Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025) sind die Preise für Wohnimmobilien über alle Segmente hinweg gestiegen, wobei sich die Dynamik auf einem stabilen, nachhaltigen Niveau bewegt. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein knappes Angebot, was zu einer fortgesetzten Marktanspannung führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund liegt im Q3 2025 zwischen 3.203 und 3.352 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1,8 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 3.145 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung mit einem Plus von 3 bis 8 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohnimmobilien in Dortmund unterstreicht.

Die Preisentwicklung verläuft dabei relativ gleichmäßig über verschiedene Haustypen hinweg. Einfamilienhäuser in mittleren Lagen verzeichnen durchschnittliche Kaufpreise zwischen 450.000 und 550.000 Euro, während Reihenhäuser je nach Ausstattung und Lage zwischen 350.000 und 420.000 Euro gehandelt werden. Besonders bemerkenswert ist die Preisstabilität im oberen Segment, wo hochwertige Objekte in Bestlagen weiterhin starke Nachfrage erfahren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Die Urbanisierungstrends setzen sich fort, und der Wunsch nach Wohneigentum als Inflationsschutz verstärkt den Nachfragedruck zusätzlich. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte nur marginal erhöht, während die Zahl der Interessenten konstant hoch bleibt.

Die Neubauaktivität zeigt keine signifikante Steigerung gegenüber dem Vorquartal. Zwar wurden einige neue Bauprojekte initiiert, jedoch reichen diese bei weitem nicht aus, um die bestehende Nachfrage zu decken. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser liegt bei etwa 45 bis 60 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte oft schon innerhalb der ersten zwei Wochen verkauft werden. Der Leerstand im Hausbestand ist praktisch nicht existent und liegt deutlich unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds haben sich im Q3 2025 weiter ausdifferenziert. Besonders hohe Preise werden in beliebten zentralen Lagen und etablierten Wohnvierteln erzielt. Der Stadtteil Hörde mit dem Phoenix-See-Areal verzeichnet die höchsten Quadratmeterpreise mit durchschnittlich 3.800 bis 4.200 Euro. Hier profitieren die Immobilien von der attraktiven Wasserlage und der modernen Infrastruktur.

In den zentrumsnahen Stadtteilen wie Kreuzviertel und Kaiserviertel bewegen sich die Preise zwischen 3.400 und 3.700 Euro pro Quadratmeter. Die südlichen Stadtteile wie Hombruch und Barop zeigen sich mit Preisen zwischen 3.100 und 3.400 Euro pro Quadratmeter ebenfalls als gefragte Wohnlagen. Am Stadtrand und in den nördlichen Bezirken wie Scharnhorst oder Eving sind Häuser mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.400 und 2.800 Euro deutlich erschwinglicher, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Zinssituation hat sich im Vergleich zum Vorquartal stabilisiert, was die Finanzierungsbedingungen für Käufer verbessert hat. Dies dürfte die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

Die robuste Wirtschaftsentwicklung in Dortmund und die anhaltende Attraktivität als Wohnstandort im Ruhrgebiet sprechen für eine stabile Aufwärtsdynamik. Allerdings wird die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die schleppende Genehmigungspraxis weiterhin als limitierender Faktor wirken. Eine signifikante Entspannung der Angebotssituation ist daher nicht zu erwarten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund zwischen 2.640 und 2.742 Euro, wobei einige Quellen einen Durchschnittswert von 2.733 Euro angeben. Dies markiert eine Steigerung von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise noch bei durchschnittlich 2.600 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich beträgt der Preisanstieg etwa 3,7 Prozent, was eine solide, aber nicht überhitzte Marktentwicklung signalisiert.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Baujahr, Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen Spitzenpreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter, während sanierungsbedürftige Bestandswohnungen in einfachen Lagen bereits ab 1.800 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind. Der Großteil des Angebots bewegt sich jedoch im mittleren Preissegment zwischen 2.200 und 3.200 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im Q3 2025 auf konstant hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Besonders in bevorzugten Lagen übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich. Die Neubautätigkeit im Wohnungssegment zeigt sich mehrheitlich begrenzt, wobei die wenigen realisierten Neubauprojekte meist schon in der Planungsphase einen hohen Vorvermarktungsgrad aufweisen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 30 bis 45 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte in Top-Lagen oft binnen weniger Tage verkauft werden. Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich ist vernachlässigbar gering und konzentriert sich hauptsächlich auf renovierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen. Die Anzahl der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser zeigt im Vergleich zum Vorquartal nur eine marginale Steigerung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Das Zentrum und Stadtteile mit aktuellen Neubauprojekten sind besonders gefragt. Am Phoenix-See werden für moderne Neubauwohnungen Spitzenpreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Innenstadt-West und das Kreuzviertel folgen mit Durchschnittspreisen zwischen 3.200 und 3.500 Euro pro Quadratmeter.

In den beliebten südlichen Stadtteilen wie Hombruch, Brünninghausen und Kirchhörde bewegen sich die Preise zwischen 2.800 und 3.200 Euro pro Quadratmeter. Die östlichen Stadtteile wie Brackel und Wickede zeigen sich mit Preisen zwischen 2.200 und 2.600 Euro pro Quadratmeter als solide Mittelklasse-Lagen. In den nördlichen Bezirken und am Stadtrand sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 1.800 und 2.200 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger zu erwerben.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen ohne Anzeichen einer Überhitzung. Die stabile Nachfrage wird durch die demografische Entwicklung und den Trend zu kleineren Haushalten gestützt.

Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere im Bereich der Innenstadt und entlang der Entwicklungsachsen, dürften mittelfristig für zusätzliche Impulse sorgen. Allerdings wird die Realisierung neuer Wohnbauprojekte Zeit benötigen, sodass kurzfristig keine signifikante Entspannung der Angebotssituation zu erwarten ist. Die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage bleibt angesichts der niedrigen Zinsen und der stabilen Mietentwicklung weiterhin hoch.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Konkrete Daten für Hausmieten in Dortmund sind im Q3 2025 nur begrenzt verfügbar, da dieses Marktsegment traditionell kleiner ist als der Wohnungsmietmarkt. Basierend auf den analogen Tendenzen zu Wohnungsmieten ist jedoch von einer moderaten Preissteigerung auszugehen. Die Mietpreise für Häuser dürften im Vergleich zum Q2 2025 um etwa 1,06 Prozent gestiegen sein, was einem Jahresanstieg von circa 4,5 Prozent entspricht.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.500 Euro monatlich. Reihenhäuser werden typischerweise für 900 bis 1.500 Euro vermietet, während Doppelhaushälften Mieten zwischen 1.100 und 1.800 Euro erzielen. Die Quadratmeterpreise für Häuser zur Miete liegen dabei durchschnittlich zwischen 8 und 12 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser zeigt sich im Q3 2025 sehr angespannt. Das Angebot an Mietobjekten ist besonders bei Einfamilienhäusern äußerst knapp, da viele Eigentümer ihre Immobilien bevorzugt selbst nutzen oder verkaufen. Die steigende Neubautätigkeit macht sich in diesem Segment nur begrenzt bemerkbar, da Neubauten überwiegend für den Eigennutz oder Verkauf konzipiert werden.

Die Nachfrage nach Häusern zur Miete wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die mehr Platz benötigen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Auch Expatriates und temporär in Dortmund lebende Führungskräfte fragen verstärkt hochwertige Mietobjekte nach. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die größte Nachfrage und entsprechend höhere Mietpreise zeigen sich in den bevorzugten Wohnlagen der Innenstadt sowie in den gut angebundenen Vororten. In Stadtteilen wie Hombruch, Kirchhörde und am Phoenix-See werden für moderne Einfamilienhäuser Spitzenmieten von 2.000 bis 2.800 Euro monatlich erzielt.

In den mittleren Lagen wie Brackel, Aplerbeck oder Huckarde bewegen sich die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 1.400 und 1.800 Euro. Die günstigsten Mietpreise finden sich in den Außenbezirken und nördlichen Stadtteilen wie Mengede oder Lütgendortmund, wo Häuser bereits ab 900 bis 1.300 Euro monatlich zu mieten sind. Die Verfügbarkeit ist jedoch in allen Preissegmenten stark eingeschränkt.

Prognose und Ausblick

Marktexperten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen im Häusersegment. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot wird die Preise weiter nach oben treiben. Der Wohnraummangel in Dortmund wird sich voraussichtlich auch mittelfristig nicht entspannen, da die Neubautätigkeit nicht ausreicht, um die steigende Nachfrage zu decken.

Ein zusätzlicher Preisdruck entsteht durch die gestiegenen Energie- und Instandhaltungskosten, die viele Vermieter an ihre Mieter weitergeben. Die Einführung strengerer energetischer Standards könnte zudem dazu führen, dass einige ältere Häuser vom Mietmarkt verschwinden oder erst nach kostenintensiven Sanierungen zu höheren Preisen wieder angeboten werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Dortmund liegt im Q3 2025 bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 4,51 Prozent eine deutlichere Aufwärtsbewegung, die den anhaltenden Nachfragedruck im Mietwohnungsmarkt widerspiegelt.

Die Preisspanne für Mietwohnungen ist erheblich und reicht von etwa 6,50 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen in Randlagen bis zu 14 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen in Top-Lagen. Der Großteil des Angebots bewegt sich im Bereich zwischen 7,50 und 10 Euro pro Quadratmeter. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine Monatsmiete zwischen 525 und 700 Euro zuzüglich Nebenkosten.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt sich im Q3 2025 weiterhin sehr angespannt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein nicht ausreichendes Angebot, was zu einem geringen Leerstand von deutlich unter drei Prozent führt. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter angesichts der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt hinter dem Bedarf zurück. Zwar wurden einige neue Wohnbauprojekte fertiggestellt, diese können jedoch die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Besonders im Segment der bezahlbaren Mietwohnungen ist das Defizit erheblich. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit 20 bis 50 Interessenten pro Wohnung, insbesondere bei Objekten mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen und gefragten Stadtteile weisen deutlich höhere Mietpreise auf als die Randbezirke. In der Innenstadt-West, im Kreuzviertel und im Kaiserviertel liegen die Durchschnittsmieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Besonders hohe Preise werden für moderne Wohnungen am Phoenix-See mit bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erzielt.

In den beliebten südlichen Stadtteilen wie Hombruch und Barop bewegen sich die Mieten zwischen 8,50 und 10 Euro pro Quadratmeter. Die östlichen Stadtteile wie Brackel und Aplerbeck zeigen sich mit durchschnittlich 7,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter als solide Mittelklasse. In den Stadtrandgebieten und nördlichen Bezirken wie Eving, Scharnhorst oder Mengede sind Wohnungen mit 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger zu mieten, wobei auch hier steigende Tendenzen zu beobachten sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, getrieben durch Zuzug, demografischen Wandel und die Tendenz zu kleineren Haushalten. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, solange der Neubau nicht signifikant ausgeweitet wird.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Regulierungen könnten mittelfristig dämpfend auf die Preisentwicklung wirken, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands wird zusätzliche Investitionen erfordern, die sich teilweise in höheren Mieten niederschlagen dürften. Positive Impulse könnten von geplanten Großprojekten im sozialen Wohnungsbau ausgehen, deren Realisierung jedoch Zeit benötigt.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als stabiler, moderat wachsender Markt mit anhaltend hoher Nachfrage bei knappem Angebot. Die Preisentwicklung zeigt über alle Segmente hinweg eine aufwärts gerichtete Tendenz, wobei die Steigerungsraten im einstelligen Prozentbereich verbleiben und keine Anzeichen einer spekulativen Überhitzung erkennbar sind.

Die größten Herausforderungen bleiben der Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die unzureichende Neubautätigkeit. Während der Eigentumsmarkt von stabilen Finanzierungsbedingungen und der Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage profitiert, steht der Mietmarkt unter erheblichem Druck. Die Stadtentwicklung Dortmunds wird in den kommenden Jahren maßgeblich davon abhängen, ob es gelingt, das Wohnraumangebot substantiell zu erweitern und dabei sowohl die Bedürfnisse verschiedener Einkommensgruppen als auch ökologische Anforderungen zu berücksichtigen.