Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer Position als wirtschaftliches Zentrum im östlichen Ruhrgebiet und verzeichnet eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot in attraktiven Lagen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 3.144 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 3.104 Euro lag, beträgt die Steigerung 3,2 Prozent.

Die moderate aber stetige Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Dortmunder Hausmarktes wider. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in gut angebundenen Lagen mit moderner Energieausstattung. Die durchschnittlichen Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei Premiumobjekte in Toplagen auch deutlich höhere Preise erzielen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im dritten Quartal 2025 leicht entspannt, bleibt aber weiterhin angespannt. Es zeigt sich eine leichte Zunahme der Angebotsanzahl, allerdings ist das Angebot im attraktiven Segment nach wie vor knapp. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, insbesondere in zentralen und grünen Lagen der Stadt. Familien suchen verstärkt nach Häusern mit Garten und guter Verkehrsanbindung, während die Nähe zu Schulen und Kindergärten ebenfalls ein wichtiges Kriterium darstellt.

Die Neubauaktivität zeigt stabile Zahlen mit einem klaren Schwerpunkt auf energetisch hochwertige Objekte. Bauträger konzentrieren sich zunehmend auf die Entwicklung von KfW-Effizienzhäusern und Passivhäusern, um den steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gerecht zu werden. Die Fertigstellungszahlen bewegen sich auf einem soliden Niveau, können aber die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Im Zentrum, insbesondere in der Innenstadt und im beliebten Kreuzviertel, werden die höchsten Preise erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft über 3.500 Euro, wobei besonders renovierte Altbauten und moderne Stadtvillen gefragt sind.

Die Stadtrandlagen wie Brackel und Hombruch weisen geringere Preise auf, verzeichnen aber eine steigende Nachfrage. Hier profitieren Käufer von größeren Grundstücken und einer ruhigeren Wohnlage bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Besonders beliebte Viertel sind Hörde mit der Entwicklung rund um den Phoenix-See sowie Eving und Mengede, die durch ihre Familienfreundlichkeit und gute Infrastruktur punkten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen. Die Nachfrage wird voraussichtlich weiterhin höher bleiben als das Angebot, was den Preisdruck aufrechterhält. Die Attraktivität Dortmunds als aufstrebende Stadt im Ruhrgebiet mit starker Wirtschaftsentwicklung und guten Zukunftsperspektiven bleibt ein wichtiger Treiber für den Immobilienmarkt.

Langfristig wird die Entwicklung neuer Wohnquartiere und die Nachverdichtung bestehender Stadtteile eine wichtige Rolle spielen. Die Stadt Dortmund plant verschiedene Neubaugebiete, die in den kommenden Jahren zusätzlichen Wohnraum schaffen sollen. Dennoch wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben, da die Zuwanderung in die Metropolregion Ruhr und speziell nach Dortmund anhält.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund beträgt im dritten Quartal 2025 2.733 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal mit 2.664 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einer Steigerung von 2,6 Prozent. Noch deutlicher fällt der Jahresvergleich aus: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 2.549 Euro lag, beträgt die Steigerung beachtliche 7,2 Prozent.

Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt die hohe Nachfrage in diesem Segment. Besonders gefragt sind moderne Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer. Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegen bei etwa 205.000 Euro, wobei Neubauwohnungen in guten Lagen deutlich teurer sind.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt eine ähnliche Dynamik wie der Hausmarkt, allerdings mit noch stärkerer Nachfrage im mittleren Preissegment. Das Angebot hat sich leicht erhöht, bleibt aber insgesamt knapp, besonders bei attraktiven Objekten in zentralen und grünen Lagen. Die hohe Nachfrage kommt sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern, die in der aktuellen Niedrigzinsphase nach renditestarken Anlagemöglichkeiten suchen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich stark auf energetisch hochwertige Objekte mit moderner Ausstattung. Viele Neubauprojekte entstehen auf ehemaligen Industriebrachen oder durch Nachverdichtung in bestehenden Wohnquartieren. Die Bauträger reagieren damit auf die hohe Nachfrage nach zeitgemäßem Wohnraum mit guter Energiebilanz und moderner technischer Ausstattung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind auch bei Eigentumswohnungen erheblich. Im Zentrum, insbesondere in der Innenstadt und im Kreuzviertel, werden Spitzenpreise von oft über 3.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, die die kurzen Wege und das urbane Umfeld schätzen.

In den Stadtrandlagen Brackel und Hombruch sind die Preise niedriger, aber auch hier ist eine steigende Nachfrage zu verzeichnen. Familien schätzen die ruhigere Lage und die oft größeren Wohnungen zu moderateren Preisen. Besonders dynamisch entwickelt sich der Stadtteil Hörde rund um den Phoenix-See, wo moderne Neubauwohnungen mit Seeblick Premiumpreise erzielen. Auch Eving und Mengede profitieren von ihrer guten Infrastruktur und Familienfreundlichkeit.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund sind weiterhin positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, wobei die Dynamik etwas nachlassen könnte. Die fundamentalen Faktoren bleiben jedoch günstig: Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, und Dortmund profitiert von seiner Position als attraktiver Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zinsentwicklung abhängen. Sollten die Zinsen deutlich steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung der Preise führen. Andererseits könnte die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte nach Dortmund den Markt weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine leichte Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Kaltmiete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einer Durchschnittsmiete von 8,20 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung 4,51 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern zeigt eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.028 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten, die je nach Energiestandard und Ausstattung des Hauses variieren. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die sich ideal für Familien eignen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund ist durch eine hohe Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot gekennzeichnet. Zwar hat sich die Angebotssituation im dritten Quartal 2025 leicht verbessert, doch bleibt das Angebot im attraktiven Segment begrenzt. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien, die mehr Platz benötigen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen.

Die Neubauaktivität im Mietsektor konzentriert sich verstärkt auf energetisch hochwertige Objekte. Vermieter investieren zunehmend in die energetische Sanierung bestehender Häuser, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben und den steigenden Anforderungen an Energieeffizienz gerecht zu werden. Dies führt teilweise zu Mieterhöhungen nach Modernisierungen, trägt aber auch zur Verbesserung der Wohnqualität bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In zentralen Lagen wie der Innenstadt und dem Kreuzviertel werden die höchsten Mieten verlangt, oft über 9,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Mietern gefragt, die Wert auf kurze Wege und urbane Infrastruktur legen.

In den Stadtrandlagen Brackel und Hombruch sind die Mieten günstiger, aber auch hier ist eine steigende Nachfrage zu beobachten. Familien schätzen die ruhigere Umgebung und die oft größeren Gärten. Beliebte Viertel für Mietshäuser sind Hörde mit der attraktiven Lage am Phoenix-See sowie Eving und Mengede, die durch ihre gute Verkehrsanbindung und familienfreundliche Infrastruktur überzeugen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise erwartet. Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, da viele Familien aufgrund gestiegener Kaufpreise und Baukosten zunächst zur Miete wohnen. Die Attraktivität Dortmunds als Wirtschaftsstandort mit guten Beschäftigungsmöglichkeiten wird weiterhin Zuzug generieren und damit die Nachfrage stützen.

Langfristig könnte die Entwicklung neuer Wohngebiete und die verstärkte Bautätigkeit zu einer Entspannung am Mietmarkt führen. Allerdings wird dies voraussichtlich erst mittelfristig spürbare Auswirkungen haben. Die Stadt Dortmund arbeitet an verschiedenen Konzepten zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, was sich positiv auf das Mietpreisniveau auswirken könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Dortmund bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal mit 8,48 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 8,20 Euro lag, beträgt die Steigerung 4,51 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen folgt einem stabilen Aufwärtstrend. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro. Die Warmmiete inklusive Heizung und Nebenkosten liegt je nach Energiestandard des Gebäudes bei etwa 800 bis 900 Euro. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und moderner Ausstattung.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist der dynamischste Sektor des lokalen Immobilienmarktes. Das Angebot hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber insgesamt knapp, besonders im Segment der bezahlbaren Wohnungen für Durchschnittsverdiener. Die Nachfrage ist anhaltend hoch und kommt von verschiedenen Gruppen: Studenten, junge Berufstätige, Singles und Senioren suchen gleichermaßen nach geeignetem Wohnraum.

Die Neubauaktivität konzentriert sich stark auf energetisch hochwertige Objekte. Viele neue Mietwohnungen entstehen in größeren Wohnkomplexen mit moderner Ausstattung und guter Energiebilanz. Gleichzeitig investieren Bestandshalter verstärkt in die Modernisierung ihrer Objekte, um konkurrenzfähig zu bleiben. Dies führt zu einer allmählichen Verbesserung des Wohnungsbestands, aber auch zu Mietpreissteigerungen nach Modernisierungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und folgen einem klaren Muster. Im Zentrum, besonders in der Innenstadt und im gefragten Kreuzviertel, werden Spitzenmieten von oft über 9,00 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Lagen sind besonders bei jungen Menschen beliebt, die die Nähe zu Universität, Arbeitsplätzen und kulturellen Angeboten schätzen.

Die Stadtrandlagen wie Brackel und Hombruch bieten günstigere Mieten bei gleichzeitig steigender Nachfrage. Hier finden Mieter oft größere Wohnungen zu moderateren Preisen und profitieren von einer ruhigeren Wohnumgebung. Besonders dynamisch entwickelt sich der Stadtteil Hörde rund um den Phoenix-See, wo moderne Neubauwohnungen mit attraktiver Lage höhere Mieten erzielen. Eving und Mengede punkten mit guter Infrastruktur und werden zunehmend als Alternative zu den teureren zentralen Lagen wahrgenommen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv mit weiterhin moderaten Mietpreissteigerungen. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug nach Dortmund und die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten. Die Attraktivität der Stadt als Universitätsstandort und Wirtschaftszentrum im östlichen Ruhrgebiet wird die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig könnten verschiedene Faktoren zu einer Entspannung führen: Die verstärkte Neubautätigkeit, politische Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung und die Entwicklung neuer Stadtquartiere könnten das Angebot erhöhen. Allerdings wird die grundsätzliche Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in attraktiven Lagen voraussichtlich bestehen bleiben. Die Stadt Dortmund arbeitet an Konzepten für sozialen Wohnungsbau und die Förderung bezahlbaren Wohnraums, was sich langfristig dämpfend auf die Mietpreisentwicklung auswirken könnte.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung in allen Segmenten. Die Preissteigerungen sind moderat, aber kontinuierlich, wobei der Kaufmarkt für Wohnungen mit 7,2 Prozent Jahreswachstum die größte Dynamik aufweist. Die Stadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stärke, der guten Infrastruktur und ihrer Position als attraktives Zentrum im östlichen Ruhrgebiet.

Die größten Herausforderungen bleiben das knappe Angebot in attraktiven Lagen und die steigenden Preise, die zunehmend Normalverdiener vom Immobilienerwerb ausschließen. Gleichzeitig bietet der Markt Chancen durch neue Entwicklungsgebiete und die fortschreitende Transformation ehemaliger Industrieflächen in moderne Wohnquartiere.

Für Investoren und Selbstnutzer bleibt Dortmund ein interessanter Markt mit Potenzial für weitere Wertsteigerungen. Die solide wirtschaftliche Basis der Stadt, die gute Verkehrsanbindung und die lebendige Kulturszene machen Dortmund zu einem attraktiven Wohnstandort mit positiven Zukunftsaussichten.