Immobilienmarktbericht Dortmund Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Dortmund bei 3.203 Euro pro Quadratmeter, wobei je nach Quelle und Lage Werte zwischen 3.191 und 3.403 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Dies stellt eine moderate Steigerung von durchschnittlich 1,1 bis 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 3.200 Euro pro Quadratmeter lag.

Die Jahresentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung mit einer Preissteigerung von 1,9 bis 3,0 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Dortmunder Immobilienmarktes wider, der trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten eine bemerkenswerte Stabilität aufweist. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus in Dortmund beläuft sich damit auf etwa 480.000 bis 510.000 Euro, abhängig von Größe und Ausstattung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einer ausgeprägten Angebotsknappheit dominiert. Die Neubauaktivität zeigt sich rückläufig, was primär auf die anhaltend hohen Baukosten und die restriktiven Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorquartal um weitere 8 Prozent zurückgegangen, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes verstärkt.

Gleichzeitig bleibt die Nachfrage auf einem hohen Niveau. Der kontinuierliche Zuzug in die Metropolregion Ruhr, insbesondere von Familien aus den umliegenden Ballungsräumen, sorgt für eine stabile Nachfragesituation. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Einfamilienhäuser hat sich auf 65 Tage verkürzt, was einer Reduzierung um 12 Tage gegenüber dem zweiten Quartal entspricht. Dies unterstreicht die hohe Marktliquidität und das starke Käuferinteresse.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb des Stadtgebiets zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Die höchsten Preise werden weiterhin in den beliebten Vierteln wie Hörde, insbesondere im Bereich des Phoenix-Sees, erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 3.800 bis 4.200 Euro. Das Stadtzentrum und die angrenzenden Viertel bewegen sich im Preisbereich von 3.400 bis 3.600 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandgebiete, darunter Mengede, Scharnhorst und Wickede, zeigen mit Preisen zwischen 2.800 und 3.100 Euro pro Quadratmeter ein moderateres Niveau. Allerdings verzeichnen gerade diese Lagen eine überdurchschnittliche Nachfragesteigerung, da sie durch ihre bessere Erreichbarkeit und neue Infrastrukturprojekte zunehmend an Attraktivität gewinnen. Besonders Familien schätzen das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis und die größeren Grundstücke in diesen Bereichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Haupttreiber dieser Entwicklung bleiben die strukturelle Angebotsknappheit und der anhaltende Zuzug in die Region. Die geplante Neubauoffensive der Stadt Dortmund wird voraussichtlich erst mittelfristig zu einer Entspannung der Angebotssituation führen.

Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor für die weitere Marktentwicklung. Sollten die Hypothekenzinsen stabil bleiben oder leicht sinken, könnte dies zu einer weiteren Nachfragebelebung führen. Energetische Standards gewinnen zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung, wobei Häuser mit hohen Effizienzklassen Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent erzielen können.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Preisentwicklung. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 2.644 und 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Die Preissteigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 2.549 Euro pro Quadratmeter lag, markiert die stärkste quartalweise Zunahme im gesamten Wohnimmobiliensegment.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung zwischen 2,6 und 3,8 Prozent, was die kontinuierliche Aufwertung des Eigentumswohnungsmarktes unterstreicht. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich damit auf etwa 198.000 bis 205.000 Euro. Neubauwohnungen erzielen dabei Spitzenpreise von bis zu 3.200 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Baujahr zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird von einer außergewöhnlich hohen Nachfrage bei gleichzeitig minimalem Angebot geprägt. Die Leerstandsquote hat mit 0,8 Prozent einen historischen Tiefstand erreicht. Die rückläufige Neubauaktivität verschärft die Angebotssituation zusätzlich, wobei im dritten Quartal nur 145 neue Wohneinheiten fertiggestellt wurden – ein Rückgang von 22 Prozent gegenüber dem Vorquartal.

Ein bedeutender Trend ist die zunehmende Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen. Objekte mit den Effizienzklassen A oder B erzielen Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent gegenüber weniger effizienten Wohnungen. Dies führt zu einer verstärkten Sanierungstätigkeit im Bestand, wobei insbesondere institutionelle Investoren verstärkt in die energetische Modernisierung ihrer Portfolios investieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur innerhalb Dortmunds zeigt deutliche geografische Unterschiede. Die Innenstadt und die unmittelbar angrenzenden Stadtteile verzeichnen mit durchschnittlich 3.100 bis 3.400 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise. Besonders gefragt sind Wohnungen in den neuen Quartieren wie dem Phoenix-See-Areal in Hörde, wo Preise von bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen mit Seeblick erzielt werden.

Die Stadtteile mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, wie Hombruch, Brackel und die Gartenstadt, bewegen sich im mittleren Preissegment zwischen 2.500 und 2.900 Euro pro Quadratmeter. In den peripheren Lagen wie Mengede, Huckarde oder Lütgendortmund liegen die Preise zwischen 2.100 und 2.400 Euro pro Quadratmeter, zeigen aber die höchsten prozentualen Steigerungsraten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Preiswachstums im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Hauptfaktoren dieser Entwicklung sind die anhaltende Urbanisierung, der demografische Wandel mit einer zunehmenden Anzahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten sowie die begrenzte Neubautätigkeit.

Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere die Entwicklung des Smart Rhino Quartiers und die weitere Aufwertung des Hafenviertels, werden voraussichtlich zusätzliche Impulse für den Wohnungsmarkt setzen. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten führt zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichen Räumen oder flexiblen Grundrissen, was sich bereits in höheren Preisen für entsprechende Objekte niederschlägt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem die Durchschnittsmiete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung liegt damit unter der Steigerungsrate im Kaufsegment, zeigt aber eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung.

Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung 4,5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die angespannte Situation auf dem Mietmarkt widerspiegelt. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.200 Euro, wobei die Nebenkosten zusätzlich mit durchschnittlich 2,50 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang bestimmt. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Miethäuser hat sich auf 14 Tage reduziert, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vergeben werden.

Die Neubauaktivität im Mietbereich bleibt weiterhin begrenzt. Private Investoren konzentrieren sich primär auf den Bau von Mehrfamilienhäusern, während der klassische Einfamilienhausbau zur Vermietung kaum stattfindet. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots, insbesondere für Familien, die auf der Suche nach Häusern mit Garten sind. Die bestehenden Mietverhältnisse zeigen eine hohe Stabilität mit einer durchschnittlichen Mietdauer von 8,5 Jahren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Preisdifferenzierung bei Miethäusern zeigt ein ähnliches Muster wie im Kaufsegment, jedoch mit geringeren Spreizungen. In beliebten und zentralen Lagen wie Hörde, Hombruch und Brackel liegen die Mieten zwischen 9,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter. Das Stadtzentrum selbst bietet kaum Einfamilienhäuser zur Miete, die wenigen verfügbaren Objekte erzielen jedoch Spitzenmieten von bis zu 12 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandgebiete wie Mengede, Wickede und Aplerbeck bieten mit Mieten zwischen 7,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen. Interessanterweise zeigen gerade diese Lagen die höchsten prozentualen Mietsteigerungen, da immer mehr Familien aufgrund der hohen Kaufpreise auf Mietobjekte ausweichen und dabei kompromissbereit bezüglich der Lage sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Haupttreiber bleiben die anhaltende Angebotsknappheit und der stabile Zuzug in die Region. Die Mietpreisbremse zeigt in diesem Segment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte unter die Ausnahmeregelungen fallen oder aufgrund von Modernisierungen höhere Mieten rechtfertigen können.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung ist die energetische Qualität der Miethäuser. Mit steigenden Energiekosten gewinnt die Energieeffizienz zunehmend an Bedeutung für die Gesamtmietbelastung. Vermieter, die in energetische Sanierungen investieren, können nicht nur höhere Kaltmieten durchsetzen, sondern profitieren auch von einer stabileren Nachfrage und längeren Mieterverhältnissen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des gesamten Wohnimmobilienmarktes. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau gleichauf mit dem Miethaus-Segment, zeigt jedoch eine höhere Marktdynamik. Die Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dem allgemeinen Trend im Mietmarkt.

Die Jahresentwicklung mit einer Steigerung von 4,51 Prozent unterstreicht die anhaltende Aufwärtsbewegung der Mieten. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro. Die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten liegt bei durchschnittlich 780 bis 850 Euro, wobei die Energiekosten einen zunehmend wichtigeren Faktor darstellen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von extremer Knappheit geprägt. Mit einer Leerstandsquote von nur 0,6 Prozent hat Dortmund einen der angespanntesten Mietwohnungsmärkte in Nordrhein-Westfalen. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt lediglich 8 Tage, wobei besonders preisgünstige oder gut gelegene Wohnungen oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden vergeben werden.

Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei weitem nicht decken. Im dritten Quartal wurden nur 287 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der geschätzte Bedarf bei über 1.000 Einheiten pro Quartal liegt. Die rückläufige Bautätigkeit ist auf die gestiegenen Baukosten, höhere Zinsen und strengere Regulierungen zurückzuführen. Gleichzeitig führt der Trend zu kleineren Haushalten zu einer zusätzlichen Nachfrage nach Wohnungen, insbesondere im Segment der Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Dortmund zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter, wobei moderne Neubauwohnungen in Top-Lagen wie dem Kreuzviertel oder dem Phoenix-See-Areal bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Die mittleren Lagen wie Hörde (ohne Phoenix-See), Hombruch und Brackel bewegen sich im Bereich von 8,50 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Bildungseinrichtungen, was sie besonders für Familien und Studenten attraktiv macht. Die Stadtrandgebiete wie Scharnhorst, Mengede und Wickede bieten mit Mieten zwischen 6,50 und 8 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, verzeichnen aber aufgrund der allgemeinen Knappheit ebenfalls steigende Mieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen zwischen 4 und 6 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: die anhaltende Zuwanderung, die strukturelle Wohnungsknappheit, steigende Baukosten und die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft.

Die städtischen Bemühungen um mehr sozialen Wohnungsbau werden voraussichtlich erst mittelfristig zu einer Entspannung führen. Die geplante Schaffung von 2.000 neuen Wohneinheiten bis 2027 wird die Angebotssituation verbessern, aber nicht grundlegend verändern. Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Wohnungen mit guter Energiebilanz werden nicht nur bevorzugt nachgefragt, sondern rechtfertigen auch Mietaufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber unsanierten Altbauten.

Fazit und Gesamtmarktbetrachtung

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit durchweg positiven Preisentwicklungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind um 1,1 bis 3,7 Prozent gestiegen, während die Mieten um etwa 1,06 Prozent zulegten. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage getrieben.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – insbesondere die unzureichende Neubautätigkeit und die steigenden Baukosten – werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei energieeffiziente Immobilien zunehmend Wertsteigerungspotenzial bieten.

Für die Stadt Dortmund bedeutet diese Entwicklung sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Während die Wertsteigerungen die Attraktivität als Investitionsstandort unterstreichen, gefährdet die zunehmende Wohnungsknappheit die soziale Balance und die Attraktivität für Zuzügler. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte und die Förderung des sozialen Wohnungsbaus werden entscheidend dafür sein, ob Dortmund seinen Charakter als lebenswerte und bezahlbare Großstadt bewahren kann.