Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot, was zu moderaten Preissteigerungen in allen Marktsegmenten führt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzen sich die positiven Entwicklungen fort, wobei die Steigerungsraten moderat bleiben und keine Überhitzungstendenzen erkennbar sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegt sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund zwischen 3.203 und 3.352 Euro. Dies stellt eine Steigerung von etwa 1,8 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei rund 3.145 bis 3.285 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einer Preissteigerung zwischen 3 und 8 Prozent.

Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Größe, Ausstattung und Lage erheblich. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet aktuell zwischen 480.000 und 503.000 Euro. Reihenhäuser sind mit durchschnittlich 320.000 bis 385.000 Euro etwas günstiger zu erwerben. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung, die sich von der Stagnationsphase der Jahre 2023/2024 deutlich abhebt.

Marktdynamik

Der Markt für Häuser zum Kauf ist weiterhin von einer hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf die anhaltend hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Besonders Bestandsimmobilien in gutem Zustand werden schnell verkauft, oft innerhalb von vier bis sechs Wochen nach Markteinführung.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin verhalten. Es ist keine signifikante Ausweitung der Bautätigkeit zu beobachten, was hauptsächlich auf die nach wie vor hohen Baukosten und die restriktive Kreditvergabe zurückzuführen ist. Die Fertigstellungszahlen im Einfamilienhaussegment liegen weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine expliziten stadtteilspezifischen Daten für Q3 2025 vorliegen, zeigt sich ein klares Muster in der Preisverteilung. Die höchsten Preise werden weiterhin in den südlichen Stadtteilen wie Hörde, Hombruch und Brünninghausen erzielt, wo Quadratmeterpreise von bis zu 3.800 Euro keine Seltenheit sind. Diese Gebiete profitieren von ihrer grünen Umgebung, der guten Infrastruktur und der Nähe zur Universität.

Im Stadtzentrum und den zentrumsnahen Vierteln bewegen sich die Preise im mittleren bis oberen Segment des Preisspektrums. Die nördlichen Stadtteile wie Eving, Scharnhorst und Mengede weisen nach wie vor die günstigsten Preise auf, bieten aber gleichzeitig das größte Entwicklungspotenzial. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft noch unter 2.800 Euro, was diese Gebiete besonders für Familien mit begrenztem Budget attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet. Experten prognostizieren eine jährliche Steigerungsrate von 2 bis 3 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich auf einem moderaten Niveau stabilisiert, die Nachfrage bleibt aufgrund des Bevölkerungswachstums in Dortmund hoch, und das Angebot wird voraussichtlich knapp bleiben.

Der Markt zeigt keine Anzeichen einer Überhitzung, was für eine nachhaltige und gesunde Marktentwicklung spricht. Langfristig könnte sich die Situation durch geplante Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte etwas entspannen, jedoch werden diese Effekte frühestens ab 2027 spürbar werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.733 Euro. Dies bedeutet eine Steigerung von etwa 2,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 2.664 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2,6 Prozent, was eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung widerspiegelt.

Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet aktuell rund 205.000 Euro, während für eine 4-Zimmer-Wohnung mit 100 Quadratmetern etwa 273.000 Euro zu veranschlagen sind. Neubauwohnungen liegen preislich etwa 15 bis 20 Prozent über diesem Niveau, bieten dafür aber moderne Energiestandards und zeitgemäße Grundrisse.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine ähnliche Dynamik wie der Häusermarkt. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot knapp. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage, die sich sowohl für Singles und Paare als auch als Kapitalanlage eignen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 45 Tage verkürzt, wobei besonders attraktive Objekte oft schon nach wenigen Besichtigungsterminen verkauft sind.

Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Belebung, bleibt aber weiterhin unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Planungs- oder frühen Bauphase, deren Fertigstellung jedoch erst in den Jahren 2026 und 2027 erwartet wird. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden und liegt bei unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. In den beliebten Innenstadtlagen wie dem Kreuzviertel oder dem Klinikviertel werden Spitzenpreise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu Kultureinrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Phoenix-See-Region hat sich als Premium-Standort etabliert, wo Neubauwohnungen Preise von 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter erreichen. Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Brackel, Aplerbeck und Huckarde mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.300 und 2.800 Euro. Günstigere Optionen finden sich in den Außenbezirken und in Großwohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre, wo Quadratmeterpreise von unter 2.000 Euro noch möglich sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent. Diese moderate Entwicklung wird getragen von der stabilen wirtschaftlichen Situation der Stadt, dem kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und Studenten sowie der begrenzten Neubautätigkeit.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch die Fertigstellung mehrerer größerer Neubauprojekte etwas entspannen. Besonders im Segment der kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter wird mit einer Ausweitung des Angebots gerechnet, was die Preisdynamik in diesem Bereich dämpfen könnte. Luxuswohnungen und besondere Lagen werden hingegen weiterhin überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Dortmund ist traditionell ein Nischensegment, das nur einen kleinen Teil des gesamten Mietmarktes ausmacht. Basierend auf den verfügbaren Marktbeobachtungen und Analogieschlüssen aus dem Vorquartal bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser im dritten Quartal 2025 zwischen 1.200 und 2.000 Euro Kaltmiete pro Monat, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus bei etwa 1.450 Euro lag, ist eine leichte Steigerung von schätzungsweise 2 bis 3 Prozent zu verzeichnen. Reihenhäuser werden durchschnittlich für 900 bis 1.400 Euro kalt vermietet, Doppelhaushälften liegen preislich dazwischen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist äußerst begrenzt und konzentriert sich hauptsächlich auf temporäre Vermietungen, beispielsweise bei berufsbedingten Auslandsaufenthalten der Eigentümer oder als Übergangslösung vor einem geplanten Verkauf. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Familien mit gehobenen Einkommen, die flexibel bleiben möchten, sowie von Unternehmen, die Unterkünfte für Mitarbeiter suchen.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit zwei bis drei Jahren deutlich kürzer als bei Wohnungen. Dies führt zu einer höheren Fluktuation und häufigeren Neuvermietungen, was sich tendenziell preistreibend auswirkt. Leerstände sind in diesem Segment praktisch nicht vorhanden, da das rare Angebot sofort auf interessierte Mieter trifft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den südlichen Stadtteilen und in Phoenixsee-Nähe erzielt. Hier können moderne Einfamilienhäuser Mieten von 2.500 Euro und mehr erreichen. In den Stadtteilen Hombruch, Hörde und Brünninghausen bewegen sich die Mieten für durchschnittliche Einfamilienhäuser zwischen 1.600 und 2.200 Euro.

In zentrumsnahen Lagen sind Mietshäuser selten, hier dominiert der Geschosswohnungsbau. In den Außenbezirken wie Mengede, Eving oder Scharnhorst sind die Mieten mit 1.000 bis 1.400 Euro für ein Reihenhaus deutlich günstiger. Diese Gebiete sind besonders für Familien interessant, die mehr Wohnraum zu moderaten Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietshäuser wird voraussichtlich ein Nischensegment bleiben. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die meisten Hausbesitzer ihre Immobilien entweder selbst nutzen oder verkaufen, anstatt sie zu vermieten. Die Mietpreise werden voraussichtlich parallel zur allgemeinen Mietpreisentwicklung steigen, mit einer erwarteten jährlichen Steigerungsrate von 2 bis 4 Prozent.

Langfristig könnte sich durch den demografischen Wandel und veränderte Wohnbedürfnisse eine leichte Zunahme des Angebots ergeben, wenn ältere Eigentümer ihre zu groß gewordenen Häuser vermieten statt zu verkaufen. Auch könnten institutionelle Anleger verstärkt in den Bau von Reihenhaussiedlungen zur Vermietung investieren, was das Angebot mittelfristig erhöhen würde.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als die durchschnittliche Kaltmiete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 4,51 Prozent, was die dynamische Entwicklung des Mietmarktes unterstreicht.

Konkret bedeutet dies für eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern eine monatliche Kaltmiete von etwa 514 Euro, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern rund 686 Euro zu veranschlagen sind. Die Warmmieten liegen je nach energetischem Standard und Heizungsart etwa 30 bis 35 Prozent höher.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei knappem Angebot gekennzeichnet. Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei unter 2 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren, bezahlbaren Wohnungen bis 60 Quadratmeter sowie bei familiengerechten Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment hat sich leicht belebt, bleibt aber weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Mehrere größere Mietwohnungsprojekte befinden sich in der Entwicklung, deren Fertigstellung jedoch erst 2026/2027 erwartet wird. Die durchschnittliche Suchzeit für eine passende Wohnung hat sich auf drei bis vier Monate verlängert, bei beliebten Objekten finden oft Massenbesichtigungen mit 30 und mehr Interessenten statt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich. Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter werden in Premium-Lagen wie dem Phoenix-See-Quartier, dem Kreuzviertel und Teilen der Innenstadt erzielt. Neubauwohnungen in diesen Gebieten können sogar 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Im mittleren Preissegment zwischen 7,50 und 9,50 Euro pro Quadratmeter bewegen sich Stadtteile wie Hombruch, Brackel, Aplerbeck und Huckarde. Diese Gebiete bieten eine gute Infrastruktur und sind bei Familien und Berufstätigen gleichermaßen beliebt. Die günstigsten Mieten mit 6 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Eving, Scharnhorst und Mengede sowie in älteren Großwohnsiedlungen.

Die Universitätsnähe spielt eine wichtige Rolle bei der Preisbildung. Stadtteile mit guter Anbindung an die TU Dortmund wie Barop und Hombruch verzeichnen überdurchschnittliche Mieten, besonders im Segment der kleinen Wohnungen und WG-Zimmer.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent, wobei regional Unterschiede bestehen werden. Die Mietpreisbremse und der neue Mietspiegel werden dämpfend wirken, können aber die grundlegende Marktdynamik nicht vollständig aufheben.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch die Fertigstellung mehrerer großer Neubauprojekte etwas entspannen. Insbesondere im geförderten Wohnungsbau sind einige Projekte in der Pipeline, die bezahlbaren Wohnraum schaffen sollen. Die Stadt Dortmund plant zudem die Ausweisung neuer Baugebiete und die Nachverdichtung bestehender Quartiere, was langfristig zur Entspannung beitragen könnte.

Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug nach Dortmund, getrieben durch die positive wirtschaftliche Entwicklung und die Attraktivität als Hochschulstandort, weiterhin hoch bleiben. Besonders im Segment der kleinen und mittleren Wohnungen ist keine Entspannung in Sicht.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind im Vergleich zum Vorquartal um etwa 2 Prozent gestiegen, während die Mieten eine ähnliche Entwicklung zeigen. Die grundlegende Marktdynamik wird von einer anhaltend hohen Nachfrage bei knappem Angebot bestimmt.

Besonders hervorzuheben ist die Stabilität des Marktes ohne Anzeichen einer Überhitzung. Die Preisentwicklung bewegt sich in einem nachhaltigen Rahmen, was sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Planungssicherheit bietet. Die regionalen Unterschiede innerhalb der Stadt bleiben bestehen, wobei die südlichen Stadtteile und zentrumsnahen Lagen weiterhin die höchsten Preise erzielen.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Dortmunder Markt weiterhin attraktive Möglichkeiten. Die erwarteten moderaten Preissteigerungen bei gleichzeitig stabilen Mieterträgen machen Immobilien zu einer soliden Kapitalanlage. Allerdings sollten Käufer und Mieter mit weiterhin knappem Angebot und entsprechendem Wettbewerb rechnen.

Die Aussichten für die kommenden Jahre bleiben positiv, wobei eine graduelle Entspannung durch Neubauaktivitäten erst mittelfristig zu erwarten ist. Der Dortmunder Immobilienmarkt wird seine Position als attraktiver und stabiler Standort im Ruhrgebiet voraussichtlich weiter festigen.