Immobilienmarktbericht Dortmund Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.352 Euro. Diese Entwicklung markiert eine Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 3.309 Euro lag. Besonders bemerkenswert ist der Jahresvergleich: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnen wir einen deutlichen Preisanstieg von 8 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik im Häusermarkt unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei keineswegs einheitlich über alle Objekttypen. Während Einfamilienhäuser in begehrten Lagen teilweise Quadratmeterpreise von über 4.000 Euro erzielen, bewegen sich sanierungsbedürftige Objekte oder Häuser in weniger gefragten Stadtteilen deutlich unter dem Durchschnitt. Die Gesamtentwicklung deutet auf einen stabilen, aber nicht überhitzten Markt hin, der von einer soliden Nachfrage getragen wird.

Marktdynamik

Die Angebotssituation im Häusersegment hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Das Angebotsvolumen zeigt sich leicht rückläufig, während die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau verharrt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer beschleunigten Vermarktung von Objekten, wobei gut gepflegte Häuser in attraktiven Lagen häufig innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt moderat und wird primär durch die begrenzte Baulandverfügbarkeit gebremst. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Nachverdichtung bestehender Wohngebiete sowie die Erschließung kleinerer Neubaugebiete am Stadtrand. Die Stadt Dortmund bemüht sich zwar um die Ausweisung neuer Baugebiete, jedoch können diese Maßnahmen die aktuelle Nachfrage nur teilweise befriedigen. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent, was die Angespanntheit des Marktes zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausgeprägt. Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen ist der Stadtteil Lücklemberg mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter. Diese gehobene Wohnlage profitiert von ihrer ruhigen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünflächen. Ebenfalls zu den hochpreisigen Lagen zählen die zentrumsnahen Bereiche sowie der Stadtteil Eving, der sich in den vergangenen Jahren zu einem beliebten Wohnquartier entwickelt hat.

Am unteren Ende der Preisskala findet sich der Stadtteil Somborn mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.185 Euro. Die Preisdifferenz von über 1.400 Euro pro Quadratmeter zwischen dem teuersten und günstigsten Stadtteil verdeutlicht die heterogene Struktur des Dortmunder Immobilienmarktes. Generell lässt sich beobachten, dass zentrale und gut angebundene Lagen deutlich höhere Preise erzielen als periphere Stadtteile. Besonders begehrt sind Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Bildungseinrichtungen und einem attraktiven Wohnumfeld mit Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Häusersegment. Die strukturellen Faktoren, die den Markt derzeit prägen - hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot - werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die demografische Entwicklung Dortmunds mit einem anhaltenden Zuzug, insbesondere von Familien, die Wohneigentum erwerben möchten, stützt diese Prognose.

Mittelfristig könnte sich die Marktdynamik durch verschiedene Faktoren beeinflussen lassen. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Parameter für die Nachfrage nach Kaufimmobilien. Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies zu einer Dämpfung der Nachfrage führen. Gleichzeitig arbeitet die Stadt Dortmund an der Erschließung neuer Baugebiete, was mittelfristig zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen könnte. Experten gehen jedoch davon aus, dass die Preise auch bei einer leichten Marktentspannung auf hohem Niveau verbleiben werden, da die fundamentalen Nachfragefaktoren stark bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.640 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 2.614 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 1,0 Prozent. Diese moderate Quartalsentwicklung fügt sich in einen längerfristigen Aufwärtstrend ein: Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnen wir einen Preisanstieg von 2,6 Prozent.

Die Preisentwicklung im Wohnungssegment verläuft damit etwas verhaltener als im Häusermarkt, bleibt aber dennoch positiv. Neubauwohnungen in zentralen Lagen erzielen dabei regelmäßig Preise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen in einfacheren Lagen teilweise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Die Preisspreizung reflektiert die unterschiedlichen Qualitäten und Lagen der angebotenen Objekte.

Marktdynamik

Das Angebotsvolumen bei Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 stabil, wobei die Nachfrage weiterhin auf einem sehr hohen Niveau verharrt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf die anhaltend starke Nachfrage zurückzuführen ist. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit modernem Grundriss und energieeffizienter Ausstattung.

Die Neubauaktivität konzentriert sich primär auf die Innenstadt und zentrale Lagen, wo mehrere größere Wohnbauprojekte realisiert werden. Diese Entwicklungen zielen vorwiegend auf das mittlere bis gehobene Preissegment ab. Die Fertigstellung dieser Projekte wird jedoch erst mittelfristig zu einer spürbaren Angebotsausweitung führen. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen. Die hohe Nachfrage sorgt dafür, dass selbst renovierungsbedürftige Wohnungen schnell Käufer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Wohnungssegment folgt einem klaren Muster. Die höchsten Preise werden in der Innenstadt sowie in den Stadtteilen Eving und Lücklemberg erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Position, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. In der Innenstadt sind besonders die sanierten Altbauwohnungen sowie moderne Neubauprojekte gefragt, die Quadratmeterpreise von teilweise über 3.200 Euro erzielen.

Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich hingegen in Somborn und anderen Stadtrandlagen. Hier bewegen sich die Preise teilweise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie sind damit erheblich und betragen bis zu 60 Prozent. Interessant ist die Entwicklung in einigen Stadtteilen, die sich im Umbruch befinden. Viertel wie das Kreuzviertel oder die Nordstadt zeigen eine dynamische Preisentwicklung, da sie zunehmend von jüngeren Käufern entdeckt werden, die die urbane Atmosphäre und die noch moderaten Preise schätzen.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten prognostizieren weitere moderate Preissteigerungen, getragen von der anhaltend hohen Nachfrage. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und der zunehmenden Urbanisierung stützt diese Einschätzung. Gleichzeitig bleibt Dortmund als Universitätsstadt und wichtiger Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet attraktiv für Zuzügler.

Die geplanten Neubauprojekte werden mittelfristig zu einer gewissen Angebotsausweitung führen, was die Preisentwicklung möglicherweise etwas dämpfen könnte. Allerdings wird erwartet, dass die Nachfrage weiterhin robust bleibt, sodass keine Preisrückgänge zu erwarten sind. Vielmehr dürfte sich die Preisdynamik auf einem moderaten Niveau stabilisieren. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich energieeffiziente Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung, da die Energiekosten zunehmend zu einem wichtigen Entscheidungskriterium für Käufer werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 8,57 Euro pro Quadratmeter auf. Dies stellt eine Erhöhung um 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die durchschnittliche Miete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 4,51 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung im Miethausmarkt verdeutlicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern zeigt sich dabei differenziert nach Objekttyp und Ausstattung. Moderne Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung in guten Lagen erzielen Mieten von über 10 Euro pro Quadratmeter, während ältere Reihenhäuser in einfacheren Lagen teilweise unter 7 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 1.028 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verringert, während die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau verbleibt. Diese Marktlage führt zu einer schnellen Vermietung verfügbarer Objekte, wobei attraktive Häuser oft innerhalb weniger Tage vermietet werden. Die Nachfrage wird insbesondere von Familien getragen, die den Wunsch nach mehr Wohnraum und einem eigenen Garten haben, sich aber den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen.

Der Leerstand im Miethäusersegment ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Häuser in weniger attraktiven Lagen. In zentralen und beliebten Wohnlagen ist praktisch kein Leerstand vorhanden. Die Neubauaktivität im Mietbereich ist begrenzt, da sich Investoren vorwiegend auf den Bau von Mehrfamilienhäusern konzentrieren. Vereinzelt entstehen jedoch neue Reihenhaussiedlungen, die explizit für die Vermietung konzipiert sind und moderne Wohnkonzepte mit energieeffizienter Bauweise verbinden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind signifikant. In zentralen Lagen wie der Innenstadt und dem Stadtteil Eving werden deutlich höhere Mieten verlangt als in peripheren Bereichen. In diesen bevorzugten Wohnlagen liegen die Mieten für Häuser häufig bei über 10 Euro pro Quadratmeter, während in Stadtrandlagen wie Somborn Mieten von unter 7 Euro pro Quadratmeter üblich sind.

Besonders begehrt sind Häuser in Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie einem attraktiven Wohnumfeld. Stadtteile wie Hombruch, Hörde und Brackel erfreuen sich großer Beliebtheit bei Familien und verzeichnen entsprechend höhere Mietpreise. Die Nachfrage nach Miethäusern in diesen Lagen übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem Vermietermarkt führt. In weniger gefragten Stadtteilen hingegen haben Mieter mehr Verhandlungsspielraum und eine größere Auswahl an verfügbaren Objekten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die Nachfrage nach Miethäusern wird weiterhin von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Immobilienkauf nicht leisten können.

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden die Preisentwicklung in gewissem Maße dämpfen. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Mieten weiter steigen werden, wenn auch in moderatem Tempo. Langfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch Neubauaktivitäten zu einer Entspannung führen, allerdings sind entsprechende Projekte im Miethaussegment derzeit nur in begrenztem Umfang geplant. Die Energieeffizienz wird zunehmend zu einem wichtigen Faktor bei der Vermietung, da Mieter verstärkt auf die Nebenkosten achten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung markiert einen Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 4,51 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich dabei stark differenziert nach Wohnungsgröße, Baujahr und Ausstattung. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen regelmäßig Mieten von über 11 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen teilweise für unter 6 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet somit etwa 643 Euro Kaltmiete monatlich.

Marktdynamik

Das Angebotsvolumen bei Mietwohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 stabil, während die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau verharrt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, wobei attraktive Wohnungen in guten Lagen oft innerhalb weniger Tage vermietet werden. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig zahlreiche Interessenten anwesend, was den Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden verschärft.

Der Leerstand bei Mietwohnungen ist minimal und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Dies gilt insbesondere für zentrale Lagen, wo praktisch keine leerstehenden Wohnungen zu finden sind. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt sich moderat, wobei sowohl private Investoren als auch städtische Wohnungsbaugesellschaften neue Projekte realisieren. Der Fokus liegt dabei auf der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, wobei auch im geförderten Wohnungsbau neue Projekte entstehen. Die Fertigstellung dieser Projekte wird jedoch erst mittelfristig zu einer spürbaren Entlastung des Marktes führen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt sowie in beliebten Stadtteilen wie Eving erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten häufig über 10 Euro pro Quadratmeter, wobei besonders attraktive Objekte auch deutlich höhere Mieten erzielen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Position, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vielfältigen Freizeit- und Kulturangebot.

Am unteren Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Somborn und andere periphere Lagen, wo die Durchschnittsmieten teilweise unter 7 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Preisdifferenz zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen beträgt damit über 40 Prozent. Interessant ist die Entwicklung in Stadtteilen, die sich im Wandel befinden. Viertel wie die Nordstadt zeigen eine dynamische Entwicklung mit steigenden Mieten, da sie zunehmend von Studenten und jungen Berufstätigen als attraktive Wohnlage entdeckt werden. Die Gentrifizierungsprozesse in diesen Vierteln führen zu einer sukzessiven Mietpreissteigerung.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate von einer anhaltenden Anspannung geprägt. Experten erwarten weitere moderate Mietpreissteigerungen, die durch die fortbestehende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage getrieben werden. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Dortmund, insbesondere von Studenten und jungen Berufstätigen, stützt diese Prognose.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und der Mietendeckel, werden die Preisentwicklung in gewissem Maße begrenzen. Dennoch ist davon auszugehen, dass die Mieten im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten weiter steigen werden. Die geplanten Neubauprojekte und die Bemühungen der Stadt, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, könnten mittelfristig zu einer gewissen Entspannung führen. Allerdings wird erwartet, dass die Nachfrage weiterhin hoch bleibt, sodass eine grundlegende Trendwende nicht absehbar ist.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Energieeffizienz der Wohnungen sein. Mit steigenden Energiekosten werden energetisch sanierte und effiziente Wohnungen zunehmend nachgefragt. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise zwischen modernen, energieeffizienten Wohnungen und unsanierten Altbauten führen. Vermieter, die in die energetische Sanierung ihrer Objekte investieren, werden voraussichtlich höhere Mieten durchsetzen können.