Immobilienmarktbericht Dortmund – Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin in robuster Verfassung. Sowohl im Kaufsegment als auch bei Mietimmobilien setzen sich die positiven Preistrends der Vormonate fort, wenngleich mit regional unterschiedlicher Dynamik. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein strukturell knappes Angebot, was die Marktlage für Eigentümer und Vermieter begünstigt, während Käufer und Mieter mit steigenden Preisen konfrontiert sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 3.403 Euro, was einem Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 3.306 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung bestätigt den stabilen Aufwärtstrend, der sich bereits in den Vorquartalen abzeichnete.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von etwa drei Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohnimmobilien in Dortmund unterstreicht. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei besonders nachgefragte Objekte in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment ist weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern bleibt trotz der attraktiven Preise begrenzt, was zu einer verschärften Konkurrenzsituation unter Kaufinteressenten führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 45 bis 60 Tage verkürzt, wobei besonders attraktive Objekte häufig bereits nach wenigen Besichtigungsterminen verkauft werden.

Die Neubautätigkeit im Einfamilienhausbereich bleibt aufgrund hoher Baukosten und strenger regulatorischer Vorgaben gedämpft. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem Bedarf, was die Angebotsknappheit weiter verstärkt. Bauträger konzentrieren sich verstärkt auf höherpreisige Segmente, um die gestiegenen Baukosten zu kompensieren. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent und liegt bei unter 0,5 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds zeigt erhebliche Unterschiede. Spitzenreiter ist der Stadtteil Lücklemberg mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 3.661 Euro. Ebenfalls zu den hochpreisigen Lagen zählen die Bereiche rund um den Phoenix-See sowie die gehobenen Wohnlagen in Brünninghausen und Hombruch. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Naherholungsgebieten und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am unteren Ende der Preisskala findet sich der Stadtteil Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter. Auch in den nördlichen Stadtteilen wie Eving und Scharnhorst sind die Preise deutlich moderater. Diese Stadtteile bieten jedoch zunehmend Potenzial für Wertsteigerungen, da sie von Käufern entdeckt werden, die im hochpreisigen Segment keine passenden Objekte finden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Häusersegment. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen zwei und vier Prozent aus. Maßgebliche Treiber bleiben die anhaltend hohe Nachfrage, das begrenzte Angebot sowie die demografische Entwicklung mit einem Trend zu größeren Wohnflächen.

Mittelfristig könnten sich die Preissteigerungen leicht abschwächen, insbesondere wenn die Zinsentwicklung zu einer Dämpfung der Nachfrage führt. Allerdings wird der Dortmunder Markt durch seine solide wirtschaftliche Basis und die attraktive Lage im Ruhrgebiet gestützt. Investoren und Selbstnutzer sollten weiterhin mit einem stabilen, wenn auch weniger dynamischen Marktumfeld rechnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist von 2.549 Euro im zweiten Quartal auf 2.644 Euro im dritten Quartal gestiegen, was einer Steigerung von 3,7 Prozent entspricht. Einzelne Quellen berichten sogar von durchschnittlichen Preisen bis zu 2.733 Euro pro Quadratmeter, was die hohe Nachfrage in diesem Segment widerspiegelt.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung zwischen zwei und drei Prozent, womit sich der Wohnungsmarkt ähnlich stabil entwickelt wie das Häusersegment. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies Kaufpreise zwischen 195.000 und 205.000 Euro, wobei Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen deutlich höhere Preise erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem außerordentlich hohen Niveau. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt.

Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt jedoch deutlich hinter dem Bedarf zurück. Projektentwickler fokussieren sich verstärkt auf das mittlere bis gehobene Preissegment, während bezahlbarer Wohnraum kaum noch geschaffen wird. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit unter einem Prozent vernachlässigbar gering, was die Angebotsknappheit zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in der Innenstadt-West und Innenstadt-Ost sowie in den Stadtteilen rund um den Phoenix-See erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise häufig über 3.000 Euro, bei Neubauprojekten sogar darüber. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Verkehrsanbindung und dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtteile Hörde und Hombruch haben sich zu beliebten Wohnlagen entwickelt, die eine gute Balance zwischen Urbanität und Wohnqualität bieten. Hier bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 2.400 und 2.800 Euro pro Quadratmeter. Günstiger sind Wohnungen in den Außenbezirken wie Mengede, Huckarde oder Aplerbeck, wo die Quadratmeterpreise zwischen 2.000 und 2.400 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben positiv. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere moderate Preissteigerungen zwischen zwei und vier Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die anhaltende Urbanisierung, die wachsende Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten sowie die Attraktivität von Wohneigentum als Altersvorsorge.

Mittelfristig könnten sich neue Entwicklungsgebiete und größere Neubauprojekte leicht dämpfend auf die Preisentwicklung auswirken. Allerdings wird dieser Effekt voraussichtlich durch die weiterhin hohe Nachfrage und die steigenden Baukosten kompensiert. Käufer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik möglicherweise etwas nachlassen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während explizite Daten für Miethäuser begrenzt sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung eine moderate Steigerung von etwa einem Prozent gegenüber dem Vorquartal ableiten. Die Mieten für Einfamilienhäuser liegen typischerweise 15 bis 25 Prozent über den durchschnittlichen Wohnungsmieten, was Kaltmieten zwischen 1.200 und 2.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bedeutet.

Im Jahresvergleich sind die Mieten für Häuser um etwa 4,5 Prozent gestiegen, was die anhaltende Nachfrage nach dieser Wohnform widerspiegelt. Besonders Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters suchen verstärkt nach Mietobjekten mit Garten und mehr Wohnfläche, was die Preisentwicklung zusätzlich antreibt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Dortmund ist strukturell knapp. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf ihrer Immobilien angesichts der hohen Kaufpreise, anstatt sie zu vermieten. Dies führt zu einem sehr engen Markt mit geringen Leerständen und kurzen Vermarktungszeiten. Qualitativ hochwertige Objekte sind oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist minimal, da sich Investoren verstärkt auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Neubauten im Einfamilienhausbereich werden überwiegend zum Kauf angeboten. Der Leerstand bei Miethäusern liegt praktisch bei null, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In beliebten Wohnlagen wie Brünninghausen, Hombruch und den Bereichen rund um den Phoenix-See werden Spitzenmieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Für ein 150 Quadratmeter großes Einfamilienhaus bedeutet dies Kaltmieten zwischen 1.800 und 2.250 Euro.

In den Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln wie Mengede, Wickede oder Asseln liegen die Mieten deutlich niedriger bei 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Hier finden Familien noch bezahlbare Alternativen, müssen jedoch häufig längere Pendelwege in Kauf nehmen. Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend auch in diese günstigeren Lagen, was dort zu steigenden Mieten führt.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Einfamilienhäusern ist in den kommenden 12 bis 24 Monaten mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends zu rechnen. Die Mietsteigerungen werden voraussichtlich bei drei bis fünf Prozent jährlich liegen. Treibende Faktoren sind die anhaltend hohe Nachfrage, das begrenzte Angebot sowie die steigenden Nebenkosten, die Eigentümer teilweise über höhere Kaltmieten kompensieren.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung eintreten, wenn mehr Eigentümer ihre Häuser zur Vermietung anbieten, angetrieben durch attraktive Mietrenditen. Allerdings wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben, da die Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und mehr Platz strukturell hoch bleibt. Mieter sollten sich auf weiter steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8,57 Euro kalt. Dies entspricht einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die durchschnittliche Kaltmiete bei 8,48 Euro lag. Diese moderate Quartalssteigerung fügt sich in den langfristigen Aufwärtstrend ein, der den Dortmunder Mietmarkt kennzeichnet.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Die Mieten sind von 8,20 Euro auf 8,57 Euro gestiegen, was einer Erhöhung von 4,51 Prozent entspricht. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies monatliche Kaltmieten von etwa 600 Euro, wobei die tatsächlichen Preise je nach Ausstattung und Lage erheblich variieren können.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist von einem ausgeprägten Angebotsdefizit gekennzeichnet. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter zwei Prozent, was auf einen extrem angespannten Markt hindeutet. Besonders in zentralen Lagen und bei modernisierten Wohnungen übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 20 bis 30 Interessenten anwesend.

Die Neubautätigkeit hat sich im dritten Quartal leicht erhöht, bleibt jedoch weit hinter dem Bedarf zurück. Die Fertigstellungszahlen können den jährlichen Zuzug und die Haushaltsneugründungen nicht kompensieren. Investoren und Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf das gehobene Mietsegment, während preisgünstiger Wohnraum kaum entsteht. Die durchschnittliche Suchzeit für Mietwohnungen hat sich auf drei bis vier Monate verlängert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Dortmund weist erhebliche stadtteilspezifische Unterschiede auf. In der Innenstadt-West und Innenstadt-Ost sowie in den Stadtteilen Kreuzviertel und Kaiserviertel werden Spitzenmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

Die Stadtteile Hörde und Hombruch haben sich zu attraktiven Wohnlagen mit Mieten zwischen 8,50 und 10 Euro pro Quadratmeter entwickelt. Hier finden Mieter eine gute Mischung aus Wohnqualität und städtischer Infrastruktur. In den Außenbezirken wie Dorstfeld, Marten oder Bövinghausen liegen die Mieten zwischen 6,50 und 8 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine Aufwärtstendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund deuten auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen drei und fünf Prozent. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da viele Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen von der Regelung ausgenommen sind.

Mittelfristig wird der Markt voraussichtlich angespannt bleiben. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und die anhaltende Zuwanderung in die Städte sorgen für eine strukturell hohe Nachfrage. Nur eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit könnte zu einer Entspannung führen, was jedoch angesichts hoher Baukosten und begrenzter Flächen unwahrscheinlich erscheint. Mieter müssen sich daher auf weiter steigende Mieten und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und wachstumsstarker Markt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment setzen sich die Preissteigerungen fort, getrieben von einer anhaltend hohen Nachfrage bei strukturell knappem Angebot. Die quartalsweisen Steigerungsraten zwischen einem und knapp vier Prozent unterstreichen die Dynamik des Marktes.

Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Entwicklung zwischen den Segmenten: Während Eigentumswohnungen mit 3,7 Prozent die höchste Quartalssteigerung verzeichnen, zeigen sich Mietwohnungen mit 1,06 Prozent moderater. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich, wobei zentrale und gehobene Wohnlagen weiterhin Premiumpreise erzielen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen und sollten bei attraktiven Angeboten schnell handeln. Eigentümer und Vermieter profitieren von der positiven Marktentwicklung und stabilen Wertsteigerungen. Die Aussichten für die kommenden Quartale bleiben positiv, wenngleich mit einer möglichen Abschwächung der Dynamik zu rechnen ist.