Immobilienmarktbericht Dortmund - 3. Quartal 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Dynamik geprägt. Nach einem starken zweiten Quartal setzt sich die positive Entwicklung bei Kauf- und Mietpreisen fort, wenngleich das Tempo der Preissteigerungen in einigen Segmenten moderater ausfällt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in allen Bereichen hoch, während das Angebot trotz zunehmender Neubauaktivitäten weiterhin knapp ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.203 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 3.191 Euro pro Quadratmeter lag. Die quartalsweise Preissteigerung beträgt somit moderate 0,4 Prozent, was auf eine gewisse Konsolidierung nach den stärkeren Anstiegen zu Jahresbeginn hindeutet.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine deutlichere Dynamik: Die Hauspreise sind um etwa 3 bis 3,7 Prozent gestiegen, wobei die genauen Werte je nach Haustyp und Lage variieren. Besonders bemerkenswert ist, dass trotz der gestiegenen Baufinanzierungszinsen und erhöhten Baukosten die Nachfrage nach Wohneigentum in Dortmund ungebrochen stark bleibt. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus bewegt sich aktuell in einer Spanne zwischen 450.000 und 550.000 Euro, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot an verfügbaren Objekten bleibt trotz leicht gestiegener Verkaufsbereitschaft knapp. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal leicht verlängert und liegt nun bei etwa 65 bis 75 Tagen für gut positionierte Objekte.

Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung nach der Stagnation in den vergangenen Quartalen. Mehrere Bauträger haben neue Projekte angekündigt, insbesondere in den Außenbezirken der Stadt. Allerdings wird es noch mindestens 12 bis 18 Monate dauern, bis diese neuen Einheiten dem Markt zur Verfügung stehen. Der Leerstand bei Einfamilienhäusern ist praktisch nicht existent und liegt deutlich unter einem Prozent, was die Anspannung am Markt unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den beliebten Vierteln wie Hörde mit dem Phoenix-See-Gebiet erzielt, wo Preise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Die zentrumsnahen Lagen profitieren von der guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen.

In den Stadtrandlagen wie Mengede, Scharnhorst oder Lütgendortmund liegen die Preise deutlich niedriger, im Durchschnitt bei etwa 2.500 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete verzeichnen jedoch ebenfalls eine stabile Nachfrage, insbesondere von Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen. Die südlichen Stadtteile wie Hombruch und Barop zeigen sich als besonders gefragte Mittelpreislagen mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.200 und 3.600 Euro.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent aus. Entscheidende Faktoren werden die weitere Entwicklung der Zinsen, die Baukosten sowie die wirtschaftliche Gesamtlage sein.

Das anhaltende Bevölkerungswachstum Dortmunds und die zunehmende Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet werden die Nachfrage weiterhin stützen. Mittelfristig könnten neue Baugebiete und Nachverdichtungsprojekte für eine gewisse Entspannung sorgen, wobei die strukturelle Unterversorgung mit Einfamilienhäusern voraussichtlich bestehen bleiben wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Preisentwicklung als das Haussegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um 2,6 Prozent über dem Vorquartal, als noch 2.664 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Diese Steigerung ist bemerkenswert und zeigt die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung sogar zwischen 3 und 5,8 Prozent, wobei besonders kleine Wohnungen mit einem oder zwei Zimmern sowie größere Vier-Zimmer-Wohnungen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegt aktuell bei etwa 205.000 Euro, was für viele Käufer noch im finanzierbaren Bereich liegt, insbesondere im Vergleich zu anderen Großstädten in Nordrhein-Westfalen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen übersteigt das Angebot deutlich. Besonders in zentralen Lagen ist der Markt extrem angespannt, mit teilweise mehr als 50 Interessenten pro Objekt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 45 bis 55 Tage verkürzt, wobei gut geschnittene und modern ausgestattete Wohnungen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt eine leichte Belebung. Mehrere größere Projekte befinden sich in der Planungs- oder frühen Bauphase, darunter Entwicklungen am Phoenix-See und in der Innenstadt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht vorhanden. Die Verkaufszahlen im dritten Quartal liegen etwa 8 Prozent über dem Niveau des Vorquartals, was die hohe Marktaktivität unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenpreise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter werden in Top-Lagen wie dem Kreuzviertel, der südlichen Innenstadt und am Phoenix-See erzielt. Neubauwohnungen in diesen Gebieten erreichen teilweise Preise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Die urbanen Lagen rund um das Stadtzentrum, wie das Kaiserviertel oder das Unionviertel, verzeichnen die stärksten Preissteigerungen und liegen bei durchschnittlich 3.000 bis 3.300 Euro pro Quadratmeter. In den Außenbezirken wie Eving, Huckarde oder Wickede sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 2.000 und 2.400 Euro pro Quadratmeter deutlich erschwinglicher, bieten aber oft weniger urbanes Flair und eine geringere Infrastrukturdichte.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Gründe hierfür sind vielfältig: Die anhaltende Urbanisierung, der Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Bedeutung Dortmunds als Universitäts- und Technologiestandort treiben die Nachfrage.

Mittelfristig könnten die geplanten Neubauprojekte für eine gewisse Marktentspannung sorgen. Allerdings wird erwartet, dass die Nachfrage das zusätzliche Angebot weiterhin übersteigen wird. Investoren zeigen zunehmendes Interesse am Dortmunder Markt, was die Preise zusätzlich stützen dürfte. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben zwar herausfordernd, die langfristige Nachfrageprognose ist jedoch eindeutig positiv.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser liegt aktuell bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, als noch 8,48 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Diese moderate quartalsweise Steigerung fügt sich in den langfristigen Trend steigender Mietpreise ein.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einer Steigerung von etwa 4,5 Prozent. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.030 Euro. Die Gesamtmietbelastung inklusive Nebenkosten liegt häufig bei 1.300 bis 1.500 Euro monatlich, was für viele Familien eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miet-Häusern übersteigt das Angebot deutlich. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach dieser Wohnform, die mehr Platz und oft einen Garten bietet. Das Angebot ist jedoch stark begrenzt, da die meisten Häuser in Dortmund als Eigentum genutzt werden und nur ein kleiner Teil dem Mietmarkt zur Verfügung steht.

Die Neubauaktivität von Miet-Häusern ist minimal, da Bauträger und Investoren sich hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit über fünf Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was die geringe Fluktuation und die Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In beliebten Wohnlagen wie Brünninghausen, Hombruch oder am Phoenix-See werden Spitzenmieten von über 10 Euro pro Quadratmeter kalt erreicht. Diese Gebiete zeichnen sich durch ihre ruhige Lage, gute Infrastruktur und hochwertige Bausubstanz aus.

Im urbanen Zentrum sind Miet-Häuser eine Rarität und entsprechend teuer, mit Preisen zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandgebiete wie Mengede, Bövinghausen oder Kley bieten günstigere Alternativen mit Mietpreisen zwischen 7 und 8 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen werden besonders von Familien geschätzt, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen und längere Pendelwege in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Erhöhungen zwischen 3 und 5 Prozent. Die Knappheit an Miet-Häusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind.

Der Trend zur Suburbanisierung, verstärkt durch die Erfahrungen der Pandemie und die zunehmende Bedeutung von Home-Office, wird die Nachfrage nach Miet-Häusern weiter antreiben. Gleichzeitig könnten steigende Energie- und Nebenkosten die Gesamtmietbelastung zusätzlich erhöhen. Langfristig bleibt der Markt für Miet-Häuser ein Verkäufermarkt mit stabilen Renditen für Vermieter und begrenzten Auswahlmöglichkeiten für Mieter.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 die gleiche Dynamik wie der Markt für Miet-Häuser. Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im zweiten Quartal lag der Durchschnittspreis noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter.

Die Jahressteigerung beträgt etwa 4,5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro. Die Warmmiete liegt je nach energetischem Zustand und Ausstattung zwischen 800 und 950 Euro, was für viele Haushalte eine zunehmende finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund ist außerordentlich hoch und übersteigt das verfügbare Angebot bei weitem. Besonders im Segment der bezahlbaren Wohnungen für kleine und mittlere Einkommen herrscht extreme Knappheit. Bei Neuvermietungen sind 30 bis 50 Bewerber pro Wohnung keine Seltenheit, in beliebten Lagen können es sogar über 100 Interessenten sein.

Der Leerstand ist mit unter einem Prozent extrem niedrig und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige oder sehr hochpreisige Objekte. Die Fluktuation hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verringert, da viele Mieter angesichts der angespannten Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Die Neubauaktivität zeigt erste positive Signale, kann aber die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in Planung oder im Bau, werden aber erst in den kommenden Jahren fertiggestellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal weiter verstärkt. Im Stadtzentrum und in beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel, dem Kaiserviertel oder der Südstadt werden Spitzenmieten von über 10 Euro pro Quadratmeter kalt erreicht. Neubauwohnungen in diesen Lagen liegen oft bei 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter.

Das Hafenviertel hat sich zu einem besonders dynamischen Teilmarkt entwickelt, mit Mietpreisen zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandgebiete wie Scharnhorst, Wickede oder Aplerbeck bieten günstigere Alternativen mit Durchschnittsmieten zwischen 7 und 8 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede spiegeln nicht nur die Lagequalität wider, sondern auch die unterschiedliche Ausstattung und den Modernisierungsgrad der Wohnungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die Haupttreiber dieser Entwicklung sind der anhaltende Zuzug nach Dortmund, die wachsende Zahl der Single-Haushalte und die begrenzte Neubautätigkeit.

Die geplanten Neubauprojekte werden frühestens ab 2026 eine spürbare Entlastung bringen. Bis dahin wird sich die Knappheit voraussichtlich weiter verschärfen. Die Politik diskutiert verschiedene Maßnahmen zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung, darunter die Ausweitung der Mietpreisbremse und verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Die Wirksamkeit dieser Maßnahmen bleibt abzuwarten.

Langfristig wird Dortmund als wachsender Universitäts- und Wirtschaftsstandort weiterhin Zuzug verzeichnen. Die Transformation des Ruhrgebiets und die zunehmende Bedeutung als Technologie- und Dienstleistungszentrum werden die Wohnungsnachfrage weiter antreiben. Investoren zeigen verstärktes Interesse am Dortmunder Mietmarkt, was einerseits zu mehr Neubau führen könnte, andererseits aber auch die Gefahr von Gentrifizierung in sich birgt.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weiterhin von starker Nachfrage geprägt. Sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten setzt sich der Aufwärtstrend fort, wenngleich mit regional und segmentspezifisch unterschiedlicher Dynamik. Die Stadt profitiert von ihrer wachsenden Attraktivität als moderner Wirtschafts- und Lebensstandort im Herzen des Ruhrgebiets.

Die größte Herausforderung bleibt die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in allen Segmenten. Trotz zunehmender Neubauaktivitäten kann das Angebot mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Dies führt zu anhaltenden Preissteigerungen und einer zunehmenden Verknappung bezahlbaren Wohnraums, insbesondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Dortmunder Immobilienmarkt attraktiv, mit stabilen Wertsteigerungen und guten Renditeaussichten. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Neubauprojekte und politischen Maßnahmen zu einer Entspannung der Marktsituation beitragen können. Bis dahin müssen sich Käufer und Mieter auf einen hart umkämpften Markt mit weiter steigenden Preisen einstellen.