Immobilienmarktbericht Dortmund Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die anhaltende Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägt weiterhin das Marktgeschehen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten positive Preisentwicklungen zu verzeichnen, wobei der Kaufmarkt eine stärkere Dynamik aufweist als der Mietmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 Euro pro Quadratmeter, wobei einzelne Erhebungen auch Werte bis zu 3.403 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei etwa 3.140 Euro lag. Die Preissteigerung zum Vorquartal beläuft sich somit auf circa 2,0 Prozent.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung. Damals lag der Quadratmeterpreis bei 3.144 Euro, was einem Jahresanstieg von etwa 1,9 Prozent entspricht. Diese kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung deutet auf einen stabilen Markt hin, der sich nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der Zinswende wieder in ruhigeren Bahnen bewegt.

Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Dortmund beträgt im Q3 2025 bei einer typischen Wohnfläche von 140 Quadratmetern etwa 448.000 Euro. Dies bedeutet für Käufer eine Mehrbelastung von rund 9.000 Euro gegenüber dem Vorquartal.

Marktdynamik

Der Markt für Häuser zum Kauf zeichnet sich durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot aus. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Verkäufer befinden sich weiterhin in einer günstigen Verhandlungsposition, auch wenn die Verkaufszeiten im Vergleich zu den Boomjahren 2020 und 2021 wieder etwas länger geworden sind.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf den Süden Dortmunds sowie auf Standorte mit guter Infrastrukturanbindung. Trotz verschiedener Bauprojekte reicht die Neubautätigkeit jedoch nicht aus, um den bestehenden Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren. Die Baukosten bleiben auf hohem Niveau, was sich dämpfend auf die Neubauaktivität auswirkt. Viele potenzielle Bauherren warten weiterhin auf eine Stabilisierung der Baupreise und der Zinssituation.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb Dortmunds sind weiterhin erheblich. In den beliebten südlichen Stadtteilen wie Brünninghausen, Hohensyburg und Berghofen werden Spitzenpreise von über 4.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zu Grünflächen, der guten Verkehrsanbindung und dem hohen Wohnwert.

Im Stadtzentrum und den zentrumsnahen Vierteln wie Kreuzviertel und Kaiserviertel liegen die Preise bei etwa 3.800 bis 4.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche sind besonders bei Familien beliebt, die kurze Wege und urbanes Wohnen schätzen.

Die nördlichen Stadtteile wie Eving, Scharnhorst und Mengede weisen mit Preisen zwischen 2.300 und 2.800 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Werte auf. Hier finden sich noch bezahlbare Objekte für Familien mit mittlerem Einkommen, allerdings oft mit Renovierungsbedarf.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent aus. Wesentliche Einflussfaktoren werden die weitere Entwicklung der Hypothekenzinsen, die wirtschaftliche Gesamtlage sowie die demografische Entwicklung in Dortmund sein.

Die anhaltende Zuwanderung in die Ruhrgebietsmetropole sowie der Trend zum Homeoffice, der mehr Wohnfläche erfordert, werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnte eine mögliche Stabilisierung oder sogar Senkung der Bauzinsen zu einer Belebung der Nachfrage führen. Mittelfristig bleibt der Markt für Häuser in Dortmund ein stabiler Investitionsbereich mit moderaten Wertsteigerungspotentialen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 2.733 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 2.664 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von 69 Euro oder 2,6 Prozent. Einzelne Datenquellen weisen sogar noch höhere Steigerungsraten von bis zu 3,7 Prozent aus.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einer Preissteigerung von 2,6 Prozent. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 205.000 Euro, was einer Verteuerung von rund 5.200 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit dynamischer als bei Häusern, was auf die verstärkte Nachfrage nach kompaktem Wohnraum in städtischer Lage zurückzuführen ist. Besonders Ein- und Zweizimmerwohnungen in zentraler Lage sind stark nachgefragt und erzielen überdurchschnittliche Preissteigerungen.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt in Dortmund zeigt eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Dies führt zu einem stabilen Aufwärtstrend der Preise und kurzen Vermarktungszeiten. Gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen sind oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment konzentriert sich auf mehrgeschossige Wohnbauprojekte in integrierten Lagen. Verschiedene Quartiersentwicklungen, insbesondere auf ehemaligen Industrie- und Gewerbeflächen, schaffen neuen Wohnraum. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was den Preisdruck aufrechterhält.

Ein zunehmendes Phänomen ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, was das Angebot an Kaufobjekten erhöht, gleichzeitig aber den Mietmarkt weiter verknappt. Investoren zeigen verstärktes Interesse an Wohnungspaketen und ganzen Mehrfamilienhäusern zur späteren Aufteilung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen sind innerhalb Dortmunds beträchtlich. Spitzenpreise von über 3.800 Euro pro Quadratmeter werden in den Top-Lagen des Kreuzviertels, der Innenstadt-West und in Phoenix-See-Nähe erzielt. Diese Bereiche profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, kulturellen Angeboten und der Nähe zu Naherholungsgebieten.

In guten bis sehr guten Lagen wie dem Kaiserviertel, Hombruch oder der Gartenstadt liegen die Preise zwischen 2.800 und 3.400 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine ausgewogene Mischung aus Wohnqualität und Infrastruktur.

In einfachen Lagen der nördlichen Stadtbezirke wie Dorstfeld, Huckarde oder Mengede sind Wohnungen bereits ab 1.800 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Bereiche bieten Einstiegsmöglichkeiten für Käufer mit begrenztem Budget, weisen jedoch oft Modernisierungsbedarf auf.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin eine positive Preisentwicklung zeigen. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei zentrale Lagen überdurchschnittlich profitieren dürften.

Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten unterstützen die Nachfrage nach Wohnungen. Gleichzeitig macht die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten kompakte Wohnungen zu einem gefragten Gut. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend zum Preistreiber, da energieeffiziente Wohnungen deutliche Preisaufschläge erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser in Dortmund beträgt im dritten Quartal 2025 8,57 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Miete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 1,06 Prozent. Diese moderate Steigerung zeigt, dass sich der Mietmarkt für Häuser verhaltener entwickelt als der Kaufmarkt.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich jedoch eine deutlichere Dynamik. Damals lag die durchschnittliche Kaltmiete bei 8,20 Euro pro Quadratmeter, was einer Jahressteigerung von 4,51 Prozent entspricht. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.200 Euro, zuzüglich Nebenkosten.

Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten liegen durchschnittlich bei etwa 10,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter, wobei die gestiegenen Energiekosten einen erheblichen Anteil ausmachen.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist in Dortmund traditionell klein, da die meisten Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Das verfügbare Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften, während freistehende Einfamilienhäuser zur Miete eine Rarität darstellen.

Die Nachfrage nach Mietshäusern kommt vorwiegend von Familien mit Kindern, die mehr Platz benötigen, sich aber noch keinen Hauskauf leisten können oder wollen. Auch Expatriates und temporär in Dortmund lebende Führungskräfte fragen verstärkt Häuser zur Miete nach.

Die Fluktuation im Segment der Mietshäuser ist geringer als bei Wohnungen. Mieter bleiben durchschnittlich länger in ihren Objekten, was zu einer geringeren Verfügbarkeit führt. Neubauten zur Vermietung sind selten, da sich diese für Investoren aufgrund der hohen Baukosten oft nicht rechnen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren je nach Stadtteil erheblich. In den bevorzugten südlichen Stadtteilen wie Aplerbeck, Hombruch und Berghofen werden Spitzenmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter kalt erzielt. Diese Lagen bieten familienfreundliche Umgebungen mit guter Infrastruktur.

In mittleren Lagen wie Brackel, Wambel oder Asseln liegen die Mieten zwischen 8 und 9,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien mit durchschnittlichem Einkommen.

In den nördlichen Stadtbezirken wie Eving, Scharnhorst oder Mengede sind Häuser bereits ab 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter kalt zu mieten. Hier finden sich noch bezahlbare Optionen, allerdings oft mit älterem Baustandard und höherem Energieverbrauch.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 3 und 4 Prozent liegen, wobei regulative Eingriffe wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenze dämpfend wirken.

Der Trend zum Homeoffice könnte die Nachfrage nach Mietshäusern weiter verstärken, da mehr Wohnfläche für Arbeitszimmer benötigt wird. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten dazu führen, dass energetisch sanierte Objekte trotz höherer Kaltmieten bevorzugt werden. Die begrenzte Verfügbarkeit wird den Markt weiterhin als Vermietermarkt charakterisieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Dortmund bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht dem Niveau der Häuser zur Miete und zeigt eine Angleichung der beiden Segmente. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 ist ein Anstieg von etwa 1,06 Prozent zu verzeichnen.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als die durchschnittliche Kaltmiete noch bei 8,20 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung von 4,51 Prozent. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro, was einer Mehrbelastung von rund 26 Euro pro Monat gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die Warmmieten liegen je nach energetischem Standard zwischen 10,00 und 11,50 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen mit hohem Energiestandard erzielen trotz höherer Kaltmieten oft günstigere Warmmieten als unsanierte Altbauwohnungen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Besonders in städtischen Lagen fehlt es an verfügbaren Wohnungen. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen beträgt nur wenige Tage, bei Massenbesichtigungen sind zweistellige Bewerberzahlen keine Seltenheit.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment hat sich leicht belebt, bleibt aber hinter dem Bedarf zurück. Institutionelle Investoren und Wohnungsbaugesellschaften realisieren verstärkt Projekte, jedoch hemmen hohe Baukosten und Zinsen die Dynamik. Der soziale Wohnungsbau kommt trotz staatlicher Förderung nur schleppend voran.

Ein zunehmendes Problem stellt die Verknappung durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung dar. Die Stadt Dortmund hat reagiert und verschärft die Regularien, dennoch bleibt der Effekt auf das Gesamtangebot begrenzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Stadtteile wider. Im Kreuzviertel, der Innenstadt-West und in der Nähe des Phoenix-Sees werden Spitzenmieten von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter kalt erzielt. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zur Universität und dem vielfältigen Kultur- und Gastronomieangebot.

In guten Wohnlagen wie Hombruch, der Gartenstadt oder Brackel liegen die Mieten zwischen 8,50 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine ausgewogene Mischung aus Wohnqualität und Infrastruktur und sind besonders bei Familien und Berufstätigen beliebt.

In einfachen Lagen der Nordstadt, in Scharnhorst oder Wickede sind Wohnungen bereits ab 6,00 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter kalt verfügbar. Diese Bereiche bieten günstigen Wohnraum, kämpfen jedoch teilweise mit sozialen Herausforderungen und einem negativen Image.

Studentisches Wohnen konzentriert sich auf die universitätsnahen Bereiche und die Nordstadt, wo WG-Zimmer zwischen 350 und 500 Euro warm kosten. Die Nachfrage übersteigt hier deutlich das Angebot, was zu Beginn der Semester zu erheblichen Engpässen führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verteuerung des Mietwohnungsmarktes erwartet, allerdings mit moderateren Steigerungsraten als in der Vergangenheit. Experten rechnen mit jährlichen Mietpreissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die Mietpreisbremse und politische Interventionen dämpfend wirken könnten.

Die demografische Entwicklung mit anhaltender Zuwanderung, sowohl aus dem In- als auch Ausland, wird die Nachfrage weiter antreiben. Gleichzeitig führt die Alterung der Gesellschaft zu einer verstärkten Nachfrage nach barrierefreiem und altersgerechtem Wohnraum, was neue Marktsegmente eröffnet.

Die energetische Transformation des Wohnungsbestands wird zunehmend zum entscheidenden Faktor. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden schwerer vermietbar, während energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen Preisaufschläge durchsetzen können. Die CO2-Bepreisung und steigende Energiekosten verstärken diesen Trend.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkte Neubautätigkeit und mögliche konjunkturelle Abkühlung etwas entspannen. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Dortmund wird jedoch voraussichtlich bestehen bleiben, sodass Mieter auch weiterhin mit einem angespannten Marktumfeld rechnen müssen.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Während der Kaufmarkt mit Steigerungsraten zwischen 2 und 3 Prozent zum Vorquartal eine stärkere Dynamik zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt mit etwa 1 Prozent Quartalswachstum verhaltener, weist aber im Jahresvergleich mit über 4 Prozent ebenfalls eine beachtliche Steigerung auf.

Die anhaltende Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das prägende Element des Marktes. Trotz verschiedener Neubauinitiativen reicht das Angebot nicht aus, um den Bedarf zu decken. Dies führt zu einem stabilen Verkäufer- und Vermietermarkt mit kurzen Vermarktungszeiten und hohem Nachfragedruck.

Die Lageunterschiede innerhalb Dortmunds bleiben erheblich, wobei die südlichen Stadtteile und zentrumsnahen Quartiere weiterhin Premiumpreise erzielen, während die nördlichen Bezirke bezahlbarere Optionen bieten. Diese Polarisierung dürfte sich in den kommenden Jahren eher verstärken als abschwächen.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Dortmunder Immobilienmarkt weiterhin solide Perspektiven mit moderaten Wertsteigerungspotentialen. Die erwarteten jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 5 Prozent je nach Segment versprechen einen weitgehenden Inflationsschutz. Gleichzeitig müssen sich Mieter und Käufer auf weiterhin steigende Wohnkosten einstellen, wobei energieeffiziente Objekte zunehmend an Attraktivität gewinnen werden.