Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Berichtszeitraum: 3. Quartal 2025
Vergleichszeitraum: 2. Quartal 2025
Fokus: Wohnimmobilien

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise haben sich auf einem Niveau zwischen 3.203 und 3.352 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1,8 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 3.144 Euro pro Quadratmeter lagen.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Entwicklung: Die Kaufpreise für Häuser sind gegenüber dem dritten Quartal 2024 um beachtliche 3 bis 8 Prozent gestiegen. Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Wohnimmobilien als Kapitalanlage und die verstärkte Nachfrage nach Eigenheimen im Dortmunder Raum wider. Die moderate, aber stetige Preissteigerung deutet auf einen gesunden und stabilen Immobilienmarkt hin, der weder Überhitzungstendenzen noch Anzeichen einer Abkühlung zeigt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch ein sehr knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was den Verkäufermarkt weiter verstärkt. Die Nachfrage wird insbesondere durch zwei Faktoren getrieben: die anhaltende Urbanisierung, die verstärkt Familien nach Dortmund zieht, sowie der Wunsch vieler Käufer, ihr Vermögen inflationsgeschützt in Sachwerten anzulegen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich vorrangig auf den Süden Dortmunds sowie auf gut angebundene Standorte mit entwickelter Infrastruktur. Trotz dieser Bemühungen reicht das neu geschaffene Angebot bei Weitem nicht aus, um die bestehende Nachfrage zu decken. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage bildet die Grundlage für die kontinuierlichen Preissteigerungen und wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind signifikant und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der einzelnen Lagen wider. Spitzenreiter ist der Stadtteil Barop mit durchschnittlich 3.550 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Schüren mit etwa 3.269 Euro und Kurl mit 3.156 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer ruhigen Wohnlage, guten Verkehrsanbindung und familienfreundlichen Infrastruktur.

Die Stadtrandbezirke zeigen ein differenziertes Bild: Während einige Randlagen aufgrund ihrer Naturnähe und größeren Grundstücke durchaus gefragt sind, liegen die Preise in Stadtteilen wie Bövinghausen mit etwa 3.106 Euro pro Quadratmeter etwas unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Preisunterschiede bieten verschiedenen Käufergruppen passende Optionen entsprechend ihrer finanziellen Möglichkeiten und Wohnpräferenzen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Häusermarkt in Dortmund bleiben positiv. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate moderate Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der Annahme, dass die Zinssituation relativ stabil bleibt und die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt. Es werden keine Überhitzungstendenzen erwartet, was für eine nachhaltige Marktentwicklung spricht.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Dortmund wird voraussichtlich bestehen bleiben, da die Neubauaktivität trotz Bemühungen nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken. Dies wird den Verkäufermarkt weiter stützen und für eine robuste Preisentwicklung sorgen. Investoren und Eigennutzer können daher von einer stabilen Wertentwicklung ihrer Immobilien ausgehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis hat sich bei 2.733 Euro eingependelt, wobei alternative Datenquellen wie Immowelt mit 2.644 Euro pro Quadratmeter leicht niedrigere Werte ausweisen. Diese Differenz ist auf unterschiedliche Erhebungsmethoden und Stichproben zurückzuführen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 verzeichnet der Wohnungsmarkt einen deutlichen Anstieg um 2,6 Prozent, was einer absoluten Steigerung von 69 Euro pro Quadratmeter entspricht. Der Ausgangswert lag im Vorquartal bei 2.664 Euro pro Quadratmeter. Noch dynamischer zeigt sich die Entwicklung laut Immowelt-Daten, die sogar einen Anstieg von 3,7 Prozent zum Vorquartal verzeichnen. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung ebenfalls etwa 2,6 Prozent, was auf eine kontinuierliche und stabile Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen wird durch eine anhaltend hohe Nachfrage charakterisiert, die durch die positive Gesamtmarktentwicklung zusätzlich verstärkt wird. Käufer zeigen sich zuversichtlich und sind bereit, die gestiegenen Preise zu akzeptieren, was die Marktliquidität erhöht. Das Angebot bleibt jedoch weiterhin knapp, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Interessenten führt.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment beschränkt sich hauptsächlich auf attraktive Viertel mit guter Infrastruktur. Entwickler fokussieren sich auf Projekte in etablierten Wohnlagen sowie auf Quartiere mit Entwicklungspotenzial entlang wichtiger Verkehrsachsen. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was die Angebotsknappheit perpetuiert und den Preisdruck aufrechterhält.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen folgt einem ähnlichen Muster wie bei den Kaufhäusern, wobei die absoluten Unterschiede etwas geringer ausfallen. Im beliebten Stadtteil Barop liegen die Preise für Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 2.758 Euro pro Quadratmeter, während in Kurl etwa 2.566 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden.

Die Innenstadtlagen und gut angebundenen Quartiere mit urbanem Flair erfreuen sich besonderer Beliebtheit bei jüngeren Käufern und Investoren. Hier sind die Preise tendenziell höher als in den Außenbezirken. Gleichzeitig bieten die Randlagen oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt sind durchweg positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des Preisanstiegs in den kommenden 12 bis 24 Monaten. Der Wohnungsmarkt zeigt dabei eine stärkere Dynamik als der Häusermarkt, was auf die größere Käuferschicht und die vielfältigeren Nutzungsmöglichkeiten zurückzuführen ist.

Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Gleichzeitig macht die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in attraktiven Lagen eine deutliche Ausweitung des Angebots unwahrscheinlich. Investoren können daher von einer stabilen Wertentwicklung ausgehen, während Selbstnutzer mit weiter steigenden Einstiegspreisen rechnen müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 12,14 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahl basiert auf den verfügbaren Marktdaten, wobei zu beachten ist, dass der Markt für Mietshäuser generell kleiner und weniger transparent ist als andere Segmente des Immobilienmarktes.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein leichter Anstieg von etwa 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen. Diese moderate Steigerung entspricht dem allgemeinen Trend am Dortmunder Mietmarkt und zeigt eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Entwicklung. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung 2,36 Prozent, was angesichts der allgemeinen Inflationsentwicklung als moderat einzustufen ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt auf einem konstant hohen Niveau. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Eigenheimen für viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen nicht realisierbar ist. Der Leerstand in diesem Segment ist minimal, was die starke Marktposition der Vermieter unterstreicht.

Die Neubautätigkeit im Bereich der Mietshäuser konzentriert sich vornehmlich auf den Süden Dortmunds, wo neue Wohnquartiere mit Einfamilien- und Reihenhäusern entstehen. Allerdings ist das Volumen der Neubauaktivität nicht ausreichend, um die bestehende Nachfrage zu befriedigen. Viele der neu errichteten Häuser werden zudem als Eigenheime vermarktet, was das Mietangebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren je nach Stadtteil erheblich. In den zentralen und südlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur und attraktivem Wohnumfeld werden die höchsten Mieten erzielt. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Anbindung an Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sowie mit Zugang zu Grünflächen.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Mietpreise teilweise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete bieten jedoch oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, was sie für bestimmte Zielgruppen, insbesondere Familien mit mehreren Kindern oder Haustieren, durchaus attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein moderates Wachstum der Mietpreise für Häuser erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere im Segment der familienfreundlichen Häuser mit Garten. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien, die flexibel bleiben möchten, stützt diesen Trend.

Die begrenzte Neubauaktivität und die Tendenz, neue Häuser eher zum Kauf als zur Miete anzubieten, werden die Angebotsknappheit weiter verschärfen. Vermieter können daher von einer stabilen Nachfragesituation und moderaten Mietsteigerungen ausgehen. Mieter müssen sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Die Steigerung von 1,06 Prozent binnen eines Quartals mag moderat erscheinen, summiert sich jedoch über das Jahr zu einer spürbaren Mehrbelastung für Mieter.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Die Mieten für Wohnungen sind gegenüber dem dritten Quartal 2024 um 4,51 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt. Die kontinuierlichen Steigerungen der vergangenen Quartale haben sich zu einem signifikanten Preisanstieg kumuliert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird durch eine sehr hohe Nachfrage bei knapper Verfügbarkeit geprägt. Der Mietwohnungsmarkt ist das größte Segment des Dortmunder Immobilienmarktes und bedient eine breite Zielgruppe von Studenten über Young Professionals bis hin zu Senioren. Die Vielfalt der Nachfrager sorgt für eine konstant hohe Marktaktivität.

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz Neubauaktivitäten knapp. Die Fertigstellungszahlen können mit dem Bevölkerungswachstum und der steigenden Anzahl von Einpersonenhaushalten nicht Schritt halten. Der Mietpreisanstieg verläuft zwar moderat, aber stetig, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes widerspiegelt. Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und neu auf den Markt kommende Wohnungen finden in der Regel innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In beliebten Innenstadtlagen und Quartieren mit guter Infrastruktur liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Besonders gefragt sind Stadtteile mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Nähe zu Universitäten und Hochschulen sowie urbane Viertel mit vielfältigem Kultur- und Gastronomieangebot.

Die Außenbezirke und weniger zentral gelegenen Stadtteile bieten günstigere Mieten, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen sind. Die traditionelle Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, hat sich aber in einigen aufstrebenden Stadtteilen verringert, da diese von Gentrifizierungsprozessen profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung nach Dortmund, die begrenzte Neubauaktivität und die allgemeine Wohnraumknappheit in deutschen Großstädten.

Das Angebot wird voraussichtlich knapp bleiben, da die Neubauaktivität durch hohe Baukosten, Fachkräftemangel und begrenzte Flächenverfügbarkeit eingeschränkt wird. Politische Maßnahmen wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen werden den Preisanstieg möglicherweise dämpfen, aber nicht vollständig aufhalten können. Mieter müssen sich auf weiter steigende Wohnkosten einstellen, während Vermieter von einer stabilen Ertragssituation profitieren werden.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachstumsorientiert. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei die Dynamik je nach Segment variiert. Der Kaufmarkt, sowohl für Häuser als auch für Wohnungen, verzeichnet moderate, aber stetige Preissteigerungen, während der Mietmarkt ebenfalls Aufwärtstendenzen zeigt.

Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal des Marktes. Trotz Neubauaktivitäten kann das Angebot mit der hohen Nachfrage nicht Schritt halten. Diese Diskrepanz bildet die Grundlage für die kontinuierlichen Preissteigerungen und wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen Bestand haben.

Für Investoren bietet der Dortmunder Immobilienmarkt weiterhin attraktive Perspektiven mit stabilen Wertsteigerungen und guten Vermietungschancen. Selbstnutzer müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, finden aber in einem differenzierten Markt durchaus noch Möglichkeiten entsprechend ihrer individuellen Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten. Der Markt zeigt keine Anzeichen einer Überhitzung, sondern entwickelt sich nachhaltig und fundamental gestützt weiter.