die bei 2,3 Prozent lag.

Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet aktuell rund 205.000 Euro, was einem Anstieg von etwa 7.000 Euro gegenüber dem zweiten Quartal entspricht. Besonders auffällig ist die Preisentwicklung bei Neubauwohnungen, die mit durchschnittlich 3.200 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden, während Bestandswohnungen bei etwa 2.500 Euro liegen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt unvermindert hoch, insbesondere in den beliebten innerstädtischen Lagen. Das Angebot hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal nur unwesentlich erhöht. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen stieg von 485 auf 502 Einheiten, was angesichts der hohen Nachfrage weiterhin zu einem angespannten Markt führt.

Die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich zeigt leichte Erholungstendenzen. Im dritten Quartal wurden 312 neue Wohneinheiten fertiggestellt, verglichen mit 285 im Vorquartal. Dennoch bleibt das Neubavolumen deutlich unter dem geschätzten Bedarf von jährlich 2.000 neuen Wohnungen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit 0,7 Prozent praktisch nicht vorhanden und liegt damit auf dem Niveau des zweiten Quartals.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen wie dem Kreuzviertel und der südlichen Innenstadt werden Quadratmeterpreise von bis zu 3.400 Euro aufgerufen, was einer Steigerung von etwa 150 Euro gegenüber dem zweiten Quartal entspricht. Die beliebten Stadtteile Hörde und Hombruch folgen mit Preisen zwischen 2.800 und 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Im mittleren Segment rangieren Stadtteile wie Brackel und Aplerbeck mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.400 und 2.600 Euro. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Scharnhorst und Eving mit Preisen zwischen 1.800 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. Auch hier zeigt sich eine durchgängige Preissteigerung von zwei bis vier Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 Monate weitere Preissteigerungen im Bereich von vier bis sechs Prozent. Die anhaltende Attraktivität Dortmunds als Universitäts- und Wirtschaftsstandort wird die Nachfrage weiter befeuern. Besonders die Altersgruppe der 25- bis 40-Jährigen zeigt verstärktes Interesse an Wohneigentum.

Langfristig könnten sich durch geplante Nachverdichtungsprojekte und die Konversion ehemaliger Gewerbeflächen neue Angebotspotenziale ergeben. Bis diese Projekte jedoch marktwirksam werden, dürfte die Angebotsknappheit bestehen bleiben. Die steigenden Baukosten werden voraussichtlich auch weiterhin für ein hohes Preisniveau bei Neubauwohnungen sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietobjekte im Einfamilienhausbereich zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser liegt bei 8,75 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa einem Prozent gegenüber dem zweiten Quartal entspricht, als der Durchschnittspreis bei 8,66 Euro lag. Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 1.050 Euro.

Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen durchschnittlich bei 11,20 Euro pro Quadratmeter, wobei die gestiegenen Energiekosten einen wesentlichen Anteil an der Gesamtbelastung ausmachen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal zeigt sich eine Steigerung der Kaltmieten um etwa 4,5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsdynamik im Mietmarkt unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Einfamilienhausbereich bleibt weiterhin sehr begrenzt. Im dritten Quartal standen durchschnittlich nur 85 Häuser zur Vermietung zur Verfügung, verglichen mit 92 im zweiten Quartal. Diese Verknappung führt zu einer beschleunigten Vermietung, wobei die durchschnittliche Inseratsdauer von 18 auf 14 Tage gesunken ist.

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Hausbereich wird insbesondere von Familien mit Kindern getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden. Neubauaktivitäten im Mietbereich konzentrieren sich hauptsächlich auf den Mehrfamilienhausbereich, sodass kaum neue Einfamilienhäuser zur Vermietung auf den Markt kommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren je nach Stadtteil erheblich. In den bevorzugten südlichen Stadtteilen wie Hörde, Hombruch und Brünninghausen liegen die Kaltmieten zwischen 9,50 und 10,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen verzeichneten gegenüber dem zweiten Quartal Steigerungen von etwa 1,5 Prozent.

Im mittleren Preissegment befinden sich Stadtteile wie Brackel, Wickede und Asseln mit Mietpreisen zwischen 8,00 und 9,00 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Mengede und Lütgendortmund mit Preisen zwischen 7,00 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Auch in diesen Lagen zeigt sich eine leichte Aufwärtstendenz von etwa 0,5 bis 1 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs im Hausbereich. Die prognostizierte jährliche Steigerungsrate liegt bei drei bis vier Prozent. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird den Vermietermarkt weiter stärken.

Mittelfristig könnte sich durch die geplante Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus eine gewisse Entspannung im unteren Preissegment ergeben. Allerdings wird sich dies voraussichtlich nur begrenzt auf den Markt für Einfamilienhäuser auswirken. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl kleinerer Haushalte könnte langfristig zu einer Verschiebung der Nachfrage hin zu kleineren Wohneinheiten führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preisentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal entspricht, als der Durchschnittspreis 8,48 Euro betrug. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von rund 600 Euro.

Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten belaufen sich durchschnittlich auf 10,85 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung der Kaltmieten um 4,5 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt verdeutlicht. Besonders auffällig ist die Entwicklung bei Neubauwohnungen, die mit durchschnittlich 11,50 Euro pro Quadratmeter kalt vermietet werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird weiterhin von einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot bestimmt. Im dritten Quartal standen durchschnittlich 1.250 Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung, was nur eine marginale Steigerung gegenüber den 1.215 Wohnungen im zweiten Quartal darstellt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 12 auf 10 Tage verkürzt, was die hohe Nachfrage unterstreicht.

Der Leerstand liegt weiterhin bei unter zwei Prozent und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauten. Die Neubauaktivität hat sich leicht erholt, mit 485 fertiggestellten Wohneinheiten im dritten Quartal gegenüber 425 im Vorquartal. Dennoch bleibt das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurück, was zu einem anhaltenden Vermietermarkt führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im Vergleich zum zweiten Quartal weiter ausdifferenziert. In den Top-Lagen wie dem Kreuzviertel, der Innenstadt-Ost und Teilen von Hörde werden Kaltmieten zwischen 10,00 und 11,50 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, was Steigerungen von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Das mittlere Preissegment umfasst Stadtteile wie Aplerbeck, Brackel und Hombruch mit Mieten zwischen 8,00 und 9,50 Euro pro Quadratmeter. In den peripheren Lagen wie Scharnhorst, Mengede und Huckarde liegen die Mieten zwischen 6,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Auch in diesen günstigeren Lagen zeigen sich Preissteigerungen von 0,5 bis 1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Mieten in aufstrebenden Stadtteilen wie der Nordstadt, wo durch Gentrifizierungsprozesse überdurchschnittliche Steigerungsraten von bis zu drei Prozent im Quartalsvergleich zu beobachten sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die nächsten 12 Monate wird mit Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent gerechnet. Die anhaltende Zuwanderung, sowohl aus dem In- als auch aus dem Ausland, sowie die wachsende Studierendenzahl an den Dortmunder Hochschulen werden die Nachfrage weiter antreiben.

Langfristig könnten sich durch verschiedene Wohnungsbauprojekte und die geplante Nachverdichtung in innerstädtischen Lagen neue Angebotspotenziale ergeben. Die Stadt Dortmund plant, in den nächsten Jahren mehrere tausend neue Wohnungen zu schaffen, wobei ein erheblicher Anteil auf den geförderten Wohnungsbau entfallen soll. Bis diese Maßnahmen jedoch marktwirksam werden, dürfte der Mietmarkt angespannt bleiben.

Die Einführung verschärfter energetischer Standards könnte mittelfristig zu einer weiteren Differenzierung der Mietpreise führen, wobei energieeffiziente Wohnungen Preisaufschläge erzielen dürften. Gleichzeitig könnten unsanierte Altbauten unter Preisdruck geraten, was zu einer verstärkten Modernisierungstätigkeit führen könnte.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit durchgängigen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser stiegen um 2,9 Prozent, für Wohnungen um 3,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Mietbereich zeigen sich moderatere Steigerungen von etwa einem Prozent, die jedoch auf bereits hohem Niveau erfolgen.

Die strukturellen Marktbedingungen mit hoher Nachfrage bei begrenztem Angebot bleiben bestimmend für die Preisentwicklung. Die Neubauaktivität kann trotz leichter Erholung den Bedarf nicht decken, was zu anhaltenden Angebotsengpässen führt. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt haben sich weiter verstärkt, wobei zentrale und südliche Stadtteile die höchsten Preiszuwächse verzeichnen.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der positiven Preisentwicklung zu rechnen, wobei sich die Dynamik möglicherweise etwas abschwächen könnte. Die langfristigen Fundamentaldaten sprechen jedoch für einen stabilen Dortmunder Immobilienmarkt, der von der wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt und ihrer Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort profitiert.