Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes moderate bis deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen. Die Marktdynamik wird weiterhin durch ein knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt, was zu einer angespannten Marktsituation führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Häuser zum Kauf in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preissteigerung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell zwischen 3.352 und 3.403 Euro, was einer Steigerung von etwa 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem die Preise noch bei 3.306 bis 3.347 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine noch deutlichere Entwicklung mit einem Preiszuwachs von etwa 8 Prozent.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund wider. Besonders im mittleren Preissegment zwischen 200.000 und 350.000 Euro ist die Nachfrage ungebrochen stark. Die moderate, aber stetige Preissteigerung deutet auf einen stabilen und gesunden Markt hin, der sich von den volatileren Phasen der vergangenen Jahre erholt hat.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt äußerst angespannt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte finden in der Regel schnell neue Eigentümer. Die Neubauaktivität kann das Nachfragedefizit nicht ausgleichen, da sie durch verschiedene Faktoren eingeschränkt wird. Die Baulandknappheit in Dortmund stellt dabei eine zentrale Herausforderung dar. Zudem führen die weiterhin erhöhten Baukosten und strengere regulatorische Anforderungen zu einer moderaten Zurückhaltung bei Neubauprojekten.

Die bestehende Neubautätigkeit konzentriert sich hauptsächlich auf die südlichen Bereiche der Stadt sowie auf Stadtrandlagen, wo noch Baulandreserven verfügbar sind. Diese Entwicklungen können jedoch den Nachfrageüberhang nicht signifikant reduzieren, was zu einer fortgesetzten Verknappung des Angebots führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung und Marktdynamik variiert deutlich zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds. Die attraktiven und zentralen Lagen verzeichnen weiterhin die höchsten Preise und den stärksten Nachfrageüberhang. Hier sind Häuser zum Kauf besonders schnell vom Markt, oft noch bevor sie öffentlich inseriert werden.

Im Süden der Stadt, wo die Neubauaktivität am höchsten ist, entstehen vermehrt moderne Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünflächen. Die Stadtrandlagen bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise und ziehen besonders Familien an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen. Die prognostizierte jährliche Wachstumsrate liegt zwischen 3 und 6 Prozent. Diese Einschätzung basiert auf der Annahme, dass die Nachfrage weiterhin hoch bleibt, während das Angebot nur langsam ausgeweitet werden kann.

Die demografische Entwicklung Dortmunds, mit einem anhaltenden Zuzug und einer stabilen Wirtschaftslage, stützt diese positive Prognose. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine mögliche konjunkturelle Abkühlung dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Insgesamt wird der Markt für Häuser zum Kauf in Dortmund als robust und stabil eingeschätzt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem des Vorquartals. Im zweiten Quartal 2025 bewegten sich die Preise noch zwischen 2.640 und 2.664 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,6 bis 3,7 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2,6 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass der Wohnungsmarkt eine etwas dynamischere Preisentwicklung als der Häusermarkt im Quartalsvergleich aufweist, jedoch im Jahresvergleich moderater wächst. Die Preisentwicklung wird besonders durch die hohe Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohneinheiten in guter Lage getrieben.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, während das Angebot in beliebten und zentralen Lagen stark begrenzt ist. Die Neubauaktivitäten haben zwar zugenommen, konzentrieren sich jedoch überwiegend auf das höherpreisige Segment. Diese Neubauten können den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen, da sie oft nicht die Zielgruppe der Durchschnittsverdiener ansprechen.

Ein bedeutender Faktor in der Marktdynamik sind die umfangreichen Modernisierungen im Bestand. Viele ältere Wohnungen werden energetisch saniert und modernisiert, was zu einer Wertsteigerung und entsprechenden Preisanpassungen führt. Diese Entwicklung trägt maßgeblich zur allgemeinen Preissteigerung im Segment der Eigentumswohnungen bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen und gut angebundenen Stadtteile Dortmunds sind bei Wohnungskäufern besonders begehrt. Hier konzentriert sich die Nachfrage auf moderne, gut geschnittene Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen. Die Preise in diesen Lagen liegen deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Die Neubaukonzentration findet sich vorwiegend in den beliebten und hochpreisigen Quartieren. Diese Entwicklung verstärkt die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den Randlagen und weniger nachgefragten Vierteln sind Eigentumswohnungen noch zu moderateren Preisen erhältlich, allerdings ist hier auch das Angebot deutlich geringer.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund eine weitere moderate jährliche Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent in den kommenden 12 bis 24 Monaten. Diese Einschätzung basiert auf mehreren stabilen Faktoren: Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und Single-Wohnungen stützt die Nachfrage nachhaltig.

Die fortschreitende Urbanisierung und die Attraktivität Dortmunds als Wirtschaftsstandort werden voraussichtlich weiterhin für eine hohe Nachfrage sorgen. Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt, da Baulandknappheit und hohe Baukosten die Neubauaktivität dämpfen. Der Markt wird daher robust bleiben, mit einer erhöhten Dynamik gegenüber dem Wohnhäusermarkt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa 1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Mieten bei durchschnittlich 8,48 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich mit etwa 4,5 Prozent eine deutlichere Steigerung.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit moderater als die Kaufpreisentwicklung, was teilweise auf regulatorische Beschränkungen und die Mietpreisbremse zurückzuführen ist. Dennoch zeigt sich ein stetiger Aufwärtstrend, der die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit mehr Wohnfläche und eigenem Garten widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum für viele aufgrund der gestiegenen Preise und Zinsen nicht mehr erschwinglich ist. Das Angebot an Mietshäusern ist jedoch sehr begrenzt, da viele Eigentümer ihre Objekte lieber verkaufen als vermieten.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist äußerst gering. Investoren konzentrieren sich vorwiegend auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Wohnungen, da diese eine höhere Rendite versprechen. Günstige Mietobjekte sind besonders selten und werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Stadtrandlagen mit Neubauaktivitäten bieten tendenziell günstigere Mieten für Häuser. Hier entstehen vereinzelt neue Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Vermietung, die moderne Standards erfüllen, aber durch ihre periphere Lage preislich attraktiver sind. Diese Objekte sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld und Naturnähe legen.

In den zentralen Lagen Dortmunds, insbesondere in der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln, sind die Mietpreise für Häuser deutlich höher. Hier ist das Angebot besonders knapp, da viele der vorhandenen Häuser von den Eigentümern selbst bewohnt werden oder als Kapitalanlage zum Verkauf stehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate werden weitere Mietsteigerungen erwartet, die jedoch moderater ausfallen dürften als beim Kaufmarkt. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen, werden die Steigerungsraten begrenzen. Allerdings führen Modernisierungen und energetische Sanierungen weiterhin zu berechtigten Mieterhöhungen.

Die Marktlage wird voraussichtlich sehr angespannt bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Der Trend zur Suburbanisierung könnte sich verstärken, wenn Familien aufgrund der hohen Preise in der Stadt vermehrt ins Umland ausweichen. Dies könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung in einigen Stadtteilen führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa 1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Mieten noch bei durchschnittlich 8,48 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt das Wachstum etwa 4,5 Prozent.

Diese Entwicklung zeigt, dass der Mietwohnungsmarkt trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse weiterhin von Preissteigerungen geprägt ist. Die Steigerungsraten sind jedoch deutlich moderater als in den Boomjahren und bewegen sich in einem für Mieter noch vertretbaren Rahmen. Dennoch bedeutet die kontinuierliche Steigerung eine zunehmende Belastung für Haushalte mit geringeren und mittleren Einkommen.

Marktdynamik

Der Leerstand bei Mietwohnungen in Dortmund ist weiterhin sehr gering, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage hindeutet. Besonders in zentralen und attraktiven Stadtteilen übersteigt die Nachfrage das Angebot erheblich. Bei Besichtigungsterminen für attraktive Wohnungen sind oft dutzende Interessenten anwesend, was den Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden verschärft.

Die Neubauaktivitäten im Mietwohnungssegment sind zwar vorhanden, reichen jedoch nicht aus, um eine spürbare Entspannung am Markt herbeizuführen. Viele der neu entstehenden Wohnungen befinden sich im gehobenen Preissegment und sind für Durchschnittsverdiener kaum erschwinglich. Der Trend zu kleineren Wohnungen und Single-Haushalten verstärkt die Nachfrage zusätzlich, da immer mehr Menschen alleine leben und entsprechend kleinere, aber moderne Wohnungen suchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt und die beliebten Viertel Dortmunds weisen Mietpreise auf, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind moderne, gut angebundene Wohnungen besonders gefragt. Die Nähe zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen rechtfertigt aus Sicht vieler Mieter die höheren Preise. In diesen Lagen sind Neuvermietungen oft mit deutlichen Preissprüngen verbunden.

Am Stadtrand sind die Mieten vergleichsweise günstiger, allerdings ist hier auch das Angebot geringer. Viele der Wohnungen in den Randlagen entsprechen nicht mehr den modernen Wohnstandards, was ihre Attraktivität mindert. Gleichzeitig entstehen in einigen Stadtrandgebieten neue Wohnquartiere, die moderne Wohnungen zu noch bezahlbaren Preisen bieten und damit eine Alternative zu den teuren zentralen Lagen darstellen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen von etwa 3 bis 4 Prozent jährlich erwartet. Diese Prognose basiert auf der Annahme, dass die Nachfrage weiterhin hoch bleibt, während das Angebot nur langsam ausgeweitet wird. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Dortmund und dem Trend zu kleineren Haushalten stützt diese Einschätzung.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Preisentwicklung werden die geplanten und bereits laufenden Modernisierungen und energetischen Sanierungen sein. Diese führen zu berechtigten Mieterhöhungen und werden den Preisauftrieb weiter befeuern. Gleichzeitig verbessern sie jedoch auch die Wohnqualität und reduzieren die Nebenkosten durch geringeren Energieverbrauch.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass diese Instrumente die grundlegende Marktdynamik von Angebot und Nachfrage nicht außer Kraft setzen können. Solange das Angebot knapp bleibt und die Nachfrage hoch ist, werden die Mieten weiter steigen.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten als robust und von einer anhaltenden Nachfrage geprägt. Die Preisentwicklungen zeigen moderate bis deutliche Steigerungen, wobei der Kaufmarkt dynamischer wächst als der Mietmarkt. Die größte Herausforderung bleibt das knappe Angebot, das trotz vorhandener Neubauaktivitäten nicht ausreichend erweitert werden kann.

Für Investoren und Eigentümer bedeutet dies weiterhin gute Rahmenbedingungen mit stabilen Wertsteigerungen. Käufer und Mieter müssen sich hingegen auf weiter steigende Preise einstellen und sollten bei attraktiven Angeboten schnell handeln. Die Stadtentwicklung Dortmunds wird in den kommenden Jahren maßgeblich davon abhängen, wie erfolgreich neue Wohnquartiere erschlossen und bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann.

Die prognostizierte moderate Fortsetzung der Preissteigerungen in allen Segmenten deutet auf einen gesunden, aber angespannten Markt hin. Die Herausforderung für die Stadtpolitik wird darin bestehen, die Balance zwischen notwendiger Nachverdichtung, Neubauentwicklung und dem Erhalt lebenswerter Stadtquartiere zu finden.