Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Nachfrage geprägt. Die Preisentwicklung setzt ihren moderaten Aufwärtstrend fort, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten zeigen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle Bereiche des Wohnimmobilienmarktes Preissteigerungen, die jedoch in ihrer Intensität variieren. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine spürbare Preissteigerung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell zwischen 3.352 und 3.403 Euro pro Quadratmeter, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem der Durchschnittspreis bei 3.306 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einer quartalsweisen Steigerung von etwa 2,9 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich die Dynamik noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 haben sich die Preise für Häuser um durchschnittlich 8 Prozent erhöht. Diese überdurchschnittliche Jahressteigerung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Eigenheims in Dortmund, verstärkt durch die weiterhin günstigen Rahmenbedingungen und die hohe Nachfrage nach Wohneigentum in der Region.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die extreme Verknappung des Angebots getrieben. Neubauprojekte können aufgrund steigender Baukosten und begrenzter Grundstücksverfügbarkeit nur verzögert realisiert werden, was den Preisdruck auf den Bestandsmarkt zusätzlich erhöht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Leerstandsquote liegt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau, was die extreme Angebotsknappheit verdeutlicht. Das verfügbare Angebot kann die anhaltend hohe Nachfrage bei weitem nicht decken.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf Stadtrandlagen, wo noch vereinzelt Bauland verfügbar ist. Allerdings ist das Neubauvolumen moderat und wird durch verschiedene Faktoren gebremst: Die Baulandknappheit stellt das größte Hindernis dar, gefolgt von den weiterhin erhöhten Baukosten und den gestiegenen Finanzierungskosten. Diese Kombination führt dazu, dass viele potenzielle Bauherren ihre Projekte verschieben oder ganz aufgeben.

Die Vermarktungszeiten für Bestandsimmobilien haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt. Gut gepflegte Häuser in attraktiven Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf energetisch sanierte oder neuwertige Objekte, während renovierungsbedürftige Immobilien länger am Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Dortmund zeigt deutliche geografische Unterschiede. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentralen Lagen sowie in den etablierten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur erzielt. Hier übersteigen die Preise oft den städtischen Durchschnitt um 15 bis 20 Prozent.

Die südlichen Stadtteile Dortmunds erfreuen sich besonderer Beliebtheit, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen widerspiegelt. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung, der Nähe zu Grünflächen und der etablierten Infrastruktur. Neubauvorhaben konzentrieren sich verstärkt auf diese Lagen sowie auf gut angebundene Stadtrandgebiete, wo noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist.

In den weniger nachgefragten nördlichen Stadtteilen sind die Preise moderater, wobei auch hier ein Aufwärtstrend zu verzeichnen ist. Die Preisdifferenz zwischen den begehrten südlichen und den nördlichen Stadtteilen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter vergrößert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Hauspreisen. Die prognostizierten jährlichen Steigerungsraten liegen zwischen 2 und 3 Prozent, was eine Verlangsamung gegenüber dem aktuellen Wachstumstempo darstellt.

Die Marktsituation wird voraussichtlich angespannt bleiben, da keine signifikante Entspannung durch Neubauten in Sicht ist. Die strukturellen Probleme wie Baulandmangel und hohe Baukosten werden kurzfristig nicht gelöst werden können. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum auf hohem Niveau, getrieben durch die demografische Entwicklung und den Zuzug in die Metropolregion Ruhr.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch politische Maßnahmen zur Baulandmobilisierung und Förderung des Wohnungsbaus etwas entspannen. Allerdings werden diese Effekte frühestens in zwei bis drei Jahren spürbar werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 2.733 Euro, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch zwischen 2.640 und 2.664 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 2,6 bis 3,7 Prozent innerhalb eines Quartals.

Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls eine positive Tendenz mit Steigerungsraten zwischen 2,6 und 3,7 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese kontinuierliche Preissteigerung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung wider.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung im Neubausegment, wo die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem Durchschnitt liegen. Moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen erzielen Preise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter in guten Lagen. Die Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Belebung. Mit etwa 320 Fertigstellungen und 380 Baugenehmigungen pro Quartal liegt die Aktivität über dem Niveau des Vorquartals, bleibt jedoch unter dem langfristigen Bedarf. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen verharrt mit etwa 0,8 Prozent auf einem extrem niedrigen Niveau.

Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, besonders im höherpreisigen Segment. Käufer sind bereit, Premiumpreise für gut ausgestattete Wohnungen in bevorzugten Lagen zu zahlen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 weiter verkürzt, wobei attraktive Objekte oft binnen weniger Tage verkauft werden.

Der Markt zeigt eine zunehmende Polarisierung: Während hochwertige Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen schnell Käufer finden, verweilen renovierungsbedürftige Objekte länger am Markt. Die Finanzierungsbedingungen spielen eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung, wobei die gestiegenen Zinsen die Nachfrage im mittleren Preissegment etwas dämpfen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds. Im Stadtzentrum und in beliebten Vierteln mit guter Infrastruktur liegen die Preise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für Neubauwohnungen Spitzenpreise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die Neubauprojekte konzentrieren sich auf attraktive Viertel mit guter Verkehrsanbindung und vorhandener Infrastruktur. Besonders gefragt sind Stadtteile mit Universitätsnähe, guten Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen. In diesen Lagen ist die Preissteigerung überdurchschnittlich, was die Schere zwischen beliebten und weniger nachgefragten Vierteln weiter öffnet.

In den Randlagen und weniger zentralen Stadtteilen sind die Preise moderater, wobei auch hier ein Aufwärtstrend zu verzeichnen ist. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im dritten Quartal 2025 auf etwa 30 bis 40 Prozent ausgeweitet.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund sind optimistisch. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent, was über dem erwarteten Wachstum im Häusersegment liegt. Diese dynamischere Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt.

Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten treiben die Nachfrage nach Wohnungen weiter an. Gleichzeitig machen Modernisierungen im Bestand und energetische Sanierungen viele Bestandswohnungen attraktiver, was die Preise zusätzlich nach oben treibt. Die begrenzte Flächenverfügbarkeit in der Stadt führt zu einer Verdichtung der Bebauung, was höhere Grundstückskosten pro Wohneinheit zur Folge hat.

Mittelfristig wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um die strukturelle Nachfrage zu decken. Politische Maßnahmen zur Wohnraumförderung könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, werden aber kurzfristig keine spürbaren Effekte zeigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser in den verfügbaren Daten nicht detailliert ausgewiesen sind, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarkttrends eine Steigerung von etwa einem Prozent gegenüber dem Vorquartal ableiten. Im Jahresvergleich liegt das Wachstum bei über 4 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern wird stark durch die extreme Knappheit des Angebots beeinflusst. Mietshäuser sind in Dortmund ein rares Gut, da viele Eigentümer ihre Immobilien lieber verkaufen als vermieten. Dies führt zu einem sehr engen Markt mit entsprechendem Preisdruck nach oben.

Die wenigen verfügbaren Mietshäuser erzielen Premiummieten, besonders wenn sie modern ausgestattet sind und über Gärten oder andere Zusatzausstattungen verfügen. Familien mit Kindern sind bereit, höhere Mieten für den zusätzlichen Wohnraum und die Privatsphäre eines Hauses zu zahlen.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist durch ein extrem begrenztes Angebot charakterisiert. Der Leerstand liegt praktisch bei null, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt das Angebot bei weitem, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt.

Die Neubauaktivität für Mietshäuser ist äußerst eingeschränkt. Der Fokus der Bauträger liegt eindeutig auf dem Eigentumsmarkt, da hier höhere Renditen erzielt werden können. Nur vereinzelt entstehen neue Reihenhäuser oder Doppelhaushälften zur Vermietung, meist im Rahmen größerer Entwicklungsprojekte.

Die bestehenden Mietshäuser wechseln selten den Mieter, da die Fluktuation in diesem Segment traditionell gering ist. Wenn doch einmal ein Haus zur Vermietung angeboten wird, ist die Nachfrage enorm. Nicht selten bewerben sich dutzende Interessenten auf ein einziges Objekt, was den Vermietern eine sehr selektive Auswahl ermöglicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Verfügbarkeit von Mietshäusern variiert stark zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds. In den Stadtrandlagen ist das Angebot etwas größer, hier finden sich noch vereinzelt ältere Einfamilienhäuser zur Vermietung. Die Mietpreise in diesen Lagen sind moderater als in zentraleren Bereichen, liegen aber immer noch auf einem hohen Niveau.

In den innenstadtnahen Vierteln sind Mietshäuser praktisch nicht verfügbar. Die wenigen Objekte, die hier angeboten werden, erzielen Spitzenmieten. Besonders gefragt sind Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Kindergärten, was die typischen Anforderungen von Familien widerspiegelt.

Die südlichen Stadtteile, die auch im Kaufmarkt besonders beliebt sind, weisen die höchsten Mietpreise für Häuser auf. Hier konkurrieren oft mehrere zahlungskräftige Interessenten um die wenigen verfügbaren Objekte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des leichten Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Experten erwarten moderate Steigerungen, die sich im Rahmen der allgemeinen Mietpreisentwicklung bewegen werden. Die strukturelle Knappheit wird dabei der bestimmende Faktor bleiben.

Eine Entspannung des Marktes ist nicht in Sicht, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die steigenden Baukosten und die attraktiven Verkaufspreise werden weiterhin dazu führen, dass Neubauten primär für den Verkauf und nicht für die Vermietung erstellt werden.

Langfristig könnte sich der Markt nur dann entspannen, wenn durch politische Maßnahmen Anreize für den Mietwohnungsbau geschaffen werden. Allerdings ist fraglich, ob solche Maßnahmen auch auf das Segment der Einfamilienhäuser ausgedehnt werden würden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die Mietpreise sind gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um etwa ein Prozent gestiegen, während der Jahresvergleich ein Wachstum von über 4 Prozent aufweist. Diese Entwicklung setzt den langfristigen Trend steigender Mieten fort, wenn auch in einem gemäßigteren Tempo als in früheren Jahren.

Die durchschnittlichen Mietpreise variieren je nach Ausstattung und Lage erheblich. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung erzielen deutlich höhere Mieten als unsanierte Altbauwohnungen. Die Spreizung zwischen dem oberen und unteren Marktsegment hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert.

Energieeffiziente Wohnungen sind besonders gefragt und erzielen Premiummieten. Angesichts der gestiegenen Energiekosten achten Mieter verstärkt auf die Nebenkosten, was gut gedämmte Neubauwohnungen zusätzlich attraktiv macht.

Marktdynamik

Die Neubautätigkeit bei Mietwohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 etwas dynamischer als im Häusersegment. Mit etwa 320 Fertigstellungen liegt die Zahl leicht über dem Vorquartal, reicht aber bei weitem nicht aus, um die strukturelle Nachfrage zu decken. Der Leerstand bei Mietwohnungen bleibt mit sehr geringen Quoten auf einem historisch niedrigen Niveau.

Das Angebot an Mietwohnungen ist weiterhin knapp, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt. Attraktive Wohnungen in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die hohe Nachfrage gibt Vermietern eine starke Verhandlungsposition und ermöglicht eine selektive Mieterauswahl.

Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand ist moderat, viele Mieter bleiben länger in ihren Wohnungen, da ein Umzug oft mit höheren Mietkosten verbunden ist. Dies reduziert zusätzlich das verfügbare Angebot und verstärkt den Nachfrageüberhang.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. In zentralen und beliebten Stadtteilen liegt das Mietpreisniveau deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier ist trotz vereinzelter Neubauprojekte keine Entspannung der Marktsituation eingetreten.

Die Stadtrandlagen bieten etwas mehr Angebot und moderatere Mietpreise, sind aber aufgrund der weniger zentralen Lage für viele Mieter weniger attraktiv. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten und sozialer Infrastruktur.

In Universitätsnähe und in Vierteln mit junger Bevölkerungsstruktur ist die Nachfrage nach kleineren Wohnungen besonders hoch, was zu überdurchschnittlichen Quadratmetermieten führt. Die Gentrifizierung einiger ehemals günstiger Viertel setzt sich fort und führt zu steigenden Mieten in diesen Gebieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund deuten auf eine anhaltende Aufwärtsentwicklung hin. Experten gehen von einem robusten Markt mit leicht steigenden Mieten aus. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich im Bereich von 3 bis 4 Prozent liegen, abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung und regulatorischen Eingriffen.

Der anhaltende Nachfrageüberhang wird den Markt weiterhin prägen, da die Neubauaktivität nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch halten.

Mittelfristig könnten politische Maßnahmen wie verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder Mietpreisregulierungen dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Allerdings werden strukturelle Probleme wie Baulandmangel und hohe Baukosten weiterhin limitierende Faktoren für eine signifikante Ausweitung des Angebots bleiben.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und wachsender Markt mit anhaltenden Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal, wobei die Neubauaktivität trotz leichter Belebung nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Die Preisentwicklung zeigt sich im Eigentumswohnungssegment am dynamischsten, während der Mietmarkt moderatere Steigerungen aufweist. Die geografischen Preisunterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei zentrale und südliche Lagen die höchsten Preise erzielen. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Wachstums zu rechnen, ohne dass eine grundlegende Entspannung der Marktsituation in Sicht wäre.