Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt gestiegen, wobei die Nachfrage weiterhin das begrenzte Angebot übersteigt. Die folgende Analyse beleuchtet detailliert die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 3.203 bis 3.352 Euro pro Quadratmeter, wobei die Preisangaben je nach Datenquelle leicht variieren. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Quadratmeterpreise bei etwa 3.140 bis 3.150 Euro lagen, entspricht dies einem Preisanstieg von 1,8 bis 2 Prozent. Diese moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung setzt den positiven Trend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Wertsteigerung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 haben sich die Preise für Häuser um 3 bis 8 Prozent erhöht. Diese Entwicklung unterstreicht die Attraktivität von Wohneigentum als Kapitalanlage und Inflationsschutz in der aktuellen wirtschaftlichen Lage. Die Preissteigerungen fallen dabei moderat aus und zeigen keine Anzeichen einer spekulativen Überhitzung, was für eine gesunde Marktentwicklung spricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot geprägt. Die Neubauaktivität zeigt keine signifikante Steigerung, was die Angebotsseite zusätzlich einschränkt und preistreibend wirkt. Die anhaltende Urbanisierung und der verstärkte Wunsch nach Wohneigentum als Vermögenssicherung in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit sorgen für eine konstant hohe Nachfrage.

Der Leerstand im Häusersegment ist minimal, und verfügbare Objekte finden in der Regel schnell neue Eigentümer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Besonders familiengerechte Häuser mit Garten in guten Lagen sind stark nachgefragt und erzielen oftmals Preise oberhalb der Angebotspreise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds. Besonders stark profitieren die beliebten Lagen im Dortmunder Zentrum sowie die südlichen Stadtteile wie Hörde, wo das prestigeträchtige Phoenix-See-Areal liegt. Diese Gebiete verzeichnen mit einem Plus von 2,9 Prozent überdurchschnittliche Preissteigerungen im Vergleich zu anderen Stadtteilen.

Die gehobenen Wohnlagen in den südlichen Bereichen der Stadt, darunter auch Brünninghausen und Kirchhörde, bleiben weiterhin die preisintensivsten Gebiete. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Im Gegensatz dazu bieten die nördlichen und östlichen Stadtrandlagen noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten, wobei auch hier eine zunehmende Nachfrage zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage beeinflusst. Die anhaltende Marktverengung durch das begrenzte Angebot bei gleichbleibend hoher Nachfrage wird voraussichtlich zu einem weiteren moderaten Preisdruck führen.

Die robuste und stabile Marktphase wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei keine spekulative Überhitzung zu erwarten ist. Investoren und Eigennutzer können von einer weiteren Wertsteigerung ausgehen, sollten jedoch die individuellen Lagequalitäten und die langfristige Stadtentwicklung bei ihren Kaufentscheidungen berücksichtigen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 Quadratmeterpreise zwischen 2.640 und 2.733 Euro, wobei die verschiedenen Datenquellen leichte Abweichungen aufweisen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bedeutet dies einen Anstieg von 1 bis 3,7 Prozent, was die positive Marktentwicklung unterstreicht. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung bei spezifischen Wohnungstypen: Nach Angaben von Immowelt stiegen die Preise von 2.549 auf 2.644 Euro pro Quadratmeter, was einem Quartalswachstum von 3,7 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein noch deutlicherer Aufwärtstrend mit Preissteigerungen von 4 bis 6 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung wider. Besonders kleine Wohnungstypen, wie Ein-Zimmer-Apartments, verzeichneten mit einem Plus von 10,2 Prozent im Jahresvergleich überdurchschnittliche Wertsteigerungen, was die hohe Nachfrage in diesem Segment verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem konstant hohen Niveau, während die Neubauaktivitäten nicht ausreichen, um das Angebot signifikant zu erhöhen. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer anhaltenden Marktanspannung, die sich in steigenden Preisen und kurzen Vermarktungszeiten niederschlägt. Besonders in städtischen und zentrumsnahen Vierteln ist die Nachfrage außerordentlich hoch.

Die Finanzierungsbedingungen spielen eine wichtige Rolle in der Marktdynamik. Die aktuellen Zinssätze wirken sich moderat auf die Nachfrage aus, führen jedoch zu einer leichten Verlagerung in bestimmte Preissegmente. Käufer zeigen sich preisbewusster und achten verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis, was zu einer differenzierteren Marktentwicklung führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb Dortmunds. Zentrale und südliche Stadtteile wie Hörde, die Innenstadt und andere beliebte Wohnviertel verzeichnen die stärksten Preiszuwächse. Die Nähe zu urbanen Annehmlichkeiten, gute Verkehrsanbindungen und die Verfügbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen treiben hier die Preise nach oben.

Stadtrandlagen bleiben vergleichsweise günstiger und bieten noch Potenzial für Käufer mit begrenzterem Budget. Allerdings ist auch in diesen Gebieten eine zunehmende Nachfrage zu beobachten, da Käufer aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen verstärkt in die Peripherie ausweichen. Diese Entwicklung führt zu einer allmählichen Angleichung der Preise zwischen den verschiedenen Stadtgebieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt in Dortmund deuten auf eine Fortsetzung der Wertsteigerungen hin. Experten erwarten insbesondere für kleinere Wohnungstypen weitere überdurchschnittliche Preissteigerungen, da diese sowohl bei Kapitalanlegern als auch bei Singles und Paaren stark nachgefragt sind. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten unterstützt diese Tendenz.

In den kommenden 12 bis 24 Monaten wird eine moderate, aber stetige Preisentwicklung erwartet. Die Finanzierungskosten und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung werden dabei entscheidende Faktoren sein. Eine signifikante Ausweitung des Angebots durch Neubauprojekte ist kurzfristig nicht zu erwarten, was den Preisdruck aufrechterhalten dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung, wobei spezifische Daten ausschließlich für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind. Die allgemeinen Mietpreise für Wohnimmobilien, die sowohl Häuser als auch Wohnungen umfassen, liegen bei durchschnittlich 8,57 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Dies entspricht einem leichten Anstieg von etwa einem Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025.

Die Nachfrage nach Miethäusern kommt primär von Familien, die den zusätzlichen Platz und die Privatsphäre eines Hauses schätzen, sich aber noch nicht für einen Kauf entscheiden können oder wollen. Die moderate Preisentwicklung im Mietbereich steht im Kontrast zu den stärkeren Steigerungen im Kaufmarkt, was die Attraktivität von Mietobjekten für bestimmte Zielgruppen erhöht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietimmobilien, insbesondere nach Häusern, bleibt auf einem hohen Niveau. Die Leerstandsquote ist niedrig, und verfügbare Objekte finden in der Regel schnell neue Mieter. Die begrenzte Verfügbarkeit von Neubauwohnungen zur Miete verschärft die Situation zusätzlich, was besonders Familien betrifft, die auf der Suche nach geräumigen Mietshäusern sind.

Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung nur in geringem Umfang stattfindet. Diese Angebotslücke führt zu einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung bei bestehenden Mietshäusern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren deutlich je nach Lage innerhalb Dortmunds. In beliebten, zentralen Stadtteilen und gut angebundenen Vororten sind die Mieten am höchsten. Familien bevorzugen oft Lagen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie Grünflächen, was die Preise in diesen Gebieten zusätzlich stützt.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln sind die Mieten für Häuser noch vergleichsweise moderat. Diese Gebiete bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Familien mit begrenztem Budget, die dennoch nicht auf den Wohnkomfort eines Hauses verzichten möchten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Steigerung der Mietpreise für Häuser erwartet. Experten prognostizieren ein jährliches Wachstum von etwa 2 bis 3 Prozent, getragen von der stabilen Wirtschaftslage und dem anhaltenden Wohnraummangel. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Anzahl von Familien in Dortmund unterstützt die langfristige Nachfrage nach Miethäusern.

Die Entwicklung wird maßgeblich davon abhängen, ob und in welchem Umfang neue Mietobjekte auf den Markt kommen. Ohne eine signifikante Ausweitung des Angebots ist mit einer Fortsetzung des moderaten Preisdrucks zu rechnen. Politische Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung könnten die Entwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung der Marktsituation führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen leichten Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Mieten bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lagen. Der Quartalsanstieg von etwa einem Prozent setzt den moderaten Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Steigerung von etwa 4,5 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht die angespannte Situation auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt. Die Preisentwicklung ist dabei über verschiedene Wohnungsgrößen hinweg relativ homogen, wobei kleinere Wohnungen tendenziell höhere Quadratmeterpreise erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen wird von einem geringen Leerstandsrisiko und einer konstant hohen Nachfrage geprägt. Der Neubau von Mietwohnungen kann mit der wachsenden Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Besonders bezahlbare Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment sind Mangelware.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf zentrale und gut angebundene Lagen, wo die Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen und Freizeitmöglichkeiten gegeben ist. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich weiter verkürzt, und bei attraktiven Angeboten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit zahlreichen Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Zentrale Stadtteile und gefragte Wohnviertel wie die Innenstadt, das Kreuzviertel und die südlichen Stadtteile weisen die höchsten Mietpreise auf. Hier liegen die Mieten oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt, und die Wachstumsraten sind überdurchschnittlich hoch.

In den Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln sind die Mieten noch vergleichsweise moderat. Diese Gebiete bieten insbesondere für preissensible Mieter noch bezahlbaren Wohnraum, wobei auch hier eine allmähliche Preissteigerung zu beobachten ist. Die zunehmende Verdrängung aus den teuren Innenstadtlagen führt zu einer steigenden Nachfrage in diesen Gebieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten einen stabilen bis leicht angespannten Mietmarkt mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent. Die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Marktanspannung führen, werden sich kurzfristig nicht ändern.

Staatliche und städtische Maßnahmen zur Entspannung der Marktsituation werden als notwendig angesehen, um eine sozial verträgliche Wohnraumversorgung sicherzustellen. Dazu gehören Förderungen des sozialen Wohnungsbaus, die Ausweisung neuer Baugebiete und möglicherweise regulatorische Eingriffe in die Mietpreisgestaltung. Ohne solche Maßnahmen ist mit einer Fortsetzung des Preisdrucks zu rechnen, was insbesondere einkommensschwache Haushalte vor Herausforderungen stellt.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung wird von einer anhaltend hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot getrieben, was zu einer fortgesetzten Marktanspannung führt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen, wobei zentrale und südliche Stadtteile die höchsten Preise und stärksten Zuwächse verzeichnen.

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei moderate Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet werden. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Gesamtlage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen. Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, erfordert jedoch eine sorgfältige Analyse der individuellen Lagen und Objektqualitäten.