Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Immobilienmarkt in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier zentralen Marktsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich moderate Preissteigerungen bei gleichzeitig angespannter Angebotslage.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund bei 3.203 Euro, wie aus den Daten von Engel & Völkers hervorgeht. Alternative Erhebungen zeigen leicht abweichende Werte: Der Dortmund-Bausachverständiger berichtet von durchschnittlich 3.352 Euro pro Quadratmeter, während Immowelt je nach Lage auf einen Durchschnittswert von 3.403 Euro pro Quadratmeter kommt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.144 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 2,9 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt eine noch deutlichere Dynamik: Je nach Datenquelle liegt die Preissteigerung zwischen 3,7 und 8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Besonders bemerkenswert ist die langfristige Entwicklung: Über einen Fünfjahreszeitraum betrachtet, sind die Preise für Häuser zum Kauf in Dortmund um beachtliche 22,5 Prozent gestiegen.

Während der allgemeine Trend aufwärts zeigt, gibt es vereinzelte Berichte über leichte Preisrückgänge bei Einfamilienhäusern um 1,08 Prozent. Diese punktuellen Korrekturen ändern jedoch nichts am grundsätzlich stabilen bis steigenden Preisniveau im Gesamtmarkt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Neubauaktivität bleibt angesichts strenger Regulierungen und gestiegener Baukosten weiterhin eingeschränkt. Gleichzeitig trifft diese reduzierte Bautätigkeit auf eine anhaltend hohe Nachfrage, was zu einer Verknappung des verfügbaren Angebots führt.

Der Wohnraummangel in Dortmund wird durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum der Stadt zusätzlich verschärft. Offizielle Berichte bestätigen, dass die Einwohnerzahl Dortmunds weiter zunimmt, was den Druck auf den Immobilienmarkt erhöht. Die knappe Angebotslage wirkt sich stabilisierend auf die Preise aus und verhindert trotz gestiegener Finanzierungskosten größere Preiskorrekturen.

Die Leerstandsquote bei Häusern bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht. Verkäufer befinden sich weiterhin in einer vorteilhaften Verhandlungsposition, während Käufer oft schnelle Entscheidungen treffen müssen, um sich begehrte Objekte zu sichern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb des Dortmunder Stadtgebiets sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der einzelnen Stadtteile wider. Top-Lagen wie das Stadtzentrum und die Stadtteile rund um den Phoenix-See in Hörde verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise. Diese Gebiete profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Naherholungsgebieten und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Die Stadtrandgebiete bleiben preislich moderater, bieten aber dennoch attraktive Wohnlagen für Familien, die mehr Platz und Ruhe suchen. Besonders die südlichen Stadtteile Dortmunds verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, während die nördlichen Bezirke eine verhaltene Preisentwicklung zeigen. Diese Tendenz setzt sich aus den Vorquartalen fort und verstärkt die bereits bestehenden Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtgebieten.

Beliebte Wohnviertel im Süden profitieren von ihrer guten Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz und der Nähe zu attraktiven Arbeitgebern. Die traditionellen Arbeiterviertel im Norden hingegen kämpfen weiterhin mit Imageproblemen, obwohl hier durchaus Potenzial für Wertsteigerungen besteht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf in Dortmund. Die fundamentalen Marktfaktoren - hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot - werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die Neubautätigkeit wird zwar allmählich zunehmen, kann aber die bestehende Angebotslücke kurzfristig nicht schließen.

Steigende Finanzierungskosten könnten zwar vereinzelt zu einer Kaufzurückhaltung bei größeren Objekten führen, doch wird dieser Effekt durch die anhaltende Wohnraumknappheit und den Zuzug nach Dortmund kompensiert. Schwäbisch Hall und Engel & Völkers prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent für die nächsten zwei Jahre, wobei besonders gefragte Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen zum Kauf beträgt laut Engel & Völkers 2.733 Euro. Immowelt berichtet von einem Anstieg von 2.549 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal auf 2.644 Euro im dritten Quartal 2025, was einer Steigerung von 3,7 Prozent entspricht. Der Dortmund-Bausachverständiger gibt den aktuellen Durchschnittspreis mit 2.640 Euro pro Quadratmeter an.

Im Quartalsvergleich zeigt sich ein moderater Anstieg von etwa einem Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Die Jahresentwicklung fällt mit einer Steigerung zwischen 4 und 5,8 Prozent deutlicher aus. Diese Zahlen bestätigen den soliden Wachstumstrend im Segment der Eigentumswohnungen, der sich bereits in den Vorquartalen abzeichnete.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas verhaltener als bei Häusern, was unter anderem auf das größere Angebot in diesem Segment zurückzuführen ist. Dennoch zeigt sich auch hier eine klare Aufwärtsbewegung, die die Attraktivität von Wohnungen als Kapitalanlage unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Dortmund bleibt auf hohem Niveau, besonders in attraktiven Lagen ist der Markt hart umkämpft. Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau nimmt langsam zu, wird aber durch knappes Bauland und hohe Baukosten gebremst. Die Fertigstellung neuer Wohnprojekte verzögert sich häufig, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen. Moderne, energieeffiziente Wohnungen finden meist innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die hohe Nachfrage widerspiegelt.

Investoren zeigen verstärktes Interesse an Eigentumswohnungen als Anlageobjekt, was die Nachfrage zusätzlich befeuert. Die Renditeaussichten bleiben trotz gestiegener Preise attraktiv, da auch die Mieten kontinuierlich steigen. Besonders kleinere Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern sind bei Kapitalanlegern beliebt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in der Innenstadt und den Vierteln rund um den Phoenix-See erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über 3.500 Euro, während in Stadtrandlagen noch Wohnungen für unter 2.000 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.

Die Innenstadtlagen profitieren von der kurzen Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Der Phoenix-See hat sich als Premium-Wohnlage etabliert und zieht vermögende Käufer an, die Wert auf ein modernes, urbanes Wohnumfeld legen.

Aber auch die Stadtrandbereiche verzeichnen steigende Nachfrage und Preise. Besonders Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung werden zunehmend attraktiver für Pendler. Die traditionellen Arbeiterviertel im Norden der Stadt bleiben preislich am günstigsten, zeigen aber ebenfalls eine positive Entwicklung.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in Dortmund. Die moderate Steigerungsrate von 3 bis 4 Prozent pro Jahr erscheint realistisch, wobei Premium-Lagen möglicherweise höhere Wertzuwächse verzeichnen werden.

Wohnungen etablieren sich zunehmend als attraktive Anlageklasse, was die Nachfrage weiter stützen wird. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten begünstigt ebenfalls das Wohnungssegment. Kurz- bis mittelfristig ist daher mit einem weiteren leichten Anstieg der Preise zu rechnen, wie sowohl der Bausachverständiger als auch Immowelt prognostizieren.

Die Fertigstellung größerer Neubauprojekte könnte ab 2026 für eine gewisse Entspannung auf der Angebotsseite sorgen, doch wird dies voraussichtlich durch die weiterhin hohe Nachfrage ausgeglichen. Energieeffiziente Neubauwohnungen werden dabei besonders gefragt sein und Premiumpreise erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der allgemeine Mietwohnungsmarkt. Obwohl spezifische Durchschnittswerte für Mietshäuser nicht explizit genannt werden, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung eine vergleichbare Tendenz ableiten. Die Mietsteigerung liegt bei etwa 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Steigerung von circa 4,5 Prozent. Diese Entwicklung entspricht dem allgemeinen Trend auf dem Dortmunder Mietmarkt und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum wider. Mietshäuser, die traditionell von Familien nachgefragt werden, profitieren besonders von der stabilen Nachfrage in diesem Segment.

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Moderne Einfamilienhäuser in guten Lagen erzielen Spitzenmieten, während ältere Objekte in einfacheren Lagen deutlich günstiger vermietet werden. Die Spanne reicht dabei von etwa 8 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 12 Euro in Premium-Lagen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot deutlich. Familien mit Kindern, die traditionelle Hauptzielgruppe für Mietshäuser, haben es zunehmend schwer, passenden Wohnraum zu finden. Die Leerstände sind minimal und beschränken sich meist auf kurze Übergangszeiten zwischen zwei Mietverhältnissen.

Trotz vereinzelter Neubauaktivitäten bleibt das Angebot an Mietshäusern knapp. Viele potenzielle Vermieter scheuen die Investition in Neubauten aufgrund hoher Baukosten und unsicherer Renditeaussichten. Gleichzeitig werden bestehende Mietshäuser oft in Eigentumsobjekte umgewandelt, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger verfügbaren Objekten führt. Wenn ein Mietshaus auf den Markt kommt, ist es meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind bei Häusern besonders ausgeprägt. In zentralen und beliebten Stadtteilen werden deutlich höhere Mieten verlangt als in Randlagen. Die teuersten Mietshäuser finden sich in den südlichen Stadtteilen und rund um den Phoenix-See.

Am Stadtrand sind die Mieten günstiger, aber auch hier zeigt sich ein Aufwärtstrend. Besonders Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und intakter Infrastruktur verzeichnen steigende Mietpreise. Familien akzeptieren zunehmend längere Pendelwege, um bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Signifikante Leerstände gibt es auch in den günstigeren Lagen praktisch nicht. Selbst in den nördlichen Stadtteilen, die traditionell weniger nachgefragt sind, ist der Markt angespannt. Die Preisunterschiede zwischen Premium- und einfachen Lagen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund wird nach Experteneinschätzung auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, wenn auch in moderatem Tempo. Schwäbisch Hall prognostiziert eine jährliche Mietsteigerung von 3 bis 5 Prozent, getrieben durch den anhaltenden Wohnraummangel.

Die hohe Nachfrage wird dauerhaft als Preistreiber wirken. Solange das Angebot nicht signifikant ausgeweitet wird, ist keine Entspannung in Sicht. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Anzahl von Familien in Dortmund stützt die Nachfrage zusätzlich.

Mittelfristig könnte eine verstärkte Neubautätigkeit für eine gewisse Marktentspannung sorgen. Allerdings werden die hohen Baukosten und strengen energetischen Anforderungen dazu führen, dass Neubauten nur zu entsprechend hohen Mieten angeboten werden. Eine deutliche Entspannung des Mietmarktes für Häuser ist daher in den nächsten zwei Jahren nicht zu erwarten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Dortmund bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, wie aus den Daten von Immobilienscout24 hervorgeht. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die durchschnittliche Kaltmiete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Der Anstieg von 1,06 Prozent innerhalb eines Quartals mag moderat erscheinen, summiert sich aber über das Jahr zu einer spürbaren Mehrbelastung für Mieter.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Mieten um etwa 4,5 Prozent gestiegen. Diese Steigerungsrate liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den Druck auf dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt. Besonders betroffen sind Haushalte mit geringem und mittlerem Einkommen, die einen immer größeren Teil ihres Budgets für Wohnkosten aufwenden müssen.

Die Preisspanne bei Mietwohnungen ist erheblich. Während in einfachen Lagen noch Wohnungen für unter 7 Euro pro Quadratmeter zu finden sind, werden in Top-Lagen teilweise über 12 Euro pro Quadratmeter verlangt. Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz erzielen dabei die höchsten Mieten.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit gekennzeichnet. Das kleine Angebot trifft auf eine konstant hohe Nachfrage, was zu dem beobachteten Mietanstieg führt. Die Neubauaktivitäten können den Bedarf bei Weitem nicht decken, und fertiggestellte Projekte werden meist sofort vollständig vermietet.

Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Wohnungen, die auf den Markt kommen, finden in der Regel innerhalb weniger Tage neue Mieter. Bei besonders attraktiven Angeboten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit Dutzenden von Interessenten.

Die Neubauaktivitäten im Mietwohnungsbau nehmen zwar zu, werden sich aber erst mittel- bis langfristig auf das Angebot auswirken. Viele Projekte befinden sich noch in der Planungs- oder frühen Bauphase. Die Fertigstellung größerer Wohnkomplexe ist frühestens für 2026 zu erwarten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich und haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt. Die höchsten Mieten werden im Innenstadtbereich und in den Quartieren rund um den Phoenix-See verlangt. Hier liegen die Quadratmetermieten oft deutlich über 10 Euro, in Einzelfällen werden für luxury-Apartments sogar über 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Die Stadtrandlagen bieten günstigere Mieten, verzeichnen aber ebenfalls eine steigende Nachfrage. Besonders Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung werden zunehmend als Alternative zur teuren Innenstadt wahrgenommen. Die Mieten in diesen Gebieten steigen daher überdurchschnittlich stark.

Auch in den traditionell günstigen nördlichen Stadtteilen zeigt sich eine Aufwärtsbewegung bei den Mieten. Die Gentrifizierung einzelner Viertel führt zu einer schrittweisen Aufwertung und damit zu steigenden Mietpreisen. Alteingesessene Mieter werden teilweise durch die Preisentwicklung verdrängt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund fällt eindeutig aus: Die Mieten werden in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiter steigen. Der Wohnungsmangel bleibt der prägende Faktor des Marktes. Immobilienscout24 und Schwäbisch Hall erwarten eine jährliche Mietsteigerung von 3 bis 5 Prozent.

Die angespannte Marktlage wird sich voraussichtlich fortsetzen, da die strukturellen Probleme kurzfristig nicht gelöst werden können. Der Zuzug nach Dortmund hält an, während die Bautätigkeit nicht Schritt hält. Selbst bei einer Intensivierung des Wohnungsbaus würde es Jahre dauern, bis sich dies spürbar auf den Markt auswirkt.

Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse können die Entwicklung allenfalls dämpfen, aber nicht aufhalten. Langfristig ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots eine Entspannung zu erwarten. Bis dahin müssen sich Mieter auf weiter steigende Wohnkosten einstellen. Besonders in gefragten Lagen wird sich der Wettbewerb um bezahlbaren Wohnraum weiter verschärfen.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, von hoher Nachfrage geprägter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Knappheit an verfügbaren Objekten sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich bleibt das zentrale Marktmerkmal. Während sich die Preisdynamik im Vergleich zu den Vorjahren etwas abgeschwächt hat, ist von einer Trendwende keine Rede.

Die unterschiedliche Entwicklung der einzelnen Stadtteile verstärkt die soziale Segregation in Dortmund. Premium-Lagen werden zunehmend unerschwinglich für Normalverdiener, während in einfacheren Lagen der Modernisierungsdruck steigt. Für Investoren bleibt der Dortmunder Immobilienmarkt attraktiv, für Wohnungssuchende hingegen zunehmend herausfordernd.

Die Aussichten für die kommenden zwei Jahre deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Ohne signifikante Ausweitung des Angebots oder einen unerwarteten Nachfragerückgang werden die Preise und Mieten weiter steigen. Die Stadt Dortmund steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Attraktivität als Wohn- und Wirtschaftsstandort zu erhalten.