Executive Summary
Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, was zu einem angespannten Marktumfeld führt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle Segmente leichte bis moderate Preisanstiege zwischen 1% und 3%.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund auf 3.200 bis 3.352 Euro eingependelt. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1,5 bis 2,0 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 3.144 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate Preissteigerung von 2,9 bis 3,8 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung des Marktes unterstreicht.
Die Preisentwicklung verläuft dabei differenziert nach Haustyp und Ausstattung. Während moderne Einfamilienhäuser in guten Lagen teilweise Quadratmeterpreise von über 3.500 Euro erzielen, bewegen sich ältere Bestandsimmobilien in einfacheren Lagen weiterhin im Bereich von 2.800 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus liegt aktuell bei etwa 450.000 bis 550.000 Euro, abhängig von Größe, Lage und Zustand der Immobilie.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird weiterhin von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot geprägt. Die Verfügbarkeit geeigneter Objekte bleibt besonders in bevorzugten Lagen stark limitiert. Interessenten müssen oft mit kurzen Vermarktungszeiten rechnen, wobei gut positionierte Immobilien häufig innerhalb weniger Wochen verkauft werden.
Die Neubauaktivität zeigt sich stabil bis leicht steigend, wird jedoch durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland eingeschränkt. Bauträger konzentrieren sich verstärkt auf die Entwicklung kleinerer Baugebiete am Stadtrand sowie auf Nachverdichtungsprojekte in bereits erschlossenen Gebieten. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was die Angebotsknappheit weiter verschärft.
Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden. Selbst sanierungsbedürftige Objekte finden aufgrund der hohen Nachfrage schnell Abnehmer, die bereit sind, in die Modernisierung zu investieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 60 bis 80 Tagen für durchschnittliche Objekte.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Spitzenreiter sind weiterhin die beliebten Viertel rund um den Phoenix-See sowie die zentrumsnahen Lagen in Hörde, wo Quadratmeterpreise von 3.600 bis 4.000 Euro keine Seltenheit sind. Diese Gebiete profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Naherholungsgebieten und dem gehobenen Wohnumfeld.
Im mittleren Preissegment bewegen sich etablierte Wohnlagen wie Brackel, Hombruch und Aplerbeck mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.100 und 3.400 Euro. Diese Stadtteile bieten eine ausgewogene Mischung aus urbaner Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld, was sie besonders für Familien attraktiv macht.
Die günstigeren Stadtrandlagen und nördlichen Stadtteile wie Mengede oder Eving weisen Quadratmeterpreise zwischen 2.600 und 2.900 Euro auf. Hier zeigt sich jedoch eine zunehmende Nachfrage, da Käufer aufgrund der Preisentwicklung in den beliebteren Lagen verstärkt auf diese Gebiete ausweichen. Dies führt zu einer allmählichen Angleichung der Preise und einer Aufwertung dieser Stadtteile.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen wird voraussichtlich zu jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent führen. Allerdings könnten die gestiegenen Finanzierungskosten und die unsichere wirtschaftliche Lage dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.
Mittelfristig werden die geplanten Neubauprojekte und Infrastrukturmaßnahmen der Stadt Dortmund zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation beitragen. Besonders die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand und die Konversion ehemaliger Gewerbeflächen werden zusätzlichen Wohnraum schaffen. Dennoch wird die Nachfrage voraussichtlich weiterhin das Angebot übersteigen, sodass mit einem stabilen bis leicht steigenden Preisniveau zu rechnen ist.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.640 bis 2.733 Euro. Dies bedeutet einen Anstieg von etwa 2 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Preise bei durchschnittlich 2.664 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich verzeichnet das Segment eine beachtliche Steigerung von 3,7 bis 5,8 Prozent, womit Eigentumswohnungen eine stärkere Preisentwicklung als Häuser aufweisen.
Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist dabei erheblich. Während Neubauwohnungen in Toplagen Quadratmeterpreise von über 3.500 Euro erzielen, sind Bestandswohnungen in einfacheren Lagen bereits ab 2.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegt aktuell bei etwa 200.000 bis 250.000 Euro, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, wobei das verfügbare Angebot weiterhin eingeschränkt ist. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in zentralen oder zentrumsnahen Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen beträgt oft nur wenige Wochen.
Im Neubausegment zeigt sich eine leichte Steigerung der Aktivitäten, wobei sich Projektentwickler verstärkt auf den Bau von Eigentumswohnungen konzentrieren. Die Fertigstellungszahlen steigen moderat an, können jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Viele Neubauprojekte sind bereits in der Planungsphase ausverkauft, was die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage unterstreicht.
Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger nachgefragten Lagen. Die Fluktuation am Markt bleibt gering, da viele Eigentümer ihre Wohnungen aufgrund der positiven Wertentwicklung halten.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in den zentrumsnahen Lagen sowie in den aufstrebenden Vierteln Hörde und Phoenix-See erzielt, wo moderne Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise von 3.200 bis 3.800 Euro erreichen. Diese Gebiete profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem attraktiven Wohnumfeld.
Im mittleren Preissegment rangieren Stadtteile wie die Innenstadt-West, Kreuzviertel und Kaiserviertel mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.600 und 3.000 Euro. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, die die Nähe zur Universität und das lebendige Stadtteilleben schätzen.
Günstigere Alternativen finden sich in den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen wie Dorstfeld, Huckarde oder Scharnhorst, wo die Quadratmeterpreise zwischen 2.000 und 2.400 Euro liegen. Diese Gebiete erfahren jedoch zunehmende Aufmerksamkeit von Käufern, die aufgrund der Preisentwicklung in den beliebteren Lagen nach bezahlbaren Alternativen suchen.
Prognose und Ausblick
Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten prognostizieren weitere moderate Preissteigerungen von jährlich 3 bis 5 Prozent, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot. Eigentumswohnungen werden weiterhin als attraktive Kapitalanlage gesehen, insbesondere in Zeiten unsicherer Finanzmärkte.
Die geplanten städtebaulichen Entwicklungen und Quartiersaufwertungen werden mittelfristig zu einer Erhöhung des Wohnungsangebots führen. Besonders die Konversion ehemaliger Industrieflächen und die Nachverdichtung in Bestandsquartieren bieten Potenzial für neue Wohnprojekte. Dennoch wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben, da die Nachfrage durch Zuzug und demografischen Wandel weiter steigt.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietshäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung bei den Mietpreisen. Während konkrete Durchschnittswerte für Häuser zur Miete nicht eindeutig vorliegen, orientieren sich die Mietpreise oberhalb des allgemeinen Wohnungsmietpreisniveaus von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Für Einfamilienhäuser zur Miete werden typischerweise Kaltmieten zwischen 1.200 und 2.000 Euro monatlich aufgerufen, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.
Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich ein Anstieg von etwa 1 Prozent, während die jährliche Steigerungsrate bei 4 bis 5 Prozent liegt. Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Tendenz am Mietmarkt wider, wobei Häuser zur Miete aufgrund ihrer Seltenheit oft überdurchschnittliche Preissteigerungen erfahren.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt das verfügbare Angebot bei Weitem. Familien mit Kindern, die den Traum vom Eigenheim aufgrund gestiegener Kaufpreise und Finanzierungskosten zurückstellen müssen, suchen verstärkt nach Häusern zur Miete. Das Angebot ist jedoch äußerst begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser zum Kauf und nicht zur Vermietung angeboten werden.
Die Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser ist marginal. Investoren und Bauträger konzentrieren sich primär auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit einzelnen Mietwohnungen, da diese eine höhere Rendite versprechen. Reihenhäuser oder Doppelhaushälften zur Miete entstehen meist nur im Rahmen größerer Wohnquartiersprojekte.
Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht existent. Verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, wobei häufig mehrere Dutzend Bewerbungen auf ein einzelnes Haus eingehen. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Nachweise zur Bonität.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lage innerhalb Dortmunds. In beliebten Stadtteilen wie Hörde, Hombruch oder in der Nähe des Phoenix-Sees werden für moderne Einfamilienhäuser Kaltmieten von 1.800 bis 2.500 Euro monatlich verlangt. Diese Objekte richten sich an zahlungskräftige Mieter, die temporär in Dortmund leben oder flexibel bleiben möchten.
Im mittleren Segment, zu dem Stadtteile wie Brackel, Aplerbeck oder Lücklemberg zählen, bewegen sich die Mieten für Häuser zwischen 1.400 und 1.800 Euro. Diese Gebiete bieten eine gute Infrastruktur für Familien mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe.
In den Außenbezirken und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Mengede oder Wickede sind Häuser zur Miete ab etwa 1.000 bis 1.400 Euro erhältlich. Allerdings ist das Angebot auch hier stark limitiert, und die Nachfrage steigt aufgrund der allgemeinen Knappheit kontinuierlich.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung im Segment der Mietshäuser zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich um jährlich 3 bis 5 Prozent steigen, wobei in besonders nachgefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig stagnierendem Angebot wird den Markt weiter anspannen.
Mittelfristig könnten neue Wohnkonzepte wie Townhouses oder kleine Reihenhaussiedlungen zur Miete eine Marktlücke füllen. Einige Projektentwickler erkennen das Potenzial dieses Segments und planen entsprechende Projekte. Dennoch wird das Angebot voraussichtlich deutlich hinter der Nachfrage zurückbleiben, sodass Mietshäuser in Dortmund ein knappes Gut bleiben werden.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Mietpreis von 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 4,5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht.
Die Preisspanne für Mietwohnungen ist erheblich und reicht von etwa 6,50 Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu über 12 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen in Toplagen. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 455 und 840 Euro Kaltmiete, je nach Lage und Ausstattung.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Besonders gesucht sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon in zentralen oder gut angebundenen Lagen. Die durchschnittliche Inseratslaufzeit für attraktive Wohnungen beträgt oft nur wenige Tage, wobei Massenbesichtigungen mit 30 bis 50 Interessenten keine Seltenheit sind.
Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment zeigt eine moderate Steigerung. Sowohl private Investoren als auch städtische Wohnungsbaugesellschaften intensivieren ihre Bemühungen, neuen Wohnraum zu schaffen. Die Fertigstellungszahlen steigen langsam an, können jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig decken. Viele Neubauprojekte sind bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet.
Der Leerstand in Dortmund liegt bei unter 2 Prozent und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauten oder Wohnungen in unattraktiven Lagen. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben, selbst wenn diese nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen Dortmunds sind signifikant. In den beliebten zentralen Lagen wie dem Kreuzviertel, Kaiserviertel und der Innenstadt-West werden Spitzenmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu Kultur- und Freizeitangeboten sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Hörde, Hombruch und Brackel mit durchschnittlichen Mietpreisen zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten eine gute Balance zwischen urbaner Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld und sind besonders bei Familien und Berufspendlern beliebt.
Die günstigsten Mieten finden sich in den Außenbezirken und nördlichen Stadtteilen wie Eving, Scharnhorst oder Mengede, wo die Quadratmeterpreise zwischen 6 und 7,50 Euro liegen. Diese Stadtteile erfahren jedoch zunehmende Nachfrage von Mietern, die aufgrund der Preisentwicklung in den zentraleren Lagen ausweichen müssen. Dies führt zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise im gesamten Stadtgebiet.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen von jährlich 3 bis 5 Prozent. Die Nachfrage wird durch kontinuierlichen Zuzug, insbesondere von Studenten und jungen Berufstätigen, sowie durch den demografischen Wandel mit mehr Single-Haushalten weiter steigen.
Mittelfristig werden die verstärkten Neubauaktivitäten und städtebaulichen Entwicklungsprojekte zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation beitragen. Die Stadt Dortmund plant zusammen mit verschiedenen Wohnungsbaugesellschaften die Schaffung von mehreren tausend neuen Wohneinheiten in den kommenden Jahren. Besonders die Entwicklung des ehemaligen HSP-Geländes und anderer Konversionsflächen wird zusätzlichen Wohnraum schaffen.
Gleichzeitig werden gesetzliche Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse und mögliche weitere Regulierungen die Preisentwicklung dämpfen. Dennoch wird der Dortmunder Mietwohnungsmarkt voraussichtlich angespannt bleiben, da die strukturelle Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um attraktive Wohnungen einstellen.
Fazit und Gesamtausblick
Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachstumsstark. Alle Marktsegmente verzeichnen Preissteigerungen, wobei die Dynamik im Kaufsektor etwas stärker ausgeprägt ist als im Mietbereich. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen zu moderaten Preissteigerungen führen.
Für Kaufinteressenten bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und eine gesicherte Finanzierung wichtiger denn je sind. Mietinteressenten sollten sich auf längere Suchzeiten und höhere Anforderungen seitens der Vermieter einstellen. Investoren finden in Dortmund weiterhin einen stabilen Markt mit positiven Renditeaussichten, müssen jedoch mit steigenden Einstiegspreisen kalkulieren.
Die Stadt Dortmund steht vor der Herausforderung, durch gezielte Wohnungsbaupolitik und Infrastrukturmaßnahmen die Attraktivität als Wohnstandort zu erhalten und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten zu gewährleisten. Die kommenden Jahre werden zeigen, inwieweit diese Balance gelingen kann.
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