Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Die Stadt hat sich als "Boomstadt des Reviers" etabliert und profitiert von ihrer strategischen Lage im Südruhrgebiet. Nach einer Phase der Stabilisierung zeigt der Markt wieder deutliche Aufwärtstendenzen bei Kauf- und Mietpreisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von 1,88 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 3.144 Euro/m²). Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung mit unterschiedlicher Dynamik je nach Haustyp.

Besonders deutlich fällt die Preissteigerung bei Reihenmittelhäusern aus, die um 5,1 Prozent zulegten. Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen Anstieg von 4,2 Prozent, während Einfamilienhäuser mit 3,1 Prozent moderater stiegen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bewegen sich somit im Bereich von 450.000 Euro.

Im Verlauf des dritten Quartals selbst war eine progressive Entwicklung zu beobachten: Von Juli bis Oktober 2025 stiegen die Preise von 3.306 auf 3.403 Euro pro Quadratmeter, was einem quartalsinternen Wachstum von 2,9 Prozent entspricht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern bleibt trotz gestiegener Finanzierungskosten auf hohem Niveau. Allerdings zeigt sich eine differenzierte Marktdynamik: Während kleinere und mittlere Objekte weiterhin stark nachgefragt werden, stoßen hochpreisige Einfamilienhäuser zunehmend auf Finanzierungswiderstände bei potenziellen Käufern.

Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt knapp, was die Preise zusätzlich stützt. Die Neubautätigkeit im Einfamilienhausbereich hat sich aufgrund hoher Baukosten und knapper Grundstücke verlangsamt. Projekte konzentrieren sich verstärkt auf verdichtete Bauformen wie Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die eine effizientere Flächennutzung ermöglichen.

Die durchschnittliche Vermarktungszeit für Häuser hat sich auf etwa 60 bis 90 Tage eingependelt, wobei gut gepflegte Objekte in bevorzugten Lagen deutlich schneller verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne innerhalb Dortmunds zeigt erhebliche Unterschiede. Premium-Lagen wie Hombruch, Hörde-Süd und Brünninghausen erreichen Spitzenpreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer grünen Umgebung, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität.

Im mittleren Preissegment zwischen 2.800 und 3.500 Euro pro Quadratmeter bewegen sich etablierte Wohngebiete wie Brackel, Aplerbeck und Lücklemberg. Diese Stadtteile bieten eine ausgewogene Mischung aus urbaner Anbindung und ruhigem Wohnumfeld.

Günstigere Alternativen mit Preisen zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Eving, Scharnhorst und Mengede. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums bei Häusern. Die Prognose geht von einem jährlichen Anstieg von 3 bis 5 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängt.

Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und anhaltender Nachfrageüberhang sprechen für eine stabile Preisentwicklung. Allerdings könnten steigende Finanzierungskosten und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen, insbesondere im hochpreisigen Segment.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro robust. Dies bedeutet einen Anstieg von 2,59 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 2.664 Euro/m²). Die Gesamtjahresentwicklung 2025 weist mit einem Plus von 5,8 Prozent eine stärkere Dynamik auf als der Häusermarkt.

Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Preisentwicklung nach Wohnungsgröße: Kleine 1-Zimmer-Apartments verzeichneten mit 10,2 Prozent den stärksten Preisanstieg, gefolgt von großen 4-Zimmer-Wohnungen mit 9,7 Prozent. 3-Zimmer-Wohnungen stiegen mit 1,7 Prozent nur moderat, was auf ein ausgewogeneres Angebots-Nachfrage-Verhältnis in diesem Segment hindeutet.

Innerhalb des Quartals entwickelten sich die Preise von 2.549 Euro im Juli auf 2.644 Euro im Oktober 2025, was einem quartalsinternen Wachstum von 3,7 Prozent entspricht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt ungebrochen hoch, getrieben von veränderten Wohnbedürfnissen und der zunehmenden Urbanisierung. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen sowie sanierte Altbauwohnungen in zentralen Lagen.

Das Neubaupotenzial wird intensiv genutzt, mit mehreren großen Wohnbauprojekten, die sich in verschiedenen Entwicklungsstadien befinden. Der Fokus liegt dabei auf nachhaltigem Bauen und energieeffizienten Standards, was sich in höheren Quadratmeterpreisen für Neubauten niederschlägt.

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau unter 2 Prozent. Die durchschnittliche Vermarktungszeit liegt bei 45 bis 60 Tagen, wobei Wohnungen in Top-Lagen oft schon vor der offiziellen Vermarktung verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadtlagen und das Kreuzviertel führen die Preisliste mit Quadratmeterpreisen von bis zu 3.800 Euro an. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der excellenten Infrastruktur.

Das mittlere Preissegment zwischen 2.400 und 3.000 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie der Gartenstadt, Körne und Barop. Diese Gebiete bieten eine gute Balance zwischen städtischem Leben und ruhigem Wohnen.

Preisgünstigere Optionen mit 1.800 bis 2.400 Euro pro Quadratmeter gibt es in den Außenbezirken wie Wickede, Husen und Kurl. Diese Stadtteile entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen für Erstkeäufer und junge Familien.

Besonders dynamisch entwickelt sich der Phoenix-See-Bereich in Hörde, wo Neubauprojekte Preise von bis zu 4.200 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Premiumlage hat sich zu einem der begehrtesten Wohnquartiere Dortmunds entwickelt.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt wird voraussichtlich auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die starke Nachfrage, insbesondere nach kleineren und mittleren Wohnungen, wird durch demografische Trends wie die zunehmende Singularisierung und den Trend zum urbanen Wohnen gestützt.

Herausforderungen ergeben sich aus den steigenden Baukosten und verschärften energetischen Anforderungen, die Neubauprojekte verteuern. Gleichzeitig könnten höhere Zinsen die Finanzierungsmöglichkeiten einschränken und zu einer gewissen Marktberuhigung führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenztem Angebot. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen zwischen 1.200 und 2.000 Euro monatliche Kaltmiete, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Umgerechnet auf den Quadratmeter ergeben sich Preise zwischen 8,50 und 12,00 Euro.

Die Preisentwicklung im Vergleich zum Vorquartal zeigt eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent. Im Jahresvergleich haben sich die Mieten für Häuser um durchschnittlich 4 bis 5 Prozent erhöht, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage und Ausstattung abhängt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem begrenzt, da die meisten Eigentümer ihre Häuser entweder selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die wenigen verfügbaren Objekte finden meist innerhalb weniger Tage einen Mieter.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates und Personen in beruflichen Übergangsphasen. Besonders gefragt sind möblierte oder teilmöblierte Objekte für befristete Mietverhältnisse.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei 3 bis 5 Jahren, deutlich länger als bei Wohnungen. Die Fluktuation ist entsprechend gering, was das ohnehin knappe Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Premium-Miethäuser in Stadtteilen wie Hombruch, Brünninghausen und am Phoenix-See erzielen Monatsmieten von 1.800 bis 2.500 Euro. Diese Objekte zeichnen sich durch gehobene Ausstattung, Gärten und gute Verkehrsanbindung aus.

Im mittleren Segment zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlich finden sich Häuser in Aplerbeck, Brackel und Kirchhörde. Diese bieten solide Ausstattung und familienfreundliche Umgebungen.

Günstigere Alternativen unter 1.200 Euro Monatsmiete sind selten und meist in peripheren Lagen wie Mengede oder Westrich zu finden. Oft handelt es sich dabei um ältere Objekte mit Renovierungsbedarf.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Die Preise dürften weiter um 3 bis 4 Prozent jährlich steigen, wobei das extrem knappe Angebot der limitierende Faktor bleibt.

Ein leichter Anstieg des Angebots könnte sich durch institutionelle Investoren ergeben, die verstärkt in Build-to-Rent-Projekte investieren. Allerdings werden diese Projekte voraussichtlich erst mittelfristig marktreif.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8,57 Euro netto kalt. Dies entspricht einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 (8,48 Euro/m²) und einer Steigerung von 4,51 Prozent im Jahresvergleich (Q3 2024: 8,20 Euro/m²).

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro. Die Spanne reicht dabei von 6,50 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu 12,00 Euro und mehr in Premium-Lagen.

Neuvertragsmieten liegen durchschnittlich 8 bis 10 Prozent über den Bestandsmieten, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt. Besonders deutliche Preisanstiege verzeichnen kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern sowie große Familienwohnungen über 100 Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt weiterhin deutlich das Angebot. Die Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte. Neubauwohnungen werden oft schon vor Fertigstellung vollständig vermietet.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment hat sich leicht intensiviert, kann aber den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Jährlich entstehen etwa 1.500 bis 2.000 neue Mietwohnungen, während der Bedarf bei geschätzten 3.000 Einheiten liegt.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt nur 5 bis 10 Tage. Bei Besichtigungen sind 20 bis 30 Interessenten keine Seltenheit, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden führt.

Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Bonitätsnachweise. Die geforderte Nettokaltmiete sollte maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens betragen, was viele Haushalte vor Herausforderungen stellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und das Kreuzviertel führen mit Durchschnittsmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Quartiere sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studierenden beliebt, die kurze Wege und urbanes Flair schätzen.

Beliebte Wohnviertel wie die Gartenstadt, Hombruch und der Bereich um den Phoenix-See verlangen 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine hohe Wohnqualität mit guter Infrastruktur und Grünflächen.

Das mittlere Preissegment von 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter findet sich in Stadtteilen wie Brackel, Aplerbeck und Huckarde. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind bei Familien beliebt.

Günstige Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter gibt es noch in den nördlichen Stadtteilen wie Eving, Scharnhorst und Mengede. Diese Quartiere profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was mittelfristig zu Mietsteigerungen führen dürfte.

Besonders dynamisch entwickelt sich der studentische Wohnungsmarkt rund um die Technische Universität und die Fachhochschule. Hier liegen die Mieten für WG-Zimmer bei 350 bis 450 Euro, für kleine Apartments bei 500 bis 700 Euro warm.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin angespannt bleiben. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen abhängt.

Die demografische Entwicklung mit weiterem Bevölkerungswachstum, insbesondere durch Zuzug von Fachkräften und Studierenden, wird die Nachfrage hochhalten. Gleichzeitig bleibt die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurück, was zu einer Verschärfung der Knappheit führen könnte.

Mittelfristig könnten große Entwicklungsprojekte wie die Smart Rhino Quartiersentwicklung und weitere Konversionsflächen für Entspannung sorgen. Diese werden jedoch frühestens ab 2027 marktreif und zunächst im höherpreisigen Segment angesiedelt sein.

Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend zum Kostentreiber. Vermieter werden die Modernisierungskosten teilweise auf die Mieter umlegen, was besonders im unteren und mittleren Preissegment zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führen könnte.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und wachsender Markt mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt moderate Preissteigerungen zeigt, bleibt der Mietmarkt aufgrund des strukturellen Angebotsdefizits besonders angespannt.

Die Stadt profitiert von ihrer erfolgreichen Transformation zur modernen Dienstleistungs- und Wissenschaftsmetropole, was sich in steigender Attraktivität für Zuzügler und Investoren niederschlägt. Die Herausforderungen liegen in der Schaffung ausreichenden bezahlbaren Wohnraums und der Balance zwischen Wachstum und Lebensqualität.

Für Investoren bietet Dortmund weiterhin attraktive Renditechancen, während Selbstnutzer mit steigenden Preisen, aber auch guten Finanzierungsbedingungen kalkulieren müssen. Der Mietmarkt wird auf absehbare Zeit angespannt bleiben, was sowohl Chancen als auch soziale Herausforderungen mit sich bringt.