Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchweg positive Entwicklung mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Stadt festigt ihre Position als dynamischer Immobilienstandort im Ruhrgebiet mit stabiler Nachfrage sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 bis 3.352 Euro. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem laut den Daten des Q2 2025 der Durchschnittspreis bei 3.306 Euro pro Quadratmeter lag. Die aktuelle Entwicklung zeigt einen Anstieg von 2,9 Prozent innerhalb eines Quartals, was auf eine anhaltend starke Nachfrage nach Wohneigentum hindeutet.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung 1,9 Prozent, was eine Verlangsamung der Preisdynamik im Vergleich zur quartalsweisen Entwicklung signalisiert. Besonders interessant ist die differenzierte Entwicklung verschiedener Haustypen: Während Einfamilienhäuser einen leichten Preisrückgang von 1,08 Prozent verzeichnen, steigen die Preise für Reihenmittelhäuser um 5,1 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 4,2 Prozent. Diese Divergenz spiegelt die veränderten Wohnpräferenzen und die Auswirkungen der gestiegenen Finanzierungskosten wider, die insbesondere den Erwerb größerer Einfamilienhäuser erschweren.

Marktdynamik

Der Markt für Hauskäufe in Dortmund zeigt sich zweigeteilt. Während die Nachfrage nach kompakteren und effizienteren Wohnformen wie Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern robust bleibt, schwächt sich das Interesse an klassischen Einfamilienhäusern ab. Diese Entwicklung ist primär auf die gestiegenen Finanzierungskosten zurückzuführen, die potenzielle Käufer zu einer Neuausrichtung ihrer Suchkriterien zwingen.

Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt weiterhin knapp, was die Preise trotz der gedämpften Nachfrage bei Einfamilienhäusern stützt. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf verdichtete Bauformen und energieeffiziente Konzepte, die den aktuellen Marktanforderungen besser entsprechen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bleibt aber auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Dortmund variiert erheblich je nach Stadtteil und Lage. Die höchsten Preise werden weiterhin in den südlichen Stadtteilen wie Hörde, Hombruch und Aplerbeck erzielt, wo Quadratmeterpreise für Häuser teilweise über 4.000 Euro erreichen. Diese Gebiete profitieren von ihrer grünen Umgebung, guten Infrastruktur und der Nähe zur Universität.

Im Kontrast dazu liegen die Preise in den nördlichen Stadtteilen wie Scharnhorst, Eving und Mengede deutlich niedriger, oft unter 2.500 Euro pro Quadratmeter. Das Stadtzentrum und die angrenzenden Viertel zeigen eine gemischte Entwicklung, wobei sanierte Altbauviertel wie das Kreuzviertel Premiumpreise erzielen, während andere zentrale Lagen noch Entwicklungspotenzial aufweisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums bei Häusern erwartet, allerdings mit deutlichen Unterschieden zwischen den Segmenten. Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser dürften weiterhin die stärkste Nachfrage und damit auch Preisentwicklung zeigen. Die Preise für Einfamilienhäuser werden voraussichtlich stagnieren oder nur leicht steigen, abhängig von der weiteren Entwicklung der Zinsen und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage.

Langfristig wird die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug in die Stadt die Nachfrage stützen. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird zu einer weiteren Differenzierung der Preise führen, wobei energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser deutliche Preisaufschläge erzielen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine besonders dynamische Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 2.549 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem beachtlichen Anstieg von 3,7 Prozent innerhalb von nur drei Monaten.

Die Jahresentwicklung zeigt mit einer Steigerung von 2,6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine solide Aufwärtsbewegung. Besonders bemerkenswert ist die differenzierte Entwicklung nach Wohnungsgrößen: Einzimmerwohnungen verzeichnen mit 10,2 Prozent die stärkste Preissteigerung, gefolgt von Vierzimmerwohnungen mit 9,7 Prozent. Dreizimmerwohnungen zeigen mit 1,7 Prozent eine moderatere Entwicklung. Diese Spreizung deutet auf veränderte Nachfragemuster hin, die sowohl von Singles und Studenten als auch von Familien getrieben werden.

Marktdynamik

Der Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund profitiert von mehreren positiven Faktoren. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, insbesondere im Segment der kleineren Wohnungen. Die starke Preisentwicklung bei Einzimmerwohnungen reflektiert die hohe Nachfrage von Kapitalanlegern, die von der stabilen Vermietungssituation und den attraktiven Renditen angezogen werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, kann aber die bestehende Nachfrage nicht vollständig bedienen. Viele Projekte fokussieren sich auf das mittlere bis gehobene Preissegment, was zu einer Verknappung im günstigen Segment führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 45 bis 60 Tagen, wobei gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen in Dortmund ist erheblich und stark lageabhängig. Spitzenpreise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter werden in den beliebten Stadtteilen wie dem Kreuzviertel, dem Klinikviertel und in Phoenix-See erreicht. Diese Gebiete zeichnen sich durch ihre urbane Lebensqualität, kulturelle Vielfalt und exzellente Infrastruktur aus.

Im mittleren Preissegment zwischen 2.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter finden sich Wohnungen in soliden Wohnlagen wie der Innenstadt-West, Brackel oder Kirchhörde. Die günstigsten Eigentumswohnungen mit Preisen unter 2.000 Euro pro Quadratmeter sind hauptsächlich in den nördlichen Stadtteilen und in älteren Hochhaussiedlungen zu finden, wobei auch hier eine zunehmende Nachfrage zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund wird voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine positive Entwicklung zeigen. Die Prognose geht von weiteren Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich aus, wobei kleinere Wohnungen weiterhin überdurchschnittlich performen dürften. Die anhaltende Urbanisierung und der demografische Wandel unterstützen diese Entwicklung nachhaltig.

Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen. Ein wichtiger Faktor wird zudem die energetische Qualität der Wohnungen sein. Gut gedämmte Neubauten und sanierte Altbauten mit niedrigen Energiekosten werden zunehmend Preisvorteile erzielen, während unsanierte Objekte unter Preisdruck geraten könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Tendenz. Basierend auf den verfügbaren Marktdaten und unter Berücksichtigung der allgemeinen Mietmarktentwicklung liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser bei etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, während Reihenhäuser und Doppelhaushälften zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Im Vergleich zum Vorquartal ist eine moderate Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen, was der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Dortmund entspricht. Die Nachfrage nach Mietshäusern hat sich insbesondere bei Familien verstärkt, die aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten zunächst zur Miete wohnen möchten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Dortmund ist traditionell begrenzt, da die meisten Häuser zum Kauf angeboten werden. Die verfügbaren Objekte werden hauptsächlich von institutionellen Vermietern, Wohnungsbaugesellschaften oder privaten Kleinvermietern angeboten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu kurzen Inseratslaufzeiten und oft mehreren Interessenten pro Objekt führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser konzentriert sich vorwiegend auf Reihenhausanlagen und kleinere Mehrfamilienhäuser, die von professionellen Vermietern entwickelt werden. Diese modernen Objekte zielen auf das gehobene Mietsegment ab und bieten oft zusätzliche Annehmlichkeiten wie Gärten, Carports und moderne Energiestandards.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren in Dortmund erheblich je nach Stadtteil. In den bevorzugten südlichen Stadtteilen wie Hombruch, Hörde und Aplerbeck werden Spitzenmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter für moderne oder renovierte Häuser erzielt. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein grünes Umfeld und gute Schulen legen.

In den zentraleren Lagen und den westlichen Stadtteilen liegen die Mieten im mittleren Bereich zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Die günstigsten Mietshäuser mit Preisen zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter finden sich in den nördlichen und östlichen Stadtteilen, wobei auch hier die Nachfrage zunimmt und zu allmählichen Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt in Dortmund wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung erwartet. Die Mietpreise dürften jährlich um 2 bis 3 Prozent steigen, wobei energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsobjekte überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen werden.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, da viele potenzielle Käufer aufgrund der Finanzierungsbedingungen zunächst zur Miete wohnen. Gleichzeitig könnte sich das Angebot durch Buy-to-let-Investoren leicht erhöhen, die in den Mietmarkt investieren. Langfristig wird die Entwicklung des Miethausmarktes stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und den regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau über dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einem Anstieg von 1,06 Prozent innerhalb eines Quartals, was eine moderate aber stetige Entwicklung darstellt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietpreissteigerung 4,51 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund widerspiegelt. Die Entwicklung zeigt sich dabei relativ homogen über verschiedene Wohnungsgrößen, wobei kleinere Wohnungen tendenziell höhere Quadratmeterpreise erzielen als größere Einheiten.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist von einer stabilen und hohen Nachfrage geprägt. Die Stadt profitiert von ihrer Attraktivität als Universitätsstandort mit über 50.000 Studierenden sowie als wichtiger Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet. Die Leerstandsquote liegt bei unter 3 Prozent und damit deutlich unter dem Niveau, das für einen ausgeglichenen Markt notwendig wäre.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht, kann aber die bestehende Nachfrage nicht vollständig decken. Viele neue Projekte konzentrieren sich auf das mittlere bis gehobene Preissegment, während im günstigen Segment weiterhin ein Mangel herrscht. Die durchschnittliche Inseratslaufzeit für Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage, bei besonders attraktiven Angeboten oft nur Stunden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich und folgen einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden im Kreuzviertel, am Phoenix-See und in der südlichen Innenstadt erzielt, wo Neubauwohnungen teilweise über 12 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnungsbestand.

Im mittleren Preissegment zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter liegen Stadtteile wie Brackel, Hörde oder die westliche Innenstadt. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders Familien und Berufstätige an. Die günstigsten Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter finden sich hauptsächlich in den nördlichen Stadtteilen wie Scharnhorst, Eving oder Mengede, wobei auch hier eine allmähliche Angleichung an das städtische Durchschnittsniveau zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Angebotsdruck stehen. Die Prognose geht von weiteren Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich aus, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen wie der Mietpreisbremse oder neuen Regulierungen abhängen wird.

Langfristig wird die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes von mehreren Faktoren beeinflusst. Der anhaltende Zuzug in die Stadt, die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten und die wirtschaftliche Attraktivität Dortmunds sprechen für eine weiterhin hohe Nachfrage. Gleichzeitig könnten verstärkte Neubauaktivitäten und mögliche regulatorische Eingriffe dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Besonders wichtig wird die energetische Qualität der Wohnungen werden, da Mieter zunehmend auf niedrige Nebenkosten achten und energieeffiziente Wohnungen bevorzugen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und dynamisch. Mit Preissteigerungen in allen Segmenten bestätigt sich die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Investitionsstandort. Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Dynamik zwischen dem Kauf- und Mietmarkt, wobei Eigentumswohnungen die stärksten Preissteigerungen verzeichnen.

Die Stadt profitiert von ihrer Position als "Boomstadt des Reviers" mit stabiler wirtschaftlicher Basis, wachsender Bevölkerung und attraktiven Entwicklungsprojekten. Die moderate Preisentwicklung im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten bietet weiterhin Potenzial für Investoren und Selbstnutzer. Allerdings zeigen sich auch Herausforderungen, insbesondere die zunehmende Verknappung bezahlbaren Wohnraums und die Auswirkungen steigender Finanzierungskosten auf die Kaufkraft potenzieller Erwerber.

Für die Zukunft bleibt Dortmund ein interessanter Immobilienmarkt mit Entwicklungspotenzial. Die kontinuierliche Stadtentwicklung, die Transformation vom Industrie- zum Dienstleistungs- und Technologiestandort sowie die gute Anbindung an das regionale und überregionale Verkehrsnetz sprechen für eine positive Langzeitperspektive des lokalen Immobilienmarktes.