Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienmarktentwicklung mit Vergleich zum Vorquartal

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser bewegen sich aktuell in einer Spanne zwischen 3.203 Euro und 3.352 Euro pro Quadratmeter, wobei die verschiedenen Erhebungen leichte Unterschiede aufweisen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 3.140 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 1 bis 1,5 Prozent.

Die Jahresentwicklung zeigt sich noch deutlicher: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 haben die Hauspreise um 2,9 bis 3,8 Prozent zugelegt. Diese stetige, aber nicht überhitzte Preisentwicklung spiegelt die robuste Nachfrage bei gleichzeitig kontrollierter Marktdynamik wider. Besonders Ein- und Zweifamilienhäuser erfahren eine konstante Wertsteigerung, was die Attraktivität des Dortmunder Immobilienmarktes für Kapitalanleger und Eigennutzer gleichermaßen unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Diese Situation hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 nochmals verschärft, da die Neubauaktivitäten trotz vorhandener Projekte nicht ausreichen, um die steigende Nachfrage zu decken.

Die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt, und qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen finden oft binnen weniger Wochen neue Eigentümer. Der Leerstand im Bereich der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht. Neubauvorhaben konzentrieren sich vorwiegend auf die Stadtrandlagen, wo noch Baugrundstücke verfügbar sind, können aber die Gesamtnachfrage nur partiell bedienen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen ist der Stadtteil Lücklemberg mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter. Diese gehobene Wohnlage profitiert von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der hohen Wohnqualität.

Am anderen Ende des Preisspektrums finden sich Stadtteile wie Somborn, wo die Quadratmeterpreise bei etwa 2.185 Euro liegen. Die zentralen Stadtteile sowie beliebte Wohngegenden am Stadtrand verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen niederschlägt. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und entwickelter sozialer Infrastruktur erfahren eine verstärkte Nachfrage von Familien, die aus den Kernstädten des Ruhrgebiets nach Dortmund ziehen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs hin. Experten erwarten, dass die Quadratmeterpreise für Häuser bis Ende 2026 um weitere 3 bis 5 Prozent steigen könnten. Diese Einschätzung basiert auf mehreren stabilen Fundamentalfaktoren: Die wirtschaftliche Entwicklung Dortmunds bleibt robust, die Bevölkerungsentwicklung zeigt einen positiven Trend, und die Stadt profitiert weiterhin von ihrer zentralen Lage im Ruhrgebiet.

Die Nähe zu anderen Metropolen der Region und die kontinuierliche Verbesserung der Infrastruktur unterstützen diese positive Markteinschätzung. Allerdings könnten steigende Bauzinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Mittelfristig wird der Markt voraussichtlich in ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage finden, was zu einer Stabilisierung der Preisentwicklung auf hohem Niveau führen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als dynamisches Segment mit kontinuierlicher Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich aktuell zwischen 2.640 und 2.733 Euro. Dies markiert einen beachtlichen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise noch bei etwa 2.600 Euro pro Quadratmeter lagen.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung innerhalb des dritten Quartals selbst: Von Juli bis Oktober 2025 stiegen die Quadratmeterpreise um 3,7 Prozent von 2.549 auf 2.644 Euro. Im Jahresvergleich beträgt das kumulative Wachstum 3 bis 4 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterstreicht. Diese Preisentwicklung liegt leicht über dem bundesweiten Durchschnitt vergleichbarer Städte und reflektiert die spezifische Nachfragesituation in Dortmund.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einer ausgeprägten Verkäufermarkt-Situation gekennzeichnet. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu verkürzten Vermarktungszeiten und häufig zu Verkäufen über dem ursprünglichen Angebotspreis führt. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen.

Neubauprojekte konzentrieren sich vorwiegend auf zentrale Lagen wie die Innenstadt und beliebte Stadtteile wie Hörde. Diese Projekte werden meist bereits in der Planungsphase zu großen Teilen vermarktet. Die hohe Vermarktungsgeschwindigkeit zeigt sich besonders bei bezugsfertigen Neubauwohnungen und sanierten Altbauwohnungen in guten Lagen, die oft innerhalb weniger Tage verkauft werden. Die Neubauaktivität hat gegenüber dem Vorquartal leicht zugenommen, kann aber die strukturelle Angebotslücke nicht schließen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenlagen wie die Innenstadt, Innenstadt-West und Hörde verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. In diesen Quartieren liegen die Preise oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Einzelfällen die 3.000-Euro-Marke überschreiten.

Stadtrandlagen bieten hingegen noch relative Kaufgelegenheiten mit Quadratmeterpreisen, die teilweise 20 bis 30 Prozent unter dem Innenstadtniveau liegen. Diese Bereiche profitieren jedoch zunehmend von der Verdrängung preissensibler Käufer aus den zentralen Lagen und verzeichnen ebenfalls steigende Preise. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von U-Bahn-Stationen und in Quartieren mit guter sozialer Infrastruktur, unabhängig von ihrer Entfernung zum Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Die Marktprognose für Eigentumswohnungen bleibt positiv gestimmt. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Preisanstiegs, wenn auch möglicherweise in abgeschwächter Form. Die Preise dürften sich um weitere 3 bis 4 Prozent pro Jahr erhöhen, wobei Neubauwohnungen in zentralen Lagen überproportional profitieren werden.

Treibende Faktoren bleiben die anhaltende Urbanisierung, die Attraktivität Dortmunds für junge Berufstätige und Studierende sowie die relative Erschwinglichkeit im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Single- und Zwei-Personen-Haushalten stützt speziell die Nachfrage nach kleineren und mittleren Wohnungsgrößen. Risikofaktoren für die Preisentwicklung sind potenzielle Zinserhöhungen und eine mögliche wirtschaftliche Abschwächung, die jedoch aktuell als unwahrscheinlich eingeschätzt werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine spürbare Anspannung mit steigenden Mietpreisen. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Häuser bewegen sich aktuell in einer Spanne zwischen 9 und 12 Euro, wobei die konkrete Höhe stark von Größe, Ausstattung und Lage abhängt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 1 bis 2 Prozent gestiegen, was die zunehmende Nachfrage nach dieser Wohnform widerspiegelt.

Die Jahresentwicklung zeigt einen kontinuierlichen Aufwärtstrend, der sich im dritten Quartal fortgesetzt hat. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die für Familien attraktiv sind. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche liegt je nach Lage zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlich. Diese Preisentwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die Knappheit in diesem Marktsegment.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Bereich der Miethäuser ist durch einen akuten Mangel an verfügbaren Objekten gekennzeichnet. Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern ist im Vergleich zum Vorquartal nochmals gesunken, während die Nachfrage unvermindert hoch bleibt. Dieser Nachfrageüberhang führt zu einer Situation, in der Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können und Mieterhöhungsspielräume konsequent ausgeschöpft werden.

Neubauten im Miethausbereich sind selten und konzentrieren sich hauptsächlich auf institutionelle Investoren, die geschlossene Reihenhausanlagen entwickeln. Wiedervermietungen erfolgen meist innerhalb kürzester Zeit, oft werden Objekte gar nicht mehr öffentlich inseriert, sondern direkt über Wartelisten oder Makler vergeben. Die durchschnittliche Leerstandsquote bei Miethäusern tendiert gegen null, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und beliebten Wohnlagen wie der Innenstadt oder in Richtung des Westfalenparks liegen die Quadratmetermieten oft am oberen Ende der Preisspanne. Hier werden für moderne oder sanierte Häuser durchaus 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter verlangt und auch erzielt.

In Stadtrandlagen und weniger zentral gelegenen Quartieren sind die Mieten moderater, bewegen sich aber immer noch auf einem historisch hohen Niveau. Selbst in peripheren Lagen liegen die Quadratmetermieten selten unter 8 Euro. Besonders gefragt sind Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie ausreichenden Einkaufsmöglichkeiten. Die traditionellen Arbeiterviertel erleben eine Renaissance und verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: Die anhaltende Zuwanderung nach Dortmund, die begrenzte Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser und die steigende Präferenz für Wohnraum mit Garten nach den Erfahrungen der Pandemiejahre.

Mittelfristig könnte sich die Situation nur entspannen, wenn deutlich mehr Mietobjekte auf den Markt kommen. Dies könnte durch verstärkte Neubautätigkeit oder durch Umwandlung von Eigentumsobjekten in Mietobjekte geschehen. Allerdings deutet aktuell wenig auf eine solche Trendwende hin. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die nominalen Steigerungen dämpfen, würden aber voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als das volumenstärkste Segment des Wohnimmobilienmarktes mit anhaltender Dynamik. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten für Wohnungen liegen aktuell zwischen 8 und 10 Euro, wobei sich in den vergangenen Monaten eine Tendenz zum oberen Rand dieser Spanne zeigt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 1 bis 2 Prozent gestiegen, was einer Fortsetzung des bereits in den Vorquartalen beobachteten Trends entspricht.

Die Jahresentwicklung weist eine Steigerung von etwa 3 Prozent auf, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die angespannte Marktsituation widerspiegelt. Besonders deutlich zeigen sich die Preissteigerungen bei Neubauwohnungen und kernsanierten Bestandswohnungen, die häufig Quadratmetermieten von 11 bis 13 Euro erzielen. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage beträgt aktuell etwa 630 bis 700 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich ist von einem strukturellen Ungleichgewicht geprägt. Der Wohnungsmangel bleibt weiterhin spürbar, und die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 2 Prozent. Diese Situation hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 nicht verbessert, trotz zunehmender Neubauaktivitäten.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau hat zwar zugenommen, kann aber die hohe Nachfrage derzeit nicht vollständig befriedigen. Fertigstellungen konzentrieren sich hauptsächlich auf größere Wohnbauprojekte in Entwicklungsgebieten, die jedoch oft bereits vor Fertigstellung größtenteils vermietet sind. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen, bei attraktiven Objekten oft nur wenige Tage. Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten für eine Wohnung sind keine Seltenheit mehr.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. Spitzenreiter bei den Mietpreisen sind die Innenstadt und gefragte Stadtteile wie das Südviertel, Innenstadt-Ost und Hörde. In diesen Lagen werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen regelmäßig Quadratmetermieten von 11 bis 14 Euro aufgerufen und auch realisiert.

Stadtrandgebiete bieten noch relative Mietpreisvorzüge, allerdings hat auch hier das Preisniveau deutlich angezogen. In peripheren Lagen liegen die Mieten typischerweise bei 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter, was immer noch eine Steigerung gegenüber den Vorjahren darstellt. Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend auch in diese Gebiete, da viele Mieter aus den teuren zentralen Lagen verdrängt werden. Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung profitieren überproportional von dieser Entwicklung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht und herausfordernd aus Mietersicht. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, wenn auch möglicherweise in leicht abgeschwächter Form. Jährliche Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent werden als realistisches Szenario angesehen.

Mehrere Faktoren unterstützen diese Einschätzung: Die anhaltende Zuwanderung nach Dortmund, sowohl aus dem In- als auch Ausland, die steigende Anzahl von Single-Haushalten, die begrenzte Flächenverfügbarkeit für Neubauten und die steigenden Baukosten, die sich in höheren Mieten für Neubauten niederschlagen. Investoren und Entwickler fokussieren sich verstärkt auf den Mietwohnungsbau, was mittelfristig zu einer Entspannung führen könnte. Allerdings wird dies voraussichtlich erst in 2 bis 3 Jahren spürbare Auswirkungen auf das Angebot haben.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen bisher nur begrenzte Wirkung und könnten bei weiterer Verschärfung zu einer zusätzlichen Verknappung des Angebots führen, wenn private Kleinvermieter sich vom Markt zurückziehen. Die soziale Dimension der Wohnraumversorgung wird zunehmend zu einer Herausforderung für die Stadtentwicklung, da bezahlbarer Wohnraum für mittlere und untere Einkommensgruppen immer knapper wird.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten als robust und von steigenden Preisen geprägt. Die Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 bestätigt die bereits erkennbaren Trends: moderate bis deutliche Preissteigerungen bei Kauf- und Mietobjekten, eine anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot und eine zunehmende Differenzierung nach Lagen.

Die Stadt Dortmund profitiert weiterhin von ihrer Attraktivität als Wirtschafts- und Bildungsstandort im Herzen des Ruhrgebiets. Die positive Bevölkerungsentwicklung und die stabile wirtschaftliche Lage unterstützen die Nachfrage nach Wohnraum in allen Segmenten. Gleichzeitig stellt die Wohnraumknappheit eine zunehmende Herausforderung dar, die sowohl sozialpolitische als auch stadtplanerische Antworten erfordert.

Für Investoren bleibt der Dortmunder Immobilienmarkt attraktiv, mit stabilen Renditeaussichten und Wertsteigerungspotenzial. Für Selbstnutzer und Mieter bedeutet die Marktentwicklung hingegen steigende finanzielle Belastungen und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob durch verstärkte Neubautätigkeit und möglicherweise nachlassende Nachfrage eine Stabilisierung auf hohem Niveau erreicht werden kann.