Marktübersicht
Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Nach einem bereits soliden zweiten Quartal setzt sich die positive Entwicklung fort, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten zeigen. Während der Kaufmarkt für Eigentumswohnungen die stärksten Preissteigerungen verzeichnet, entwickeln sich die übrigen Segmente moderat, aber stetig nach oben. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot, was zu einer fortgesetzten Marktanspannung führt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Dortmund bei etwa 3.203 Euro laut Engel & Völkers, während andere Marktbeobachter wie immowelt einen Durchschnittswert von 3.403 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Dies entspricht einer moderaten Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 3.306 Euro pro Quadratmeter lagen. Die Veränderung zum Vorquartal beläuft sich somit auf etwa 2 bis 3 Prozent, was eine Fortsetzung des stabilen Aufwärtstrends darstellt.
Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von etwa 2,9 Prozent, was auf eine nachhaltige, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet. Diese moderate Preisentwicklung spiegelt die solide Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem, aber nicht kritisch knappem Angebot wider. Die Kaufpreise für durchschnittliche Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei Neubauten und hochwertig sanierte Bestandsimmobilien die oberen Preissegmente bedienen.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt auf einem konstant hohen Niveau, getragen von der anhaltenden Attraktivität Dortmunds als Wohn- und Arbeitsstandort im Ruhrgebiet. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, wird jedoch weiterhin durch die Knappheit an verfügbarem Bauland und die nach wie vor erhöhten Baukosten gebremst. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Bestandsimmobilien liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, was auf einen ausgeglichenen, aber aktiven Markt hindeutet.
Der Leerstand im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden. Sobald Objekte auf den Markt kommen, finden sich in der Regel mehrere Interessenten, wobei besonders gepflegte Bestandsimmobilien in guten Lagen häufig zu Bieterwettbewerben führen. Die Finanzierungsbedingungen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert, was zusätzliche Käufergruppen mobilisiert hat.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den beliebten Stadtteilen wie Dortmund-Hörde, insbesondere in der Nähe des Phoenix-Sees, sowie in den zentrumsnahen Lagen erzielt. Hier liegen die Preise teilweise bei über 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die traditionell gefragten Wohnlagen in Aplerbeck, Hombruch und Brünninghausen verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise.
Am Stadtrand und in den nördlichen Stadtteilen wie Eving oder Scharnhorst sind die Preise deutlich moderater und liegen teilweise unter 2.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und infrastrukturellen Verbesserungen, was zu einer allmählichen Angleichung der Preise führt. Besonders Familien mit mittlerem Einkommen weichen verstärkt in diese Stadtteile aus, was dort zu einer steigenden Nachfrage führt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die stabile Nachfrage, getragen von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung Dortmunds und dem anhaltenden Zuzug, wird voraussichtlich bestehen bleiben. Die geplanten Infrastrukturprojekte und die weitere Entwicklung des Phoenix-Areals werden zusätzliche positive Impulse setzen.
Mittelfristig könnte sich die Neubautätigkeit leicht intensivieren, sofern sich die Rahmenbedingungen für Bauherren weiter verbessern. Die erwartete Stabilisierung der Baukosten und mögliche Fördermaßnahmen für energieeffizientes Bauen könnten zu einer Ausweitung des Angebots führen, was den Preisanstieg dämpfen, aber nicht stoppen dürfte.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 2.644 Euro laut immowelt und 2.733 Euro nach Engel & Völkers liegt das Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Im zweiten Quartal 2025 betrug der Durchschnittspreis noch 2.549 Euro pro Quadratmeter, was einer beachtlichen Steigerung von 3,7 Prozent entspricht.
Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung spiegelt die besonders hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen wider, die sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern ausgeht. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung ebenfalls 3,7 Prozent, was auf eine beschleunigte Marktdynamik im aktuellen Quartal hindeutet. Die absoluten Kaufpreise für durchschnittliche Zweizimmerwohnungen liegen zwischen 180.000 und 250.000 Euro, während moderne Drei- bis Vierzimmerwohnungen in guten Lagen 300.000 bis 450.000 Euro kosten.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einer ausgeprägten Marktanspannung führt. Besonders in zentrumsnahen Lagen und beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel oder der Innenstadt-West ist das Angebot extrem knapp. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf 30 bis 45 Tage verkürzt, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage verkauft werden.
Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf Nachverdichtungsprojekte und die Konversion ehemaliger Gewerbeareale. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung, darunter Entwicklungen im Hafenquartier und am Phoenix-See. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht. Investoren zeigen weiterhin großes Interesse an Dortmunder Wohnungen, wobei die Renditeerwartungen aufgrund der gestiegenen Kaufpreise leicht gesunken sind.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter werden in der Innenstadt, im Kreuzviertel und in der unmittelbaren Umgebung des Phoenix-Sees erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Die mittleren Preislagen finden sich in Stadtteilen wie Hombruch, der Gartenstadt oder Brackel, wo die Quadratmeterpreise zwischen 2.200 und 2.800 Euro liegen. Am unteren Ende der Preisskala rangieren die nördlichen und östlichen Stadtteile mit Preisen zwischen 1.800 und 2.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden jedoch zunehmend von jungen Käufern und Ersterwerbern entdeckt, was zu einer allmählichen Preissteigerung führt.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des Preisanstiegs, wobei sich das Tempo möglicherweise leicht verlangsamen könnte. Jährliche Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent gelten als realistisches Szenario, sofern keine unerwarteten wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.
Die geplante Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte könnte ab Mitte 2026 zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den demografischen Wandel und die zunehmende Singularisierung der Haushalte weiter gestützt. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich barrierefreie Wohnungen und energieeffiziente Neubauten, die den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Wohnkomfort entsprechen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil mit leicht steigender Tendenz. Während konkrete Daten speziell für dieses Segment weniger detailliert verfügbar sind, orientieren sich die Mietpreise analog zur allgemeinen Entwicklung des Mietwohnungsmarktes. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser liegen je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.000 Euro monatlich, was bei durchschnittlichen Wohnflächen von 120 bis 150 Quadratmetern Quadratmetermieten zwischen 8,50 und 13 Euro entspricht.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 1 bis 1,5 Prozent gestiegen, was einer moderaten, aber stetigen Aufwärtsentwicklung entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung rund 4,5 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach dieser Wohnform unterstreicht. Besonders gefragt sind moderne oder frisch renovierte Häuser mit Garten, die Familien die Kombination aus urbanem Wohnen und privatem Freiraum bieten.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern bleibt konstant hoch, wobei das Angebot weiterhin begrenzt ist. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien angesichts der hohen Kaufpreise, was das Mietangebot zusätzlich verknappt. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts der angespannten Marktsituation seltener umziehen.
Leerstände sind in diesem Segment praktisch nicht vorhanden. Sobald ein Haus zur Vermietung angeboten wird, finden sich in der Regel binnen weniger Tage zahlreiche Interessenten. Die Neubauaktivität im Mietbereich ist sehr begrenzt, da sich Neubauten aufgrund der hohen Baukosten für Investoren im Vermietungsgeschäft oft nicht rechnen. Dies trägt zur weiteren Verknappung des Angebots bei.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind auch bei Häusern deutlich ausgeprägt. In zentrumsnahen und besonders gefragten Stadtteilen wie Hörde, Hombruch oder Aplerbeck liegen die Mieten für Einfamilienhäuser bei 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile punkten mit ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie attraktiven Freizeitmöglichkeiten.
In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Mengede, Huckarde oder Lütgendortmund sind die Mieten mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Gebiete werden vor allem von Familien mit mittlerem Einkommen nachgefragt, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen. Die verkehrsgünstige Anbindung an die Innenstadt macht auch diese Lagen zunehmend attraktiv.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Immobilienkauf (noch) nicht leisten können, wird die Preise weiter stützen. Jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent erscheinen realistisch.
Eine spürbare Entspannung ist nicht in Sicht, da kaum neue Miet-Einfamilienhäuser auf den Markt kommen werden. Die politische Diskussion um Mietpreisbremsen und Regulierungen könnte jedoch dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Langfristig könnte die zunehmende Suburbanisierung und der Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach Häusern mit Garten und Arbeitszimmer weiter verstärken.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 8,57 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Preisniveau über dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einer Steigerung von 1,06 Prozent binnen drei Monaten. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 8,20 Euro auf 8,57 Euro pro Quadratmeter eine deutlichere Dynamik von 4,5 Prozent.
Die absoluten Mietpreise variieren je nach Wohnungsgröße erheblich. Einzimmerwohnungen werden durchschnittlich für 400 bis 550 Euro vermietet, während Zweizimmerwohnungen zwischen 550 und 750 Euro kosten. Familienwohnungen mit drei oder mehr Zimmern liegen bei 750 bis 1.200 Euro monatlich. Neubauwohnungen und hochwertig sanierte Altbauten erreichen dabei die oberen Preissegmente mit Quadratmetermieten von bis zu 12 Euro.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund bleibt ungebrochen hoch und übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Der Leerstand liegt bei unter einem Prozent und ist damit praktisch nicht vorhanden. Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren und mittelgroßen Wohnungen, die von Singles, Paaren und kleinen Familien stark nachgefragt werden. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich auf wenige Tage verkürzt, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von 24 Stunden vergeben sind.
Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin hinter dem Bedarf zurück. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Planungs- oder Bauphase, deren Fertigstellung jedoch erst in den kommenden Jahren erwartet wird. Die Modernisierung des Bestands schreitet voran, was einerseits zu besseren Wohnstandards führt, andererseits aber auch mietpreistreibend wirkt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter ausdifferenziert. Spitzenmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter werden in der Innenstadt, im Kreuzviertel, in Hörde nahe dem Phoenix-See sowie in Teilen von Hombruch und der Gartenstadt erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeiteinrichtungen.
Im mittleren Preissegment zwischen 7,50 und 9 Euro pro Quadratmeter liegen Stadtteile wie Aplerbeck, Brackel, Asseln und Teile von Eving. Diese Gebiete bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Wohnqualität und Mietpreis und sind besonders bei Familien und Berufspendlern beliebt. Die günstigsten Mieten mit 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Scharnhorst, Derne und Teilen von Mengede, die jedoch zunehmend von Studenten und jungen Berufstätigen entdeckt werden.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wobei für die nächsten 12 bis 24 Monate mit jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent gerechnet wird. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch Zuzug, demografischen Wandel und die Tendenz zu kleineren Haushalten, wird das knappe Angebot weiterhin übersteigen.
Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik leicht dämpfen, werden aber voraussichtlich keine grundlegende Trendwende bewirken. Die geplante Fertigstellung mehrerer größerer Wohnbauprojekte ab 2026 könnte zu einer gewissen Entspannung führen, wobei Experten davon ausgehen, dass die Neubautätigkeit den Nachfrageüberhang bestenfalls abmildern, aber nicht vollständig ausgleichen wird. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich bezahlbare Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment sowie barrierefreie und energieeffiziente Wohnungen.
Fazit
Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit einer klaren Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Die stärkste Preisentwicklung zeigt sich bei Eigentumswohnungen mit einem Quartalswachstum von 3,7 Prozent, während die anderen Segmente moderate, aber stetige Zuwächse verzeichnen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot führt zu einer fortgesetzten Marktanspannung, die sich voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen fortsetzen wird.
Die Stadt Dortmund profitiert weiterhin von ihrer Attraktivität als Wirtschafts- und Bildungsstandort im Herzen des Ruhrgebiets. Die positive Bevölkerungsentwicklung, getragen durch Zuzug und die Anziehungskraft als Universitätsstadt, stützt die Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig führen die unterschiedlichen Entwicklungsdynamiken in den einzelnen Stadtteilen zu einer zunehmenden Ausdifferenzierung des Marktes, wobei zentrale und infrastrukturell gut erschlossene Lagen die höchsten Wertsteigerungen erfahren.
Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sowohl Käufer als auch Mieter mit weiter steigenden Preisen rechnen müssen. Investoren finden trotz gesunkener Renditen weiterhin attraktive Anlagemöglichkeiten, insbesondere in Entwicklungsgebieten mit Aufwertungspotenzial. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Neubauprojekte und mögliche regulatorische Eingriffe zu einer Entspannung der Marktsituation führen können.
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